N° RG 24/03912 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZ2D

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Tribunal judiciaire de Beauvais du13 septembre 2021

APPELANTS :

Monsieur [L] [B]

né le 16 janvier 1957 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne, assisté de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de La Rochelle

Madame [U] [R] épouse [B]

née le 14 décembre 1959 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne, assistée de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de La Rochelle

INTIMES :

Monsieur [O] [I]

né le 14 août 1967 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Laurent POUILLY, avocat au barreau de Lille

Madame [D] [A] épouse [I]

née le 2 novembre 1967 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e POUILLY, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 28 mai 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 28 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 19 novembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 novembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 24 novembre 2012, M. [O] [I] et Mme [D] [A], son épouse, ont acquis de M. [L] [B] et Mme [U] [R], son épouse, une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant la somme de 570 000 euros.

A la suite d’infiltrations, les acquéreurs ont obtenu, par ordonnance du 5 janvier 2015 prononcée par le juge des référés, l’organisation d’une expertise. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 octobre 2016.

Par actes d’huissier de justice du 30 mars 2017, M. et Mme [I] ont fait assigner M. et Mme [B] afin d’obtenir une indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

— dit non prescrite l’action fondée sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue,

— déclaré en conséquence M. et Mme [I] recevables en leurs demandes,

— dit que l’immeuble vendu par M. et Mme [B] à M. et Mme [I] est affecté de défauts inhérents à la chose vendue compromettant son usage ou, à tout le moins, le diminuant tellement que les intéressés ne l’auraient pas acquise ou alors, à moindre prix, s’ils les avaient connus, non apparents et non connus des acquéreurs et dont la cause est antérieure à la vente,

— dit que M. et Mme [B] connaissaient nécessairement l’existence de ces défauts et ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés insérée en page 25 de l’acte de vente,

— dit qu’en conséquence, les conditions de l’action en garantie des défauts cachés de la chose vendue sont réunies,

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [I] les sommes respectives suivantes :

. 78 576,48 euros au titre du coût des travaux de reprise des défauts de l’immeuble, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 en prenant comme base le dernier indice connu à la date du 3 mai 2016 et le dernier indice connu à la date de la présente décision,

. 2 500 euros en réparation du préjudice de jouissance, comptes arrêtés à la date du jugement,

. 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [B] à supporter les dépens, comprenant ceux de la présente instance, ceux de l’instance de référé expertise ainsi que le coût de l’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 15 février 2022, M. et Mme [B] ont formé appel du jugement.

Par ordonnance du 27 avril 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Amiens a ordonné le renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Rouen en application de l’article 47 du code de procédure civile.

L’avis d’avoir à poursuivre l’instance, prévu à l’article 81 du code de procédure civile, a été adressé aux parties par la cour d’appel de Rouen le 12 mai 2022.

Par ordonnance du 11 octobre 2022, la présidente chargée de la mise en état a :

— rejeté le moyen tiré de la caducité de la déclaration d’appel de M. et Mme [B] le 15 février 2022 devant la cour d’appel d’Amiens,

— ordonné la radiation de l’affaire enregistrée sous le RG n°22/01474 du rôle de la cour,

— précisé que l’affaire ne pourra être de nouveau enrôlée que sur la production des pièces justifiant le paiement des créances dues aux intimés,

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [B] aux dépens de l’incident.

Par requête reçue au greffe le 24 octobre 2022, M. et Mme [I] ont déféré à la cour cette décision.

Par arrêt contradictoire du 8 février 2023, la cour d’appel de Rouen a :

— déclaré irrecevable la demande tendant à l’infirmation de la mesure de radiation,

— confirmé l’ordonnance en ses dispositions régulièrement soumises à la cour,

— condamné M. et Mme [B] aux dépens, dont distraction au bénéfice de la Selarl Lexavoué Normandie,

— condamné M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [I] la somme de

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Par conclusions notifiées le 14 novembre 2024, M. [L] [B] et Mme [U] [R] épouse [B] ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la cour à laquelle il a été procédé le 13 novembre 2024 après production des pièces justifiant le paiement de la créance due aux intimés.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2024, M. [L] [B] et Mme [U] [R], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1134 du code civil, et 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 13 septembre 2021,

et statuant à nouveau,

— déclarer infondée l’action en garantie des vices cachés engagées contre M. et Mme [B],

— débouter M. et Mme [I] de toutes leurs demandes,

en tout état de cause,

— condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de

2 500 euros au titre de l’article 700 dans le cadre de la procédure de référé dont les dépens avaient été réservés,

— condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 dans le cadre de la procédure de première instance,

— condamner in solidum M. et Mme [I] au paiement de la somme de

4 500 euros au titre de l’article 700 dans le cadre de la procédure devant la cour d’appel,

— condamner in solidum M. et Mme [I] au entiers dépens des procédures de référé, de première instance et d’appel.

A titre liminaire, ils renoncent à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée en première instance au regard de l’évolution jurisprudentielle en la matière.

A titre principal, ils rappellent les trois conditions cumulatives de l’action en garantie des vices cachés : l’existence d’un défaut non apparent ou non connu des acquéreurs lors de la vente, qui doit rendre le produit impropre à l’usage auquel il est destiné, et exister au moment de l’achat ainsi que les effets de la clause élusive de garantie, leur qualité de vendeurs non-professionnels.

Ils contestent les conclusions de l’expert judiciaire en estimant qu’il a fait preuve de partialité dans l’analyse des défauts affectant la maison en considérant qu’ils la rendaient impropres à tort et en se bornant à avaliser les devis soumis par M. et Mme [I], qui portent sur une réfection complète du dispositif de recueillement des eaux pluviales. Ils discutent les prétentions émises en produisant d’une part, l’avis d’un architecte Dplg et d’autre part, des témoignages sur l’état de la maison alors que l’expert judiciaire n’a pas rempli sa mission. Ils soutiennent que celui-ci a repensé entièrement la conception de la maison édifiée depuis presque 30 ans pour une fuite ponctuelle pour laquelle il aurait pu proposer un nettoyage des gouttières, la réfection d’un joint d’étanchéité et un changement d’un regard fuyard fissuré par le gel.

Ils exposent que les infiltrations constatées sont dues simplement au regard de collecte d’eaux pluviales qui s’est fissuré durant l’hiver 2012 par l’effet du gel ; que les intimés ne peuvent valablement soutenir l’existence d’une quelconque antériorité d’un vice, au surplus caché ; que le remplacement de cet élément pour une somme modique est de nature à mettre fin aux infiltrations.

S’agissant du joint d’étanchéité du toit-terrasse, ils estiment qu’en réalité, il s’agit d’un joint d’étanchéité qui doit être refait ; qu’il ne s’agit aucunement d’un défaut caché, mais simplement d’une réfection normale liée à l’usure d’une maison ; que les acquéreurs ont emménagé dans les lieux en août 2013 après avoir fait l’acquisition de la maison le 24 novembre 2012 sans qu’aucun désordre ne soit intervenu et ce jusqu’en 2014.

Quant aux désordres localisés dans la cage d’escalier et dans le salon, ils relèvent que ce n’est pas le dispositif de collecte des eaux qui est à l’origine du sinistre dans la cage d’escalier mais uniquement l’engorgement des gouttières ; qu’il s’agit des conséquences d’un mauvais entretien des gouttières qui est à l’origine, pour la partie cage d’escalier, de l’existence du sinistre, lequel ne serait pas intervenu si un entretien régulier avait été réalisé, alors que M. [B] avait expliqué aux acquéreurs de l’immeuble qu’il fallait soigneusement éviter l’engorgement des gouttières et les amas de feuilles mortes des arbres du voisinage, aucun défaut majeur n’ayant été révélé par l’expertise ; que le contrôle du réseau d’eaux pluviales par inspection vidéo a abouti à l’absence de défaut majeur ; que l’expert judiciaire ne peut invoquer utilement l’existence de sections différentes des descentes d’eau pluviales qui est sans lien avec un dommage. Ils ajoutent que l’existence d’une pompe de relevage était visible.

Outre l’absence de vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil, ils font valoir l’absence de dissimulation par les vendeurs de défauts de la maison, se prévalant notamment de diverses attestations pour démontrer l’entretien qu’ils effectuaient sur leur bien. Ils précisent qu’ils ont spontanément indiqué à l’expert judiciaire que seules deux déclarations de sinistre avaient été effectuées durant les 8 années d’occupation de la maison, l’une concernant une fuite à l’étage dans la salle d’eau parentale, l’autre relative à une fuite en toiture pour une tuile déplacée alors qu’ils ont toujours été assurés auprès de la Matmut depuis 1978.

Ils ajoutent encore qu’il n’existe aucun désordre d’ampleur rendant l’ouvrage impropre à sa destination puisque les acquéreurs ont eux-mêmes revendu la maison litigieuse en mai 2022, très rapidement, en à peine un mois, la négociation démontrant l’absence de vices significatifs de l’immeuble et ce alors qu’à cette époque, aucune information ne visait la procédure d’appel ; que les acquéreurs sont de mauvaise foi lorsqu’ils affirment que la vente « n’est intervenue que très difficilement ».

Concernant l’appel incident de M. et Mme [I], ils soulignent qu’alors que l’expert judiciaire avait demandé d’être prévenu en cas de réitération des infiltrations, les acquéreurs ne l’ont jamais contacté aux fins de constat malgré la durée particulièrement longue de l’expertise ; que de fait, une fois le regard réparé, les propriétaires n’ont plus subi d’infiltrations.

Ils demandent dès lors l’infirmation sur le fond et les frais de procédure du jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 2 mai 2025, M. [O] [I] et Mme [D] [A], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— débouter M. et Mme [B] de leur appel principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. dit non prescrite l’action fondée sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue,

. déclaré en conséquence M. et Mme [I] recevables en leur demande,

. dit que l’immeuble vendu par M. et Mme [B] à M. et Mme [I] est affecté de défauts inhérents à la chose vendue compromettant son usage, ou, à tout le moins le diminuant tellement que les intéressés ne l’auraient pas acquise, ou alors à moindre prix, s’ils les avaient connus ; non apparents et non connus des acquéreurs, et dont la cause est antérieure à la vente,

. dit que M. et Mme [B] connaissaient nécessairement l’existence de ces défauts et ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés insérée en page 25 de l’acte de vente,

. dit qu’en conséquence, les conditions de l’action en garantie des défauts cachés de la chose vendue sont réunies,

. condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [I] la somme de 78 576,48 euros au titre du coût des travaux de reprise des défauts de l’immeuble avec indexation sur la variation de l’indice BT01,

— actualiser cette condamnation en prenant comme base le dernier indice connu à la date du 3 mai 2016 et le dernier indice connu à la date de l’arrêt à intervenir,

. condamné solidairement M. et Mme [B] à payer M. et Mme [I] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. et Mme [B] à supporter les dépens, comprenant ceux de la présente instance, ceux de l’instance en référé expertise ainsi que le coût de l’expertise judiciaire,

. ordonné l’exécution provisoire,

recevoir les intimés en leur appel incident,

— infirmer le jugement et condamner solidairement M. et Mme [B] à leur payer les sommes de :

. 24 500 euros au titre du trouble de jouissance,

. 314 euros au titre des frais de curage (facture Mouton),

. 1 524 euros au titre des frais d’inspection vidéo du réseau (facture Ibrf),

— condamner in solidum M. et Mme [B] à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que dans son rapport, l’expert judiciaire a confirmé les causes et sources d’infiltrations affectant l’immeuble ; qu’une première zone existe au rez-de-chaussée dans l’entrée de la partie salon sous terrasse, avec présence de cloquages des peintures intérieures et du plafond dont les origines sont « de façon certaine dans l’état de l’étanchéité de la terrasse surplombant cette zone et dans l’état des ouvrages de zinguerie assurant la liaison avancée/corps du bâtiment principal. » ; que s’agissant des infiltrations constatées sur les parois verticales du séjour, elles sont liées aux ouvrages de collecte et d’évacuation des eaux pluviales.

Relevant que les opérations d’expertise ont mis en évidence un défaut d’entretien de l’étanchéité et de la zinguerie de la petite toiture-terrasse en avancée au droit du séjour, un défaut d’entretien du regard fissuré, et plusieurs vices constitutifs d’origine, ils allèguent que l’expert a confirmé que les désordres n’étaient pas décelables par les acquéreurs au moment de la vente.

Ils déduisent de la rapidité de la survenance des fuites, de même que de la présence de stigmates anciens d’une présence d’eau importante en sous-sol, une antériorité du vice d’infiltrations d’eau, et de sa connaissance par les vendeurs, d’autant qu’ils avaient installé une pompe de relevage au fond du puisard en pied de la rampe d’accès au garage analysé par l’expert comme ayant été installée dans la mesure où celui-ci ne remplissait plus son office d’absorption et d’évacuation naturelle des eaux par le sol, faute de percolation.

Ils reprochent à leurs vendeurs de ne pas s’expliquer sur l’ensemble des sinistres subis, notamment celui survenu le 5 juillet 2005, jamais signalé antérieurement par les appelants.

S’agissant du préjudice matériel, ils précisent avoir mandaté le cabinet d’architectes [A]-Dumoulin, lequel a procédé aux études et appels d’offres nécessaires à la réparation des désordres, et sollicitent en conséquence la somme de 78 576,48 euros TTC, l’expert judiciaire ayant validé ce chiffrage.

S’agissant du trouble de jouissance, rappelant que selon l’expert le préjudice peut être raisonnablement chiffré à hauteur de 250 euros par mois, soit de mars 2014 (date de reprise par l’expert et correspondant à la première déclaration de sinistre de M. et Mme [I] à leur assureur) à mai 2022, date de la revente de l’immeuble, soit la somme totale de 24 500 euros.

S’agissant du préfinancement des investigations, ils indiquent que pour les besoins de l’expertise ils ont avancé les frais de curage du puisard pour un montant de

314 euros, ainsi que les frais d’inspection vidéo du réseau EP pour un montant de 1 524 euros, soit une somme globale de 1 838 euros, dont ils sollicitent le remboursement.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 suivant précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, les parties ne discutent pas le bénéfice pour les vendeurs de la clause élusive de responsabilité pour les vices cachés et non connus par eux.

— Sur les défauts affectant l’immeuble analysés par l’expert judiciaire

L’immeuble litigieux, achevé en 1994, a été acquis par M. et Mme [I] le 24 novembre 2012.

Pour obtenir, par ordonnance du 5 janvier 2015, l’organisation d’une expertise judiciaire, M. et Mme [I] ont invoqué d’importantes infiltrations au niveau du séjour, de l’entrée et du sous-sol de la maison.

A la suite d’un dégât des eaux du « 18 mars 2014 », l’expert de leur assureur habitation a formé une proposition d’indemnisation par lettre du 29 octobre 2014.

Les intimés versent le rapport de la société FSI Aquatech, spécialisée en recherche de fuites et infiltrations, du 31 mai 2014 faisant état, photographies à l’appui, de :

« Concernant le séjour

Infiltrations d’eau par le relevé d’étanchéité dégradé de la terrasse à l’aplomb des désordres

Infiltrations d’eau par la zinguerie au niveau de l’appui de la porte fenêtre de la terrasse à l’aplomb des désordres

Infiltrations d’eau par le solin dégradé à l’aplomb des désordres

Infiltrations d’eau par les fissures en façade au droit des désordres

Concernant le sous-sol

Infiltrations d’eau entre l’enduit et la brique à l’aplomb des désordres. »

Par écrit du 8 novembre 2014, M. [W] [X] décrit au sous-sol « plusieurs infiltrations importantes et la présence d’une humidité anormale. La terrasse n’est pas jointive’Mais j’ai aussi constaté une insuffisance du système actuel d’évacuation des eaux pluviales'

Par ailleurs, dans le salon, il existe aussi d’autres phénomènes provoqués par l’étanchéité de la terrasse qui au-dessus du salon n’est plus étanche. ».

Dans son rapport d’expertise du 7 octobre 2016, M. [E], expert judiciaire désigné en référé, précise :

— au titre des infiltrations en rez-de-chaussée,

qu’effectivement il relève des cloquages de la peintre intérieure, des traces sèches d’humidité au plafond ; « Les traces constatées en plafond du séjour (cloques, fissurations au droit des joints entre hourdis') trouvent leur origine de façon certaine dans l’état de l’étanchéité de la terrasse surplombant cette zone et dans l’état des ouvrages de zinguerie assurant la liaison avancée/corps de bâtiment principal ».

Il considère que l’humidité dans les « parois verticales du séjour » a pour origine la conception de l’immeuble par le constructeur qui a associé au titre des chutes d’eau pluviales, insérées pour partie dans l’épaisseur des murs, des éléments en zinc de section circulaire et des tronçons en aluminium de section rectangulaire pour se terminer en sous-sol par des canalisations en PVC de section circulaire : « La jonction zinc/aluminium, ne serait-ce que pour des raisons de différence de section et de dilatation différentielle des matériaux ne peut pas être rendue étanche de façon pérenne ; il en est de même de la jonction aluminium/PVC ' ».

— au titre des infiltrations en sous-sol

qu’il constate « un dispositif global de collecte et d’évacuation des eaux pluviales particulièrement anarchique, où se mêlent des emboîtements de canalisations’des descentes EP intégrées dans l’épaisseur des murs extérieurs 'un réseau de collecte en l’état indéterminé (il n’existe pas de plan de récolement) des eaux de ruissellement de la dalle ceinturant la piscine, le tout aboutissant semble-t-il dans un puisard de faible section situé en façade arrière de l’immeuble ».

Il décrit un puisard ne remplissant pas son rôle d’absorption des eaux et donc à l’origine de débordement dans la canalisation et vers l’intérieur du sous-sol, l’installation d’une pompe de relevage visant à traiter la difficulté.

Il évoque encore un autre regard extérieur : « Cette zone se situe à l’aplomb d’un regard extérieur de faible section présentant une importante fissuration : ce regard recueille une partie des eaux pluviales de la construction et de son environnement immédiat ; la fissure induit des venues d’eau dans l’épaisseur du plancher et explique les coulures constatées tant lors d’un arrosage effectué par nos soins lors de notre premier accedit que par les demandeurs. ». Il dénonce également une contre-pente de la canalisation.

Il conclut comme suit : « le système de collecte et d’évacuation des eaux pluviales de la construction litigieuse est à repenser dans sa totalité ».

Il ne peut cerner de date précise de l’apparition des désordres et vise les déclarations de sinistre faites auprès de l’assureur. Il affirme que « Les désordres n’étaient pas décelables par les acquéreurs ; la présence d’un traitement anti-humidité sur une partie des murs du sous-sol réalisée par les défendeurs est assez troublante, d’autant que les explications données par ces derniers (il fallait protéger les pieds des meubles') ne nous est pas apparue très convaincante.»

Il estime enfin que « les désordres observés portent atteinte à la destination de l’immeuble ».

— Sur la nature de ces désordres

Il convient d’examiner les vices localisés en deux points invoqués par les acquéreurs :

. le défaut d’étanchéité de la terrasse à l’origine des dommages au rez-de-chaussée de la maison

Ce vice est identifié par l’expert comme étant la source des infiltrations dans le salon au droit de cette terrasse à tout le moins au niveau du plafond, si ce n’est au niveau du mur situé à gauche du salon portant des traces sèches de peinture cloquée.

Au regard de l’ancienneté de la maison construite depuis presque 20 ans lors de la vente, ce défaut d’étanchéité est au moins lié à une dégradation de la construction, précisément de la zinguerie, faits acquis lors de la vente.

En outre, si les infiltrations constatées ne rendent pas impropres l’usage de la maison dans son ensemble, il est acquis aux débats que les acquéreurs en auraient donné un prix moindre s’ils avaient connu les vices de l’immeuble en raison de la nature et de l’ampleur du dommage et des travaux de reprise à effectuer.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que ce vice n’était pas décelable dans toute sa portée par les acquéreurs.

En revanche, le rapport de l’expert judiciaire ne permet pas de caractériser la connaissance qu’avait les vendeurs, avant la vente, d’un vice affectant l’étanchéité de la terrasse, vice non décelable pour un profane, soit en raison de la manifestation d’infiltrations isolées ou récurrentes soit par tout autre élément du dossier, notamment par une dégradation certes cachée mais qui leur aurait été révélée de la terrasse.

La seule affirmation sur la probable ou « nécessaire » connaissance qu’aurait acquise les vendeurs de l’existence de vices cachés et non révélés aux acquéreurs est insuffisante à établir les faits en l’absence de preuves, d’un faisceau d’indices.

En effet, l’expert judiciaire ne relie pas les infiltrations, même verticales, à une fissure de la construction un peu ancienne favorisant éventuellement une infiltration récurrente provenant de l’extérieur du mur ou même de façon objective à l’existence de canalisations dégradées et régulièrement fuyardes. Ils se bornent à viser des sections et des matériaux différents au titre des descentes d’eaux pluviales sans toutefois caractériser l’existence de fuites, qui plus est antérieures à la vente.

Au contraire, le rapport du bureau d’études, la société Ibrf, émis dans le cadre des opérations d’expertise, après inspection vidéo des réseaux d’eaux pluviales effectuée le 8 décembre 2015, conclut à l’absence d’infiltrations y compris s’agissant du réseau situé à proximité du mur du salon (EP n°5)

En page 7 de ce rapport, ses conclusions sont claires et ne font l’objet d’aucune exploitation de nature à les contredire par l’expert judiciaire :

« . Le Réseau EP N°1 ne présente pas de défauts majeurs infiltrants, toutefois nous constatons la présence de débris non organique au droit du fil d’eau du réseau.

. Le Réseau EP N°2 ne présente pas de défauts majeurs infiltrants.

. Le Réseau EP N°3 ne présente pas de défauts majeurs infiltrants, toutefois nous constatons la présence de débris non organique au droit du fil d’eau du réseau.

. Le Réseau EP N°4 ne présente pas de défauts majeurs infiltrants.

. Le Réseau EP N°5 ne présente pas de défauts majeurs infiltrants, toutefois nous constatons la présence de raccordement douteux au droit des éléments de la descente EP. ».

En conséquence, certes, la reprise de l’étanchéité de la terrasse se révèle nécessaire ; toutefois, aucune autre explication telle que l’état des descentes d’eaux pluviales n’est à relier aux infiltrations de la terrasse pour démontrer la connaissance des vices allégués de la maison par les vendeurs.

M. et Mme [I] se réfèrent aux sinistres pour lesquels les vendeurs ont dû saisir leur assureur : la pièce fournie permet de vérifier que la société d’assurance, la Matmut, couvre les garanties habitation depuis le 1er janvier 2007 et que le sinistre déclaré le 16 avril 2011 concernait en réalité le fait suivant : « Une fuite provenant de l’alimentation encastrée d’un lavabo a généré, depuis la salle de bains de nos assurés, au premier étage de leur immeuble, des dommages aux embellissements attenants ». L’expert de l’assureur prescrit des reprises de peinture sur le pallier, dans le cellier situé au rez-de-chaussée et dans la cuisine. Ces éléments sont sans incidence sur la procédure en cours.

Le même document précise au titre du paragraphe « Texte libre » : « Une seconde affaire en cours engage une fuite en toiture. Ces dommages sont chiffrés à

354,48 TTC et peuvent faire l’objet d’un règlement dans le cadre d’un ASP. Nous vous invitons par conséquent à ouvrir un nouveau dossier et régler notre assuré franchise déduite. ». Le dommage est minime et sans lien avec les désordres débattus ; l’indication est en outre cohérente avec le témoignage de l’artisan ci-dessous évoquant le déplacement d’une tuile.

Par lettre du 4 mai 2018, sur sollicitation des vendeurs, la Matmut confirme avoir garanti le bien du 20 décembre 2004 au 24 novembre 2012 sous le contrat Multigaranties résidence principale : « [11] attestons l’enregistrement d’un sinistre, au titre de ce contrat Habitation, en date du 5 juillet 2005. Compte tenu de l’ancienneté, nous ne pouvons en préciser la nature ».

Il ne peut dès lors être reproché aux vendeurs une dissimulation de sinistres aux dépens des acquéreurs lors de la vente. La référence à un sinistre en 2005, peu de temps après l’acquisition de la maison par M. et Mme [B], est ancienne et totalement détachée des sinistres mineurs intervenus en 2011, soit à une date proche de la vente. L’absence de sinistres entre 2005 et 2011 permet de retenir que les causes des dommages ont été traitées dès 2005 sans réitération.

De plus, les vendeurs produisent une attestation circonstanciée de M. [T] [V], artisan peintre, du 23 novembre 2021 : celui-ci rappelle qu’il est en relation d’affaires avec M. et Mme [B] depuis 1999, qu’il est intervenu en 2011 à la suite du dégât des eaux dans la douche de la suite parentale et une tache au plafond de cette suite en raison d’une tuile déplacée. Les travaux ont été devisés le 4 mai 2011 et facturés le 17 novembre 2011. Il précise que « C’est à ce moment que Mr et Mme [B] m’ont informé de la mise en vente de leur maison pour se rapprocher de leur fille malade '

Mes salariés étant sur le chantier, Mr et Mme [B] m’ont demandé si je pouvais passer une couche de propreté sur plafond du séjour, radiateur et cheminée ayant laissé quelques traces. Je lui ai proposé de faire aussi un voile sur les murs afin de rafraichir la maison dans le but de la vendre (Il est normal qu’après 7 ans on trouve des traces de cadres ou de meubles quand on les retires)

Cette fois encore je n’ai constaté aucune dégradation des murs de la maison’ ».

Ils communiquent encore différentes photographies et une dizaine d’attestations concordantes émanant d’amis ou de proches de la famille précisant que la maison était en bon état, ces témoins affirmant ne jamais avoir constaté d’infiltrations dans les lieux.

Compte tenu de la nature et de l’importance des dommages causés en 2014 dans le salon, si le vice s’était révélé au point de ne pas être ignoré des vendeurs lors de la vente, les acquéreurs auraient également perçu des traces d’infiltrations importantes, même sèches, tant au cours de la visite des lieux avant la vente et lors de la signature en novembre 2012. L’acquisition s’est faite à l’automne, en saison pluvieuse. Une année s’est écoulée entre la facturation des travaux de peinture de M. [V] en 2011 et la vente en 2012 ; les dommages invoqués se sont produits en mars 2014 soit après deux hivers suivant l’acquisition et non rapidement après la vente. Ces éléments factuels sont contraires à la thèse relative à la connaissance que pouvait avoir les vendeurs des vices affectant la maison.

En conséquence, à défaut de connaissance des vices affectant l’étanchéité de la terrasse lors de la vente par M. et Mme [B], et en application de la clause élusive non contestée, une obligation de nature indemnitaire à ce titre ne peut leur être imputée.

Le maître d''uvre sollicité par les acquéreurs a défini les travaux nécessaires pour la reprise de la terrasse dans le descriptif sommaire du 3 mai 2016. Le devis établi le 10 avril 2014 à la demande des acquéreurs portant sur la reprise d’étanchéité de la terrasse s’élevait alors à la somme de 5 173,20 euros (société Imper Etanchéité) puis actualisé le 15 avril 2016 à hauteur de 6 240,78 euros TTC. Le maître d''uvre a évalué ce poste à la somme de 7 664,18 euros TTC auquel il conviendrait d’ajouter les frais de peinture correspondant au salon et au hall soit la somme de 8 541,74 euros TTC et les honoraires de l’architecte qui s’y rattachent.

Les prétentions de M. et Mme [I] n’étant pas fondées au titre de la garantie des vices cachées, les intimés seront déboutés de leurs demandes de ce chef par infirmation du jugement entrepris.

. le défaut des réseaux d’eaux pluviales à l’origine des infiltrations dans le sous-sol de la maison

Le dommage est avéré et n’est pas contesté par M. et Mme [B].

Il est constitué par « d’importants passages d’eau en plafond de sous-sol » selon des constatations faites par les acquéreurs les 21 mai et 8 juin 2014 (vidéos exploitées par l’expert judiciaire au cours des opérations d’expertise).

En outre, si les infiltrations constatées ne rendent pas impropres l’usage de la maison dans son ensemble, elles sont de nature à compromettre l’usage du sous-sol et il est acquis, à tout le moins aux débats, que les acquéreurs en auraient donné un prix moindre s’ils avaient connu les vices de l’immeuble en raison de la nature et de l’ampleur du dommage et des travaux de reprise à effectuer.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que ce vice n’était pas décelable dans toute sa portée par les acquéreurs.

Quant à la connaissance des défauts de l’immeuble par les vendeurs, l’expert impute ces infiltrations d’eau à :

— un réseau « anarchique » de collecte et d’évacuation des eaux pluviales dans les conditions ci-dessus évoquées ;

— un « puisard en pied de rampe’ colmaté à sa base par une épaisseur d’environ

1 m de terre» qui une fois, cette matière retirée n’absorbe pas l’eau versée : « Ce puisard se comporte comme un bassin quasi étanche, ce qui explique d’ailleurs que l’on y ait installé une pompe de relevage qui renvoie les eaux via une canalisation de’ 40 mm de diamètre sur le réseau eaux usées alors même que ce puisard reçoit la quasi-totalité des eaux pluviales correspondant aux zones imperméabilisées de la propriété ; il est évident qu’un tel dispositif ne pas fonctionner au regard des quantités d’eau collectées’ le puisard déborde alors via la canalisation qui le relie au caniveau situé devant la porte du garage lequel se met en charge et ne peut que refouler les eaux vers l’intérieur du sous-sol » ;

— « cette pompe de relevage a été installée postérieurement à la création du puisard et du bétonnage de la rampe de garage : on voit en effet distinctement sur le cliché ci-dessous la trace laissée par la reprise du bétonnage de la rampe au droit de la canalisation et du câble électrique reliés à la pompe ; cela signifie que la personne qui a installé cette pompe a nécessairement été confrontée aux refoulements décrits ci-dessus et a tenté d’y remédier. »

L’expert judiciaire identifie également en aplomb des infiltrations susvisées un regard extérieur de faible section présentant une fissuration importante : « Ce regard recueille une partie des eaux pluviales de la construction et de son environnement immédiat ; la fissure induit des venues d’eau dans l’épaisseur du plancher et explique les coulures constatées tant lors d’un arrosage effectué par nos soins lors de notre premier accedit que par les demandeurs ». En outre, « la canalisation horizontale… ne respecte pas la pente classique des 2 cm/m imposée par les règles de l’art ; qui plus est, elle présente localement une contre-pente et est ponctuellement encombrée de divers débris. ».

Il conclut à la reprise totale du système de collecte et d’évacuation des eaux pluviales.

Ainsi, dans ce contexte, l’expert judiciaire tire de l’application d’un badigeon anti-humidité sur la partie basse du mur du sous-sol la connaissance que devait probablement avoir les vendeurs des vices affectant le bien. Cependant même si

M. [B] a reconnu avoir procédé à la pose de ce badigeon, la photographie prise au soutien de cette appréciation montre une application de peinture blanche sur une largeur de 20 cm maximum en partant du sol au regard de la hauteur de parpaings dont le mur est constitué : cette application peu étendue ne peut être de nature à combattre des infiltrations massives provenant essentiellement voire exclusivement du plafond ce d’autant plus que le sol est à l’état brut non couvert par un produit spécifique contre l’humidité.

En outre, si au cours des opérations M. [B] a pu reconnaître l’existence d’une infiltration et en imputer l’origine à des gouttières encombrées, l’imprécision du recueil des propos du vendeur, l’absence de circonstances et de datation ne permettent pas de considérer comme caractérisée la connaissance qu’il avait des désordres allégués.

Cette connaissance doit dès lors être recherchée dans les autres éléments du dossier et tels que les visent les intimés, l’existence de vices de construction et le défaut d’entretien des lieux et équipements révélés.

S’agissant de la pompe de relevage, pour contester l’hypothèse de l’expert, M. et Mme [B] produisent une attestation de M. [C], auteur à leur intention de la vente de l’immeuble en 2004 attestant que « la pompe de relevage dans le puisard des eaux pluviales dans le garage était installée dès le jour de réception de notre maison », la réception étant intervenue en 1994.

Il n’existe pas de raison objective de remettre en cause cette attestation, les intimés ne la discutant pas.

Par ailleurs, M. et Mme [I] ne soutiennent pas ne pas avoir été avisés de l’existence de cette pompe ; comme cela est soulevé par les appelants, ils ne produisent aucun élément relatif à l’entretien de cette pompe ni même des réseaux depuis l’acquisition de l’immeuble, la date de leur emménagement effectif en 2013 étant indifférente au regard de leurs obligations en qualité de propriétaire de l’immeuble.

S’agissant des descentes d’eaux pluviales, et ce nonobstant le procédé constructif dénoncé mais en l’absence de toute référence normative ou définition des règles de l’art, il a été démontré ci-dessus qu’elles n’étaient pas à l’origine de désordres et qu’en conséquence, M. et Mme [B] ne pouvaient en connaître le procédé et ses conséquences.

M. et Mme [B] ont sollicité l’avis d’un architecte qui a rédigé une note le 28 janvier 2022 qui dès lors n’a pas été soumis à l’expert judiciaire mais peut venir corroborer des éléments du dossier. Ce professionnel écrit précisément s’agissant des matériaux choisis pour les descentes d’eaux pluviales jusqu’au puisard qu’ils sont « compatibles ». Le professionnel remet en cause les conclusions de l’expert judiciaire tant au titre de la conception des réseaux en partie basse décrite comme « anarchiques » par ce dernier, de l’existence d’une pente de canalisation non conforme qu’au titre du fonctionnement sauf à relever l’existence d’une fissuration du puisard.

La seule intervention sur l’immeuble financée par M. et Mme [I] de 2012 à la revente de la maison le 23 mai 2022 est relative au curage d’un puisard facturé le 10 décembre 2015 au prix de 314 euros. Ils ne produisent pas d’autres factures d’entretien de l’immeuble ne serait-ce que pour la pompe de relevage et son environnement.

L’obturation du puisard en pied de rampe et la fissuration du puisard à l’origine de débordements d’eaux de pluie ne suffisent pas à démontrer que factuellement, M. et Mme [B] ne pouvaient ignorer les vices de la maison et les dommages encourus, ce d’autant plus que les dégâts des eaux ont été uniquement constatés dans le sous-sol en 2014 alors que la vente avait été signée le 24 novembre 2012, qu’au cours des opérations, les analyses se sont produites au regard d’eaux déversées par l’expert judiciaire ou les propriétaires de l’immeuble et qu’aucune pièce n’établit au-delà de l’année 2014 une récurrence des infiltrations alors que M. et Mme [I] étaient domiciliés dans cette maison.

L’absence de récurrence des dommages décrits comme importants aux dépens de

M. et Mme [I] renvoie à l’absence de récurrence de dommages permettant à M. et Mme [B] d’identifier avant la vente des vices cachés qu’ils auraient pu dissimuler aux acquéreurs.

En conséquence, l’action en garantie des vices cachés de la chose vendue est infondée ; le jugement entrepris sera infirmé, M. et Mme [I] seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires.

Sur les frais de procédure

Parties perdantes, M. et Mme [I] supporteront solidairement, par infirmation du jugement entrepris, les dépens de la procédure de référé qui ont été réservés comprenant les frais d’expertise, de première instance et d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés solidairement à payer pour les frais irrépétibles engagés dans l’instance la somme de 10 000 euros aux appelants, et dès lors déboutés de leur prétention à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme le jugement entrepris en toutes les dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [O] [I] et Mme [D] [A], son épouse, de toutes leurs demandes,

Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [D] [A], son épouse, à payer à M. [L] [B] et Mme [U] [R], son épouse, la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [D] [A], son épouse, aux dépens de la procédure de référé y compris le coût de l’expertise, de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,