SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 06 MARS 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 MARS 2026

N° RG 25/00533 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXWI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de BOURGES en date du 24 Avril 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A. [Localité 1] ASSURANCES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° SIRET : 542 063 797

Représentée et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 26/05/2025

II – Syndic de copropriété SDC [Adresse 2] pris en la personne de son syndic SARL LOGESSIM SOGETRA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ :

Par courrier recommandé en date du 2 mai 2018, la ville de [Localité 4] a informé chacun des copropriétaires de l’immeuble situé en copropriété au [Adresse 4] à [Localité 4] que « l’enduit se désolidarisait de la façade sous l’effet de l’humidité », les invitant à faire le nécessaire afin de se prémunir d’une éventuelle chute sur le domaine public.

La société LOGESSIM SOGETRA a fait, pour le compte du syndicat des copropriétaires, une déclaration de sinistre auprès du [Localité 1], assureur de la copropriété, par courrier en date du 19 juillet 2019.

Par courrier en date du 24 octobre 2019, le [Localité 1] a opposé un refus d’indemnisation au motif que les dommages constatés par son expert n’étaient pas la conséquence de la sécheresse, retenant que « l’origine des dommages constatés le 8 octobre 2019 résulte d’une inadaptation des fondations vis-à-vis de la nature du sol aggravée par une absence de rigidité de l’immeuble. »

Par ordonnance du 12 décembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges, saisi par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à [E] [A] avec pour mission, principalement, de se rendre sur place, constater les désordres et en préciser l’origine, chiffrer le coût des réparations nécessaires notamment pour éviter l’effondrement de l’immeuble.

L’expert ainsi désigné a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 10 novembre 2022.

Par acte du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à Bourges a assigné le [Localité 1] ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de condamnation de celui-ci au paiement, à titre principal en application de l’article L 125-1 du code des assurances et à titre subsidiaire en application de l’article 1101 du code civil, des sommes de 253 517,56 € TTC correspondant à la réparation des désordres survenus suite à la sécheresse, ainsi que 50'000 € à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues.

Par jugement du 24 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :

— condamné la SA [Localité 1] ASSURANCES à payer au Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SARL LOGESSIM-SOGETRA les sommes suivantes :

—  253.517,56 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

—  50.000 euros au titre des frais divers ;

— condamné la SA [Localité 1] ASSURANCES aux dépens dont ceux de référé et le coût des frais d’expertise judiciaire ;

— condamné la SA [Localité 1] ASSURANCES à payer une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La SA [Localité 1] ASSURANCES, a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 26 mai 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 18 septembre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bourges le 24 avril 2025 en ce qu’il a :

— condamné la SA [Localité 1] ASSURANCES à payer au Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SARL LOGESSIM-SOGETRA les sommes suivantes :

—  253.517,56 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  50.000 euros au titre des frais divers ;

— condamné la SA [Localité 1] ASSURANCES aux dépens dont ceux de référé et le coût des frais d’expertise judiciaire ;

— condamné la SA [Localité 1] ASSURANCES à payer une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuant à nouveau :

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA, de l’intégralité de ses demandes.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA, à régler à la SA [Localité 1] ASSURANCES la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA, aux entiers dépens comprenant la procédure de référé, le coût de l’expertise judiciaire, la procédure de première instance et les dépens d’appel.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d’appel confirmait la mobilisation de la garantie catastrophe naturelle, limiter la condamnation de la SA [Localité 1] ASSURANCES au montant des travaux, soit la somme de 253.517,56 €, en application de la législation applicable au moment du sinistre.

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM ' SOGETRA, intimé, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 7 janvier 2026, à la lecture

desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Voir confirmer dans son intégralité le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOURGES le 24/04/2025.

Voir débouter la SA [Localité 1] ASSURANCES de l’intégralité de ses demandes.

A titre principal,

Vu les dispositions de l’article L125-1 du Code des Assurances, et A125-1 Annexe I du Code des Assurances,

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 1101 du Code Civil, au titre de la garantie effondrement et risque d’effondrement,

Voir condamner la SA [Localité 1] ASSURANCES à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA, la somme de 253 517,56 € TTC, correspondant à la réparation des désordres survenus suite à la sécheresse, outre intérêts au taux légal à compter du 19/10/2019, par application de l’article A.125-1 Annexe I, f) du Code des Assurances.

Voir condamner la SA [Localité 1] ASSURANCES à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA, la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus, outre intérêts au taux légal à compter du 19/10/2019, par application de l’article A.125-1 Annexe I, f) du Code des Assurances.

A titre subsidiaire, voir ordonner un complément d’expertise avec mission pour l’expert judiciaire qui sera désigné d’indiquer si la période de sécheresse s’étalant du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018 a été également au même titre que d’autres causes un motif de déstabilisation des fondations et la conséquence des désordres actuels.

Voir condamner la SA [Localité 1] ASSURANCES à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA, la somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Voir condamner la SA [Localité 1] ASSURANCES aux entiers dépens liés à la procédure de référé, et de la présente instance ainsi que les coûts des frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2026.

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM ' SOGETRA, a déposé de nouvelles écritures le 19 janvier 2026 comportant un dispositif identique à celles précédemment rappelées.

SUR QUOI :

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile qu’ « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office (') ».

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été rendue par le conseiller de la mise en état le 13 janvier 2026.

Dès lors, les conclusions déposées le 19 janvier 2026 par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM ' SOGETRA, qui ne sollicite pas la révocation de l’ordonnance de clôture, devront nécessairement être déclarées irrecevables.

I) sur la garantie catastrophes naturelles :

Selon l’article L. 125-1 du code des assurances, dans sa version applicable au présent litige, « les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. (…) Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article (…) ».

Il appartient donc à l’assuré qui se prévaut d’un contrat d’assurance souscrit au titre des catastrophes naturelles de rapporter la preuve, conformément aux textes précités, de l’existence d’un dommage matériel direct non assurable ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, c’est-à-dire d’établir le rôle causal et prépondérant joué par l’événement constitutif d’une catastrophe naturelle dans la survenance du dommage dont il sollicite la prise en charge par son assureur (Cass. 2e’civ., 5'mars 2020, n°'18-20.383).

Dans l’hypothèse où le bien assuré présenterait des dommages préexistants à l’événement constitutif d’une catastrophe naturelle, la jurisprudence retient que la mise en jeu de la garantie de l’assureur à ce titre requiert que soit établi un lien de causalité direct entre l’agent naturel et les nouveaux désordres (Cass. 2e’civ., 9'avr. 2009, n°'08-13.653).

En l’espèce, il est constant que la copropriété [Adresse 4] à [Localité 4] est assurée auprès du [Localité 1] au titre du risque « catastrophes naturelles ».

Suite à un courrier du 2 mai 2018 par lequel la ville de [Localité 4] a informé les copropriétaires que l’enduit de l’immeuble « se désolidarisait de la façade sous l’effet de l’humidité », les invitant à faire le nécessaire afin se prémunir d’une éventuelle chute sur le domaine public, puis un second courrier de la commune du 29 août 2019 sollicitant une « intervention rapide sur cet immeuble afin de le mettre en sécurité », la société LOGESSIM SOGETRA, syndic de la copropriété, a fait une première déclaration de sinistre auprès du [Localité 1] par courrier en date du 19 juillet 2019 dans les termes suivants : « par la présente, je déclare au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] un sinistre relatif à l’arrêté du 18 juin 2019 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ci-joint », à laquelle le [Localité 1] a opposé un refus d’indemnisation par courrier du 24 octobre 2019 au motif que « l’origine des dommages constatés le 8 octobre 2019 résulte d’une inadaptation des fondations vis-à-vis de la nature du sol aggravée par une absence de rigidité de l’immeuble ».

Dans ce courrier de refus de prise en charge du sinistre (pièce numéro 18 du dossier de l’intimé), le [Localité 1] se réfère à un rapport de « son expert », dont on peut déplorer qu’il n’ait pas été produit aux débats aux fins de discussion contradictoire entre les parties, retenant notamment que « des phénomènes de tassements différentiels affectent certaines fondations de cet immeuble en copropriété, ne résultant que de la présence de marais et de cavités dans le sol et, éventuellement, du cheminement d’une rivière souterraine dénommée [Adresse 5] » et que « l’environnement immédiat de la part de fondations concernée par ces tassements de fondations constitué [sic] de pavés autobloquants de la place communale est de nature à empêcher tout phénomène de dessiccation et de réhydratation des sols ».

Il convient de rappeler que selon les termes de l’ordonnance de référé du 12 décembre 2019, Monsieur [A] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec notamment pour mission de se rendre sur place, de constater les désordres et en préciser l’origine, et de chiffrer le coût des réparations nécessaires et de proposer des solutions de confortement au moins provisoires.

Dans son rapport déposé le 10 novembre 2022, l’expert judiciaire rappelle tout d’abord que l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], qui jouxte les vestiges d’une ancienne église conventuelle et dont l’origine de la construction pourrait se situer entre le XVIe et le XVIIIe siècle avec d’importants remaniements intervenus au cours du XIXe siècle, présente une fracturation importante de gros 'uvre en angle nord-est et en façade est.

Lors de la visite réalisée sur les lieux le 23 janvier 2020, l’expert a avisé les parties de l’opportunité de procéder à des investigations géotechniques et à des recherches de réseau ainsi qu’à des sondages devant permettre de rechercher la présence d’une cavité à proximité immédiate de l’immeuble (page numéro 13 du rapport).

Dans une note établie le 27 janvier 2020, faisant suite à la visite sur les lieux précitée, l’expert judiciaire a inséré différentes photographies aériennes du centre-ville de [Localité 4] prises en 1948, 1964, 1968 et 1983, attestant de la présence de constructions attenantes placées au droit de l’angle nord-est de l’immeuble, ayant été supprimées dans les années 1980, « impactant ainsi potentiellement la stabilité d’ensemble de l’édifice » (page numéro 7 du rapport).

Le rapport d’ingénierie déposé à la demande de l’expert par le cabinet Arches Études, figurant en annexe du rapport de celui-ci, aux fins d’établir un relevé des épaisseurs des deux murs formant l’angle dégradé du bâtiment ainsi que de rechercher d’éventuelles cavités présentes à proximité de cet angle, a permis d’établir, au moyen d’investigations menées par caméra endoscopique et télémètre, l’existence d’une cavité située à environ 3,2 m du pignon du bâtiment et à une profondeur de 2,5 à 3 m ainsi que d’une canalisation à 1,5 m du pignon, les relevés avec le géoradar n’ayant pas mis en évidence la présence de caves ou de fosses situées au voisinage de l’angle.

Ce même cabinet retient que le mur du pignon présente une épaisseur de 75 cm environ, et celui de la façade prolongeant le porche vers la [Adresse 6] une épaisseur de 85 cm, l’appareillage étant représentatif d’un ensemble maçonné qualifié de « qualité intermédiaire », puisque réalisé « en tout venant avec des joints importants au voisinage de l’angle effondré » (page 6 du rapport du cabinet Arches Études).

En page 20 de son rapport, le cabinet [N], également sollicité par l’expert en qualité de sapiteur aux fins d’établir un diagnostic géotechnique, retient quant à lui que « les désordres affectant le bâtiment situé au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4] (18) sont observés au niveau de l’angle nord-est. Il apparaît dans l’état actuel de nos connaissances que les désordres sont issus de la concomitance de différentes causes, listées ci-dessous sans ordre d’importance :

— un défaut de rigidité de la structure

— la suppression des anciens ouvrages mitoyens qui garantissaient jusque dans les années 80, un ensemble monolithique stable

— la présence de canalisation/ovoïde le long du pignon Est de l’immeuble, dont il faudra s’assurer de leur étanchéité – des terrains peu compacts jusqu’à 4.5/5.0 m/TA, d’origine alluvionnaire

— un phénomène de retrait/gonflement du sol d’assise. En effet, l’assise marneuse est sensible aux phénomènes de retrait/gonflement (marne gonflante) et a donc pu induire des mouvements importants sous l’assise des murs. Ces phénomènes sont cycliques et évolutifs dans le temps. Ces phénomènes et notamment leur caractère différentiel sont accentués par l’hétérogénéité du sol d’assise

— on ne peut exclure l’occurrence de circulation d’eau naturelle ou anthropique au sein des sols d’assise. »

Ce même cabinet retient que « ce type de construction très ancienne ne possède aucune rigidité structurelle, ce secteur, de par les aménagements réalisés, a connu de grandes modifications. En effet, les constructions qui étaient situées à l’angle nord-est de cet immeuble ont été démolies alors que l’ensemble devait participer à la stabilité générale des ouvrages » (page numéro 18).

Au vu des rapports ainsi établis par les deux sapiteurs qu’il avait sollicités, l’expert judiciaire a indiqué, en conclusion de son rapport (pages numéros 16 et suivantes) : « l’analyse conduite en expertise l’a été selon les axes suivants : étude de sol et mission G5 pour caractérisation des assises, recherche de vides ou de cavités en pied d’ouvrage, analyse constructive du bâti (') en ce qui concerne l’analyse du bâti, celle-ci révèle l’existence d’un mur de façade Est constitué de moellons hourdés au mortier de sable et de terre, il manque de cohésion sous l’effet d’une imprégnation de longue date et d’origines multiples et des effets d’une humidité contenue dans son épaisseur bloquée en surface à la faveur d’une inopportune et épaisse sous-couche et forme d’enduit réalisée au mortier de ciment (') à la faveur de l’effondrement de l’enduit qui en a découvert le support, on observe la présence d’une large ouverture située à proximité immédiate de l’angle de construction (') la charge verticale qui « descend » et qui se trouve située à D de la baie comblée du niveau 1 se trouve de fait située en appui en tête de la seconde ouverture située plus bas au niveau 0. Cette disposition génère d’une part un effort vertical, mais également une poussée horizontale située en pied d’arc de cette seconde ouverture, dirigée vers l’angle nord-est. L’angle nord-est est formé d’un chaînage vertical en pierre de taille, il ne s’agit toutefois pas d’un chaînage d’angle harpé conforme aux règles de l’art et les pierres qui le constituent sont de petite taille, sans rapport avec l’épaisseur du mur qui les reçoit. Cette disposition d’angle ' notamment ' révèle une profonde transformation de l’ouvrage à un horizon déjà ancien, l’immeuble a fait l’objet de profondes transformations et son emprise au sol a été significativement réduite sans pour autant que cela ait été accompagné des compléments structurels nécessaires à parfaire et garantir la rigidité présente à l’origine ou supposée l’être. Comme cela a été documenté dans la note 3 aux parties, l’îlot concerné qui encercle aujourd’hui la [Adresse 7] a été créé via la démolition de nombreuses constructions, notamment de celles qui étaient flanquées contre l’angle nord-est de la construction, siège des désordres. Ces constructions offraient opportunément une butée horizontale aux poussés exercées sur le gros 'uvre de l’édifice principal, leur disparition dans les années 1980 a entraîné le déclenchement d’une lente dynamique de rééquilibrage des efforts, d’abord repris par la cohésion du mur massif, puis, cette cohésion atteinte et fragilisée sous l’effet des désordres précités, a conduit à la fracturation ».

Dans sa réponse au point numéro 6 de la mission qui lui avait été confiée par le juge des référés, l’expert judiciaire a précisé les conclusions précitées en indiquant notamment : « réalisées en phase d’expertise judiciaire, les investigations ont permis de confirmer l’origine structurelle des désordres, comme cela a été précisé plus avant. Dans les faits, la profonde transformation du quartier dans les années 1980 qui a ordonné [sic] la démolition des ouvrages accolés au bâtiment et qui formaient jusqu’alors des appuis venant compenser les insuffisances structurelles du bâtiment, a conduit à une lente dynamique de rééquilibrage des sollicitations qui s’est opérée sur plusieurs décennies (') » (page numéro 20 du rapport).

L’expert a estimé, à cet égard, que si l’existence de mouvements différentiels des assises ou de tassements n’était « pas à exclure totalement dans la brusque révélation des désordres », ces derniers n’en constituaient toutefois pas « l’événement à l’origine de leur survenance », ajoutant d’ailleurs qu’en « excluant totalement le moindre phénomène de tassement des assises considérant l’appui infiniment rigide, les désordres qui se sont révélés entre 2018 et 2019 auraient été de même nature et de même ampleur ».

Répondant à un dire qui lui avait été adressé le 13 septembre 2022 par le conseil du syndicat des copropriétaires, dans lequel celui-ci déduisait du rapport du sapiteur [N] que la sécheresse avait été l’une des causes déterminantes des dommages, l’expert judiciaire a précisé (page numéro 24 de son rapport) que « l’analyse du géotechnicien consiste dans l’appréciation de la nature des sols d’assise, sur lesquels l’édifice se trouve fondé. L’analyse de l’expert est plus globale et porte sur l’ensemble : structure de l’ouvrage et sols d’assise », ajoutant que « le faciès des désordres associé à la compréhension et la lecture rigoureuse de la structure en place et de ses profondes transformations successives est en outre particulièrement caractéristique d’une problématique de défaut de rigidité des superstructures ».

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède :

' d’une part, que l’expert judiciaire, connaissance prise des rapports des deux sapiteurs qu’il avait missionnés, a clairement conclu à l’origine structurelle des désordres affectant l’immeuble dont s’agit, faisant état d’une lente dynamique de rééquilibrage des efforts sur le gros 'uvre pendant plusieurs décennies depuis la disparition de bâtiments adjacents dans les années 1980 et a, tout aussi clairement, exclu le rôle causal des mouvements différentiels des assises ou des tassements ayant pu intervenir pendant la période de sécheresse ayant fait l’objet de l’arrêté de catastrophe naturelle dans la révélation des désordres affectant l’immeuble, précisant à cet égard que ces derniers auraient été de même nature et de même ampleur en l’absence de tout tassement des assises.

' d’autre part, que si le rapport du cabinet [N] retient que les désordres de l’immeuble sont issus de la concomitance de six causes, parmi lesquelles se trouve le phénomène de retrait/gonflement du sol d’assise, son rédacteur précise que les différentes causes sont listées « sans ordre d’importance », de sorte que, même si le syndicat des copropriétaires soutient, à juste titre, que la garantie catastrophe naturelle n’impose pas que le phénomène climatique concerné soit la cause exclusive du sinistre, ce rapport n’établit nullement que les dommages matériels affectant l’immeuble auraient eu « pour cause déterminante » l’état de sécheresse ayant donné lieu à l’arrêté du 18 juin 2019 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire de procéder à un complément d’expertise ainsi que cela est sollicité à titre subsidiaire par l’intimé, à défaut du caractère causal déterminant d’un agent naturel d’une intensité anormale requis par le texte précité, c’est à tort que le tribunal a retenu que la garantie « catastrophe naturelle » souscrite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] auprès du [Localité 1] assurances était mobilisable.

II) sur la garantie effondrement et risque d’effondrement :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats (pièce numéro 23 de son dossier) un courrier qui a été adressé à son syndic le 28 décembre 2018 par l’agence du [Localité 1] à [Localité 4] ainsi rédigé : « je fais suite à notre entretien du 28/12/2018, relatif à votre demande de couverture d’assurance pour la copropriété [Adresse 8]. Compte tenu de la description du risque et notamment des caractéristiques des biens, vous souhaitez : protéger les biens mobiliers et immobiliers du bâtiment [Adresse 9] contre : (') les dommages d’effondrement (') L’offre d’assurance que j’ai le plaisir de vous remettre ci-joint, et qui servira de base à l’établissement du contrat, précise les garanties qui répondent aux besoins que vous avez exprimés ci-dessus (') ».

Suite à cette offre, un contrat d’assurance a été souscrit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] auprès du [Localité 1] à effet du 1er janvier 2019, dont les conditions particulières intitulées « [Localité 1] Immeuble » mentionnent en leur page 3, dans un paragraphe intitulé « les garanties » que « le présent tableau indique les garanties que vous avez choisies (OUI) et les garanties non souscrites (NON GARANTI) : (') dommages d’effondrement : OUI (') ».

Il doit être observé que dans son courrier du 2 mai 2018, soit antérieurement à la prise d’effet de ce contrat, le maire-adjoint de [Localité 4] délégué à l’urbanisme a informé les copropriétaires de la désolidarisation de l’enduit de la façade de l’immeuble sous l’effet de l’humidité, les invitant à faire le nécessaire pour éviter une éventuelle chute de cet enduit sur le domaine public, sans mentionner ainsi un risque d’effondrement de l’immeuble (pièce numéro 1 du dossier du syndicat des copropriétaires).

Dans son assemblée générale du 21 décembre 2018 (pièce numéro 9 du même dossier) la copropriété a décidé « la réfection du mur extérieur, côté [Adresse 7] par l’entreprise De Abreu », c’est-à-dire, conformément au devis établi par cette société le 12 juin 2018 « pour réfection de l’enduit du pignon », un piquetage de l’ancien enduit, rebouchage des trous à la chaux, traitement des fissures et enduit monocouche (pièce numéro 10), ne faisant ainsi nullement état d’un quelconque risque d’effondrement de l’immeuble et préconisant simplement une remise en état de la façade en surface.

Toutefois, par un courrier du 26 juin 2019, le syndic a avisé l’ensemble des copropriétaires que suite à un rendez-vous sur place avec le responsable du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 4], les constatations réalisées étaient « plus alarmantes » que celles qui avaient été « vues lors de l’assemblée générale » précitée, le responsable de la mairie ayant estimé « que la fissure paraît être beaucoup plus profonde que l’enduit qui couvre la façade » et ayant alerté le syndic « sur un possible effondrement du bâtiment » (pièce numéro 2 du dossier des syndicats des copropriétaires).

Par un courrier recommandé du 26 novembre 2019 ayant pour objet « déclaration de sinistre » (pièce numéro 21 du même dossier), le syndic de la copropriété a indiqué à l’agence du [Localité 1] de [Localité 4] : « je vous confirme par la présente déclarer au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] un sinistre relatif à la garantie effondrement et risque d’effondrement » (pièce numéro 21).

Le maire-adjoint de [Localité 4] délégué à l’urbanisme a par ailleurs avisé le syndic de copropriété dans un courrier du 14 octobre 2019 (pièce numéro 7) que la fragilité de la structure du bâtiment, résultant notamment du piochage de l’enduit réalisé quelques semaines plus tôt et qui avait dû être stoppé en raison de la fragilité des maçonneries sous-jacentes, nécessitait la mise en place d’un étaiement de la façade aux abords de la [Adresse 7] et d’un « périmètre de sécurité provisoire » (pièce numéro 7).

Le procès-verbal de constat établi le 22 novembre 2019 par Maître [V], huissier de justice (pièce numéro 25 du dossier des syndicats de copropriétaires) fait état de pierres de la chaîne d’angle « fissurées de manière conséquente », les photographies figurant dans ce procès-verbal attestant de la pose d’un étaiement important soutenant la façade de l’immeuble installé sur les lieux quelques jours plus tôt.

Par ailleurs, dans son courrier du 24 octobre 2019 portant refus de garantie, le [Localité 1] indique lui-même que s’il « n’a pas été constaté, le 8 octobre 2019, des éléments effondrés de tout ou partie de cet immeuble, cependant de forts risques d’effondrement pèsent sur ce bâtiment dans un futur relativement proche », estimant que « ce bâtiment est placé dans un équilibre précaire » (pièce numéro 18).

Il se trouve ainsi suffisamment établi, étant observé que le [Localité 1] demeure taisant dans ses écritures devant la cour sur la mobilisation de la garantie effondrement et risque d’effondrement, que l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] a présenté, au cours de l’année 2019, un tel risque d’effondrement prévu aux conditions particulières du contrat précité.

Dans ces conditions, la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires, tendant à la mobilisation de ladite garantie, devra être accueillie.

III) sur le montant des indemnités devant être allouées au syndicat des copropriétaires en application du contrat d’assurance :

Répondant à la mission qui lui avait été confiée par le juge des référés de « chiffrer le coût des réparations nécessaires notamment pour éviter l’effondrement de l’immeuble dont s’agit » (point numéro 3 de la mission), l’expert a indiqué au vu des devis qui lui ont été communiqués qu’au total le coût des travaux nécessaires représentait la somme de 253'517,56 € TTC (page numéro 18 de son rapport), chiffrage qui n’est pas contesté par les parties.

L’expert a par ailleurs précisé que la durée des travaux était estimée à 12 semaines, dont 8 semaines pendant lesquelles le bâtiment devrait être entièrement libéré de ses occupants sur l’ensemble des différents niveaux, chiffrant le coût du relogement des familles à 90 € TTC par logement et par jour, soit 5040 € TTC par relogement effectif.

Toutefois, en l’absence de preuve qu’une garantie au titre du relogement aurait été conclue par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du contrat précité, l’indemnité devant être mise à la charge du [Localité 1] au titre de ce contrat ne peut correspondre qu’au coût des travaux nécessaires fixés par l’expert à la somme de 253'517,56 € TTC, ainsi qu’au titre des frais de mesures conservatoires, c’est-à-dire les frais d’étaiement facturés par la mairie de [Localité 4] au syndicat des copropriétaires, soit la somme de 26'694 € selon les pièces versées aux débats.

La décision de première instance devra donc être réformée en ce qu’elle a octroyé une indemnité de 50'000 € à ce titre.

III) sur les autres demandes :

Il résulte de ce qui précède que la cour, statuant par substitution de motifs et appliquant non pas la garantie catastrophe naturelle mais la garantie effondrement et risque d’effondrement, confirmera la décision entreprise en ce qu’elle a condamné le [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 253'517,56 € TTC, mais réformera la décision en ce qu’elle a alloué la somme de 50'000 € au titre des frais divers, cette somme étant fixée à 26'694 €.

La décision de première instance devra être confirmée en ses autres dispositions, relative à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les prétentions du [Localité 1] en cause d’appel se trouvant, ainsi, rejetées en leur majorité, celui-ci sera tenu aux entiers dépens d’appel.

L’équité commandera par ailleurs d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que celui-ci a dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour

' Déclare irrecevables les conclusions déposées le 19 janvier 2026 par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la SARL LOGESSIM-SOGETRA

' Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la SA [Localité 1] Assurances à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la société LOGESSIM-SOGETRA, la somme de 50'000 € au titre des frais divers

Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé

' Condamne la SA [Localité 1] Assurances à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la société LOGESSIM-SOGETRA, la somme de 26'694 € au titre des frais divers

Y ajoutant

' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires

' Condamne la SA [Localité 1] Assurances à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la société LOGESSIM-SOGETRA, la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT