Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 4 décembre 2025, n° 22/15172

TGI Grasse 27 octobre 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Violation de la chose jugée
La cour a estimé que la résolution n° 15 devait être annulée en raison de la violation d'une règle de vote, car elle n'avait pas été adoptée à la majorité requise.
Accepté
Violation des règles de vote
La cour a jugé que la résolution n° 15 ne nécessitait pas un vote à l'unanimité, mais devait être adoptée à la double majorité, ce qui n'a pas été respecté.
Accepté
Vote unique sur des questions distinctes
La cour a confirmé que les résolutions comportaient plusieurs questions sans lien indissociable, entraînant leur annulation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que les demandeurs avaient dû engager des frais pour faire valoir leurs droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 4 déc. 2025, n° 22/15172
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/15172
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 27 octobre 2022, N° 21/03424
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIRoselyne SIMON-THIBAUDMargaux VERAN-PIAZZESIFranck BANERESébastien BADIEFranck GHIGO
Cabinet(s) :	SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. SPACE IMMOBILIER, S.C.I. FAMILIALE [ N ], S.C.I. FRANCE INVEST c/ Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE CLUB DEL' HORIZON

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 463

Rôle N° RG 22/15172 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKHP

[B] [I]

S.C.I. FAMILIALE [N]

S.C.I. SPACE IMMOBILIER

S.C.I. FRANCE INVEST

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE CLUB DEL’HORIZON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03424.

APPELANTS

Monsieur [B] [I]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

S.C.I. FAMILIALE [N], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. SPACE IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]

S.C.I. FRANCE INVEST, demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE CLUB DEL’HORIZON sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHOT pris en la personne de son représentant légal en exercicie domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 3]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] est organisé en copropriété.

M.[I] est propriétaire des lots 17, 48 (parking), 50 (parking), 68, 77 ; la SCI SPACE IMMOBILIER est propriétaire des lots 9 et 62 ; la SCI FRANCE INVEST est propriétaire des lots 39 (parking) et 70 ; la SCI FAMILIALE [N] est propriétaire des lots 13 et 65.

Une assemblée générale s’est tenue le 18 mai 2021.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2021, M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON en annulation de diverses résolutions.

Par jugement contradictoire du 27 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— annulé les résolutions 7, 58 et 59 de l’assemblée générale du 18 mai 2021,

— débouté M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] de leur demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 18 mai 2021,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON aux dépens.

Le premier juge a prononcé l’annulation des résolutions 7, 58 et 59 au motif que chacune d’entre elles concernait plusieurs questions, portant sur des sujets distincts, sans démonstration par le syndicat des copropriétaires du caractère indissociable des questions pouvant justifier le recours à un seul vote.

Il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15 (création de quatre emplacements de parking sur les parties communes) en soulignant qu’il n’existait aucune violation des règles de vote. Il a écarté l’argument selon lequel la résolution aurait dû être votée à l’unanimité en relevant l’absence de démonstration :

— d’une modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance en raison de l’aliénation des parties communes,

— de la violation à la destination de l’immeuble.

Il a estimé que cette résolution était soumise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il a observé que les copropriétaires avaient voté selon cette majorité et retenu que l’indication erronée de la majorité applicable dans le procès-verbal était sans incidence.

Il a également rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15 en relevant qu’aucun abus de majorité n’était démontré. Il a précisé que la création des quatre emplacements de parking sur les parties communes avait fait l’objet d’une contrepartie puisqu’il s’agissait d’un transfert de lots et que la copropriété avait récupéré des parties communes permettant l’accès à la copropriété et l’installation d’un transformateur.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive.

Par déclaration du 16 novembre 2022, M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté leur demande d’annulation de la résolution n° 15.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé les délibérations n° 7, 58 et 59 de

l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2021,

de le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau,

— d’annuler la délibération n° 15 de l’assemblée générale du 18 mai 2021,

— de condamner le syndicat de copropriété à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— de rappeler que les demandeurs sont exclus de la répartition des charges relatives à la présente instance,

— de débouter le syndicat de copropriété de toutes ses demandes.

Ils exposent que les propriétaires des lots 43, 44, 45 et 46 ont positionné leur emplacement de parking extérieur, non pas à l’emplacement prévu à cet effet, mais sur des parties communes, seules voies d’accès au lot n° 48 de M.[I].

Ils font état de décisions judiciaires de février et mars 2021 qui suppriment les délimitations des parkings empiétant sur les parties communes. Ils indiquent qu’une ordonnance du 13 juin 2001, confirmée par un arrêt du 24 septembre 2002 avait condamné le syndicat des copropriétaires à prendre toutes mesures pour laisser libre l’accès au parking n° 48. Ils reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas respecter ces décisions.

Ils considèrent que les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 18 mai 2021 violent les décisions de justice.

Ils sollicitent l’annulation des résolutions 7, 58 et 59 au motif que chaque résolution portait sur plusieurs questions si bien qu’il aurait fallu organiser un vote par question.

Ils sollicitent l’annulation de la résolution n° 15 qui autorise la création de quatre emplacements de parkings afin de permettre aux propriétaires des lots 35, 36, 46 et 47 d’utiliser leurs places de parkings au motif :

— d’une violation de la chose jugée par les décisions de justice précitées,

— de la violation des règles de vote, puisque la résolution devait être votée à l’unanimité en raison d’une aliénation des parties communes affectant la destination de l’immeuble et modifiant la destination des parties privatives de M.[I] ; ils ajoutent que la double majorité de l’article 26 n’a, en tout état de cause, pas été atteinte,

— d’un abus de majorité, puisqu’elle est contraire à l’intérêt collectif, l’aliénation se faisant 'sans bourse délier', et sans transfert de lots ; ils soutiennent que les emplacements de parkings d’origine des lots 43, 44 et 45 n’ont pas été supprimés et que le parking n° 46 n’est pas sur l’emplacement du transformateur.

Ils s’opposent au versement de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires. Ils contestent les arguments du syndicat selon lesquels M.[I] aurait créé des locaux d’habitation en violation du règlement de copropriété et aurait annexé des parties communes. Ils contestent tout acharnement procédural.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a annulé les résolutions 7, 58 et 59 de l’assemblée générale du 18 mai 2021,

statuant à nouveau,

— de débouter M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] de leurs demandes, s’agissant des résolutions n°7, 58 et 59,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°15,

— de débouter M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] de leurs demandes,

En tout état de cause,

— de condamner M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[I], la SCI SPACE IMMOBILIER, la SCI FRANCE INVEST et la SCI FAMILIALE [N] aux dépens, distraits au profit de Maître Sébastien BADIE.

Il conteste l’annulation des résolutions 7, 58 et 59 en indiquant que plusieurs questions peuvent être regroupées si elles relèvent de la même majorité. S’agissant plus précisément de la résolution n° 7, il indique que les questions posées ont le même objet et qu’une des questions n’appelait en réalité aucune interrogation.

Il conteste tout motif de nullité de la résolution n° 15. Il considère que les règles de vote n’ont pas été violées et soutient qu’il n’existe aucun abus de majorité. Il indique que les copropriétaires des lots visés ont été dépossédés de leurs places de parking qui ont été utilisées pour procéder à l’installation d’un transformateur. Il explique que l’objet de la résolution était de permettre le transfert de ces places de parking sur d’autres emplacements constituant des parties communes. Il soutient que la copropriété n’est pas lésée et qu’il n’existe aucune aliénation des parties communes.

Il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive en reprochant à M.[I] de multiplier les procédures et d’alourdir la trésorerie de la copropriété, alors qu’il s’affranchit de toutes les règles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le premier octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, chaque résolution proposée et votée par l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet ; ainsi, le vote unique sur des questions distinctes, sauf à démontrer qu’elles sont indissociables et qu’elles relèvent de la même majorité, entraîne l’annulation de la résolution votée de la sorte.

Sur les résolutions n°7, n°58 et n° 59

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a annulé les résolutions 58 et 59 qui comportent plusieurs questions sans lien indissociable entre elles. En effet, la résolution n° 58 porte sur la remise en état de la plage sud de la piscine, sur l’autorisation donnée au syndic pour mettre en oeuvre des procédures de recouvrement en charges impayées et sur les modalités à suivre en cas de vente de parties communes ; la résolution n° 59 porte sur l’habilitation donnée au syndic pour mettre en oeuvre une procédure de saisie immobilière et pour mettre en place des traçages des limites et numérotations des parkings privatifs. Le jugement déféré qui a annulé ces résolutions sera confirmé.

La résolution n° 7 porte sur l’approbation des comptes de l’exercice du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020, sur le fait que l’appel de fonds exceptionnel sera annulé à l’issue de l’approbation des comptes et sur l’appel de fonds perte d’eau. Il ne s’agit pas de plusieurs questions ; l’annulation de l’appel de fonds exceptionnel et l’appel de fonds perte d’eau sont la conséquence de l’approbation des comptes. En conséquence, le jugement déféré qui a prononcé l’annulation de cette résolution sera infirmé.

Sur la résolution n° 15

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

La résolution n° 15 porte sur la création de quatre emplacements.

Elle est ainsi libellée :

(…) En l’état des jugements précités [ jugement du 21 février 2021 et trois jugements du 10 mars 2021], les lots de copropriétés 35, 36, 46 et 47 sont en fait implantés sur des parties communes. Il sera rappelé que l’assiette originaire des lots a été utilisée pour les besoins de la copropriété, savoir l’accès à la copropriété et l’installation d’un transformateur. La copropriété a donc récupéré des parties communes. Dans le même temps, il doit être trouvé une solution, à tout le moins provisoire, afin de permettre aux propriétaires des lots 35, 36, 46 et 47 de pouvoir utiliser des places de parking. Il s’agit en fait d’implanter les 4 lots de parking sur d’autres parties communes. L’assemblée générale autorise la création de quatre emplacements de parkings d’ores et déjà existants au plan matériel, afin de permettre aux propriétaires des lots 35, 36, 46 et 47 d’utiliser leurs places de parkings, donc sans bourse déliée. Il s’agit d’un transfert des lots sans préjudice pour la collectivité puisque dans le même temps celle-ci a récupéré des parties communes permettant l’accès à la copropriété et l’installation d’un transformateur. Le syndic fera procéder à un nouveau plan des parkings qui sera soumis au vote des copropriétaires dans le cadre d’une prochaine assemblée générale (…).

Elle a été votée à la majorité de l’article 24.

Cette résolution a pour objet de disposer de parties communes au bénéfice de certains copropriétaires, afin qu’ils puissent les utiliser comme places de parkings. Cette disposition de parties communes ne résulte pas d’obligations légales ou réglementaires.

Il n’est pas démontré que la résolution n° 15 imposerait à M.[I] une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Dès lors, la résolution n° 15 n’avait pas à être votée à l’unanimité.

En revanche, cette résolution devait être votée à la double majorité de l’article 26.

Le nombre des tantièmes du syndicat des copropriétaires s’élèvent à 1200 tantièmes, et non 1072 tantièmes, qui correspondent aux tantièmes des copropriétaires présents et représentés. La majorité doit être calculée par rapport à l’ensemble des membres du syndicat, et non pas seulement de ceux présents ou représentés à l’assemblée. Pour que la résolution n° 15 puisse être adoptée, il aurait fallu que la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix la vote. Il ressort des indications portées sur le procès-verbal de l’assemblée générale qu’il existe 32 copropriétaires. La résolution n° 15 a été adoptée par 18 copropriétaires, représentant 779 tantièmes. Or, il aurait fallu que ces copropriétaires représentent au moins 800 tantièmes, ce qui n’est pas le cas.

Dès lors, il convient d’annuler la résolution n° 15, en raison de la violation d’une règle de vote. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la procédure intentée par M.[I] et les SCI SPACE IMMOBILIER, [Localité 6] et FAMILIALE [N] aurait dégénéré en abus de droit et ce d’autant moins que plusieurs résolutions critiquées ont été annulées. Il sera en conséquence déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M.[I] et des SCI SPACE IMMOBILIER, [Localité 6] et FAMILIALE [N] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

M.[I] et les SCI SPACE IMMOBILIER, [Localité 6] et FAMILIALE [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a annulé la résolution n° 7 et en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15 ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 18 mai 2021;

PRONONCE l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 18 mai 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON au versement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

DIT que M.[I] et les SCI SPACE IMMOBILIER, [Localité 6] et FAMILIALE [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L’HORIZON aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,