COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 170

Rôle N° RG 24/07074 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEEZ

[E] [B]

C/

[J] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean pascal JUAN

M^e Gilles GIGUET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 29 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01126.

APPELANT

Monsieur [E] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005713 du 15/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean Pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON

INTIME

Monsieur [J] [Z]

né le 27 Avril 1940 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gilles GIGUET de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2005, monsieur [J] [Z] a donné à bail à monsieur [E] [B], un appartement de type studio, d’une surface d’environ 30 m², à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 3] (13), moyennant un loyer mensuel de 300 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges.

Par acte du 19 novembre 2013, M. [Z] a délivré un premier congé pour vente à son locataire, à effet au 19 mai 2014.

Par jugement contradictoire du 19 avril 2018, le tribunal d’instance de Tarascon a déclaré nul ledit congé en raison de l’ambiguïté dans la détermination des lieux offerts à la vente.

Par acte du 18 novembre 2022, M. [Z] a délivré un second congé pour vente à son locataire, à effet au 19 mai 2023.

Par exploit du 28 juin 2023, M. [Z] a fait assigner M. [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tarascon, aux fins de voir notamment valider le congé, ordonner son expulsion sous astreinte et le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire en date du 29 mars 2024, ce magistrat a :

— constaté la validité du congé pour vente délivré ;

— prononcé la résiliation du bail au 19 mai 2023, date de prise d’effet du congé pour reprise pour vendre ;

— dit, en conséquence, que M. [B] était devenu occupant sans droit ni titre des locaux loués ;

— ordonné faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] des lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— condamné M. [B] à payer à M. [Z] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, à compter de la résiliation du bail, soit le 20 mai 2023 jusqu’à la libération des lieux ;

— condamné M. [B] à payer à M. [Z] la somme de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré qu’il n’appartenait pas au juge de contrôler l’opportunité de la reprise mais seulement la réalité de l’intention de la reprise pour vendre et que rien ne permettait de douter des intentions de M. [Z] pour vendre.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 juin 2024, M. [B] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 16 juillet 2024, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme la décision entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— prononce la nullité du congé pour vente ;

— déboute M. [Z] de ses demandes ;

— condamne M. [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le congé délivré ne correspond plus au local loué ;

— il n’y a pas deux studios au premier étage de l’immeuble mais un seul et même que M. [B] et M. [X] occupent en commun en qualité de co-locataires ;

— ils n’ont pas abattu la cloison entre leurs biens et transformé leurs deux studios en un appartement, contrairement à ce qu’affirme M. [Z];

— il n’y a qu’une seule porte d’entrée au premier étage ;

— l’appartement objet du litige est un appartement de type T2 et non un studio de 30m²;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a été débouté de sa demande d’astreinte, et statuant à nouveau :

— ordonne l’expulsion de M. [Z] sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l’expiration du délai imparti, dans le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamne M. [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— son premier congé pour vente a été annulé le 19 novembre 2013 eu égard à une ambiguïté sur l’objet de l’offre de vente ;

— le congé est valable ;

— M. [B] participe à la dégradation de l’immeuble, à l’origine d’un dégât des eaux qui a affecté le local du rez-de-chaussée et empêchant le plombier de procéder aux réparations utiles ;

— son moyen de défense est irrecevable, ayant déjà été développé avant lors d’une procédure en 2018, plaidant le contraire de ce qu’il soutenait avant.

L’instruction de l’affaire a été déclaré close par ordonnance du 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le congé pour vente, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué…

[' ]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats et de l’historique de la procédure opposant les parties il est établi que par jugement contradictoire du 19 avril 2018, un premier congé pour vente, délivré le 19 novembre 2013 entre les mêmes parties, a été déclaré nul, en raison de son ambiguïté sur l’objet de l’offre de vente. Les demandes de M. [Z] en constat de résiliation du bail, et expulsion de son locataire, M. [B], ont été rejetées.

Un second congé pour vente, objet du présent litige, a été délivré le 18 novembre 2022 par M. [Z], à effet au 19 mai 2023. Il n’est pas contesté que le contrat de bail susvisé d’une durée de trois ans, a été tacitement reconduit les 20 mai 2008, 20 mai 2011, 20 mai 2013, 20 mai 2017 et 20 mai 2020. Il en résulte que le délai de préavis de six mois a été respecté par M. [Z].

Ce second congé indique que le prix de vente est fixé à 60 000 euros et décrit le bien comme 'un studio d’environ 30 m², comprenant séjour, mezzanine, un coin-cuisine, un WC et une douche'.

Or, cette description du bien objet de la vente est conforme au contrat de bail conclu entre les parties le 20 mai 2005.

M. [B] estime que le congé devrait être annulé en raison de la consistance des lieux qui ne correspond pas à ceux visés au bail signé. Il soutient qu’il existe non plus deux studios, au premier étage de l’immeuble, mais un seul et même appartement que lui et M. [X] occuperaient.

M. [Z] conclut à l’irrecevabilité de ce moyen en raison de l’estoppel. Selon lui M. [B] adopte dans le cadre du présent litige, une position totalement contraire à celle adoptée lors de la procédure relative au premier congé pour vente du 19 novembre 2013, devant le tribunal d’instance de Tarascon, ayant donné lieu au jugement du 19 avril 2018.

Or à la lecture de la décision, il ne ressort pas clairement que M. [B] soutienne l’existence de deux studios distincts. Ses moyens tenaient d’une part, à l’absence d’intention de vendre de M. [Z] et d’autre part, à l’absence d’adéquation entre le local pris à bail (un studio) et l’objet de l’offre de vente. Lors des débats c’est M. [Z] qui avait soutenu que la cloison entre les deux studios avait été abattue par ses deux locataires, M. [B] et M. [X].

Le moyen de M. [B] visant à contester le congé délivré le 18 novembre 2022, en raison de l’inadéquation des lieux loués et ceux objets du congé, sera considéré recevable et examiné, n’étant pas en contradiction claire avec la défense qu’il avait adopté lors du premier jugement de 2018.

Ainsi, M. [B] verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 22 janvier 2024 par Maître [F], commissaire de justice, à sa requête et celle M. [X].

Ces derniers lui ont exposé détenir chacun un bail de trois ans, pour un studio de 30 m², et avoir reçu un congé pour vente. Il s’évince des constatations qu’il existe un seul et même appartement comprenant une seule cuisine, une seule salle d’eau et un seul WC.

Cependant, force est de constater que le congé litigieux de M. [B] fait référence à 'un studio de 30 m²', ce qui correspond exactement à la description des lieux loués au contrat de bail. La désignation des locaux est cohérente avec l’objet loué.

Par ailleurs, lors de la procédure du premier congé, M. [Z] avait soutenu que c''était M. [B] et M. [X] qui avaient abattu la cloison séparant les deux studios.

Aucune des parties ne rapporte la preuve de la personne à l’origine de l’abattage de la cloison séparant les deux studios donnés à bail, ni de la date à laquelle cela a été effectué.

Par conséquent la détermination des lieux offerts à la vente sont exactement les lieux loués au contrat de bail. Le congé est donc valable.

Par ailleurs, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que rien ne permettait de douter de l’intention de vendre de M. [Z] et que le congé pour vente délivré le 18 novembre 2022 était valable.

En outre, par jugement 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a validé le congé pour vente délivré le 18 novembre 2022 à M. [X].

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il constaté la validité du congé pour vente délivré le 19 novembre 2022, ordonné l’expulsion de M. [B] et l’ a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 20 mai 2023, jusqu’à libération définitive des lieux. Il conviendra de préciser que l’indemnité d’occupation à la somme de 310 euros.

Sur l’astreinte :

L’article L. 131-1 alinéa premier du code des procédure civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, M. [Z] verse aux débats un procès-verbal de constat du 19 mai 2023 et une attestation de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien qui démontrent que M. [B] fait obstruction à la réparation d’une fuite d’eau, dont l’origine remonte à l’année 2020, affectant le bien ainsi qu’aux visites des acquéreurs potentiels.

Il se maintient dans le bien, sans droit ni titre depuis le 20 mai 2023.

Au vu de la nécessité de rendre la décision effective, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande d’astreinte. L’expulsion de M. [B] sera ordonnée sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai de 3 mois, à compter de l’expiration du délai imparti par le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [B], aux dépens de l’instance, précisant qu’il convient d’exclure le coût du congé et à verser à M. [Z] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [B], qui succombe au litige, sera condamné à supporter les dépens de d’appel. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’ intimé les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposé pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros. M. [B] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande d’astreinte;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

ORDONNE l’expulsion de M. [B], sous astreinte provisoire de 100 euros, par jour de retard, qui courra pendant un délai de 3 mois, à compter de l’expiration du délai imparti par le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

PRÉCISE que l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 310 euros par mois ;

PRÉCISE que les dépens de première instance, excluent le coût du congé ;

CONDAMNE M. [B] à verser à M. [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [B] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE M. [B] à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,