COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2025

N° 2025/58

Rôle N° RG 21/00474 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYPX

[C] [A] [F]

[U] [I] [J] [H]

C/

E.U.R.L. FAMULARO NORBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Jean-Michel OLLIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 12 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06480.

APPELANTS

Madame [C] [A] [F]

Née le 29 Mai 1972 à [Localité 5]

Demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U] [I] [J] [H]

Né le 09 Février 1973 à [Localité 6] (64)

Demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Yves MORAINE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

E.U.R.L FAMULARO NORBERT

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Magali DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 24 mars 2016, la société à responsabilité limitée unipersonnelle (EURL) Famularo Norbert s’est engagée à vendre à M. [U] [H] et Mme [C] [F], au prix de 240 000 euros, une parcelle de terre de 775 m² située à [Localité 4], à détacher de la parcelle cadastrée CL [Cadastre 3], d’une superficie de 2 869 m², dont elle demeurait propriétaire.

Selon la promesse de vente, les bénéficiaires se sont engagés à constituer, au profit de la parcelle dont le promettant demeurait propriétaire, matérialisée par un trait de couleur rouge sur le plan annexé, un droit de passage et de stationnement à titre de servitude réelle et perpétuelle.

Plusieurs conditions suspensives ont été stipulées, tenant, pour l’une, à l’obtention par les acquéreurs d’un prêt immobilier de 440 000 euros, au taux de 3 % l’an maximum, hors assurance, à rembourser sur une période d’au moins vingt ans, et pour l’autre à l’obtention d’un permis de construire.

La promesse de vente stipulait le versement, à la charge des bénéficiaires, d’une indemnité d’immobilisation de 24 000 euros.

Cette promesse de vente n’a pas été suivie de la conclusion d’un contrat de vente.

L’EURL Famularo Norbert a refusé de restituer l’indemnité d’immobilisation à M. [H] et Mme [F], considérant que les conditions suspensives étaient défaillies de leur fait.

Par acte du 18 mai 2017, M. [H] et Mme [F] ont assigné L’EURL Famularo Norbert devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir, la restitution de l’indemnité d’immobilisation ainsi que 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté M. [H] et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— dit que l’indemnité d’immobilisation restera acquise à l’EURL Famularo Norbert ;

— condamné M. [H] et Mme [F] à payer à l’EURL Famularo Norbert une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a considéré que M. [H] et Mme [F] ne justifient pas avoir fait diligence pour la levée des conditions suspensives, et plus particulièrement que :

— s’agissant de la condition afférente au financement : le justificatif de dépôt de la demande de prêt n’a été transmis au notaire que le 12 mai 2016, alors qu’il aurait dû en être justifié avant le 25 avril 2016 ; l’unique demande de prêt dont il est justifié ne répond pas aux conditions sur lesquelles les parties s’étaient accordées et, s’il est établi qu’une autre demande a été formalisée, les bénéficiaires de la promesse n’ont produit le refus de l’établissement que le 13 décembre 2016 alors qu’ils avaient jusqu’au 15 septembre 2016 pour en justifier ;

— s’agissant de la condition relative à l’obtention d’un permis de construire : les bénéficiaires de la promesse ne justifient pas avoir déposé dans les délais une demande de permis de construire respectant les termes de la promesse puisqu’ils ont sollicité un permis qui, comportant des murs de soutènement, violait la servitude consentie au promettant et ils ont déposé leur demande le 20 juin 2016, soit au-delà du délai qui leur était imparti, qui expirait le 24 mai 2016.

Le tribunal en a conclu que la non réalisation des conditions suspensives est entièrement imputable aux acquéreurs qui, compte tenu des termes de la promesse, ne sont pas fondés à solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Le tribunal a également rejeté la demande dommages-intérêts fondée sur une réticence dolosive du promettant au motif que les consorts [H] [F] ne rapportent pas la preuve de la dissimulation par celui-ci d’une seconde servitude lui permettant d’accéder à sa parcelle.

Par acte du 12 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [H] et Mme [F] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

Le conseiller de la mise en état a été saisi d’une demande de caducité de la déclaration d’appel, motif pris de l’absence, dans les conclusions déposées par les appelants dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, de demande d’infirmation du jugement.

Par ordonnance du 2 mars 2022, le conseiller de la mise en état a dit n’y avoir lieu à caducité de la déclaration d’appel au motif que l’absence de demande d’infirmation dans les conclusions influe sur la seule portée du dispositif au regard des demandes énoncées et relève, par conséquent, de la seule appréciation de la cour.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 2 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [H] et Mme [F] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement ;

' juger que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée et condamner la SARL Famularo Norbert à leur payer la somme détenue par le notaire ;

' condamner l’EURL Famularo Norbert à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de leur avocat.

Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, après avoir rappelé que l’EURL Famularo est un marchand de biens, professionnel de l’immobilier, alors qu’ils sont eux mêmes profanes, de sorte que le doute doit leur profiter, ils font valoir :

Sur la condition suspensive afférente au financement :

— qu’ils ont sollicité deux prêts bancaires, l’un le 8 mars 2016 auprès de la SA banque Palatine d’un montant de 400 000 euros remboursable sur 240 mois, l’autre le 12 avril 2016 auprès de la banque société marseillaise de crédit, d’un montant de 432 000 euros et les deux refus qui leur ont été opposés ont été transmis au notaire les 12 et 17 mai 2016 ;

— que la clause de la promesse qui stipule que l’indemnité restera acquise au promettant si les bénéficiaires ne justifient pas avoir déposé la demande de prêt dans les délais ou s’ils refusent les offres de prêt, est restrictive des droits de l’acheteur non professionnel, et comme telle, doit être interprétée strictement, de sorte que le seul retard dans la transmission au notaire des justificatifs ne permet pas de considérer que la condition suspensive est défaillie de leur fait dès lors que les demandes de prêts ont été formalisées conformément aux termes du contrat ;

Sur la condition suspensive afférente au permis de construire :

— que le seul retard dans le dépôt de la demande de permis de construire est insuffisant pour considérer que la condition est défaillie de leur fait, puisque le promettant, dans cette hypothèse, devait leur adresser une mise en demeure et qu’il ne l’a pas fait ;

— que la condition suspensive, telle que rédigée dans la promesse, exigeait tout au plus la délivrance d’un permis conforme aux dispositions légales et réglementaires, de sorte que l’absence de respect de la servitude est sans incidence et, en tout état de cause, ils ne sont pas responsables du fait que la commune leur a imposé des murs de soutènement sacrifiant la servitude promise à L’EURL Famularo Norbert puisqu’ils avaient initialement déposé une demande de permis de construire sans clôture ni mur et que c’est l’architecte de la commune qui a exigé certaines modifications, parmi lesquels des clôtures et murs de soutènement, les contraignant à déposer une demande rectificative le 8 septembre 2016 ;

— qu’ils ne sont pas en mesure de justifier du permis initialement demandé au motif que la société à laquelle ils en avaient confié la formalisation a été placée en liquidation judiciaire, mais qu’en tout état de cause, ils justifient par plusieurs pièces, notamment par un courrier de la directrice du service de l’urbanisme, plus fiable que le courrier de l’architecte de l’intimée, que des modifications leur ont été imposées par la commune ;

— qu’il importe peu que la commune ait ensuite accordé à un autre ce qu’elle leur a refusé puisque le permis qui a finalement été accordé est très différent de leur propre projet, en ce que les nouveaux acquéreurs n’ont pas prévu de stationnement et donc pas de rampe d’accès entre le haut et le bas du terrain, expliquant que l’architecte de la commune n’ait pas, les concernant, exigé de mur de soutènement ;

Sur la demande de dommages-intérêts, que l’EURL Famularo Norbert leur a dissimulé qu’elle bénéficiait d’une autre servitude alors que, s’ils avaient eu connaissance de son existence, ils n’auraient pas accepté de lui en consentir une et que leur préjudice est constitué de l’ensemble des frais qu’ils ont été contraints d’engager en pure perte.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 16 octobre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, l’EURL Famularo Norbert demande à la cour de :

' confirmer le jugement ;

' condamner les consorts [H] et [F] à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A titre principal, elle fait valoir que, dans leurs premières conclusions, remises au greffe dans le délai imparti par l’article 908 du code de procédure civile, les appelants n’ont formulé aucune demande d’infirmation du jugement, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement. Elle rappelle que, compte tenu du principe de concentration des prétentions, l’appelant ne peut, sous peine d’irrecevabilité, régulariser cette omission dans des conclusions ultérieures.

A titre subsidiaire, elle rappelle que les conditions suspensives stipulées dans la promesse sont défaillies du seul fait des bénéficiaires, de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise. Plus précisément, elle fait valoir :

Sur la condition suspensive afférente à l’obtention d’un financement :

— que selon les attestations produites, le crédit sollicité auprès de la banque Palatine, de même ceux sollicités auprès de la société marseillaise de crédit, ne correspondent pas aux montant et conditions prévues au contrat et qu’il n’a pas été justifié des refus dans les délais impartis ;

— que les attestations bancaires sont de complaisance, destinées à permettre aux bénéficiaires de se dégager du projet sans y laisser l’indemnité d’immobilisation, puisque l’obtention d’un financement pour cette opération à visée en partie locative, était quasi certaine ;

Sur la condition suspensive afférente à l’obtention d’un permis de construire :

— que le permis obtenu par les bénéficiaires ne respectait pas la servitude stipulée à la promesse puisqu’il prévoyait une clôture de la parcelle par l’édification de murs de soutènement en limite de propriété empêchant tout passage et tout stationnement au profit de la parcelle dont elle demeurait propriétaire, alors que la servitude consentie faisait partie du champ des éléments essentiels du contrat, ayant vocation à assurer la viabilité de la parcelle qu’elle devait conserver, tous les réseaux d’alimentation en eau, en électricité et en télécommunication passant par le terrain vendu ;

— que les bénéficiaires de la promesse ont en réalité choisi en toute connaissance de cause un projet de construction ne respectant pas cette servitude, de sorte qu’ils sont responsables de la non réalisation de cette condition suspensive, étant rappelé que le permis à obtenir devait, selon la promesse autoriser la construction d’une maison d’habitation d’une surface de plancher maximum de 165 m² alors que le projet déposé prévoit deux logements, un qui constitue la résidence principale des acquéreurs et un à usage locatif ;

— que les appelants ne justifient par aucune pièce probante qu’ils ont été contraints par la commune de modifier leur projet, puisque le projet initial n’est pas produit aux débats, que l’avis de l’architecte conseil de la commune ne fait état d’aucune obligation d’édifier des murs de soutènement et qu’en tout état de cause, le refus qu’elle a elle-même opposé au projet de construction ne tient pas à l’existence de murs de soutènement mais à leur emplacement en ce qu’ils contrariaient la servitude prévue dans la promesse ;

— qu’aucun des permis sollicités, que ce soit le premier ou le deuxième ne fait mention de la servitude que M. [H] et Mme [F] s’étaient pourtant engagés à constituer à son profit, ce qui démontre qu’ils n’entendaient pas la respecter.

Elle rappelle qu’il était possible de monter un projet accepté par les services de l’urbanisme et respectant la servitude consentie puisqu’un an après l’échec de la vente, une promesse de vente identique a été signée et que les consorts [G], bénéficiaires, ont déposé un permis respectant la servitude et que l’architecte-conseil n’a rien eu à redire à ce projet.

Elle conteste le dol qui lui est imputé par les appelants, faisant valoir qu’elle ne leur a rien dissimulé, qu’ils ne produisent aucune pièce démontrant la réalité des manoeuvres dont ils l’accusent et qu’ils n’établissent pas en quoi l’existence d’une autre servitude, qui ne grève ni ne profite au fonds cédé, aurait pu être déterminante de leur consentement.

Motifs de la décision

L’objet du litige devant la cour d’appel étant déterminé par les prétentions des parties, le respect de l’obligation faite à l’appelant de conclure conformément à l’article 908 s’apprécie nécessairement en considération des prescriptions de l’article 954.

Il résulte de ce dernier texte, en son deuxième alinéa, que le dispositif des conclusions de l’appelant remises dans le délai de l’article 908 doit comporter une prétention sollicitant expressément l’infirmation ou l’annulation du jugement frappé d’appel.

En conséquence, lorsque le dispositif des conclusions de l’appelant, qui seul saisit la cour, à l’exclusion des moyens développés au soutien de celles-ci, ne comporte aucune demande d’annulation ou d’infirmation totale ou partielle du jugement déféré, laquelle ne peut être implicite, l’objet du litige porté devant la cour n’est pas déterminé par la simple reprise des prétentions soumises au premier juge.

Il en résulte soit une caducité de la déclaration d’appel en application de l’article 908, soit, conformément à l’article 954, alinéa 3, l’obligation pour la cour d’appel, qui ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, de confirmer le jugement.

Par ailleurs, selon l’article 910-4 du code de procédure civile alinéa 1, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office ou invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures, les parties doivent présenter, dès leurs conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Il se déduit de la combinaison de l’ensemble de ces textes qu’en l’absence dans le dispositif des conclusions de l’appelant, remises au greffe dans les trois mois de la déclaration d’appel, de demande d’infirmation du jugement, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré.

Si l’obligation de mentionner expressément la demande d’infirmation ou d’annulation du jugement, affirmée pour la première fois par un arrêt publié le 17 septembre 2020, ne concerne que les procédures dans lesquelles la déclaration d’appel est postérieure à cette date, en l’espèce, tel est le cas, la déclaration d’appel ayant été remise au greffe le 12 janvier 2021.

Le dispositif des premières conclusions remises au greffe par les appelants le 12 avril 2021, est rédigé en ces termes :

— recevoir Mme [F] et M. [H] en leur appel et le dire bien fondé ;

— juger que la conditions suspensive relative au prêt prévue par la promesse unilatérale de vente en date du 24 mars 2016 a défailli pour des raisons indépendantes de la volonté des bénéficiaires ;

— juger également que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire a été levée ;

— juge encore que le fait que le permis de construire accordé par la commune de [Localité 4] ne permette pas l’exercice de la servitude telle que prévue par la promesse de vente au bénéfice de la société venderesse est indépendante de toute volonté des acquéreurs ;

En conséquence de ce qui précède,

— dire et juger que l’indemnité d’immobilisation de 24 000 euros doit être restituée aux consorts [H]-[F] ;

— condamner en conséquence L’EURL Famularo à rembourser conjointement à Mme [C] [F] et M. [U] [H] l’indemnité de 24 000 euros qui avait été versée par leurs soins en l’étude de maître [B], notaire, outre intérêts au taux légal à compter de la citation introductive d’instance en date du 18 mai 2017 ;

— juger que l’échec de la vente est due essentiellement à L’EURL Famularo, professionnel de l’immobilier qui doit en conséquence être condamnée à indemniser les consorts [H]-[F] du préjudice subi ;

En conséquence,

— condamner l’EURL Famularo à payer conjointement aux consorts [H]-[F] une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— condamner l’EURL Famularo à payer aux consorts [H]-[F] une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EURL Famularo au paiement des entiers dépens, distraits au profit de la SCP Badie sur ses offres de droit.

Ce dispositif ne contient aucune demande d’infirmation ou d’annulation du jugement.

La demande d’infirmation du jugement, mentionnée dans les conclusions ultérieurement remises au greffe, les 17 janvier 2022 et 2 octobre 2024, est inopérante dès lors qu’il appartenait aux appelants, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, sous peine d’irrecevabilité, de présenter dès leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Or, le délai de trois mois prévu à l’article 908 était déjà expiré lorsque le second jeu, puis le troisième jeu de conclusions ont été remis au greffe.

En conséquence, la cour n’étant saisie d’aucune demande d’infirmation du jugement ne peut, dès lors, que confirmer celui-ci en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les consorts [H] [F], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la SARL Famularo Norbert une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 12 novembre 2020 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [H] et Mme [C] [F], in solidum, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [U] [H] et Mme [C] [F] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [U] [H] et Mme [C] [F] à payer à l’EURL Famularo Norbert une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel.

Le greffier La présidente