ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01461 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORRI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 NOVEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS

N° RG 15/02004

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES TUILERIES représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA-SOGI-PELLETIER-LIMOUZY, domicilié en cette qualité [Adresse 2] à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Patricia PIJOT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [L] [Z]

né le 16 Septembre 1932 à [Localité 9] – Décédé le 30/11/2021

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [D], [G] [Z] épouse [B] ès qualités d’héritière de feu [L] [Z] Décédé le 30/11/2021 à [Localité 8] son père

née le 13 Décembre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [J], [I] [Z] ès qualités d’héritière de feu [L] [Z] Décédé le 30/11/2021 à [Localité 8] son père

née le 13 Décembre 1963 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Août 2024 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 18 septembre 2024.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et Prétentions des parties :

M. [Z] [L] était propriétaire du lot n°401 au sein de la résidence les Tuileries située [Adresse 6] à [Localité 8].

Par courriers du 13 décembre 2013 et du 2 juin 2014, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de procéder aux travaux de réfection nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau en provenance de sa terrasse.

Le 19 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [L] [Z] devant le tribunal de grande instance de Béziers afin de le voir condamner à faire effectuer les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse dont il a la jouissance exclusive.

Par ordonnance du 20 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [T] [Y] qui a déposé son rapport le 22 mai 2018.

Par jugement du 18 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a

*jugé que la toiture terrasse, objet du litige, constitue une partie commune de la copropriété, affectée pour partie à l’usage exclusif d’un copropriétaire,

*jugé que l’article 10 bis du règlement de copropriété modifié le 2 juillet 2008 doit déclaré être non écrit,

*jugé que les travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse doivent être répartis entre tous les copropriétaires,

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

*l’a condamné à payer à M. [Z] [L] la somme de 2 500euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a estimé qu’il résulte du règlement de copropriété du 11 septembre 1973 et de l’article 8 du règlement de copropriété modifié le 2 juillet 2008 que lot n° 401 est constitué 'd’un appartement situé au 4ième étage comprenant 5 pièces principales plus cuisine, plus deux salles de bains, WC, cellier à gauche en sortant de l’ascenseur et les soixante/ deux mille deux cent quarante sixièmes de la propriété du sol et des parties communes’ sans mention d’une terrasse et que 'les parties communes comprennent notamment les fondations, les pans verticaux constituant le noyau central, les structures verticales et horizontales et d’une manière générale, tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble dans son ensemble à l’exception du revêtement du toit terrasse qui sera affecté à l’usage exclusif du lot n°401 … sauf à supporter les frais d’entretien et de réparation de ce revêtement’ et qu’il convient donc de relever que d’une part l’état descriptif de division ne mentionne pas de terrasse composant le lot n°401 et d’autre part que l’article 8 du règlement de copropriété indique que le toit terrasse est à l’usage exclusif du lot n°401.

Elle retient que si l’article 8 du règlement de copropriété modifié affirme que 'par exception tous les locaux, installations ou matériels techniques ou d’entretien réservés de fait au seul usager de plusieurs lots privatifs appartenant à un même propriétaire seront considérés comme partie privative de l’ensemble des dites lots', le toit terrasse n’entre pas dans les exclusions ainsi détaillées, de sorte que le toit terrasse, nonobstant son occupation exclusive par M. [Z], constitue une partie commune.

Elle refuse d’appliquer la clause n°10 bis du règlement en la déclarant non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle met à la charge du copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune, non seulement les frais d’entretien et de réparations inhérents à son usage privatif mais également tous travaux garantissant l’étanchéité du dit toit terrasse indépendamment de la cause d’imputabilité au dit copropriétaire.

Le 11 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

M. [L] [Z] est décédé le 30 novembre 2021, ses filles Mesdames [D] et [J] [Z] étaient habilitées à lui succéder et par acte de partage du 2 décembre 2022, Mme [J] [Z] a acquis la pleine propriété du lot n°401.

Par conclusions du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de : REJETER purement et simplement la demande de sursis à statuer présenté par Mme [Z] aux termes de ses conclusions n°5 notifiées le 27 août 2024 comme irrecevables et non fondées. RECEVANT l’appel interjeté par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TUILERIES, Représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA SOGI PELLETIER LIMOUZY, auquel a succédé l’agence CITYA RIVE GAUCHE IMMOBILIER en la forme, et au fond le disant bien fondé,

REJETANT toutes fins, moyens et conclusions contraires.

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS du 18 novembre 2019 en ce qu’il a : -'JUGE que la toiture terrasse objet du litige constitue une partie commune de la copropriété affectée pour partie à l’usage exclusif d’un copropriétaire

JUGE que l’article 10 bis du règlement de copropriété modifié en date du 2 juillet 2008 doit être déclaré non écrit

JUGE que les travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse doivent être répartis entre tous les copropriétaires

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tuileries de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tuileries à payer à Monsieur [L] [Z] une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tuileries aux dépens de l’instance '

STATUANT À NOUVEAU,

IN LIMINE LITIS

JUGER que l’appel formalisé par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TUILERIES, (représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA SOGI PELLETIER LIMOUZY, auquel a succédé l’agence CITYA RIVE GAUCHE IMMOBILIER) devant la cour d’appel, tendant à voir condamner Monsieur [Z] au paiement des travaux de reprise de l’étanchéité du toit-terrasse dépendant du lot 401 en lieu et place de leur exécution ne peut être considérée comme une demande nouvelle.

JUGER que l’appel formalisé par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TUILERIES, (représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA SOGI PELLETIER LIMOUZY, auquel a succédé l’agence CITYA RIVE GAUCHE IMMOBILIER) devant la cour d’appel tendant à voir condamner Monsieur [Z] au paiement des travaux de reprise de l’étanchéité du toit-terrasse dépendant du lot 401 en lieu et place de leur exécution constitue une demande de réparation par équivalent du préjudice résultant du défaut d’étanchéité du toit-terrasse.

JUGER que la demande de remboursement formalisée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TUILERIES ne constitue pas une demande nouvelle, aucune autre demande n’étant possible eu égard à la réalisation des travaux intervenue après le prononcé du jugement dont appel.

JUGER que la nature privative du toit terrasse ne fait aucun doute tant du fait des stipulations contenues dans le règlement de copropriété que des stipulations contenues dans l’acte modificatif au règlement de copropriété du 2 juillet 2008 et dans l’acte de propriété du 3 mars 1986 (acte d’échange).

JUGER que le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS a dénaturé l’article 8 de l’acte modificatif du 2 juillet 2008.

JUGER que l’article 10 bis de l’acte modificatif du 2 juillet 2008 n’est pas nul.

JUGER que le toit terrasse du lot 401 dont Monsieur [Z] est propriétaire constitue une partie privative.

JUGER que la charge des travaux d’étanchéité et d’entretien du toit-terrasse figure expressément dans l’acte d’échange du 3 mars 1986 constituant l’acte de propriété de Monsieur [Z].

En conséquence :

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER Mme [J] [Z], venant aux droits de [L] [Z], décédé le 30 novembre 2021, à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA RIVE GAUCHE IMMOBILIER la somme de 90 938,98€ avec un différentiel de 0,05 euros TTC correspondant aux travaux de reprise de l’étanchéité du toit-terrasse réalisés d’urgence.

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que le revêtement du toit terrasse affecté à l’usage exclusif du lot 401 détenu par Monsieur [Z], et aujourd’hui par ses héritières, Mesdames [D] et [J] [Z], constitue une partie commune à usage exclusif dont la charge des travaux d’entretien incombe au propriétaire de ce même lot de même que les aménagements qu’il y a entrepris.

CONDAMNER Mme [J] [Z], venant aux droits de [L] [Z], décédé le 30 novembre 2021, à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA RIVE GAUCHE IMMOBILIER la somme de 46 587, 83 euros TTC.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Mme [J] [Z], venant aux droits de [L] [Z], décédé le 30 novembre 2021au paiement de la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Mme [J] [Z], venant aux droits de [L] [Z], décédé le 30 novembre 2021 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Mme [J] [Z], venant aux droits de [L] [Z], décédé le 30 novembre 2021 aux entiers dépens de première instance, au fond et en référé, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il s’oppose à la demande de sursis à statuer qui constitue une exception de procédure et relève en conséquence de la seule compétence du magistrat de la mise en état et qui de surcroît doit être soulevée avant toute défense au fond que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque formulée le 27 août 2024 dans le 5ième jeu de conclusions et enfin qui n’est pas fondée puisque l’expertise en cours concerne de nouvelles infiltrations mais est sans conséquence sur la nature du toit terrasse.

Il soutient que la demande de remboursement des travaux exécutés et non de leur exécution n’est pas une demande nouvelle puisque le syndic a agi sur le fondement de l’article 18 de la loi de 1965 qui l’oblige à réaliser en urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde, que la demande de remboursement n’est pas nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir la réparation d’un préjudice résultant d’un défaut d’étanchéité.

Il sollicite l’infirmation de la décision de première instance en faisant valoir que la détermination des parties privatives et des parties communes résulte du règlement de copropriété complété par l’état descriptif de division, que l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise bien « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros 'uvre des bâtiments » que l’article 8 du règlement de copropriété mentionne clairement qu’un espace tel qu’un « local ou une installation » affecté à l’usage d’un seul copropriétaire, doit être considéré comme partie privative, qu’en l’espèce, la terrasse de M. [Z] est bien une installation puisqu’il s’agit d’une terrasse en dalle sur plots aménagée et qu’elle est à usage exclusif de Monsieur [Z], qu’elle est donc constitutive d’une partie privative dont la charge des travaux incombe au titulaire du lot n°401.

Il souligne que si l’ossature et la structure de l’immeuble constituent en effet des parties communes, il n’en demeure pas moins que le litige dont il est question ne vise pas à refaire la toiture/ ossature de l’immeuble, mais seulement la membrane d’étanchéité de la terrasse de Mme [Z], qu’il résulte de l’expertise que les infiltrations sont pathologiques à l’installation d’une terrasse type sur plots, ce qui fait stagner l’eau entre lesdites dalles et la membrane d’étanchéité de la toiture, que les travaux dont il est demandé paiement proviennent donc exclusivement des aménagements en toiture qui concernent la terrasse privative de Mme [Z], que seule la partie de la terrasse de Madame [Z] est revêtue de dalles sur plots, le reste qui ne souffre d’aucune infiltration est une zone gravillonnée.

Il indique que dans l’article 10 bis qui précise que 'le revêtement du toit formant terrasse sera en sa totalité affecté à l’usage exclusif du lot n°401 sauf à supporter les frais….'la locution 'Sauf à’ doit s’entendre 'sans que soit exclu…' que les rédacteurs ont expressément qualifié la terrasse du lot 401 de privative dans l’objectif précis de mettre à la charge du propriétaire les coûts de réfection de sa terrasse privative, qu’il n’existe aucune ambiguïté.

Il se prévaut de l’acte du 3 mars 1986 en vertu duquel M. [L] [Z] est devenu propriétaire du lot n°401 qui mentionne que 'le revêtement du toit formant terrasse sera dans sa totalité affecté à un usage exclusif du lot n°401 sauf à supporter les frais d’entretien et de réparation de ce revêtement ainsi que tous les travaux garantissant l’étanchéité, le piétonnement et l’accessibilité de ce revêtement’ que M. [Z] ayant acquis la propriété du lot 401 en toute connaissance de cause la rédaction de cet article 10 bis ayant donc toujours été la même dans le règlement de copropriété.

Il soutient encore que selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé », que

Monsieur [Z] ayant un usage privatif du toit terrasse, il s’agit d’une partie privative, que selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer uniquement aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qu’a contrario, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’impose aucunement aux copropriétaires d’entretenir les parties privatives d’un autre copropriétaire, que dès lors, c’est à tort que le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS a déclaré nulle la clause 10 bis de l’acte modificatif du 2 juillet 2008 au motif qu’elle serait contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’oppose aux dispositions du jugement déclarant non écrite une clause du règlement de copropriété au motif que si le juge peut réputer non écrites certaines clauses stipulées dans le règlement de copropriété, conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il est nécessaire que ces dispositions constituent un trouble à l’ordre public, qu’affecter les coûts de réfection de l’étanchéité d’une terrasse à un copropriétaire qui en jouit de façon privée ne constitue en rien un trouble à l’ordre public, qu’aux termes de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. » que ces nouvelles dispositions ne s’appliquent pas en l’espèce mais permettent d’éclairer les dispositions antérieures.

A titre subsidiaire, il demande que Mme [Z] soit condamnée à rembourser les frais exposés afin de déposer les jardinières, le dallage sur plot, le jacuzzi et la véranda suite aux travaux réalisés d’urgence, que cette somme ne constitue en rien une demande nouvelle qui n’aurait pas été formulée aux termes des premières conclusions d’appelant puisque les 46 587,83 € réclamés à ce titre étaient compris dans la somme totale de 86.392,03 € sollicitée à titre principal.

Il ajoute que Mme [Z] reconnaît que les dépenses relatives au revêtement superficiel incombent au copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusif, indépendamment du sort donné aux travaux d’étanchéité, que tous les aménagements effectués par le copropriétaire titulaire du droit de jouissance, qui ne sont pas prévus par le règlement et n’existaient pas à l’origine, ne peuvent être considérés comme des parties communes et la charge de leur enlèvement incombe au titulaire du droit de jouissance exclusive que les travaux de dépose des jardinières, jacuzzi, véranda, ' ont été nécessaires afin de pouvoir refaire l’étanchéité sous les dalles plots afin de sauvegarder l’immeuble, que ces travaux superfétatoires et onéreux sont uniquement dus aux installations effectuées par Mme [Z] sur sa terrasse privative.

Il précise que les travaux ont été votés selon PV d’assemblée générale de la copropriété en date du 05 novembre 2018 ;

Par conclusions du 27 août 2024, Mme [Z] [J] demande à la cour de :

ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente du rapport de Monsieur [F] désigné par ordonnance en date du 28 juin 2024.

CONSTATER l’irrecevabilité de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES TUILERIES tendant à obtenir la condamnation de Madame [J] [Z] à lui verser la somme de 90.938,92 euros TTC s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel au visa des articles 564 et suivants du Code de procédure civile.

CONSTATER l’irrecevabilité de la demande formulée à titre subsidiaire par le SYNDICAT des copropriétaires de la résidence « LES TUILERIES’ tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [Z] à lui verser la somme de 46.587,83 euros au visa des articles 910-4, 564 et suivants du Code de procédure civile.

CONFIRMER le jugement du 18 novembre 2019, en toutes ses dispositions.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES TUILERIES » de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de ses demandes présentées à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire :

Si par extraordinaire, la Cour devait entrer en voie de réformation et faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « LES TUILLERIES »

RAMENER le coût de la réfection du toit terrasse à la somme de 62.880,00 euros TTC conformément au devis établi le 23 mai 2018.

IMPUTER sur cette somme les règlements intervenus au titre des travaux d’étanchéité par le biais de la succession, soit la somme de 15.887,32 euros.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES TUILERIES » à payer à Madame [J] [Z] la somme de 5000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Elle fait valoir que par ordonnance en date du 28 juin 2024, le Président du Tribunal Judiciaire de BEZIERS a désigné Monsieur [C] [F] en qualité d’Expert en raison de la survenance de nouvelles infiltrations, que les conclusions expertales seront déterminantes quant à la qualité des travaux réalisés par la SAS SEM ETANCHEITE, qu’il conviendra d’ordonner le sursis à statuer.

Elle soutient que devant le premier juge, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a sollicité la condamnation de Monsieur [Z] « à procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité et plus généralement aux travaux préconisés par l’expert judiciaire [Y]…' dans le cadre de ses conclusions d’appelant, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a abandonné cette demande pour solliciter la condamnation de Monsieur [L] [Z], puis aujourd’hui de Madame [J] [Z], à lui rembourser, le coût des travaux de reprise de l’étanchéité dit toit terrasse qu’il s’agit, en conséquence, d’une demande nouvelle qui devra être écartée au visa de l’article 566 du Code civil, en précisant qu’il n’y avait pas d’urgence à faire réaliser les travaux, la salubrité ou la solidité de l’immeuble n’étant pas en jeu .

Sur la qualification du toit terrasse, elle affirme qu’aux termes de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros 'uvre des bâtiments. » que dès lors, il est patent que la toiture est comprise dans le gros 'uvre, que la partie commune sur laquelle s’exerce le droit de jouissance exclusif, ne perd pas son caractère de partie commune, que la toiture fait partie de l’ossature de l’immeuble et constitue une partie commune dudit immeuble conformément à l’article 8 du règlement de copropriété, que cet article prévoit des exceptions pour les locaux, installations ou matériel technique, réservés à un usage privatif mais que le toit-terrasse n’est pas visé dans la liste exhaustive des exceptions, que le caractère de partie commune ressort également de l’état descriptif de division, le lot n°401 ne comportant pas de toit terrasse.

Elle ajoute que dans le cadre des opérations d’expertise, deux fuites ont été repérées qui se trouvaient, pour l’une, à cheval sur la toiture-terrasse dont Monsieur [Z] avait la jouissance privative, et pour l’autre, sur la partie de la toiture-terrasse sur laquelle il ne disposait d’aucun droit, qu’il serait parfaitement inique de faire supporter à Madame [J] [Z] la réfection de l’intégralité de la toiture-terrasse alors même que certaines infiltrations trouvent leur origine en dehors de la terrasse sur laquelle elle dispose d’une jouissance privative.

Elle fait valoir que la nouvelle rédaction de l’article 8, issue de l’acte notarié en date du 02 juillet 2008, lequel a également intégré un article 10 bis est loin d’être claire et précise, et qu’il y a lieu de considérer que Monsieur [L] [Z] et aujourd’hui sa fille, ont pour unique obligation de permettre l’accès au toit-terrasse, et non celle de supporter seuls la charge financière d’une réfection complète de celui-ci, que l’alinéa 2 de l’article 10 bis prévoit que 'le propriétaire du lot n°401 a le droit, sous sa responsabilité, de mettre sur ce revêtement du toit formant terrasse, tous pots ou bacs à fleurs et à arbustes qu’il lui conviendra, sauf à lui de ne pas porter atteinte à l’ossature de l’immeuble et de supporter tous les frais d’entretien et de réparation occasionnés par les pots ou des bacs. » que cet alinéa met en évidence le fait que seul le défaut d’entretien lié à un usage non approprié de la terrasse relève de la responsabilité du propriétaire du lot n° 401.

Elle sollicite la nullité de l’article 10 bis du règlement de copropriété prises en violation des dispositions de l’article 10 de la loi de 1965, que la réfection de la toiture-terrasse qui est un élément de la structure du bâtiment relève des charges de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être supportée par l’ensemble des copropriétaires, que ces dispositions étant d’ordre public, le règlement de copropriété ne pouvait y déroger, que le jugement entrepris a constaté le caractère non écrit de l’article 10 bis du règlement de copropriété, que l 'article 8 du règlement de copropriété issue de l’acte modificatif du 02 juillet 2008 en ce qu’il y a été ajouté « à l’exception du revêtement du toit terrasse, qui sera affecté à l’usage exclusif du lot numéro 401 ainsi qu’on le verra plus loin, sauf à supporter les frais d’entretien et de répartition de ce revêtement » devra être également déclaré non écrit.

A titre subsidiaire sur le montant des condamnations, elle soutient que Monsieur [Z] avait fait établir un devis pour la réfection de la terrasse qui s’élevait à la somme de 62.880,00 euros TTC contre celle de 112.805,42 euros TTC retenue par l’Expert, que l’expert a fait une évaluation sur une surface de 220 m² alors que la surface de la toiture-terrasse dont Madame [Z] à la jouissance privative est moindre puisque le devis produit en son temps par Monsieur [Z] faisait état d’une surface de 150 m², que dès lors, le chiffrage expertal ne saurait être retenu que les travaux réalisés par la SEM ETANCHEITE n’ont pas été dans les règles de l’art puisque les infiltrations persistent.

Elle soutient également que les condamnations visant à rembourser les dépenses relatives à la dépose et à la pose du dallage et celles relatives à l’enlèvement et à la repose des jardinières seront déclarées irrecevables, ces prétentions n’ayant pas été formulées dans les premières conclusions du syndicat appelant, que cette demande subsidiaire sera également déclarée irrecevable au visa des articles 564 et suivants du Code de procédure civile, les demandes nouvelles étant prohibées en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 août 2024 et a été révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2024.

Motifs

1) Sur la demande de prononcé d’un sursis à statuer :

Mme [Z] sollicite le prononcé par la cour d’un sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise que doit déposer M. [F], expert désigné par ordonnance de référés du 28 juin 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Béziers dans le cadre d’une procédure engagée par Mme [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SEM aux motifs que les travaux réalisés par cette dernière pour remédier aux infiltrations, présentent des désordres.

En application des dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, la demande tendant à faire suspendre le cours de l’instance est une exception de procédure qui doit être présentée avant toute défense au fond.

Or en l’espèce, Mme [Z] n’a présenté sa demande de sursis à statuer que le 27 août 2024 aux termes de son 5ième jeu de conclusions, de sorte qu’elle est irrecevable.

De surcroît et de façon surabondante, il convient de relever, ainsi que soutient que le syndicat de copropriétaire, qu’ayant formulé sa demande le 27 août 2024 soit antérieurement à la clôture de l’instruction, il appartenait à Mme [Z] de la soulever par des conclusions d’incident déposées devant le conseiller de la mise en état, seul compétent pour en connaître.

Enfin, si la Cour a la possibilité de prononcer d’office un sursis à statuer dans l’intérêt de la justice, elle doit en apprécier la pertinence. En l’espèce, la procédure engagée devant le juge des référés d’une part ne vise qu’à obtenir le prononcé d’une expertise, aucune procédure au fond n’étant en cours et d’autre part ne concerne que la recherche d’éventuelles malfaçons dans l’exécution des travaux afin d’engager la responsabilité de la société chargée de dits travaux, de sorte que s’agissant d’un litige engagé contre un tiers à la présente procédure, fondé sur des argumentaires, il n’existe aucun motif légitime pour faire droit à cette demande.

Il convient de rejeter la demande de sursis à statuer

2) Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles :

Mme [Z] soutient que le syndicat de copropriétaires, qui a sollicité en première instance la condamnation de M. [Z] à 'procéder aux travaux d’étanchéité …' ne peut en cause d’appel demander sa condamnation à lui remboursement le coût desdits travaux dûment effectués par les soins du syndicat.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu''à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'. Toutefois l’article 565 dudit code précise 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'

Ainsi n’est pas nouvelle à la demande d’exécution de travaux en nature présentée en première instance, la demande en paiement d’une somme représentant le coût de ces travaux, formée en appel, toutes deux tendant à la même fin à savoir la réparation d’un même préjudice ;

Il convient de rejeter la demande de Mme [Z] à ce titre

3) Sur la nature du toit terrasse :

Il résulte du rapport de M. [Y] rédigé le 18 mai 2018 au contradictoire des parties que depuis plusieurs années et notamment, ainsi que cela a été constaté par procès verbal d’huissier le 23 janvier 2017, les bureaux situés au 3ième étage de la copropriété Les Tuileries à [Localité 8] subissent des infiltrations d’eau en provenance du 4ième étage et plus particulièrement de la terrasse attenante au lot détenu par Mme [Z].

M. [Y] a déterminé l’origine des infiltrations comme provenant uniquement de la partie du toit terrasse accessibles composée de dalles posées sur des plots, la partie inaccessible composée de gravillons ne présentant aucune défectuosité et aucune infiltrations en provenance de cette partie n’est à déplorer, même si, en raison de la communication entre les deux terrasses, les travaux d’étanchéité doivent concerner les deux terrasses. Les parties ne contestent ni la réalité des désordres dénoncés ni leur provenance.

Les présomptions légales des articles 2 et 3 de la loi de 1965 relatives à la communauté ou la privatisation des différents éléments de l’immeuble ne s’appliquent que dans le silence ou la contradiction des titres et ce d’autant que les dispositions sus visées ne sont pas d’ordre public pour ne pas être visées par l’article 43 de la loi du 6 juillet 1965. Le règlement de copropriété, complété par l’état descriptif en cas d’ambiguïté, procède à cette qualification, sachant que les structures d’une terrasse font corps avec le gros oeuvre du bâtiment, de même que la couche d’étanchéité, qui sert à protéger les locaux et restent une partie commune même grevée d’un droit d’usage privatif

En vertu des dispositions de l’article 6-3 de la loi sus visée, le fait de conférer un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’a pas pour résultat de lui conférer un caractère privatif et le règlement de copropriété doit préciser les éventuelles charges communes que le titulaire de droit de jouissance privative doit supporter.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 11 septembre 1973 modifié le 2 juillet 2008 dont la régularité n’est pas contestée, énonce en son article 8 intitulé ' désignation des parties communes’ que les parties communes comprennent la totalité du sol… les fondations,… les structures verticales et horizontales et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble dans son ensemble à l’exception du revêtement du toit terrasse qui sera affectée à l’usage exclusif du lot n°401 sauf à supporter les frais d’entretien et de réfection de ce revêtement’ ;

La rédaction défectueuse de cette clause ambiguïté nécessite une interprétation par le juge notamment au regard de l’état descriptif des lots et des règles définies par la loi du 6 juillet 1965.

Or en l’espèce, la description du lot n° 401 ne comporte pas de mention relative à une terrasse privative, l’intitulé de l’article 8, qui se réfère à la notion de parties communes, et la précision sur la notion de revêtement contribuent à considérer que le toit terrasse est une partie commune dont, par exception à sa nature commune constatée, le revêtement bénéficie d’un droit de jouissance exclusif attaché au lot n° 401, la précision sur l’usage exclusif ne peut s’entendre qu’en raison du caractère commun du toit terrasse. Toute solution contraire aboutirait à une phrase inadéquate tant il n’est pas nécessaire de préciser l’usage exclusif pour une partie privative.

Toutefois le règlement tout en reconnaissant le caractère commun du toit terrasse avec une jouissance exclusive pour le copropriétaire détenant le lot n° 401, réserve néanmoins les frais d’entretien et de réfection du revêtement au dit copropriétaire, disposition qui ne heurte nullement l’ordre public.

Le syndicat des copropriétaires invoque à l’appui de son argumentaire les dispositions de l’article 8 dans son dernier paragraphe qui indique que 'tous les locaux, installations ou matériel technique ou d’entretien, réservés de fait à seul usage de plusieurs lots privatifs appartenant à un même propriétaire seront considérés comme partie privative de l’ensemble desdits lots'

Toutefois, ainsi que l’a relevé à raison le juge de première instance, un toit terrasse ne constitue ni un local ni une installation, de sorte qu’il n’entre pas dans les exceptions ci dessus listé.

Bien qu’affecté à la jouissance exclusif de M. [Z], la terrasse demeure une partie commune, l’attribution d’un droit d’usage privatif ne modifie en rien son caractère de partie commune.

4) Sur la prise en charge des coûts :

Dans la mesure où il s’agit d’une partie commune, tous les copropriétaires peuvent être amenés à supporter le coût des travaux de réfection de la toiture qui doivent être réalisés. Toutefois, le règlement de copropriété peut en décider autrement et préciser le cas échéant les charges que le titulaire d’un droit de jouissance privative doit supporter ainsi que l’énonce l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965.

Tel est le cas en l’espèce puisque le règlement de copropriété précise expressément que le coût des travaux de réfection du revêtement du toit demeure à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusive qui doit prendre en charge le coût desdits travaux, ceux affectant l’ossature du toit restant à la charge de la copropriété. Il convient de relever que l’article 8 du règlement de copropriété fait la partition entre d’une part le revêtement dont l’entretien est à la charge du copropriétaire bénéficiaire de l’usage exclusif et d’autre part l’ossature de l’immeuble constitutive d’une partie commune et donc nécessairement à la charge de la copropriété en ce y compris l’étanchéité.

Dès lors en l’absence de clause expresse en sens contraire, les dépenses d’étanchéité incombent à tous les copropriétaires, seules les dépenses concernant la réfection du revêtement doivent être imputées à Mme [Z] qui est tenue d’assurer l’entretien du dallage posé, sans être tenue des réparations de maçonneries sous jacentes qui font partie du gros oeuvre.

L’article 10 bis du règlement de copropriété ne contredit nullement les dispositions légales puisqu’il indique que ' le revêtement du toit formant terrasse sera dans sa totalité affecté à l’usage exclusif du lot n° 401, sauf à supporter les frais d’entretien et de réparation de ce revêtement, ainsi que les travaux garantissant l’étanchéité, le pietonnement et l’accessibilité de ce revêtement… ' reprenant ainsi la distinction entre le revêtement cité à deux reprises dans la clause litigieuse, partie commune à usage privatif dont Mme [Z] doit assurer l’entretien et l’étanchéité et l’ossature de l’immeuble composant le gros oeuvre de l’immeuble qui faute de clause contraire claire et explicite, doit être qualifiée de partie commune dont les travaux de réfection doivent être mis à la charge de la copropriété.

L’article 10 bis du règlement impose également à Mme [Z] de supporter les frais inhérents à l’installation de tous pots de fleurs et à arbustes à charge pour elle d’en supporter les frais d’entretien et de réparation occasionnés par ces aménagements.

Cette clause n’est nullement contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et il n’y a pas lieu de la déclarée non écrite.

De surcroît, le copropriétaire bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive sur une terrasse commune ne peut aggraver, par la présence d’aménagements privatifs, les charges communes générales liées aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse. Il s’ensuit que les frais de dépose et de repose des aménagements rendus nécessaires par la réalisation de travaux communs de réfection de l’étanchéité demeurent à la charge du seul copropriétaire utilisateur de la terrasse.

Mme [Z] doit donc assumer la dépose et la pose du dallage, qui ne compose en rien l’ossature de l’immeuble, mais constitue des dépenses relatives au revêtement au sens du règlement de copropriété et la charge de l’enlèvement des aménagements effectués sur la terrasse par ses soins ou ceux de son prédécesseur, dont le coût lui incombe, notamment des jardinières, du Spa, des vérandas et autres.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production de factures établies par la SARL Architectures A12C du paiement d’une somme de 29 968,64euros au titre de la dépose des aménagements et des dalles et de la pose de nouvelles dalles après réparation et la somme de 16 619,19euros au titre des frais de leur évacuation soit un total de 46 587,83euros ; les autres postes de dépenses mentionnés sur la facture établie le 31 janvier 2020 concernent la réfection de l’ossature du toit à la charge de la copropriété.

Il convient d’infirmer la décision de première instance.

5) Sur les autres demandes :

La carence des consorts [Z] à assumer les frais de réfection du toit terrasse, dont ils possédaient la jouissance exclusive, nonobstant la présence d’infiltrations dans les locaux situés à l’étage inférieur dont ils avaient connaissance, a causé un préjudice certain à la copropriété qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 2 500euros.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Rejette la demande de sursis à statuer présentée par Mme [Z],

Dit recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence les Tuileries tendant à voir condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 90 938,92euros TTC ou a titre subsidiaire la somme de 46 587,83euros comme n’étant pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 18 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Béziers, sauf en ce qu’il a qualifié le toit terrasse, objet du litige, de partie commune de la copropriété affectée pour partie à l’usage exclusif d’un copropriétaire,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des Tuileries la somme de 46 587,83euros TTC en deniers ou quittance,

Condamne Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des Tuileries la somme de 2 500euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des Tuileries la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [J] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de première instance.

Le Greffier La Présidente