COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/431

Rôle N° RG 24/10588 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNSYA

[L] [M]

C/

[H] [Y]

[C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elisabeth RECOTILLET

M^e Flora QUEMENER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 05 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00777.

APPELANT

Monsieur [L] [M]

né le 31 Décembre 1964 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMÉES

Madame [H] [Y] Personne majeure protégée

née le 20 Janvier 1939 à [Localité 8],

demeurant EPHAD [Localité 6] LABOURE [Adresse 2]

représentée par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée par M^e Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [C] [O]

prise en sa qualité de tutrice de Madame [H] [Y]

demeurant Chez M^e DE LUCA Avocat au Barreau de Toulon – [Adresse 1]

représentée par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée par M^e Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2023, madame [H] [Y] a donné à bail d’habitation à monsieur [L] [M] un appartement sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, Mme [Y] a fait délivrer à M. [M] un commandement de payer la somme principale de 18 243 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Mme [Y] et Mme [C] [O], ès qualité de tutrice de Mme [Y], ont fait assigner M. [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire, outre sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 juillet, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, a :

— constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue par le jeu de la clause contractuelle résolutoire ;

— ordonné à M. [M] de quitter les lieux immédiatement ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de M. [M] ainsi que celle de tout occupant des locaux au besoin avec la force publique ;

— condamné M. [M] à payer à Mme [Y] et Mme [U] :

— la somme provisionnelle de 20 936 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation impayés jusqu’à juin 2024 inclus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 430 euros à compter de juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ceux compris le coût du commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes.

Par deux déclarations transmises le 21 août 2024, M. [M] a interjeté appel de la décision, les appels portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par ordonnance en date du 23 août 2024, le président de la chambre a ordonné la jonction des deux instances.

Par conclusions transmises le 15 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— juger que les loyers de 2014 à 2020 sont prescrits en raison de la prescription triennale ;

— juger que le bailleur ne peut pas recouvrer le règlement des loyers couvrant la période de 2014 au 28 décembre 2020 ;

— juger qu’il existe des contestations sérieuses concernant les sommes réclamées aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— juger qu’en l’état de ces contestations sérieuses, le juge des référés ne peut pas faire application de la clause résolutoire ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir pour statuer sur la résiliation du bail ;

— juger que le bail est dès lors toujours en cours ;

— débouter le bailleur de sa demande de paiement des loyers non prescrits à compter du 28 décembre 2020 en l’état de l’accord intervenu avec Mme [Y] concernant une réduction de loyer à la somme de 250 euros par mois en contrepartie de la réalisation de travaux ;

— débouter Mmes [Y] et [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum Mmes [Y] et [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] explique, notamment, que :

— le décompte visé dans le commandement de payer est erroné en raison de la prescription triennale applicable aux loyers impayés ;

— le commandement étant erroné, la bailleresse ne peut se prévaloir de la clause résolutoire ;

— le décompte erroné ne lui a pas permis de régulariser sa situation dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, ce qui lui cause grief ;

— il n’a pas réglé l’intégralité des loyers en raison d’un accord avec la bailleresse aux termes duquel il ne versait que 250 euros de loyer par mois en contrepartie de la réalisation de travaux dans l’appartement.

Par conclusions transmises le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mmes [Y] et [U] sollicitent, à titre principal, la confirmation de l’ordonnance entreprise et le débouté de M. [M].

A titre subsidiaire, elles demandent la confirmation de l’ordonnance entreprise et y ajoutant, la condamnation de M. [M] au paiement de la somme provisionnelle de 12 156 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du mois de décembre 2020 jusqu’au 25 octobre 2024.

En tout état de cause, elles concluent à la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont les frais de timbre.

A l’appui de leurs demandes, Mmes [Y] et [O] font, notamment, valoir que :

— le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, le contrat de bail est résilié par application de la clause résolutoire ;

— le commandement de payer est valide ne souffrant d’aucune irrégularité de forme ni de fond ;

— un commandement de payer demeure valable pour la partie de la dette due même s’il a été délivré pour une somme supérieure ;

— l’accord invoqué par M. [M] n’est pas établi ;

— la dette locative n’est pas prescrite en raison de la prescription qui court à compter du jour où Mme [O], représentant sa mère, a eu connaissance des loyers impayés.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire, le constat de la résiliation du contrat et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 et 15I d ela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des dispositions de l’article 7-1 de cette loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il prévoit qu’à défaut du paiement intégral, à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, Mmes [Y] et [O], ès qualité de tutrice, ont fait délivrer à M. [M] un commandement de payer la somme de 18 243 euros, en principal, au titre d’un arriéré de loyers et provisions sur charges, commandement visant la clause résolutoire contenu au contrat de bail.

Ce commandement comporte un décompte détaillé de la dette locative invoquée. Celle-ci correspond aux loyers impayés sur la période de janvier 2014 à décembre 2023.

S’agissant d’une dette de loyers, la prescription triennale s’applique.

Or, le commandement de payer a été délivré le 28 décembre 2023 soit plus trois années après l’exigibilité des loyers dus au titre des mois de janvier 2014 à décembre 2020. Il importe peu que Mme [O] ait eu connaissance des impayés tardivement dans la mesure où elle intervient en tant que représentante de la bailleresse et qu’il doit donc être pris en considération la connaissance par la bailleresse des impayés, connaissance qui ne peut être fixé qu’au jour de l’exigibilité du loyer soit suivant le contrat de bail le 1er jour de chaque mois.

Certes, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer une action ou des demandes prescrites mais la problématique de la prescription s’analyse, dans le cadre de l’instance en référé, sous l’angle d’une contestation sérieuse.

Aussi, il doit être retenu une contestation sérieuse pour les loyers exigibles entre les mois de janvier 2014 et décembre 2020.

Le commandement de payer vise aussi les loyers de janvier 2021 à décembre 2023 pour lesquels M. [M] évoque une réduction du loyer à 250 euros en accord avec Mme [Y] en contrepartie de la réalisation de travaux.

Toutefois, M. [M] ne produit aucune pièce permettant de justifier d’un tel accord de sorte qu’une réduction de loyer ne peut être retenue.

Au regard de ces éléments et en l’absence de justificatif de paiement produit par l’appelant, au jour de la délivrance du commandement de payer, une dette locative existait manifestement au titre des loyers de janvier 2021 à décembre 2023. Ce commandement était donc justifié.

Même si le quantum de la dette locative mentionnée dans le commandement s’avère erroné, il ne peut pour autant être considéré que le commandement de payer est affecté d’une irrégularité et n’a produit aucun effet puisqu’il est valable à concurrence des sommes effectivement dues.

Or, M. [M] n’a effectué aucun paiement dans le délai de deux mois qui a suivi la délivrance du commandement de payer.

Aussi, le contrat de bail liant Mme [Y] à M. [M] est résilié de plein droit, par acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de tout occupant de son chef doit être ordonnée à défaut libération volontaire des lieux.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ces chefs de demandes.

— Sur la demande de provision au titre de la dette loctaive et des indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, celui-ci est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [M] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que celui-ci se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail.

Au soutien de leur demande de provision, Mmes [Y] et [O] produisent aux débats un décompte de la dette locative pour les mois de janvier 2014 à octobre 2024.

Toutefois, comme explicité précédemment, il doit être retenu une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement des loyers de janvier 2014 à décembre 2020 en raison de la prescription triennale.

La provision ne peut donc porter que sur les sommes dues à compter de janvier 2021.

Par ailleurs, aucune réduction de loyer ne peut être appliquée en l’absence de preuve de l’accord invoqué par M. [M].

Aussi, le loyer mensuel dû à compter de janvier 2021 s’élève à la somme de 430 euros, provisions sur charges incluses.

A compter de la résiliation du bail soit le 29 février 2024, l’indemnité d’occupation figurant dans le décompte est équivalente aux loyer et provisions sur charges, ce qui ne souffre d’aucune contestation.

Cependant, les intimées appliquent une indexation à compter de juillet 2024 qui ne peut être retenue car elle relève d’une contestation sérieuse, s’agissant de l’application d’une clause du contrat de bail qui a pris fin.

Enfin, le décompte intègre les taxes d’ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 à hauteur de 113 et 121 euros. Toutefois, les intimées ne produisent aucune pièce justifiant du quantum sollicité.

Au regard de ces explications, la provision au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupations impayées au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, peut être fixée, de façon non sérieusement contestable, à la somme de 11 985 euros.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [M] à payer à Mmes [Y] et [O] la somme provisionnelle de 20 936 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juin 2024 inclus ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 430 euros à compter de juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux.

M. [M] doit être condamné à payer à Mmes [Y] et [O], ès qualité de tutrice, la somme provisionnelle de 11 985 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre une indemnité provisionnelle d’occupation de 430 euros par mois à compter de novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [M] à verser à Mmes [Y] et [O] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [M], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais non compris dans les dépens, qu’elles ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 000 euros en cause d’appel.

M. [M] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné M. [L] [M] à payer à Mmes [H] [Y] et [C] [O] la somme de 20 936 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juin 2024 inclus ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 430 euros à compter de juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [L] [M] à payer à Mmes [H] [Y] et [C] [O], ès qualité de tutrice :

— la somme provisionnelle de 11 985 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 430 euros par mois à compter de novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamne M. [L] [M] à payer à Mmes [H] [Y] et [C] [O], ès qualité de tutrice, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [L] [M] de sa demande présentée sur le même fondement ;

Condamne M. [L] [M] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente