COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 333

N° RG 23/12304

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL67K

[I] [T]

C/

S.C.I. DECAZES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphanie BENITA – DUPONCHELLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 30 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02259.

APPELANTE

Madame [I] [T]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006864 du 12/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. DECAZES

prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [R] [S], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

signification de la DA et conclusions le 18/12/2023 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 13 avril 2015, la société civile immobilière (SCI) Decazes, représentée par M. [R] [S], a donné à bail à Mme [I] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le septième arrondissement de MARSEILLE pour un loyer de 535 euros et une provision sur charges de 30 euros.

M. [J] [P] s’est porté caution de Mme [I] [T].

Le ll mai 2021, la SCI Decazes a fait signifier à Mme [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à M. [J] [P] le 31 mai 2021.

Par acte d’huissier du 24 décembre 2021, la SCI Decazes, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [I] [T] et M. [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE au visa des articles 7, et notamment 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat et subsidiairement prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de Mme [I] [T],

— condamnation solidaire de Mme [I] [T] et M. [J] [P] à lui payer la somme de 8.605,92 euros au titre de l’arriéré locatif au 23 décembre 2021, une indemnité mensuelle d’occupation de 535 euros, outre 30 euros de charges locatives, à compter du 24 décembre 2021, et la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Par jugement rendu le 30 août 2023 le Tribunal:

DÉCLARE recevable 1'action en résiliation du bail engagée par la SCI Decazes;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2015 entre la SCI Decazes d’une part et Mme [I] [T] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], premier étage, dans le septième arrondissement de MARSEILLE sont réunies à la date du 12 juillet 2021 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [T] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Decazes pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] et M. [J] [P] à verser à la SCI Decazes, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent soixante six euros et trente centimes (566,30 euros) à ce jour, à compter du 9 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] et M. [J] [P] à payer à la SCI Decazes, prise en la personne de son représentant légal, la somme de huit mille trois cent cinquante cinq euros et deux centimes (8.355,02 euros) ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] et M.[J] [P] aux dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution;

DIT qu’i1s seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [T] et M. [J] [P] à verser à la SCI Decazes, prise en la personne de son représentant légal, la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé:

— que l’action en résiliation du bail était recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture plus de deux mois avant la première audience et la demanderesse justifiant avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation,

— que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne sont pas réunis, la locataire ayant versé une attestation d’assurance établie le 24 janvier 2023 pour la période du 18 février 2015 au 1er février 2024,

— qu’en revanche un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 mai 2021 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juillet 2021,

— que la locataire échouant à rapporter la preuve de l’exécution des heures de ménage alléguées en paiement partiel de la dette locative le quantum de cette dette est maintenu,

— qu’il convient de faire droit à hauteur de 1 000€ au titre du préjudice de jouissance de la locataire du fait de désordres pas uniquement esthétiques résultant d’un dégât des eaux affectant la salle de bain,

— que les conditions d’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies.

Par déclaration au greffe en date du 3 octobre 2023, Mme [T] et a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

RECEVOIR les présentes conclusions d’appelante et les dire bien fondées,

INFIRMER le jugement rendu le 30 août 2023 par le Juge de Proximité près le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

Et, jugeant à nouveau :

DEBOUTER le demandeur de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER que Mme [T] a travaillé pour son bailleur, en contrepartie de la réduction de sa dette locative,

En conséquence,

REEVALUER le quantum de la dette locative en déduisant les heures de travail effectuées ;

CONDAMNER la SCI DECAZES à la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal devait prononcer la résiliation dudit bail, il est demandé, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil,

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Mme [T] [I] ;

DEBOUTER la SCI DECAZES de sa demande de mesure d’expulsion

STATUER ce que de droit sur les dépens étant ici précisé que Mme [T] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’elle a travaillé de manière non déclarée pour son bailleur en effectuant plusieurs heures de ménage à son profit et ce depuis plusieurs années, pour compenser sa dette locative, en accord avec son bailleur,

— que ce dernier a refusé cette compensation pour des motifs fallacieux,

— qu’elle a repris les paiements du loyer depuis mars 2021,

— que depuis le mois de juillet 2022, le loyer est passé de 565 euros à la somme de 596,30 euros, soit une augmentation de 31,30 euros, sans qu’elle en soit informée et sans que

le bailleur n’effectue la déclaration liée à l’augmentation du loyer auprès de la CAF, ce qui aurait permis de réétudier les aides au logement dont elle bénéficie,

— qu’alors qu’elle était enceinte de son premier enfant, elle a vécu de nombreux mois dans un logement avec une salle de bains insalubre suite à un dégât des eaux les travaux ayant été réalisés un an après ce qui justifie un préjudice de jouissance à hauteur de 2 000€,

— qu’elle est de bonne foi dans une situation personnelle difficile et doit pouvoir bénéficier de délais pour apurer la dette.

La SCI Decazes est non comparante malgré la signification de la déclaration d’appel et des conclusions le 18 décembre 2023 à personne habilitée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [T] en appel ne conteste pas la recevabilité de l’action en résiliation, ni l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, de sorte que le jugement entrepris est confirmé sur ces points.

Elle conteste le montant de l’arriéré locatif, le montant de l’indemnité au titre du préjudice de jouissance reconnu par le juge de proximité et sollicite que les effets de la clause résolutoire soient suspendus à charge pour elle d’apurer sa dette locative grâce à des délais de paiement.

Sur le montant de l’arriéré du au titre des loyers et indemnités d’occupation

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi, qu’il a été convenu verbalement entre les parties, d’un paiement partiel du loyer sur la base de l’engagement de Mme [T] à effectuer des heures de ménage au sein de l’immeuble.

Il résulte des décomptes versés aux débats qu’une somme de 448 euros a été portée au crédit de Mme [T] le 31 décembre 2018 au titre de 7 mois de ménage à hauteur de 64 euros par mois.

Si les échanges de textos versés aux débats entre le bailleur et la locataire ou entre cette dernière et d’autres locataires évoquent cet accord, ils ne permettent pas d’identifier la fréquence des interventions de Mme [T] convenue avec le bailleur et donc de rapporter la preuve de l’exécution des heures de ménage alléguées par cette dernière justifiant une réévaluation du quantum de sa dette locative.

En conséquence, eu égard au décompte locatif sur la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023 indiquant un solde débiteur de 9 355,02 euros, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [T] et M.[P], en sa qualité de caution, au paiement de cette somme au titre des loyers ou indemnités d’occupation impayés.

Il est rappelé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 12 juillet 2021. L’indemnité mensuelle d’occupation indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer a été fixée par le premier juge au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur, soit 566,30euros.

Ainsi, Mme [T] ne peut reprocher au bailleur d’avoir augmenté 'le loyer’ en omettant de l’en informer, en juillet 2022, sans établir que cette augmentation serait supérieure à l’indexation prévue et alors qu’elle ne bénéficie plus, eu égard à la résiliation du bail, des obligations imposées au bailleur à son profit.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que la délivrance d’une quittance n’est pas due si le loyer n’a pas été intégralement payé, le bailleur étant alors tenu de délivrer au locataire un reçu.

Mme [T] a repris le paiement des loyers en mars 2021 et prétend n’avoir pas pu obtenir du bailleur, malgré ses demandes, de quittance, voire de reçu. Pour autant, elle ne tire aucune conséquence de cette prétention, en terme de demande de dommages et intérêts ou de condamnation du bailleur à délivrer ces documents.

Or, comme l’a retenu le premier juge, ces paiements se sont imputés sur les dettes de loyers les plus anciennes, ainsi aucune quittance n’était due.

Quant à l’absence de reçu, elle n’est pas de nature à influer sur le montant de la dette locative, de sorte que ce moyen de Mme [T] est inopérant.

Sur le préjudice de jouissance

Retenant que Mme [T] justifie par les pièces qu’elle verse aux débats à savoir:

— un constat amiable de dégât des eaux établi le 10 mars 2018 avec le bailleur et visant le mur commun entre la salle de bains et la cage d’escaliers,

— une capture d’écran d’un texto adressé au bailleur le 17 janvier 2018 demandant les coordonnées du professionnel mandaté pour effectuer les travaux dans la salle de bains, accompagné d’une photographie,

— des captures d’écran de photographies prises le 22 février 2018,

— une capture d’écran d’un texto adressé au bailleur le 20 décembre 2018 signalant le froid dans cette pièce, en l’absence de réalisation des travaux,

que les désordres subis par elle ne sont pas uniquement esthétiques, au regard de cloques, de traces d’humidité, de l’effritement du plafond, des gravas chutant au sol, le premier juge a parfaitement évalué à 1 000 euros le montant de l’indemnisation pour préjudice de jouissance subi eu égard à la superficie de 35 m² de l’appartement et à la durée de 12 mois des troubles.

Le jugement est ainsi également confirmé en ce qu’il a après compensation fait passer la dette locative de 9 355,02euros à la somme de 8 355,02euros.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [T], qui a une situation financière fragile (394 euros d’allocations logement et 563 euros de prestations pôle emploi), a pu reprendre le paiement du loyer en mars 2021, elle n’a effectué aucun versement pour apurer sa dette locative.

Comme l’a retenu le premier juge l’octroi d’un délai de paiement implique le versement par Mme [T] de la somme de 232 euros en sus du reliquat de loyer dû après déduction de l’aide au logement, or eu égard à sa situation financière, elle ne dispose pas de la capacité à régler la somme mensuelle due.

En effet, le recouvrement de sommes d’argent à son profit suite à deux décisions de justice, dont l’une concerne la pension alimentaire pour son enfant reste potentiel.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [T] ne remplit pas les conditions d’octroi d’un délai de paiement et l’a déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [T] est condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 août 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, Pôle de proximité,

Y ajoutant

DEBOUTE Mme [T] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT