Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 10 septembre 2025, n° 23/13434

CA Aix-en-Provence
Confirmation 10 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Nullité du commandement de payer
La cour a estimé que le commandement de payer contenait toutes les mentions nécessaires, rendant ce moyen inopérant.
Rejeté
Défaut de régularisation des charges locatives
La cour a constaté que la bailleresse n'avait pas respecté ses obligations de communication, ce qui a empêché le locataire de savoir si les taxes étaient couvertes par les provisions.
Rejeté
Prescription de l'action en paiement
La cour a jugé que l'action en paiement était effectivement prescrite, car la taxe avait été mise en recouvrement avant la signification du commandement.
Rejeté
Non-paiement des taxes
La cour a constaté que le locataire s'était acquitté de sa dette, rendant la demande de résiliation infondée.
Rejeté
Effets de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire n'avait pas produit ses effets en raison du non-respect des obligations de la bailleresse.
Rejeté
Montant des taxes réclamées
La cour a constaté que le montant réclamé était prescrit et a réduit la somme due à 645 euros.
Rejeté
Indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux
La cour a rejeté cette demande en raison de la confirmation du jugement de première instance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Madame [Z] [I] a interjeté appel d'un jugement du tribunal de proximité qui avait débouté ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion de Monsieur [H] [S] pour non-paiement de taxes. La cour d'appel a examiné la validité du commandement de payer et la régularité des charges locatives. Elle a confirmé le jugement de première instance, considérant que le commandement était valide mais que Madame [I] n'avait pas respecté ses obligations de régularisation des charges, rendant le commandement inopérant. De plus, elle a constaté que Monsieur [S] avait acquitté sa dette. La cour a donc confirmé le jugement, condamnant également Madame [Z] [I] aux dépens et à verser une indemnité à l'intimé.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 10 sept. 2025, n° 23/13434
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/13434
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIFranck BANEREMyriam DUBURCQ
Cabinet(s) :	SCP DONNET-DUBURCQSCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 225

N° RG 23/13434

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCRA

[Z] [I]

[H], [X] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Myriam DUBURCQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 01 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-0321.

APPELANTE

Madame [Z] [I]

née le 14 Mai 1990 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [H], [X] [S]

né le 30 Avril 1968 à [Localité 7] (75), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Myriam DUBURCQ, membre de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er août 2014, Madame [Z] [I] a donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [S] un appartement en rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 6]', situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 400 euros révisable annuellement et une provision pour charges de 80 euros.

Par exploit du 4 janvier 2023, la bailleresse a signifié à son locataire un commandement de payer la somme de 855 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères dues pour les années 2019 à 2022, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Faute de règlement des causes de ce commandement dans le délai de deux mois, Madame [I] a saisi le 28 mars 2023 le tribunal de proximité de Cannes pour entendre constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [S] et le condamner au paiement de ladite somme, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Le défendeur n’a pas comparu en première instance.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 1er septembre 2023, le tribunal a débouté la bailleresse de l’intégralité de ses demandes au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve du montant des taxes réclamées.

Madame [Z] [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 30 octobre 2023 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 mai 2025, elle produit les rôles des taxes en litige et précise que son locataire ne s’est finalement acquitté de sa dette qu’en janvier 2025, soit largement après l’expiration du délai prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sans justifier de difficultés financières particulières.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail,

— à défaut, de prononcer la résiliation aux torts du locataire,

— d’ordonner l’expulsion de M. [S] et de toutes personnes de son chef,

— de le condamner au paiement de la somme de 855 euros 'arrêtée au 31 décembre 2022" (sic),

— de le condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, ainsi qu’une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 mai 2025, Monsieur [H] [S] soutient pour sa part :

— que le commandement de payer est nul et de nul effet, faute de reproduire l’intégralité des mentions prescrites à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— que la bailleresse ne lui a jamais adressé aucun décompte annuel de régularisation des charges locatives,

— que l’action en paiement de la taxe 2019 est prescrite en vertu de l’article 7-1 de la loi susdite,

de sorte que la somme due ne s’élève qu’à 645 euros,

— et qu’il s’est désormais acquitté de la totalité des taxes réclamées à raison de versements mensuels de 50 euros.

Il conclut principalement à la confirmation pure et simple du jugement déféré en ce qu’il a débouté la bailleresse de l’intégralité de ses prétentions.

Subsidiairement, il demande à la cour :

— de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 4 janvier 2023,

— de dire et juger que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets,

— et à défaut, d’en suspendre les effets.

En tout état de cause, il réclame paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

DISCUSSION

L’appelante produit à l’appui de son recours les justificatifs des taxes réclamées, de sorte que le motif retenu par le premier juge pour la débouter des fins de son action n’est plus d’actualité.

Il convient en revanche d’examiner les moyens de défense soulevés par l’intimé.

Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer :

Contrairement à ce qui est soutenu, il apparaît que le commandement signifié le 4 janvier 2023 reproduit l’intégralité des mentions prescrites à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que ce moyen ne peut prospérer.

Sur le moyen tiré d’un défaut de régularisation des charges locatives :

Le bail conclu entre les parties stipule que le locataire remboursera au bailleur sa quote-part des charges récupérables telles qu’elles sont définies par la loi, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Celles-ci feront l’objet de provisions mensuelles payables en même temps que le loyer et d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur devra communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que leur mode de répartition. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives seront tenues à la disposition du locataire.

En l’espèce, Madame [I] ne justifie pas avoir respecté les obligations mises à sa charge, en dépit d’une réclamation écrite adressée le 30 janvier 2023 par son locataire, de sorte que ce dernier était dans l’incapacité de savoir si le montant des taxes qui lui étaient réclamées était ou non couvert par les provisions mensuelles dont il s’était régulièrement acquitté. Il en résulte que le commandement n’a pu valablement produire ses effets.

Sur le moyen fondé sur la prescription :

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au cas présent, le montant de la taxe foncière 2019 a été mis en recouvrement avant le 31 décembre de l’année considérée, de sorte que l’action en paiement contre le locataire était d’ores et déjà éteinte au jour de la signification du commandement.

Le montant de la créance de Mme [I] doit donc être ramené à 645 euros.

Il résulte des pièces produites aux débats que M. [S] s’est désormais acquitté de l’intégralité de sa dette en 13 versements mensuels échelonnés entre le 2 janvier 2024 et le 2 janvier 2025.

En définitive, le jugement déféré sera confirmé par substitution de motifs.

Y ajoutant, il y a lieu de condamner l’appelante aux dépens de la présente instance, qu’ainsi qu’à verser à l’intimé une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant, condamne Madame [Z] [I] aux dépens de l’instance d’appel, qu’ainsi qu’à verser à Monsieur [H] [S] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE