Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 27 mai 2025, n° 21/05339

TGI Nice 29 mars 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle du mandataire
La cour a estimé que la SARL Immo G.T.I ne pouvait être tenue responsable car les consorts [O] [P] n'ont pas prouvé que leur préjudice était en lien direct avec la faute du mandataire.
Rejeté
Démonstration du préjudice
La cour a jugé que les consorts n'ont pas démontré que la perte de chance était certaine et en lien avec la faute de la SARL Immo G.T.I, rejetant ainsi leur demande.
Rejeté
Préjudice moral lié à la gestion du bien
La cour a considéré que le préjudice moral n'était pas prouvé et que les consorts n'avaient pas démontré un lien de causalité avec la faute de la SARL Immo G.T.I.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que les consorts [O] [P] succombent dans leur demande et ne peuvent donc prétendre à un remboursement de frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 27 mai 2025, n° 21/05339
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/05339
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 29 mars 2021, N° 21/00478
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elie MUSACCHIAArmand ANAVE
Cabinet(s) :	CSF JURCO
Parties :	S.A.R.L. IMMO G.T.I

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2025

N° 2025/ 227

Rôle N° RG 21/05339 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIK4

[A] [O]

[Y] [O]

[I] [P]

[J] [P]

[N] [P]

SARL IMMO GTI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Armand ANAVE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 29 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00478.

APPELANTS

Monsieur [A] [O]

Né le 11 Mars 1965 à [Localité 7] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [O]

Née le 02 Octobre 1953 à [Localité 7] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 1] (ALGERIE)

Madame [I] [P]

Née le 05 Janvier 1972 à [Localité 7] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 8] (MAROC)

Madame [J] [P]

Née le 08 Décembre 1973 à [Localité 7] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [P]

Née le 26 Avril 1975 à [Localité 7] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 5]

tous les cinq représentés par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. IMMO G.T.I

Représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat conclu le 1er janvier 2008, la SARL Immo G.T.I, agissant en qualité de mandataire de M. [L] [O] et Mme [K] [E] épouse [O], a donné à bail à Mme [D] [G], un appartement sis [Adresse 3], pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement.

M. et Mme [O] sont décédés, laissant pour leur succéder, M. [A] [O], Mme [Y] [O], Mme [I] [P], Mme [J] [P] et Mme [N] [P] (les consorts [O] [P]) qui ont décidé de mettre le bien en vente.

Reprochant à la SARL Immo G.T.I de n’avoir pas fait diligence auprès de la locataire en lui délivrant dans les délais un congé pour vente, les consorts [O] [P] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Nice en dommages-intérêts par acte du 11 décembre 2020.

Par jugement réputé contradictoire du 29 mars 2021, le tribunal a :

— dit que la SARL Immo G.T.I a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;

— débouté les consorts [O] [P] de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SARL Immo G.T.I à verser aux consorts [O] [P] la somme de 100 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamné la SARL Immo G.T.I aux dépens.

Pour retenir une faute de la SARL Immo G.T.I, le tribunal a considéré qu’elle ne justifiait pas avoir donné congé à la locataire conformément aux instructions de ses mandants et en ce sens, manqué à ses obligations de mandataire. En revanche, il a estimé que les demandeurs ne démontraient pas le dommage allégué.

Par acte du 12 avril 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les consorts [O] [P] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 23 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [O] [P] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

' le confirmer en ce qu’il a retenu que la SARL Immo G.T.I a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;

' condamner la SARL Immo G.T.I. à leur payer la somme de 47 000 euros en réparation de leur préjudice financier et la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral et subsidiairement 30 000 euros en réparation d’une perte de chance et 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

' condamner la SARL Immo G.T.I. au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, notifiées le 28 février 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SARL Immo G.T.I demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé qu’elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et l’a condamnée à verser à chacun des cinq demandeurs la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause appel des consorts [O] [P], soit les demandes principales à hauteur de 47 500 euros en réparation d’un préjudice financier et 3 000 euros en réparation d’un préjudice moral ;

En tout état de cause,

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [O] [P] de leur demande de dommages-intérêts ;

' les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

' les condamner aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité des demandes des consorts [O] [P]

1.1 Moyens des parties

Les consorts [O] [P] font valoir que leurs demandes ne sont pas nouvelles et, comme telles, irrecevables devant la cour, dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins d’indemnisation du préjudice qu’ils subissent du fait de l’inexécution par la SARL Immo G.T.I I de ses obligations contractuelles.

La SARL Immo G.T.I soutient que les demandes des consorts [O] [P] sont nouvelles en cause d’appel et, comme telles, irrecevables en application des articles 564 et 566 du code de procédure civile.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du même code les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, devant le tribunal, les consorts [O] [P] sollicitaient la somme de 29 500 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution par la SARL Immo G.T.I de ses obligations de mandataire.

Devant la cour, ils sollicitent en réparation de leur préjudice, pour manquement par la SARL Immo G.T.I à ses obligations contractuelle, des dommages-intérêts qu’ils évaluent à titre principal, à 50 000 euros à raison de 47 000 euros en réparation de leur préjudice financier et 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, et à titre subsidiaire, à 33 000 euros, à raison de 30 000 euros en réparation de leur préjudice financier et 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Les prétentions par lesquelles une partie élève le montant de ses réclamations ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi.

En conséquence, la fin de non recevoir sera rejetée.

2/ Sur la responsabilité de la SARL Immo G.T.I

2.1 Moyens des parties

Les consorts [O] [P] font valoir que le mandataire est responsable, en application des articles 1991 et 1992 du code civil, de toute faute dans l’exécution de son mandat de gestion ; qu’en l’espèce, en juillet 2019, ils ont demandé à l’employée de la SARL G.T.I, qui leur avait indiqué que le bail expirait le 31 mars 2020, d’adresser à la locataire un congé pour vente ; que la SARL Immo G.T.I ne justifie pas avoir délivré ce congé et ne peut utilement se retrancher derrière la tardiveté de leur demande dès lors que c’est elle qui leur a indiqué une date d’expiration du bail erronée et qu’en tout état de cause, en leur communiquant une date erronée, elle a manqué à son devoir d’information et de conseil ; que ces manquements fautifs leur ont fait perdre une chance de délivrer un congé pour vente dans le délai légal et, le bien immobilier ayant été évalué à 295 000 euros, de vendre à ce prix, étant observé qu’ils ont signé un compromis de vente avec Mme [W] [T] le 26 mai 2021 pour un prix de 247 500 euros, tenant compte du contrat de bail en cours, soit une différence de prix de 47 500 euros par rapport à ce qu’ils pouvaient espérer si l’appartement avait été libre de toute occupation ; qu’il ne pouvaient se permettre d’attendre la fin du bail en 2022 pour le vendre libre en prenant le risque qu’il se déprécie entre temps et que les manquements fautifs et l’inertie de la SARL Immo G.T.I les ont contraints à entreprendre de nombreuses démarches pour préserver leurs droits alors qu’ils avaient délégué la gestion de leur bien en toute confiance à un administrateur de biens.

En défense, la SARL Immo G.T.I soutient que, s’il est exact que par un courriel du 30 juillet 2019, M. [A] [O] a demandé qu’un congé pour vente soit délivré à la locataire, la période triennale du bail devant s’achever le 31 décembre 2019, il était déjà trop tard à cette date pour délivrer valablement congé puisque le bailleur doit signifier le congé pour vente au moins six mois avant l’échéance du bail ; que les consorts [O] [P] ne démontrent par aucune pièce que son employée leur a donné une information erronée concernant la date d’expiration du contrat de bail et qu’elle ignore tout de la lettre de congé comportant son en-tête et datée du 16 septembre 2019, donnant congé pour le 31 mars 2020, mais que, quoi qu’il en soit, ce courrier ne pouvait produire aucun effet, ce qui a certainement conduit leur employée à ne pas l’envoyer à la locataire ; qu’en tout état de cause, pour donner lieu à réparation, le préjudice doit être certain et en lien causal avec la faute ; qu’en l’espèce, le préjudice allégué est incertain puisque les appelants se fondent sur l’estimation d’une seule agence immobilière, que la présence d’un locataire n’est pas nécessairement un facteur de diminution de la valeur d’un bien dès lors que de nombreuses personnes achètent en vue d’un investissement locatif et qu’en l’espèce, la personne qui a acheté l’appartement était déjà propriétaire d’un appartement dans le même immeuble et que rien ne démontre que le prix auquel l’appartement a été vendu a été sous-évalué ; qu’il appartenait aux consorts [O] [P] d’attendre la fin du bail, en 2022, s’ils souhaitaient réellement vendre le bien libre de tout occupant, étant précisé que la locataire était à jour de ses loyers et que la notion de perte de chance suppose une probabilité suffisante pour que le dommage se réalise, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et la somme de 30 000 euros réclamée par les consorts [O] [P] ne correspond à rien.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il en résulte que tout mandataire, qu’il soit ou non salarié, répond, au regard de son mandant, de l’inexécution des obligations qu’il a contractées et du préjudice qui résulte pour le mandant, l’inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit.

Cependant, cette présomption ne s’applique pas à l’hypothèse d’une mauvaise exécution du contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le mandant conclu entre les époux [O], aux droits desquels viennent les consorts [O] [P], et la SARL Immo G.T.I était un contrat de mandat à titre onéreux.

Le contrat n’est cependant pas produit aux débats.

Pour autant, il n’est pas contesté qu’aux termes de ce contrat, la SARL Immo G.T.I avait pour mission de gérer le bien immobilier pour le compte de ses mandants et qu’elle avait l’obligation, d’exécuter leurs instructions quant au contrat de bail conclu par son entremise.

La SARL Immo G.T.I ne conteste pas davantage que les consorts [O] [P] lui ont demandé, au cours du mois de juillet 2019, d’adresser à la locataire un congé pour vente de l’appartement objet du bail.

La résiliation d’un contrat de bail d’habitation obéit à des règles impératives et d’ordre public, destinées à protéger le locataire, dont il résulte notamment que le congé pour vente doit être délivré au plus tard six mois avant la fin de contrat de bail.

Le mandataire du bailleur a l’obligation de respecter ces règles impératives et aucune faute ne peut lui être reprochée s’il refuse de délivrer un congé ne respectant pas les dispositions légales.

En l’espèce, la SARL Immo G.T.I justifie que le contrat de bail afférent à l’appartement des consorts [O] [P] expirait le 31 décembre 2019.

Les consorts [O] [P] devaient donc impérativement signifier le congé pour vente au locataire au moins six mois avant la date d’expiration du contrat, soit avant le 1er juillet 2019.

M. [A] [O] produit aux débats la copie d’un courriel qu’il a adressé à Mme [X], employée de la SARL Immo G.T.I le 30 juillet 2019, pour lui demander de délivrer un congé pour vente à la locataire. Il ne produit aucune autre pièce démontrant avoir adressé sa demande au mandataire avant cette date.

La demande ayant été formulée moins de six mois avant la date d’expiration du contrat, la SARL Immo G.T.I ne pouvait y satisfaire sous peine de violer des dispositions légales d’ordre public protégeant la locataire.

Dès lors qu’elle était tenue de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du congé étaient réunies, et que les consorts [O] [P] ne démontrent par aucune pièce qu’ils lui ont demandé avant le 31 juillet 2019, de délivrer un congé pour vente, aucun manquement fautif ne peut être reproché à la SARL Immo G.T.I pour n’avoir pas délivré le congé pour vente à la locataire avant la date d’expiration du bail en cours.

Par ailleurs, si le mandataire qui fournit à ses mandants des renseignements erronés engage sa responsabilité, il appartient aux mandants de démontrer l’existence d’un préjudice en lien causal avec ces informations erronées.

En l’espèce, les consorts [O] [P] reprochent à la SARL Immo G.T.I de leur avoir indiqué une date d’expiration du bail erronée.

Ils produisent, en pièce 3, un document intitulé 'congé pour vente', daté du 16 septembre 2019, adressé à Mme [G], locataire, supportant le tampon de la SARL Immo G.T.I ainsi qu’une signature pour le compte de celle-ci et faisant état d’une résiliation du contrat de bail en cours au 31 mars 2020.

Il n’est pas contesté que ce courrier n’a jamais été adressé à la locataire.

La SARL Immo G.T.I indique tout ignorer de ce courrier, mais pour autant, ne dénie pas la signature qui y est apposée.

Ce document conforte donc les allégations des consorts [O] [P] selon lesquelles Mme [M], employée de la SARL Immo G.T.I, a commis une erreur quant à la date à laquelle le contrat de bail expirait.

Cette erreur est fautive en ce que la détermination de cette date était essentielle pour délivrer un congé pour vente efficace.

A cette faute, s’ajoute un manquement à l’obligation de conseil et d’information puisque la SARL Immo G.T.I ne démontre pas avoir immédiatement informé ses mandataires, de la tardiveté de leur demande, en leur laissant croire que le congé avait été dûment délivré, alors que tel n’était pas le cas.

Pour autant, il leur appartient de démontrer que ces manquements sont à l’origine des préjudices dont ils demandent réparation.

Or, ils ne démontrent par aucune pièce avoir informé leur mandataire, avant le mois de juillet 2019, qu’ils avaient l’intention de ne pas renouveler le contrat de bail en cours.

Ils n’établissent donc pas que l’erreur commise par l’employée de la SARL Immo G.T.I dans le décompte du délai et son silence sur l’absence d’envoi du congé sont à l’origine de la perte de toute possibilité de résilier le bail à son échéance et, partant d’un manque à gagner sur le prix de vente du bien.

En conséquence, dès lors qu’elle n’a pas été informée avant le 1er juillet 2009 que ses mandants souhaitaient résilier le bail et vendre le bien indivis, la SARL Immo G.T.I ne saurait être déclarée responsable d’un quelconque manque à gagner sur le prix de vente.

Quant aux démarches que les consorts [O] [P] ont été contraints d’entreprendre, elles sont également la conséquence d’une absence de diligences de leur part pour informer leur mandataire, dans un délai lui permettant de délivrer valablement congé, de leur volonté de ne pas se maintenir dans l’indivision et de vendre le bien indivis.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal, après avoir retenu l’existence d’un manquement de la SARL Immo G.T.I à ses obligations, a rejeté les demandes de dommages-intérêts des consorts [O] [P].

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les consorts [O] [P], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Immo G.T.I au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs,

La cour,

Rejette la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau devant la cour des demandes indemnitaires de M. [A] [O], Mme [Y] [O], Mme [I] [P], Mme [J] [P] et Mme [N] [P] ;

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que la SARL Immo G.T.I a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, débouté M. [A] [O], Mme [Y] [O], Mme [I] [P], Mme [J] [P] et Mme [N] [P] de leur demande de dommages et intérêts et dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

L’infirme en ce qu’il a condamné la SARL Immo G.T.I à payer M. [A] [O], Mme [Y] [O], Mme [I] [P], Mme [J] [P] et Mme [N] [P] une indemnité de 100 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [A] [O], Mme [Y] [O], Mme [I] [P], Mme [J] [P] et Mme [N] [P], in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [O], Mme [Y] [O], Mme [I] [P], Mme [J] [P] et Mme [N] [P], de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et devant la cour ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Immo G.T.I au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et devant la cour.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE