COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 491

Rôle N° RG 21/10128 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYBA

[H] [O] [D] [G] [J] veuve [P]

[Z] [M] [P]

[W] [V] [P] ÉPOUSE [K] épouse [K]

C/

[E] [I]

[N] [A] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à M^e Thibault POMARES :

M^e Olivier MEFFRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] / FRANCE en date du 27 Mai 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/01183.

APPELANTS

Madame [H] [O] [D] [G] [J] veuve [P]

née le 12 Avril 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [M] [P]

né le 15 Septembre 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [V] [P] Épouse [K]

née le 15 Avril 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

Tous trois représentés par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉS

Monsieur [E] [I]

né le 17 Mai 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 11]

Madame [N] [A] épouse [I]

née le 04 Février 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 12]

Tous deux représentés par M^e Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

-2-

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 6 octobre 2016, M. [Y] [P] a vendu à M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] (ci-après les époux [I]) une parcelle de terrain à bâtir non-viabilisée située à [Adresse 9], pour le prix de 450 000 euros.

Préalablement à la vente, M. [P] avait obtenu un permis de construire sur ce terrain et s’était acquitté à ce titre de la taxe d’aménagement.

L’administration fiscale a déchargé M. [P] de l’imposition avant de solliciter des époux [I], nouveaux bénéficiaires du permis de construire, le paiement de la taxe.

[Y] [P] est décédé le 20 septembre 2017, laissant pour lui succéder sa veuve, Mme [H] [J] et leurs deux enfants, M. [Z] [P] et Mme [W] [P] (ci-après les consorts [P]).

Par sommation délivrée le 4 décembre 2018, les époux [I] ont enjoint à Mme [H] [J] veuve [P] de payer la somme de 15 134 euros en remboursement de la taxe d’aménagement.

Par assignation délivrée le 2 août 2019, les époux [I] ont fait citer Mme [H] [J] devant le tribunal de grande instance de Tarascon, aux fins de la voir condamnée à leur rembourser la somme acquittée au titre de la taxe d’archéologie préventive et à réparer leur entier préjudice.

Par assignations délivrées le 20 et 23 septembre 2019, les époux [I] ont également fait citer M^me M. [Z] [P] et Mme [W] [P] devant ce même tribunal. Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 11 décembre 2019.

Les époux [I] demandent au tribunal de condamner des consorts [P] au paiement de la somme de 15 134 euros en remboursement de la taxe d’aménagement, outre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1615 du code civil, et la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-3-

Par jugement contradictoire du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon a :

' condamné in solidum Mme [H] [J] veuve [P], M. [Z] [P] et Mme [W] [P] à payer à M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] les sommes de :

—  14 263 euros en remboursement de la taxe d’aménagement,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties du surplus de leurs demandes,

' condamné in solidum Mme [H] [J] veuve [P], M. [Z] [P] et Mme [W] [P] aux entiers dépens qui comprendront la sommation du 4 décembre 2018,

' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour faire droit à l’action en paiement, le tribunal a retenu qu’il résultait de l’acte de vente et de l’attestation de Mme [T], intervenue dans le cadre des négociations entre les parties, que le vendeur avait entendu garder à sa charge la taxe d’aménagement. Constatant que cette taxe était due en raison du permis de construire, lequel constitue un accessoire du bien vendu au sens de l’article 1615 du code civil, il a dit que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance conforme.

Le tribunal a, en revanche, écarté le remboursement de la taxe d’archéologie préventive, et a reconnu une résistance abusive de la partie venderesse, dès lors condamnée au paiement de dommages et intérêts.

Selon déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2021, les consorts [P] ont relevé appel de cette décision, l’appel portant sur chacun des chefs de jugement à l’exception de celui déboutant les époux [P] du surplus de leurs demandes.

Par ordonnance du 27 mars 2024, le conseiller de la mise en état, saisi par les époux [I] d’un incident aux fins de voir constater la péremption de l’instance, a rejeté leur demande, les a condamnés au paiement des dépens de l’incident et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 29 juillet 2021, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [P] sollicitent de la cour qu’elle :

' réforme le jugement et déboute les époux [I] de toutes leurs demandes,

' condamne les époux [I], intimés, à payer au titre des dommages et intérêts la somme de 3 000 euros et celle de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne aux dépens.

Les consorts [P] soutiennent que :

— l’obligation fiscale pesant sur les acquéreurs en application de l’article L 331-15 du code de l’urbanisme n’a pas vocation à être supportée par le vendeur en l’absence de stipulation claire et précise en ce sens stipulée à l’acte de vente,

— l’attestation rédigée par la négociatrice ne permet pas de contrevenir aux stipulations contractuelles et aux obligations légales, reprises par le notaire à l’acte et ainsi valablement portées à la connaissance des acquéreurs,

— l’obligation de délivrance conforme a été valablement exécutée dès lors que les acquéreurs ont été mis en possession du bien et de ses accessoires, comprenant le permis de construire et les taxes y afférentes.

Par dernières conclusions transmises le 20 août 2021, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [I] sollicitent de la cour qu’elle :

' confirme le jugement entrepris,

' l’infirme d’un chef,

' porte la condamnation des consorts [P] à titre de dommages et intérêts à la somme de 5 000 euros,

Y ajoutant,

' condamne in solidum les consorts [P] à leur payer la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d’appel.

-4-

Les époux [I] soutiennent que :

— la qualité essentielle du terrain vendu était de disposer d’un permis de construire purgé du droit de recours des tiers, afin d’y permettre l’édification d’une maison d’habitation en dépit de son classement en zone N du fait de l’entrée en vigueur de la loi ALUR,

— ils ont entendu, d’un commun accord avec le vendeur, déroger aux dispositions de l’article L 331-25 du code de l’urbanisme en laissant à la charge de M. [P] le coût de la taxe d’aménagement et d’archéologie afin de tenir compte de l’augmentation du prix de vente du fait du caractère constructible du terrain ; l’interprétation de la commune volonté des parties, confirme cette volonté conjointe, ainsi qu’en attestent l’agent immobilier et le notaire,

— en délivrant le bien sans s’acquitter des obligations fiscales attachées au permis de construire, le vendeur a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1615 du code civil,

— la résistance abusive opposée par les consorts [P] en dépit de leurs nombreuses démarches amiables leur a causé un préjudice indemnisable qu’ils évaluent à la somme de 5 000 euros.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la taxe d’aménagement

Par application de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En vertu de l’article 1615 du code civil, l’obligation de délivrer la chose pour le vendeur comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Par application de l’article L331-26 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable lors de la vente, en cas de transfert total de l’autorisation de construire ou d’aménager, le redevable de la taxe d’aménagement est le nouveau titulaire du droit à construire ou d’aménager. Un titre d’annulation est émis au profit du redevable initial. De nouveaux titres de perception sont émis à l’encontre du ou des nouveaux titulaires du droit à construire.

En l’occurrence, aux termes de l’acte de vente signé entre les parties le 6 octobre 2016, il a été expressément indiqué et convenu les dispositions suivantes au titre du transfert du permis de construire attaché à la vente de la parcelle de terrain à bâtir non viabilisée :

' le vendeur déclare qu’un permis de construire a été délivré par M. le maire de [Localité 8] au profit de la société dénommée Sarl RC Promotion. (…) Le dit permis a été transféré à son nom suivant arrêté du 5 mai 2015.

La taxe d’aménagement a été réglée (…)

Le dit permis de construire a été transféré en totalité à l’acquéreur aux termes d’un arrêté du 14 septembre 2016. L’acquéreur est informé que le permis de construire transféré doit faire l’objet des mêmes mesures de publicité que s’il s’agissait d’un permis initial.

En outre, l’administration doit procéder à la décharge de l’imposition en matière de taxe d’aménagement à l’encontre du bénéficiaire initial du permis, et émettre un nouveau titre de recette au nom du nouveau bénéficiaire.'

En premier lieu, il ressort de ces éléments que les vendeurs, en cédant la parcelle à bâtir, ont également cédé le permis de construire qui y était attaché et qui en constituait l’accessoire, les règles de l’urbanisme imposant ce transfert, ici effectif. L’obligation de délivrance conforme imposée aux vendeurs a donc été valablement exécutée dès lors que les acquéreurs ont été mis en possession du bien et de ses accessoires, comprenant le permis de construire.

En second lieu, ce permis de construire était pleinement effectif puisqu’ainsi que mentionné à l’acte de vente, et ainsi que cela résulte des échanges produits entre les parties ou leurs conseils, les taxes y afférentes avaient été réglées par les consorts [P] au jour de la vente du 6 octobre 2016.

-5-

Certes, ensuite de l’annulation de la taxe d’aménagement sollicitée auprès des consorts [P], des titres de perception ont été émis par le Trésor public le 8 septembre 2017 aux termes desquels le paiement de la somme totale de 14 263 euros a été requis de M. [E] [I] au titre de la taxe d’aménagement prévue aux articles L 331-1 et suivants du code de l’urbanisme, outre la somme de 871 euros au titre de la redevance archéologie préventive prévue aux articles L 524-3 et suivants du code du patrimoine.

Ce mécanisme correspond aux dispositions légales de l’article L331-26 ancien du code de l’urbanisme sus-visé.

Il incombe à M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I], qui sollicitent le remboursement de ces sommes auprès des consorts [P], de rapporter le preuve d’une volonté contraire des parties, portant expressément dérogation au mécanisme légal applicable en une telle situation de transfert du permis de construire avec la vente de la parcelle à bâtir.

Les mentions sus-visées de l’acte de vente énoncent ce mécanisme et rappellent factuellement la chronologie des événements et leur incidence, sans toutefois que ne soit spécifié un remboursement aux époux [I] par les consorts [P] de la taxe d’aménagement, voire même de la redevance d’archéologie préventive. Précisément, rien n’est prévu à ce titre, et il ne peut être déduit d’un tel silence dans les dispositions contractuelles l’existence d’un engagement des vendeurs de prendre définitivement à leur charge cette taxe et d’en rembourser les acquéreurs.

En outre, il ne peut être suppléé à ces dispositions contractuelles, qui ne contreviennent à aucune disposition d’ordre public et se suffisent à elles-mêmes, ni par un courrier du notaire qui tend à ajouter à son acte (pièce 16 des intimés), ni par l’attestation de la négociatrice immobilière, Mme [T] (pièce 10 des intimés), étant observé que ces dispositions ont été pleinement portées à la connaissance des acquéreurs.

Le fait pour le vendeur d’indiquer avoir réglé la taxe litigieuse ne laisse aucunement entendre qu’il en fait son affaire et en garde la charge définitive, alors, précisément, que l’acte se poursuit en indiquant, qu’ensuite du transfert du permis de construire, 'l’administration doit procéder à la décharge de l’imposition en matière de taxe d’aménagement à l’encontre du bénéficiaire initial du permis, et émettre un nouveau titre de recette au nom du nouveau bénéficiaire.'

En définitive, il ne peut être aucunement fait droit à la demande de remboursement présentée par les époux [I] et la décision entreprise doit être infirmée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

S’agissant de la demande des consorts [P], il y a lieu de considérer que, bien que non fondée, l’action des époux [I] ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l’absence de faute dolosive de leur part dans l’exercice de leur droit d’agir. Ainsi, aucune demande de dommages et intérêts ne saurait prospérer. La décision entreprise sera confirmée à ce titre.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts sollicitée par les époux [I] à raison d’une résistance abusive de Mme [H] [J] épouse [P], celle-ci ne peut en rien être caractérisée compte tenu du mal fondé de la demande des intimés. La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de l’infirmation de la décision critiquée en ses dispositions principales, il y a lieu de l’infirmer également quant à la charge des dépens et quand aux condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I], qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, il convient de les condamner à s’acquitter d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des appelants, ensemble.

-6-

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [H] [J], M. [Z] [P] et Mme [W] [P] de leur demande de dommages et intérêts,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] de leur demande tendant au remboursement de la taxe d’aménagement par les consorts [P],

Déboute M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] à payer à Mme [H] [J], M. [Z] [P] et Mme [W] [P], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [E] [I] et Mme [N] [A] épouse [I] de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente