COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 JANVIER 2026

N° RG 24/00436 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTSK

[N] [C]

[T] [V]

c/

S.C.I. D’ORNANO

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ARCACHON (RG : 11-22-000348) suivant déclaration d’appel du 29 janvier 2024

APPELANTS :

[N] [C]

née le 03 Août 1992 à [Localité 5] (TAHITI)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[T] [V]

né le 18 Janvier 1991 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. D’ORNANO, représentée par sa gérante, Madame [I] [Z]

[Adresse 2] – FRANCE

Représentée par M^e Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Isabelle LOUWERSE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de : [L] [G], greffière stagiaire

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

1 – Par contrat de bail d’habitation du 27 septembre 2019, à effet au 1er octobre 2019, la SCI D’Ornano a donné en location un bien situé [Adresse 3] à Gujan-Mestras à Mme [N] [C] et M. [T] [V] rnoyennant un loyer mensuel de 1050 € hors charge.

Un dépôt de garantie de 1050 € a été versé.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 27 septembre 2019.

2 – Par courrier recommandé avec AR en date du 13 novembre 2019, les locataires ont donné congé au bailleur pour Ie 13 décembre 2019.Un état des lieux de sortie a été réalisé le 16 décembre 2019. La totalité du dépôt de garantie d’un montant de 1050 euros a été retenu suite au départ des locataires.

3 – Par requête du 5 septembre 2022, Mme [C] et M. [V] ont saisi le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon en paiement de la somme de 1050 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 3570 euros sur le fondement de l’abus de droit.

4 – Par jugement du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a :

— condamné la SCI D’Ornano à restituer à Mme [N] [C] et M. [T] [V] la somme de 600 € au titre du dépôt de garantie ;

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte ;

— condamné la SCI D’Ornano à payer à Mme [N] [C] et M. [T] [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

— l’a condamné aux entiers dépens.

— rejeté le surplus des demandes.

5 – Par déclaration électronique du 29 janvier 2024, Mme [C] et M. [V] ont relevé appel de ce jugement.

Par avis du 19 mai 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 26 novembre 2025, la clôture étant fixée au 12 novembre 2025.

6 – Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024 , Mme [C] et M. [V] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 30 novembre 2023 en ce qu’il a limité le montant de la restitution de dépôt de garantie à 600 €, en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes dont les pénalités de retard de restitution.

Statuant à nouveau,

— A titre principal, ordonner la restitution de la somme de 1 050 € au titre du dépôt de garantie reçu par la SCI D’Ornano, faute de justificatif de frais de remise en état.

— A titre subsidiaire sur ce point, ordonner la restitution de la somme de 1 005 € après compensation d’une somme de 45 € au titre des frais de remise en état.

— condamner la SCI D’Ornano au paiement d’une somme de 105 € correspondant aux 10 % du loyer mensuel à compter du 16 février 2020 jusqu’au mois de décembre 2023, date du paiement du principal de 600 €, soit 46 mois et 4 830 €.

Y ajoutant,

— condamner la SCI D’Ornano au paiement au profit de Mme [C] une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile.

— condamner la SCI D’Ornano aux entiers dépens d’appel.

7 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, la SCI d’Ornano demande à la cour, sur le fondement des articles 4 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [N] [C] et M. [T] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— faire droit à l’appel incident de la SCI D’Ornano en infirmant le jugement du 30 novembre 2023 en ce qu’il l’a condamnée à restituer à Mme [C] et M. [V] la somme de 600 euros au titre du dep6t de garantie,

Par conséquent,

— dire et juger que la SCI D’Ornano est fondée à ne pas restituer le dep6t de garantie,

— condamner par conséquent M. [V] et Mme [C] à restituer la somme de 600 euros à la SCI D’Ornano et la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [V] et Mme [C] à verser à la SCI D’Ornano la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

8 – L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2025.

9- Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

Motifs,

10 – Le juge des contentieux de la protection a condamné la SCI d’Ornano à restituer à Mme [D] et M. [V] une somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail consenti par la SCI d’Ornano le 27 septembre 2019, une somme de 450 euros ayant été retenue au titre des travaux locatifs à réaliser. La SCI d’Ornano a été déboutée de sa demande tendant à voir déduire du dépôt de garantie une somme de 600 euros correspondant à la réparation du préjudice subi du fait du refus des locataires de lui laisser visiter l’appartement.

11 – Les appelants font valoir que c’est à tort qu’une facture de 450 euros a été déduite par le tribunal du dépôt de garantie correspond à des travaux de mise en peinture d’une pièce en totalité alors que seuls deux accrocs pouvaient leur être imputables. Ils font valoir en outre que la facture produite n’est pas probante et demandent l’infirmation du jugement et la condamnation de la SCI d’Ornano à la restitution de la totalité du dépôt de garantie, soit la somme de 1050 euros et à titre subsidiaire, la somme de 1005 euros après compensation d’une somme de 45 euros au titre des frais de remise en état.

S’agissant du surplus du dépôt de garantie, soit 600 euros, ils sollicitent la confirmation du jugement.

12 – La SCI d’Ornano demande la confirmation du jugement en ce que la somme de 450 euros a été déduite du dépôt de garantie, faisant valoir qu’elle a été dans l’obligation de repeindre intégralement la chambre car les accrocs étaient bien plus importants que ce

que les appelants prétendent, expliquant que la peinture était en couleur (bleue) et qu’il a été impossible de trouver la même référence. S’agissant de la somme complémentaire de 600 euros, elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande à ce titre, faisant valoir qu’en raison de l’obstruction des locataires qui ont quitté les lieux le 13 décembre 2019 en s’opposant aux visites qu’elle souhaitait organiser, elle n’a pu retrouver de locataires et relouer les lieux qu’à partir du mois de février 2020.

Sur les réparations locatives.

13 – Selon l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. »

14 – Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Une liste a été annexée au décret laquelle décrit, concernant les parties intérieures et plus précisément les plafonds, murs intérieurs et cloisons, les réparations locatives comme celles correspondant au :

'- Maintien en état de propreté ;

— Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.'

15 – Lors de son départ, le locataire doit rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

16 – Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la réalité des dégradations locatives alléguées au soutien de la non restitution du dépôt de garantie.

17 – En l’espèce, l’état de lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties mentionne concernant la chambre 2 'mur toile de verre peinte propre'. L’état des lieux de sortie a été rédigé par mentions apposées sur l’état des lieux d’entrée, signées du bailleur et du locataire. Concernant la peinture de la chambre 2, il est mentionné 'plusieurs accrocs sur la peinture'. La SCI d’Ornano produit une facture de M. [J] [X], entreprise de rénovation entretien concernant la mise en peinture de 30 m² pour 450 euros TTC, sur le chantier situé [Adresse 6] à Gujan-Mestras.

18 – L’état des lieux de sortie mentionne la présence de plusieurs accrocs sur les murs de la chambre 2 sans en préciser le nombre. Les locataires n’ont occupé le logement que sur une très courte période, du 27 septembre au 16 décembre 2019 et n’ont pas remis en état ainsi qu’il leur incombait, le mur de la chambre. Ils ne produisent aucune pièce de nature à évaluer le coût de cette remise en état en sorte que c’est à juste titre que le premier juge a mis à leur charge la peinture des murs soit la somme de 450 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’appel incident de la SCI d’Ornano.

19 – Aux termes de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, 'Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

…'.

20 – Il s’en évince a contrario que le locataire ne peut s’opposer à la visite du bien loué en dehors des jours fériés et jusqu’à deux heures durant les jours ouvrables.

21 – En l’espèce, il ressort d’un courriel adressé par les locataires à M. [R] [Z] de la SCI d’Ornano qu’ils s’opposaient à la visite de l’appartement durant les week-end lui indiquant que les visites pourraient avoir lieu à partir du 13 décembre, jour de l’établissement de l’état des lieux de sortie sauf à celle-ci à accepter une remise des clefs dès le 1er décembre sans paiement du loyer pour la période restante allant jusqu’au 13 décembre. Cependant, la SCI d’Ornano ne justifie avoir sollicité de pouvoir faire visiter l’appartement avant le départ des locataires ni qu’elle avait mis en location l’appartement dès le congé donné par Mme [C] et M. [V] en sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qui leur soit imputable.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI d’Ornano de sa demande à ce titre.

Sur la majoration du dépôt de garantie.

22 – Les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce que leur demande de pénalités de retard, improprement qualifiées de condamnation sous astreinte a été rejetée et sollicitent la condamnation de la SCI d’Ornano au paiement de ces pénalités. La SCI d’Ornano n’a pas répondu sur ce point.

23 – En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 , dans sa version applicable au présent litige : 'Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

…'

24 – En l’espèce l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée en sorte que le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés par le locataire. La remise des clefs a eu lieu le 16 décembre 2019 ainsi qu’il ressort de la mention apposée sur l’état des lieux de sortie. La majoration de 10 % du montant du loyer doit donc être appliquée à hauteur du solde dû sur le dépôt de garantie, soit 600 euros, à compter du 16 février 2020 et jusqu’au mois de décembre 2023 ainsi que le sollicitent à juste titre dans leurs écritures les appelants, date correspondant au paiement de la somme de 600 euros, soit (60x46). Le jugement sera infirmé en ce qu’il débouté les appelants de leur demande à ce titre, la SCI d’Ornano étant condamnée à leur payer la somme de 2760 euros.

Sur les mesures accessoires.

25 – Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la SCI d’Ornano sera condamnée aux dépens. L’équité commande toutefois de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par ces motifs,

La Cour,

26 – Infirme le jugement déféré en ce que la demande de condamnation à la majoration du dépôt de garantie a été rejetée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI d’Ornano à payer à Mme [N] [C] et M. [T] [V] une somme de 2760 euros au titre de la majoration pour retard dans la restitution du dépôt de garantie,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Condamne la SCI d’Ornano aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,