COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 110

N° RG 23/00421

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKS4W

S.A. GENERALI IARD

C/

[E] [L] [N]

S.D.C. LE NAUTILE

S.A. SWISS LIFE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCH

M^e Laure ATIAS

M^e Alain-David POTHET

M^e Pascal CERMOLACCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 08 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04969.

APPELANTE

S.A. GENERALI IARD

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCH, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e David VERANY, membre de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

Madame [E] [L] [N]

née le 03 Novembre 1948 à [Localité 9] (69), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], sise [Adresse 11]

représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 7] LOCATION VENTE CLV, ayant siège [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté et plaidant par M^e Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.SWISS LIFE

poursuites et diligences de son Président Directeur Général y domicilié au siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pascal CERMOLACCE, membre de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte authentique établi le 20 décembre 1994 en l’Etude de Maître [I], Notaire à [Localité 5], Mme [E] [N] a acquis les lots 37 (place de parking) et 61 (appartement avec terrasse et jardin) au sein de l’ensemble immobilier administré sous le régime de la copropriété « [Adresse 10] ''.

En 1995, Mme [N] a fait fermer sa terrasse par une baie vitrée.

Depuis le mois de septembre 2014, Mme [N] se plaint d’infiltrations qui affecteraient son lot.

Selon exploit introductif d’instance délivré le 17 novembre 2016, Mme [N] a attrait le syndicat des copropriétaires LE NAUTILE devant le juge des référés afin de solliciter la désignation d’un expert.

Le syndicat des copropriétaires LE NAUTILE a appelé en cause la société GENERALI IARD et la compagnie SWISS LIFE France ses assureurs successifs.

M. [R] a été désigné en qualité d’expert.

Il a déposé son rapport le 30 mars 2020, indiquant que les trois causes du désordre sont :

1° la percée de la remontée d’étanchéité pratiquée pour le passage de la conduite servant à alimenter le robinet de puisage et datant de la construction de l’immeuble,

2° l’agrandissement probable de l’orifice consécutif au rabattage de la conduite qui a été pratiqué lors des travaux d’aménagement de la terrasse sous la maîtrise d’ouvrage de Mme [N],

3°la montée des eaux pluviales facilitée en cet endroit du fait de l’encombrement de l’espace par les matériaux mis en oeuvre pour mettre à niveau le sol de la terrasse initiale.

Il considère que la cause 1 est déterminante et que les causes 2 et 3 sont accessoires.

Selon exploit introductif d’instance délivré le 10 août 2020, Mme [N] a assigné le Syndicat des copropriétaires LE NAUTILE devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE NAUTILE est responsable des infiltrations et de le voir en conséquence condamné à exécuter les travaux préconisés par l’expert sous astreinte et à l’indemniser de son préjudice.

Selon exploit délivré le 19 novembre 2020, le Syndicat des copropriétaires LE NAUTILE a assigné la société GENERALI IARD et la compagnie d’assurance SWISS LIFE France devant le Tribunal judiciaire de TARASCON, afin de solliciter qu’elles soient condamnées à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Selon ordonnance du 15 février 2021, les deux affaires ont été jointes.

Suivant jugement en date du 08 décembre 2022, le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a notamment :

— déclaré le [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, responsable de plein droit des désordres d’infiltrations causés à l’appartement de Mme [E] [N],

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de voir partager les responsabilité avec Mme [N] et de voir désigner avant dire droit un expert,

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA GENERALI IARD au titre des préjudices matériels de Mme [E] [N],

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire accomplir, dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les travaux d’étanchéité recensés en page 43 du rapport d’expertise judiciaire, s’agissant des postes 4,16 et 17, Mme [N] s’engageant à assurer la coordination des travaux de reprise accomplis par ses soins sur les parties privatives avec ces travaux à accomplir par le syndicat,

— dit que passé ce délai et faute pour lui de s’exécuter, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une astreinte de 10' par jour de retard à Mme [N],

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à mme [N] les sommes de :

au titre du préjudice matériel: 25 805' HT, cette somme étant actualisée de la TVA en vigueur au moment de l’exécution et indexée à l’indice BT 01 entre le 30 mars 2020 et la date du présent jugement puis assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des préjudices immatériels: 25 660' somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté Mme [N] du surplus de ses demandes de réparation,

— déclaré Mme [N] irrecevable à soulever sa fin de non recevoir sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles dirigées contre Mme [N],

— condamné la SA GENERALI IARD à garantir son assuré, le [Adresse 12], de l’intégralité des condamnations prononcées en principal et intérêts au titre des préjudices matériels, en ce compris les frais des travaux d’étanchéité à accomplir sous astreinte,

— condamné la SA GENERALI IARD à garantir le [Adresse 12] de la condamnation prononcée en principal et intérêts au titre des préjudices immatériels subis entre novembre 2014 et le 1er janvier 2016, soit la somme de 3.500 euros,

— condamné la SA SWISS LIFE FRANCE à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée en principal et intérêt au titre des préjudices immatériels subis entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016 soit la somme de 3 000',

— condamné la SA GENERALI IARD et la Compagnie SWISS LIFE FRANCE in solidum à garantir le [Adresse 12] des condamnations prononcées au titre des dépens et frais de l’article 700 du Code de procédure civile de la présente instance,

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction des dépens,

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [N] la somme de 5 000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses recours en garantie,

— rappelé que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration au greffe en date du 6 janvier 2023, la SAS GENERALI IARD a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la garantie de la Compagnie GENERALI et a:

Déclaré le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), responsable de plein droit des désordres d’infiltrations causés à l’appartement de Mme [E] [N],

Débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), de ses demandes de voir partager les responsabilités avec Mme [E] [N] et de voir désigner avant dire droit un expert.

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA GENERALI IARD au titre des préjudices matériels de Mme [E] [N].

Condamné la SA GENERALI LARD à garantir son assuré le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), de l’intégralité des condamnations prononcées en principal et intérêts au titre des préjudices matériels, en ce compris les frais des travaux d’étanchéité à accomplir sous astreinte.

Condamné la SA GENERALI IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), de la condamnation prononcée en principal et intérêts au titre des préjudices immatériels subis entre novembre 2014 et le 1er janvier 2016, soit la somme de 3500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS).

Condamné la SA GENERALI IARD et la SA SWISS LIFE FRANCE, in solidum, à garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), des condamnations prononcées au titre des dépens et frais de l’article 700 du Code de procédure civile de la présente instance,

Rejeté le surplus des demandes.

Statuant de nouveau,

JUGER que les clauses générales et particulières du contrat d’assurance liant la compagnie d’assurance SA GENERALI France ASSURANCES excluent la garantie de l’assureur,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE NAUTILE de sa demande visant à être relevé et garanti de toutes condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Mme [N],

A titre subsidiaire,

JUGER que Mme [N] est responsable pour partie des désordres affectant son lot en sa qualité de maître d''uvre des travaux de fermeture entraînant la modification de l’affectation de la terrasse et de l’étanchéité sous-jacente,

DEBOUTER Mme [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la garantie de la police d’assurance couverte par la SA GENERALI FRANCE est arrivée à échéance le 31 janvier 2015,

DEBOUTER Mme [N] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires le NAUTILE au paiement de la somme de 34.600 ' en réparation de son préjudice matériel à défaut de justifier du montant du préjudice subi,

DEBOUTER Mme [N] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires le NAUTILE au paiement de la somme de 40.881,97 ' en réparation du préjudice causé par les travaux de reprise sur les parties privatives du lot lui appartenant,

DEBOUTER Mme [N] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires LE NAUTILE à lui payer la somme de 17.000 ' en réparation de son préjudice immatériel,

JUGER que la garantie due par la SA GENERALI FRANCE ASSURANCE au syndicat des copropriétaires LE NAUTILE a été résiliée à compter du 31 décembre 2015,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE NAUTILE de toute demande d’indemnisation du préjudice de jouissance antérieure au 23 septembre 2016 date de première constatation des désordres et postérieure au 31 décembre 2015,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE NAUTILE de sa demande à être relevé et garanti par la SA GENERALI France ASSURANCE de la condamnation au paiement du préjudice de jouissance postérieur au 31 janvier 20015,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires le NAUTILE de sa demande visant à être relevé et garanti par la SA GENERALI France ASSURANCES quant au paiement de la somme de 1.660 ' en réparation du préjudice de jouissance résultant de la réalisation des travaux de réparation des désordres affectant le lot [N],

DEBOUTER Mme [N] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires LE NAUTILE à lui payer la somme de 30.000 ' au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [N] à payer à la SA GENERALI France ASSURANCES la somme de 5.000 ' au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [N] à prendre en charge les entiers dépens de I’instance dont distraction au profit de Maître Charles TOLLINCHI

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE NAUTILE à payer à la SA GENERALI France ASSURANCE la somme de 5.000 ' au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE NAUTILE à prendre en charge les entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocat, aux offres de droit.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’il résulte de l’expertise judiciaire que la cause principale du dommage résulte de la percée de la remontée d’étanchéité pratiquée pour le passage de la conduite servant à alimenter le robinet de puisage et datant de la construction de l’immeuble,

— que l’expert précise que le rabattage de la conduite pratiquée lors des travaux d’aménagement de la terrasse sous la maîtrise de Mme [N] et non réalisés dans les règles de l’art, a probablement agrandi l’orifice,

— que les conditions particulières du contrat la liant au syndicat des copropriétaires exclus les dommages et responsabilité relevant de l’assurance construction obligatoire, comme les vices de construction qui relèvent de la décennale, de sorte qu’elle n’a pas à garantir ce dommage,

— qu’en outre, Mme [N] s’est accaparé une partie commune sur laquelle elle a réalisé des travaux non autorisé par l’AG, à l’origine de l’aggravation du sinistre, de sorte que sa responsabilité est engagée et qu’un partage de responsabilité doit être retenu,

— qu’alors que la copropriétaire a dénoncé les infiltrations le 19 novembre 2014, le syndicat n’y a pas remédié emportant la suppression de l’aléa, essence même du contrat d’assurance et excluant ainsi sa garantie,

— que l’expert évalue à 34 600' le coût des travaux de remise en état du lot de Mme [N] mais également des parties communes, de sorte que cette dernière ne peut se voir attribuer cette somme ne justifiant pas du montant de ses demandes.

Mme [N] conclut :

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 8 décembre 2022 en ce qu’il a déclaré responsable le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] des désordres d’infiltrations causés à l’appartement de Mme [E] [N], en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires tendant à voir partager la responsabilité, en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par GENERALI IARD, en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l’égard de Mme [E] [N], en ce qu’il a condamné la SA GENERALI IARD ET la SA SWISS LIFE France à garantir le syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] aux frais et dépens.

REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 8 décembre 2022 pour le surplus

et statuant à nouveau,

Condamner le [Adresse 12] à payer à Mme [E] [N] la somme de 40 881,97 ' correspondant aux travaux de reprise des désordres affectant son appartement, à l’exception des éléments d’étanchéité, qui doivent être exécutés par le Syndicat des copropriétaires sous la maîtrise d''uvre du syndic.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE NAUTILE à payer à Mme [E] [N] la somme de 5 509.80' constitué uniquement par le paiement des intérêts

Condamner le [Adresse 12] à payer à Mme [E] [N] la somme de 6 119.58' TTC au titre des travaux de réparation électrique.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE NAUTILE à payer à Mme [E] [N] la somme de 121.22' TTC correspondant à la location d’un aspirateur à eau à deux reprises pour assécher les lieux dans le but d’exécuter les travaux d’étanchéité.

Condamner le [Adresse 12] à payer à Mme [E] [N] la somme de 2500' au titre des frais de relogement durant la réalisation des travaux et pour assurer la coordination des travaux du 1er au 30 juin 2023.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE NAUTILE à verser à Mme [E] [N] la somme mensuelle de 250 ' par mois, correspondant à son préjudice immatériel à compter du mois de novembre 2014, et ce jusqu’à l’exécution des travaux de reprise de l’étanchéité soit le 30 avril 2023 soit la somme de 22 750', outre la somme de 1660' pour les deux mois de travaux étant précisé que les travaux vont être terminés le 30 Juin 2023.

En tout état de cause,

Dire et Juger que Mme [E] [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Débouter la SA GENERALI IARD et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes fins et conclusions.

En tant que de besoin,

Déclarer le Syndicat des copropriétaires et les autres parties irrecevables ou malfondée en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner le [Adresse 12] à payer à Mme [E] [N] la somme de 30 000 ', au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 19 141,80 ' et de constats d’huissier, distraits au profit de la SELARL Grégory KERKERIAN & ASSOCIES, Avocats aux offres de droit.

Elle soutient:

— qu’elle a été autorisée à fermer sa terrasse par l’AG du 22 juillet 1994,

— qu’elle n’est pas la seule à subir des infiltrations en raison de la vétusté des complexes d’étanchéité,

— que la copropriété n’a pas souhaité poursuivre les investigations pour trouver la cause des infiltrations dès l’année 2016 laissant son appartement se dégrader par infiltrations et remontées humides,

— que les dommages causés à son appartement ont pour cause un vice de construction des parties communes de l’immeuble, en effet le revêtement d’étanchéité a été percé dès l’origine par un tuyau en cuivre destiné à alimenter le robinet de puisage de la terrasse,

— qu’il s’agit d’une partie commune, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit,

— que tout au long de l’expertise le syndicat des copropriétaires n’a eu de cesse que de contester la partialité de l’expert,

— que l’impact des travaux qu’elle a réalisés sur sa terrasse n’est qu’accessoire,

— que bien que ces travaux aient été votés en AG du 10 septembre 2020, ils n’ont pas été réalisés,

— qu’elle chiffre le coût de la remise en état de son appartement devis à l’appui à la somme de 40 881,97',

— qu’elle sollicite un préjudice immatériel de 250' par jour de novembre 2014 jusqu’à la réalisation des travaux le 30 avril 2023, soit 22750' outre 1660' pour les deux mois de travaux qui se sont terminés le 30 juin 2023,

— que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter la remise en état des lieux pour prescription mais aussi parce qu’il n’a pas été habilité à agir en justice pour le faire,

— qu’elle a dû souscrire un prêt pour la réalisation des travaux, procéder à des réparations électriques du fait des inondations, louer un aspirateur à eau, louer un appartement pour coordonner les travaux.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

A titre principal, L’INFIRMER en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

DEBOUTER Mme [E] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire, et si la Cour n’infirmait que partiellement le jugement entrepris, FAIRE DROIT aux demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8].

INFIRMER le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de Mme [E] [N].

JUGER Mme [E] [N] responsable à hauteur des deux tiers du préjudice qu’elle allègue et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] à hauteur d’un tiers, et en tirer les conséquences.

INFIRMER le jugement en ce qu’il n’a pas considéré que les travaux préconisés par l’expert étaient réalisables, et sur ce point, DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

— Prendre connaissance du rapport d’expertise de Monsieur [F] [R] du 30 mars 2020,

— Prendre connaissance des devis établis par les entreprises consécutivement aux préconisations de l’expert,

— Constater qu’il est impossible de changer la canalisation et de procéder aux travaux préconisés par l’expert [R] y compris dans les parties privatives de Mme [E] [N] sans procéder à la dépose intégrale de son mobilier et des cloisons, ce qui n’a pas été envisagé par l’expert dans son chiffrage,

— Du tout dresser rapport.

DEBOUTER Mme [E] [N] de ses demandes aux fins de réaliser les travaux et en tout état de cause LIMITER ses demandes pécuniaires à due concurrence de sa responsabilité.

CONFIRMER partiellement le jugement entrepris sur le relevé et garantie de la compagnie GENERALI IARD.

Sur ce point, CONDAMNER les compagnies GENERALI IARD et SWISS LIFE FRANCE, assureurs de la copropriété [Adresse 8] avant le 31 janvier 2016 pour la compagnie GENERALI et après le 1er janvier 2016 pour la compagnie SWISS LIFE FRANCE, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge à la demande de Mme [E] [N].

INFIRMER le jugement quant à la demande reconventionnelle.

Et statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNER Mme [E] [N] sous astreinte de 250'/jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à remettre en état sa terrasse partie commune à jouissance privative, telle qu’elle était sur le plan de permis de construire versé aux débats et indiqué par l’expert dans son rapport page 35 ; à rétablir le complexe d’étanchéité de dalle sur plot décrit par l’expert, afin qu’il ne procure aucune infiltration notamment dans les parties communes de la copropriété, en l’espèce les garages.

CONDAMNER toute partie qui succombera à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la somme de 15.000' de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie, outre celle de 20.000' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 ' et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir:

— que l’expert a pris fait et cause pour Mme [N],

— qu’il conclut que la cause déterminante du sinistre serait une percée de la remontée d’étanchéité lors de la construction de l’immeuble sur un robinet de puisage réalisé au plus tôt en 1994, qui n’aurait provoqué aucune infiltration pendant 20 ans puisque la déclaration de sinistre date du 6 novembre 2014, alors que les travaux plus récents de Mme [N] ne seraient pas à l’origine de cette humidité,

— qu’il a souhaité faire réaliser les travaux préconisés par l’expert mais s’est heurté aux entreprises sollicitées, qui considèrent que ces travaux sont impossibles,

— que la copropriété n’est pas responsable des infiltrations subies par Mme [E] [N], dues à des travaux réalisés par cette dernière sans autorisation sur des parties communes modifiant le système d’évacuation des eaux pluviales,

— qu’il démontre que certaines infiltrations subies par Mme [N] étaient liées à son mitigeur et aux joints d’étanchéité autour de sa baignoire, de sorte que sa faute est exonératoire pour lui ou doit au moins conduire à un partage de responsabilité,

— que les copropriétaires sont responsables des parties communes à jouissance privative dont ils ont la garde en application du règlement de copropriété ce qui exclut sa responsabilité,

— que les travaux préconisés, ligne 1 à 12 puisque les autres concernent des parties privatives et la réfection des travaux réalisés sans autorisation par l’expert, sont irréalisables, de sorte qu’une expertise complémentaire doit être ordonnée,

— que l’indemnisation réclamée par Mme [E] [N] de son préjudice immatériel est manifestement exagérée ;

— que la copropriété doit être relevée et garantie de manière solidaire par la compagnie GENERALI et la société SWISS LIFE, ses assureurs ;

— que les assureurs doivent relever et garantir chacun pour la période concernée du préjudice réclamé et subi par la copropriété, à titre subsidiaire ;

— que la copropriété entend obtenir la remise en état des travaux de la terrasse de Mme [E] [N], action réelle soumise à la prescription trentenaire,

— que la copropriété entend faire des demandes accessoires au titre des dommages et intérêts ; frais irrépétibles et dépens devant rester à la charge de Mme [E] [N] :

La société SWISS LIFE conclut:

REJETER toutes prétentions contraires ;

A titre principal,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la garantie de la Société SWISS LIFE et :

Condamné la SA SWISS LIFE France à garantir le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété LE NAUTILE représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), de la condamnation prononcée en principal et intérêts au titre des préjudices immatériels subis entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016, soit la somme de 3.000 euros (trois mille euros) ;

Statuant à nouveau :

JUGER que les différents sinistres intervenus de 2014 à 2016 subis par Mme [N] sont rattachés à la même cause ;

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 8] n’était pas lié avec la Société SWISS LIFE à cette période ;

Par conséquent,

JUGER que les garanties du contrat conclu avec la Société SWISS LIFE par le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété LE NAUTILE ne sont pas mobilisables et pas applicables aux demandes de Mme [N] ;

A titre subsidiaire, et si la Juridiction de céans venait à retenir que la garantie de la Société SWISS LIFE pouvait être acquise sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la garantie de la Société SWISS LIFE et :

Condamné la SA SWISS LIFE France à garantir le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété LE NAUTILE représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), de la condamnation prononcée en principal et intérêts au titre des préjudices immatériels subis entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016, soit la somme de 3.000 euros (trois mille euros) ;

Statuant à nouveau :

JUGER que les différents sinistres intervenus de 2014 à 2016 subis par Mme [N] constitue un vice de construction ;

Par conséquent,

JUGER que seule la garantie décennale du constructeur de l’immeuble [Adresse 8] est applicable;

JUGER que les garanties du contrat conclu avec la Société SWISS LIFE par le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété LE NAUTILE ne sont pas mobilisables et pas applicables aux demandes de Mme [N] ;

A titre infiniment subsidiaire, et si la Juridiction de céans venait à retenir que la garantie de la Société SWISS LIFE pouvait être acquise sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la garantie de la Société SWISS LIFE et :

Condamné la SA SWISS LIFE France à garantir le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété LE NAUTILE représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), de la condamnation prononcée en principal et intérêts au titre des préjudices immatériels subis entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016, soit la somme de 3.000 euros (trois mille euros) ;

Statuant à nouveau :

JUGER que les différents sinistres intervenus de 2014 à 2016 subis par Mme [N] ont en partie été causé par la réalisation des travaux de couverture de la terrasse ;

JUGER qu’un partage de responsabilité doit intervenir dans les proportions que la Juridiction de céans devra déterminées ;

En tout état de cause,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SA GENERALI IARD et la SA SWISS LIFE France, in solidum, à garantir le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU [Adresse 6] (BILLON CGI), des condamnations prononcées au titre des dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile de la présente instance ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER tout succombant au paiement des condamnations prononcées au titre des dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile de la présente instance ;

DEBOUTER Mme [E] [N], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] et la compagnie GENERALI IARD de l’ensemble de leurs demandes.

Elle fait valoir:

— qu’elle n’a pas conclu en première instance,

— que la cause des sinistres intervenus de 2014 à 2016 est un défaut datant de la construction de l’immeuble, or c’est à l’assureur dont le contrat est en cours à l’instant où le sinistre est constitué de garantir les effets dommageables qui en découlent, soit en l’espèce la société GENERALI

— que subsidiairement, il est établi que c’est un vice de construction qui est à l’origine des dommages, or elle n’a pas pour objet de palier la carence de l’assurance des professionnels de la construction,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, il est établi que Mme [N] a réalisé des travaux qui ont participé de manière accessoire aux préjudices de sorte qu’un partage de responsabilité doit être fait.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 30 mars 2020 que les infiltrations dans l’appartement de Mme [N] et les remontées capillaires ont pour origine le cheminement des eaux pluviales au travers la forme sous le carrelage de l’appartement en passant au travers de la remontée d’étanchéité de la terrasse réalisés lors de la construction de l’immeuble et se répandant dans le mortier de pose du carrelage de l’ensemble du logement et que les trois causes des désordres sont:

1° la percée de la remontée d’étanchéité pratiquée pour le passage de la conduite servant à alimenter le robinet de puisage et datant de la construction de l’immeuble,

2° l’agrandissement probable de l’orifice consécutif au rabattage de la conduite qui a été pratiqué lors des travaux d’aménagement de la terrasse sous la maîtrise d’ouvrage de Mme [N],

3°la montée des eaux pluviales facilitée en cet endroit du fait de l’encombrement de l’espace par les matériaux mis en oeuvre pour mettre à niveau le sol de la terrasse initiale.

L’expert considère que la cause 1 est déterminante et que les causes 2 et 3 sont accessoires.

Il précise que les règles d’étanchéité des toitures terrasse spécifiées au document technique unifié 43.1 n’ont pas été respectées, constituant un manquement qualifié de grave.

Ces conclusions ont été acquises après une mise en eau dont les résultats sont consignés en page 29 et suivant du rapport d’expertise et qui a clairement déterminé les origines des désordres, excluant des infiltrations provenant des travaux réalisés sur la terrasse ou des canalisations privatives de la copropriétaire, quoiqu’elles aient pu avoir été fuyantes comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

L’argument du syndicat des copropriétaires pour remettre en cause ces conclusions, suivant lequel un vice de construction d’origine soit de 1994 ne saurait expliquer des désordres survenus en novembre 2014, qui ont donc plutôt comme explication les travaux réalisés par Mme [N] sur sa terrasse ne saurait prospérer, en effet, ces travaux ont été réalisés en 1995 soit un an après la construction et ne sont donc pas significativement plus récents.

En outre, l’expert n’impute pas clairement le rabattage de la conduite de cuivre à ces travaux, puisqu’en page 48 de son rapport il ne fait qu’émettre une hypothèse, 'cette opération a peut être été réalisée pour alimenter la fontaine'.

Par ailleurs, il résulte des procès verbaux des AG des 19 août 2011, 16 août 2013, 18 juillet 2014 et 14 août 2015 que de nombreux sinistres ont affecté la copropriété pour des problèmes d’infiltration, révélant des problèmes récurrents d’étanchéité avec des remontées d’humidité, quand bien même ils n’affectent pas en majorité des appartements du rez de chaussée comme celui de Mme [N], renforçant ainsi la cohérence des conclusions de l’expert sur un vice d’origine de l’étanchéité, vice qui se retrouve chez d’autres propriétaires de rez de chaussée comme M.[X].

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a dit qu’il n’existe pas d’élément sérieux pour remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, qui ne voit dans les travaux réalisés par Mme [N] qu’une cause accessoire.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes:

(…)

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs,

(…)

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Ainsi, le revêtement de l’étanchéité est une partie commune.

En conséquence, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être retenue concernant les dommages causés par ce vice d’origine de l’étanchéité à l’appartement de Mme [N] depuis novembre 2014.

Aucun partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et cette dernière ne saurait prospérer.

En effet, l’expert est claire sur le fait que les travaux réalisés par Mme [N] sur sa terrasse et l’encombrement qui a pu en résulter sous le plancher de cette dernière ont un caractère accessoire, n’ayant pu qu’aggraver les désordres sans en être la cause déterminante, d’autant, comme évoqué plus haut, qu’un doute subsiste pour l’expert sur le fait que les travaux en question, consistant en la fermeture de la terrasse, soient de manière certaine en cause.

Sans la cause n°1, les deux autres causes n’auraient pas généré le sinistre constaté chez Mme [N].

Sur la réparation des désordres matériels

Il n’est pas contesté qu’à l’occasion des investigations techniques nécessaires pour trouver l’origine des infiltrations et des remontées d’humidité, l’expert a été contraint d’effectuer des sondages destructifs à l’intérieur de l’appartement de Mme [N].

Il a pu constater la présence d’humidité et d’infiltrations dans l’intégralité de l’appartement de cette dernière hormis la chambre et la salle de bain.

Il préconise la réfection totale du séjour cuisine.

Il a chiffré la totalité des travaux de reprise des désordres de l’appartement de Mme [N] à la somme de 25 805', quand bien même cette dernière se prévaut d’un devis pour un montant de 40 881,97'.

Cet unique devis, considéré comme inexploitable par l’expert judiciaire qui l’a rejeté, ne saurait aller à l’encontre du chiffrage de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à payer à Mme [N] la somme de 25 805'.

Sur la réparation des préjudices immatériels

Il est établi que les désordres ont débuté en novembre 2014 et ont été signalés au syndic, qui n’a pas fait réalisé de travaux réparatoires, de sorte que Mme [N] a subi un préjudice de jouissance, quand bien même son appartement n’était pas totalement inhabitable et quoiqu’il soit prétendu qu’elle aurait aménagé une partie commune sans autorisation.

L’expert a évalué ce préjudice à 250' par mois à compter de novembre 2014, somme calculée sur la base d’une valeur locative de 830' avec un taux d’altération de la valeur d’usage de 30%, outre 1660' pour les deux mois prévisibles de réalisation des travaux.

Ce préjudice immatériel doit être évalué à la somme de 250' par mois à compter du mois de novembre 2014 et jusqu’à l’exécution des travaux de reprise de l’étanchéité soit le 30 avril 2023 soit la somme de 22 750', outre la somme de 1660' pour les deux mois de travaux, qui se sont terminés le 30 juin 2023, somme à laquelle le syndicat des copropriétaires est condamné.

Les travaux ont été réalisés tant sur les parties communes que dans l’appartement de Mme [N], de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires concernant un complément d’expertise eu égard à l’impossibilité de réaliser les travaux préconisés par la première expertise doit être rejetée.

Sur les autres demandes indemnitaires

Mme [N] verse aux débats le justificatif d’un prêt personnel de 25 000', elle a fait le choix de souscrire ce prêt, pour faire réaliser les travaux sans attendre l’exécution du jugement par le syndicat des copropriétaires, de sorte que les intérêts relatifs à ce prêt resteront à sa charge.

L’expert a dans son chiffrage prévu la reprise de points électriques de sorte qu’il n’est pas fait droit à la demande de 6119,58' au titre des travaux de réparation électrique.

Mme [N] sollicite la somme de 121,22' au titre de la location d’un aspirateur à eau à deux reprises pour assécher les lieux par deux devis de mai et juin 2023, la reprise de l’étanchéité ayant eu lieu le 30 avril 2023, il sera fait droit à sa demande et le syndicat est condamné à lui payer cette somme.

Mme [N] qui a été indemnisé de la somme de 1660' pour l’indisponibilité totale de son logement durant les deux mois de travaux ne peut valablement solliciter 2500' au titre des frais de relogement.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

C’est valablement que le premier juge s’est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription présentée par Mme [N], dans la mesure où il résulte de l’article 789 6° du code de procédure civile que le juge de la mise en état a compétence exclusive pour statuer sur les fins de non recevoir sauf si elles sont apparues postérieurement à son dessaisissement.

Il est toutefois constant, en application de l’article 2227 du code civil, qu’une action réelle du syndicat des copropriétaires, visant à restituer aux parties communes ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié se prescrit par trente ans, de sorte que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires est recevable.

En outre, le syndicat des copropriétaires peut défendre aux actions intentées en justice contre lui sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, si la demande reconventionnelle a un lien suffisant avec la prétention originaire, ce qui est le cas en l’espèce, toutes deux concernant la même terrasse.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 impose l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qui doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la remise en état de la terrasse de Mme [N].

Or, il résulte de la résolution 8 de l’AG du 22 juillet 1994 que les copropriétaires du lot 1 sont autorisés à fermer leur terrasse en panneaux aluminium côté Ouest et façade, avec une matière et couleur aluminium dans les teintes de la copropriété à l’aplomb du balcon supérieur.

Il y est précisé que les propriétaires se trouvant dans une situation identique au rez de chaussée pourront y procéder mais que chaque cas de figure différent, notamment en étage, devra faire l’objet d’une autorisation particulière.

Faute pour le syndicat de copropriétaires d’établir que le lot en rez de chaussée de Mme [N] est un cas de figure différent ou que les travaux, qui y ont été réalisés, ne sont pas conformes à l’autorisation donnée (ce qui est démenti par l’expertise et ne peut résulter d’un rapport d’investigation non contradictoire), c’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle tendant à la remise en état sous astreinte de la terrasse litigieuse et à sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et/ou préjudice de trésorerie, Mme [N] ayant obtenu satisfaction sur la majeure partie de ses demandes.

Sur le recours en garantie du syndicat contre les assureurs

Il n’est pas contesté que la SA GENERALI a été l’assureur multirisque de la copropriété jusqu’au 1er janvier 2016 et que la SA SWISS LIFE a pris le relais à compter de cette date jusqu’au 31 décembre 2016.

Si la clause 4 de la page 24 des conditions particulières du contrat d’assurance GENERALI exclut les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation connu de l’assuré, la clause 6 de la page 24 les dommages et responsabilité relevant de l’assurance construction obligatoire et la clause 6 de la page 25 les dommages causés aux biens occasionnés par la vétusté, le vieillissement, l’usure ou le vice interne, le défaut de fabrication ou de conception, force est de constater :

— qu’il a fallu attendre l’expertise judiciaire pour que la cause des désordres soit établie, à savoir un vice de construction, forcément ignoré jusque là par le syndicat, sans qu’il soit prouvé que ce vice serait consécutif à un défaut d’entretien ou de réparation ou à de la vétusté ou un vice interne, puisqu’il s’agit du non respect d’une règle de l’art lors de la construction,

— que l’appel en garantie n’est pas basée sur l’assurance construction obligatoire , plus en cours, mais sur une assurance multirisque qui ne peut exclure de la garantie tous les vices de construction, qui entraînent la responsabilité du syndicat en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce.

Comme l’a retenu le premier juge, le syndicat n’étant pas informé du vice de construction avant les opérations d’expertise judiciaire, la compagnie d’assurance ne saurait lui opposer une absence d’aléa du fait de son comportement.

Il résulte des pièces versées aux débats que les différents sinistres déclarés de 2014 à 2016 sont rattachés à la même cause à savoir le vice de construction de l’immeuble révélé par l’expertise judiciaire.

Or il ressort de l’article L124-1-1 du code des assurances que constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

Ainsi, c’est à l’assureur dont le contrat est en cours à l’instant où le sinistre est constitué de garantir les effets dommageables qui en découlent.

La société GENERALI étant l’assureur du syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 1er janvier 2016, il convient de mettre hors de cause la société SWISS LIFE et de condamner la société GENERALI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations mises à sa charge y compris au titre de l’article 700 et des dépens eu égard à la protection juridique incluse au contrat.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 6 000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [N] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN

SAUF en ce qu’il a:

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire accomplir, dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les travaux d’étanchéité recensés en page 43 du rapport d’expertise judiciaire, s’agissant des postes 4,16 et 17, Mme [N] s’engageant à assurer la coordination des travaux de reprise accomplis par ses soins sur les parties privatives avec ces travaux à accomplir par le syndicat,

— dit que passé ce délai et faute pour lui de s’exécuter, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une astreinte de 10' par jour de retard à Mme [N],

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [N] les sommes de :

au titre des préjudices immatériels: 25 660' somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné la SA GENERALI IARD à garantir le [Adresse 12] de la condamnation prononcée en principal et intérêts au titre des préjudices immatériels subis entre novembre 2014 et le 1er janvier 2016, soit la somme de 3.500 euros,

— condamné la SA SWISS LIFE FRANCE à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée en principal et intérêt au titre des préjudices immatériels subis entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016 soit la somme de 3 000',

— condamné la SA GENERALI IARD et la Compagnie SWISS LIFE FRANCE in solidum à garantir le [Adresse 12] des condamnations prononcées au titre des dépens et frais de l’article 700 du Code de procédure civile de la présente instance,

Statuant à nouveau

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 7] LOCATION VENTE CLV à payer à Mme [N] la somme de 22 750' correspondant à son préjudice immatériel à compter de novembre 2014 et ce jusqu’à l’exécution des travaux de reprise de l’étanchéité soit le 30 avril 2023, outre la somme de 1660' pour les deux mois de travaux,

MET hors de cause la société SWISS LIFE,

CONDAMNE la société GENERALI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 7] LOCATION VENTE CLV de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

Y ajoutant

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 7] LOCATION VENTE CLV à payer à Mme [N] la somme de 121,22' TTC correspondant à la location d’un aspirateur à eau à deux reprises,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 7] LOCATION VENTE CLV à payer à Mme [N] la somme de 6 000' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE IMMOBILIERE [Localité 7] LOCATION VENTE CLV aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SELARL Grégory KERKERIAN & associés, avocats.

DISPENSE en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [N] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT