COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 454

Rôle N° RG 22/14362 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHUL

S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE (ANCIENNEMENT COGEFIM FOUQUE)

C/

S.D.C. CHANTEPERDRIX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Dorothée SOULAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 08 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01288.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE (ANCIENNEMENT COGEFIM FOUQUE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-

DESMURE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.D.C. CHANTEPERDRIX pris en la personne de son Syndic en exercice le cabinet INTESA IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 818 729 642, dont le siège est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal sis audit siège, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e François-matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble en copropriété [Adresse 5] est composé de 6 bâtiments regroupant 268 lots, situé [Adresse 4] à [Localité 7] (13).

Jusqu’à l’assemblée générale du 13 septembre 2018, la société à responsabilité limitée(SARL) Cogefim Fouque a exercé les fonctions de syndic de la coproprieté. Elle a été remplacée par la société anonyme par actions simplifiées (SAS) Intesa Immobilier.

Lors de la reprise des écritures comptables et des transferts de fonds la SAS Intesa Immobilier a estimé que l’ancien syndic avait commis des irrégularités dans sa gestion.

Par courrier avec accusé de réception en date du 7 fevrier et du 4 juin 2020, la SAS Intesa a mis en demeure la SARL Cogefim Fouque de rembourser la somme de 25 997, 91 euros au syndicat les copropriétaires.

Par assignation en date du 22 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, a attralt la SARL Cogefim Fouque devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

— condamner la SARL Cogefim Fouque à lui payer Ia somme de 25.997,91 euros ;

— condamner la SARL Cogefim Fouque à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 23 juin 2022, le tribunal a :

— condamné la SAS Foncia Mediterranée, venant aux droits de la SARL Cogefim Fouque à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de :

* 25 997,91 euros ;

* 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— s’agissant du non remboursement de la quote-part de travaux du bâtiment C, pour un montant de 10 216,02 euros, le syndic s’était engagé à les prendre à sa charge et n’a pas respecté son engagement ni la résolution votée lors de l’assemblée générale du 23 janvier 2018 ;

— s’agissant du remboursement du trop perçu des honoraires de gestion du syndic, à hauteur de 7 008,42 euros, elle était établi pour l’exercice 2018 par les éléments comptables et suivi des factures des fournisseurs ;

— s’agissant des frais financiers injustifiés, les fautes du syndic avait conduit la banque SMC à procéder à une saisie-attribution sur le compte courant du syndicat des copropriétaires pour les sommes de 154,80 euros au titre des incidents facturés par la banque et 221,33 euros, s’agissant du remboursement des frais dus aux pénalités de retard URSSAF ;

— sur le solde des charges non réclamées des appartement vendus pour la période allant du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, pou un montant de 1 808,74 euros, le syndic avait commis une faute en ne formant aucune opposition au paiement du prix de vente de sorte que les arriérés de charges étaient restés impayés par sa faute ;

— s’agissant du remboursement de la double facturation des nouveaux frais d’immatriculation de la copropriété , cette démarche avait été facturée deux fois et il n’y a eu aucune régularisation, et l’ancien syndic avait bien commis une faute d’un montant de 300 euros ;

— soit un total de 25 997,91 euros.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2022, la SAS Foncia Méditerranée, venant aux droits de la SARL Cogefim Fouque, a interjeté appel de la décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 15 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal : juge que le syndicat des copropriétaires manque à rapporter la preuve d’une faute de sa part et en conséquence, le déboute de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : juge que le syndicat des copropriétaires manque à rapporter la preuve du lien de causalité entre les préjudices allégués et la faute alléguée et en conséquence le déboute de ses demandes ;

— en tout état de cause : condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alain de Angelis.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un manquement dans l’exercice de sa mission ;

— sur le remboursement des honoraires de gestion à hauteur de 7008,42 euros : les éléments comptables ne sont ni tangibles ni contradictoire ;

— sur la non restitution de fonds suite à saisie-attribution pour un montant de 6 288,60 euros : rien ne démontre qu’elle a conservé ces fonds ;

— sur les frais financiers et injustifiés à hauteur de 154,80 euros et 221,33 euros : ce sont les copropriétaires qui sont responsables tant de la saisie attribution que des pénalités de retard ;

— sur le solde de charges non réclamés sur les appartements pour un montant de 1 808,74 euros : le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il a été défaillant ;

— sur la double facturation au titre des frais d’immatriculation de la copropriété pour un montant de 300 euros : le syndicat ne démontre pas que cette somme a été débitée à deux reprises ;

— en tout état de cause, il n’y a pas de lien causal entre les préjudices et la faute alléguée.

Par conclusions transmises le 12 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et qu’elle condamne la SAS Foncia Méditerranée (anciennement Cogefim Fouque) à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— les fautes de gestion sont démontrées et caractérisées ;

— sur le non remboursement de la quote part travaux du bâtiment C pour un montant de 10 216,02 euros : le syndic s’était engagé à les prendre en charge dans le procès verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2018 et cela a été porté à la comptabilité 2018 (extrait du grand-livre du 1er avril 2018 au 19 octobre 2018) ; cette somme n’a jamais été versée par le syndic sur le compte courant de la copropriété ;

— sur le remboursement des honoraires de gestion à hauteur de 7 008,42 euros : cette somme correspond à des provisions pour honoraires administratifs que le syndic doit régulariser en fin d’exercice ; le syndic a perçu des honoraires injustifiés ;

— sur la non restitution de fonds suite à saisie-attribution pour un montant de 6 288,60 euros : l’URSSAF a procédé à une saisie-attribution pour non règlement des cotisations; la copropriété comporte un salarié (gardien-concierge) ; du fait de cette saisie le solde débiteur 'autres charges financières’ n’est pas expliqué ;

— sur les frais financiers et injustifiés à hauteur de 154,80 euros et 221,33 euros : ces sommes ne sont pas justifiées et imputables aux errements de l’ancien syndic étant dues à des retards de paiement ;

— sur le solde de charges non réclamés sur les appartements pour un montant de 1 808,74 euros: un extrait du grand livre pour un exercice allant du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 démontre que les sommes dues par les copropriétaires au moment de la vente de leurs lots n’ont pas l’objet d’opposition par l’ancien syndic ; ce dernier a donc engagé sa responsabilité ;

— sur la double facturation au titre des frais d’immatriculation de la copropriété pour un montant de 300 euros : la démarche a été facturée deux fois pour une même prestation.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 octobre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la faute du mandataire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1991 du même code précise que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.- Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.- Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.- Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.- En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.- Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.- Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.- Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. ».

En application des dispositions de l’article susvisé, le syndic est tenu, en tant qu’agent exécutif du syndicat, d’utiliser les pouvoirs dont il dispose, pour remplir sa mission consistant à pourvoir à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble, soit en exécution des décisions de l’assemblée générale, soit en raison de ses pouvoirs propres, de rendre des comptes et est également tenu à un devoir de conseil et une obligation d’information.

Il en résulte que le syndic peut être personnellement responsable en raison d’une faute commise dans l’exécution de ses missions et se doit de répondre de ses fautes et négligences.

En l’espèce, la SAS Foncia Mediterranee, anciennement SARL Cogefim Fouque, soutient que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] manque à rapporter la preuve d’un manquement dans l’exercice de sa mission.

a) S’agissant du non-remboursement de la quote-part des travaux du bâtiment C pour un montant de 10 216,02 euros :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5], fait valoir que le syndic s’était engagé à prendre en charge une partie du devis des travaux réalisés par la société SOL ROOF, engagement formalisé dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2018 et porté à la comptabilité 2018, mais qui n’a pourtant pas été honoré.

La SAS Foncia Mediterranee relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une faute imputable à l’ancien syndic au titre de ce poste de préjudice.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 23 janvier 2018, qui n’a pas été contestée, que la résolution n°4, adoptée à la majorité des propriétaires présents ou représentés, mentionne que le syndic informe l’assemblée générale qu’il prendra à sa charge le montant des travaux supérieurs à la surface de l’appartement isolé de Monsieur [M] et Madame [I], soit la somme de 10125,82 euros ainsi que la moitié des frais de timbres de la convocation de l’assemblée extraordinaire pour les copropriétaires résidant sur place.

La somme totale que le syndic s’était engagé à rembourser à été portée à la comptabilité de la copropriété sur la période allant du 1er avril 2018 au 19 octobre 2018 ainsi que sur la facture de la société SOL ROOF d’un montant total de 17 358,55 euros, TTC, stipulant qu’une partie (7 232,73 euros) était à la charge de la copropriété et le reste au syndic (10 125,82 euros).

Or, cette somme supportée par la copropriété dénommée [Adresse 5] n’a jamais été remboursée et versée par la SAS Foncia Mediterranee sur le compte courant.

Il n’est pas contestable que la SAS Foncia Mediterranee, qui par ailleurs ne produit aucun élément, n’a pas respecté son engagement ni la résolution qui actait l’accord des parties sur le remboursement la somme de 10.216,02 euros.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a estimé que l’ancien syndic n’avait pas respecté ni son engagement ni la résolution actant de celui-ci et serait donc condamné à verser la somme de 10 216,02 euros, au syndicat des copropriétaires.

b) S’agissant des honoraires de gestion de syndic pour un montant de 7.008,42 euros :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] fait valoir que le syndic a perçu des honoraires injustifiés durant l’exercice 2018, facturés après la fin de son mandat, correspondant des provisions pour honoraires administratifs qui devaient être restituées, suite à une régularisation en fin d’exercice.

La SAS Foncia Mediterranee relève que les éléments comptables produits en première instance par le seul syndicat requérant ne sont ni tangibles ni contradictoires.

Aucune des deux parties ne verse aux débats le contrat de syndic.

Cependant, contrairement à ce que soutient l’ancien syndic de la copropriété, c’est à lui de démontrer les diligences effectuées justifiant la facturation de ses honoraires administratifs et non au syndicat des copropriétaires.

La SAS Foncia Mediterranee ne verse aucune pièce aux débats, à l’exception du jugement entrepris.

Le syndicat des copropriétaires, à l’inverse produit des documents comptables et des extraits du grand livre sur la période 2017/2018, ainsi qu’un document suivi des factures fournisseurs dans lequel la somme de 7 008,42 euros apparaît justifiée.

Par conséquent, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que que les honoraires de gestion liés au suivi des factures fournisseurs, facturés par l’ancien syndic, postérieurement à la fin de son mandat n’étaient pas justifiés et que le syndicat des copropriétaires devait en obtenir le remboursement à hauteur de 7 008,42 euros.

c)S’agissant de la non restitution de fonds suite à la saisie-attribution d’un montant de 6.288,60 euros:

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5], fait valoir qu’à la suite de fautes dans sa gestion, la SAS Foncia Mediterranee l’a exposé à une saisie attribution pour non règlement des cotisations URSSAF de la copropriété.

La SAS Foncia Mediterranee relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la concluante conserverait les fonds par devers elle. Elle ne produit aucune pièce.

L’ancien syndic ne conteste pas ne pas avoir procédé au règlement des cotisations URSSAF pour le salarié (gardien concierge) de la copropriété, ce qui a entrainé une saisie-attribution sur le compte 47100000 'autres charges financières'.

Il ressort de l’extrait du grand libre sur la période allant du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, qu’au titre de cette saisie, persiste un solde débiteur de 6 288,60 euros.

Or l’ancien syndic ne justifie pas dans le cadre de sa mission, l’origine de ce solde, en lien avec sa responsabilité de gestionnaire de la copropriété.

Par conséquent, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que l’ancien syndic devait assumer les frais consécutifs à sa faute de gestion, soit la somme de 6 288,60 euros.

d) S’agissant des frais de la banque SMC au titre de la gestion des incidents sur le compte-courant, à la suite de la saisie-attribution, d’un montant de 154,80 euros et 221,33 euros:

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] fait valoir qu’à la suite de fautes du syndic dans sa gestion, des frais ont été facturés par la banque SMC au syndicat des copropriétaires au titre « d’incident de paiement ».

La SAS Foncia Mediterranee relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un quelconque manquement de sa part de ce chef.

Cependant comme indiqué supra, elle ne conteste pas la faute de gestion liée aux impayés des cotisations URSSAF du salarié de la copropriété. Or cette faute est en lien de causalité direct avec une saisie attribution et les frais y afférents. Le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu au paiement de frais imputables à la mauvaise gestion administrative et financière de son ancien syndic.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné l’ancien syndic à supporter les sommes de 154,80 euros et 221,33 euros.

e) S’agissant du solde de charges des appartements vendus pour un montant de 1.808,74 euros :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] fait valoir que des sommes dues par des copropriétaires au moment de la vente de leurs lots n’ont pas fait l’objet d’une opposition par la part du syndic.

La SAS Foncia Mediterranee relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’ancien syndic aurait été défaillant, en l’état des ventes intervenues entre les copropriétaires et leurs acquéreurs respectifs.

Au vu de l’extrait du grand livre pour l’exercice allant du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, il persiste un solde débiteur de 1 808,74 euros, sur le compte 46100800 'copropriétaires lots vendus'. Le syndicat des copropriétaires démontre donc que des charges sont restées non soldées suite à la vente des lots par leurs propriétaires.

Il s’en déduit que l’ancien syndic n’a pas fait opposition au paiement du prix de vente des lots, induites par ses obligations de mandataire, occasionnant par na négligence un préjudice à la copropriété, les arriérés de charge étant restés impayés.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que l’ancien syndic a été condamné au paiement de la somme de 1808,74 euros.

f) S’agissant des frais d’immatriculation de la copropriété pour un montant de 300 euros:

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] fait valoir que le syndic a porté au débit du syndicat la même prestation à deux reprises.

La SAS Foncia Mediterranee relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir été débité de cette somme à deux reprises et devra justifier de ce qu’aucune régularisation ne serait intervenue avant la date de prise de fonction du nouveau syndic.

L’état des dépenses versé aux débats fait état au titre des prestations particulières du syndic de fraits d’immatriculation à hauteur de 300 euros porté le 29 mai 2025.

Cependant, il n’est pas établi que cette prestation a été portée deux fois au débit du compte.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires qui sera débouté de sa demande à ce titre.

Il convient donc de préciser que la somme pour laquelle le syndicat des copropriétaires était bien fondé en sa demande en paiement, s’élève donc à 25 697,91 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 et du décret du 28 décembre 2020. ».

Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure dispose que, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné condamné la SAS Foncia Mediterranee à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, la SAS Foncia Mediterranee sera condamné à supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Dorothée Soulas. Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de ses frais irrépétibles. La SAS Foncia Mediterranee sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce que la SARL Cogefim Fouque aux droits de laquelle vient la SAS Foncia Mediterranee, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble denommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 300 euros, au titre d’une double facturation des frais d’immatriculation de la copropriété ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAUT ET Y AJOUTANT :

DÉBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble denommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 300 euros, au titre d’une double facturation des frais d’immatriculation de la copropriété ;

PRÉCISE que la somme pour laquelle le syndicat des copropriétaires était bien fondé en sa demande en paiement, s’élève donc à 25 697,91 euros ;

CONDAMNE la SAS Foncia Mediterranee à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble denommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Foncia Mediterranee à supporter les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Dorothée Soulas.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,