N° RG 20/01110 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KMNX

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP ALPAVOCAT

la SCP TGA-AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 07 JUIN 2022

Appel d’un jugement (N° R.G. 17/01063) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP en date du 16 décembre 2019, suivant déclaration d’appel du 05 Mars 2020

APPELANT :

M. [U] [J]

né le 10 Mai 1966 à LILLE (59000)

de nationalité Française

59 rue de la Cimaise

59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représenté par M^e François BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMÉE :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence VOILERIE sis à SAVINES LE LAC, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AZUR ALPES IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

Rue des Cordeliers

05200 EMBRUN

représentée par M^e GARCIA de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller

Anne-Laure Pliskine, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Mars 2022, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Frédéric Sticker, greffier, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

M.[U] [J] est titulaire des lots n°49 et 76 au sein de la copropriété Résidence la voilerie sise à Savines le Lac et représentant 128 tantièmes de la copropriété.

M.[J] a été convoqué par courrier recommandé avec accusé réception du 27 juin 2017 à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 21 juillet 2017.

L’assemblée générale a notamment adopté la résolution n°10 ainsi libellée: 'examen de la demande conjointe d’autorisation de travaux de la part de Monsieur et Madame [N] et de Mademoiselle [C], affectant les parties communes'.

Le procès-verbal lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé réception le 8 septembre 2017.

Par acte d’huissier du 31 octobre 2017, M.[J] a fait assigner le syndicat de copropriété représenté par son syndic en exercice devant le tribunal de grande instance de Gap aux fins de contester la validité de ladite résolution.

Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Gap a:

— validé la résolution n°10 adoptée le 21 juillet 2017 à la majorité absolue des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

— condamné M.[J] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné M.[J] aux entiers dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 5 mars 2020, M. [J] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a:

— validé la résolution n°10 adoptée le 21 juillet 2017 à la majorité absolue des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

— condamné M.[J] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné M.[J] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 18 juin 2020, M. [J] demande à la cour de:

— réformer le jugement dont appel rendu par le tribunal de grande instance de Gap le 16 décembre 2019 ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de la résolution n° 10 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété Résidence la voilerie qui s’est tenue le 21 juillet 2017 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence la voilerie de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— exclure le requérant des frais de procédure incombant au syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence la voilerie à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, M.[J] expose que la résolution n°10, présentée comme une demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes et votée à la majorité de l’article 25, s’avère en réalité être une double demande, d’autorisation de travaux portant agrandissement de terrasses et constructions nouvelles sur des parties communes à usage privatif, mais surtout d’aliénation d’une partie commune, qu’en conséquence, pour être valablement adopté, le projet des consorts [N] et [C], aurait dû faire l’objet de deux résolutions distinctes emportant deux votes distincts, à savoir une autorisation d’aliénation de la partie commune votée à la majorité de l’article 26 de la loi précitée, puis une autorisation de travaux.

Il souligne qu’il est de jurisprudence constante que le bénéficiaire du droit de jouissance privative ne peut pas édifier une construction sur la partie de l’immeuble qui en est l’objet sans autorisation de l’assemblée générale et que cela implique dès lors une modification du règlement de copropriété, modification dont le projet n’a pas été communiqué à l’assemblée générale.

M.[J] ajoute que la convocation ne comporte aucun courrier et aucun document technique relatifs à une demande de travaux qu’aurait présentée Madame [C], que de ce fait, il n’est pas possible de savoir si Madame [C] a effectivement présenté une telle demande, pas plus qu’il n’est possible de déterminer l’emprise des travaux à effectuer ou les modalités techniques desdits travaux, que le vote des copropriétaires n’a pas eu lieu de manière éclairée.

Dans ses conclusions notifiées le 18 août 2020, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice demande à la cour de:

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Gap rendu le 16 décembre 2019,

En conséquence,

— débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater la validité de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence la voilerie en date du 21 juillet 2017 ;

— condamner Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence la voilerie la somme de 2.500 euros en application de l’arti cle 700 du code de procédure civile;

— condamner Monsieur [U] [J] aux enti ers frais et dépens de la présente instance et de la première instance.

Le syndicat des copropriétaires énonce que selon l’état descripti f de division et le règlement de la copropriété, les époux [N] et Madame [C] sont propriétaires des locaux situés au niveau rez-de-plage comprenant une terrasse de trois mètres de largeur au droit desdits locaux en façade ouest.

Il indique que les travaux sur les terrasses des lots 9 et 10 votés lors de l’assemblée générale de 21 juillet 2017 sont conformes à la destination de l’immeuble, qu’ils respectent les dimensions existantes des terrasses de la copropriété dans la mesure où la longueur prévue par les travaux s’aligne sur la longueur des terrasses côté gauche.

Il réfute toute nécessité d’un vote distinct portant sur les travaux réalisés par l es époux [N] d’une part, par Mme [C] d’autre part, déclarant qu’un un éventuel vote différent sur ces deux questions similaires aurait pu conduire à une rupture d’égalité entre les copropriétaires, époux [N] et Madame [C].

La clôture a été prononcée le 2 février 2022

MOTIFS

Sur les travaux concernant la terrasse de Mme [C]

Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable lors de l’assemblée générale, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Même si le courriel de Mme [C] ne figurait pas dans la convocation, les copropriétaires savaient à la lecture de celle-ci qu’ils devaient voter sur les travaux de restauration et d’agrandissement de sa terrasse, en plus de celle des époux [N].

En revanche, il est constant qu’ils n’ont reçu aucune information technique quant aux modalités de réalisation du projet, la seule référence faite par Mme [C] aux travaux effectués par les époux [N] ne permettant pas de suppléer le défaut d’information due aux copropriétaires, la preuve de la communication d’un « devis avec insertion paysagère » comme indiqué dans le courriel n’étant pas rapportée.

En outre, et contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, M.[J] rapporte la preuve que de multiples terrasses ont fait l’objet d’agrandissements, sans harmonie et aucun élément ne permet donc de présumer que les travaux envisagés par Mme [C] seraient identiques à ceux projetés par le couple [N]. L’assemblée générale s’est prononcée sans disposer d’informations relatives à l’implantation et la consistance des travaux, ce qui entraîne la nullité de la résolution. Le jugement sera infirmé.

Sur la demande de travaux présentée par les époux [N]

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 26, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Selon le règlement de copropriété de l’immeuble, les parties communes comprennent notamment toutes les terrasses accessibles ou non accessibles. Le règlement souligne en page 28 que les loggias, balcons, terrasses, même s’ils sont en tout ou partie réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire ,['] n’en sont pas moins des parties communes en ce qui concerne uniquement les dalles qui les supportent et tous éléments participant au maintien de leur structure.

En l’espèce, les travaux envisagés portent sur la réfection des poutres porteuses et des lames de terrasse. Il s’agit donc bien d’éléments participant au maintien de la structure desdites terrasses.

L’article 25 vise les travaux affectant les parties communes, toutefois, les travaux envisagés vont au-delà, puisqu’à travers l’agrandissement de deux mètres de la terrasse, ils aboutissent à une véritable emprise, c’est-à-dire à une annexion de parties communes, qui se traduit par la modification de l’usage et de la jouissance des parties communes pour les autres copropriétaires, et qui implique d’avoir recours à la double majorité prévue par l’article 26 précité (Cass. 3e civ., 30 oct. 2012, n° 11-21.172 ).

La résolution devait donc être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

L’immeuble est réparti en 10000 tantièmes, soit une majorité des deux tiers de 6667 voix. Cette décision a été adoptée à la majorité de 5011 voix. En conséquence, le nombre de voix était insuffisant.

Il sera rappelé à toutes fins utiles que les dispositions prévues par l’article 26-1 ne pouvaient s’appliquer en l’espèce, n’ayant été instaurées que par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, soit postérieurement à la tenue de l’assemblée générale.

Il y a donc lieu de prononcer l’annulation de la résolution également pour ce motif, le jugement sera infirmé.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en son intégralité ,

et statuant de nouveau,

Annule la résolution n°10,

Condamne le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à verser la somme de 1500 euros à M.[J] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice aux dépens,

Dit qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 s’agissant des frais de procédure.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,