COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2025

AC

N° 2025/ 76

Rôle N° RG 21/11230 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3WY

[D] [L]

C/

[G] [C]

[M] [K] EPOUSE [C]

[V] [A]

[E] [F] EPOUSE [A] épouse [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Barbara MACCHI-TUKOV

M^e Jérôme CULIOLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement rendu par le tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03885.

APPELANTE

Madame [D] [J] veuve [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

Madame [M] [K] épouse [C], [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [F] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé à [Localité 4] et soumis aux statuts de la copropriété.

Les époux [C] étaient quant à eux propriétaires dans le même immeuble des lots 17, 19 et 20, situés au rez-de-chaussée, avant leur vente en date du 1er décembre 2020 aux époux [A].

Suite à une modification du cahier des charges, le lot 17 fait partie du lot 1, le lot 19 du lot 2 et le lot 20 résulte de la réunion des lots 1-2. Selon le descriptif des lots figurant au règlement de copropriété et cahier des charges de l’immeuble Palais Haydee les lots 1-2 transformés en un lot 20 sont constitués « d’un appartement au rez-de-chaussée côté Nord avec entrée, une chambre, cuisine, salle de bains, débarras, water-closet et une cave au sous-sol ».

Soutenant que les époux [C] se sont appropriés la jouissance exclusive d’une partie commune et y ont effectué des travaux sans l’autorisation de la copropriété, [D] [L] les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice le 20 août 2018.

Par jugement du 30 juin 2021 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :

— Déclare recevable l’intervention volontaire des époux [A],

— Condamne [D] [L] à verser à [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice tiré de la diminution du prix de vente de leur bien,

— Déboute [D] [L] de sa demande de remise en état du jardin, de la façade, d’indemnisation du trouble anormal du voisinage, du préjudice moral,

— Déboute [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] de leur demande de condamnation à une amende civile, de leur demande indemnitaire, de leur demande au titre de la violation de leur vie privée, de leur préjudice moral,

— Condamne [D] [L] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de M^e Culioli,

— Ordonne l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré en substance que le protocole d’accord conclu le 26 avril 2019 entre le syndic de l’immeuble et les époux [C], consécutif à la résolution de l’assemblée générale votée en ce sens, consacre une tolérance des travaux réalisés dans les parties communes, que [D] [L] est recevable en son action aux fins de solliciter la remise en état du jardin en ce que les termes du protocole d’accord conclu entre les époux [C] et le syndicat des copropriétaires n’a pas pour effet de ratifier ou d’autoriser l’exécution des travaux litigieux, que [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] ont pu croire légitimement qu’ils disposaient d’une occupation privative du jardin, qu’il existe une disproportion entre le faible intérêt du jardin pour Mme [L], l’enjeu des constructions litigieuses et les termes du protocole d’accord selon lesquels les nouveaux acquéreurs s’engagent à effectuer les travaux, que [D] [L] n’apporte pas la preuve de la réalité des travaux en façade qu’elle allègue ; que la présence d’un barbecue et d’une terrasse ne sont pas constitutifs d’un trouble anormal du voisinage ; que l’amende civile ne peut être que de l’initiative du tribunal, que la preuve des faits de harcèlement invoqués par [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] n’est pas rapportée, que les photographies prises par [D] [L] du jardin qui est une partie commune ne permet pas de caractériser l’atteinte à la vie privée, que le lien entre la procédure contentieuse et la baisse du prix de vente du bien est démontré.

Par acte du 23 juillet 2021 [D] [L] a interjeté appel de ces chefs :

1er chef de jugement critiqué :condamné Mme [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 5000€ en réparation de leur préjudice tiré de la diminution du prix de vente de leur bien.

2ème chef de jugement critiqué :débouté Mme [L] de sa demande en remise en l’état du jardin.

3ème chef de jugement critiqué : débouté Mme [L] de sa demande en remise en l’état de la façade.

-4ème chef de jugement critiqué : débouté Mme [L] de sa demande en paiement de la somme de 5000 € au titre de la réparation du préjudice causé par les troubles de voisinage,

-5ème chef de jugement critiqué : débouté Mme [L] de sa demande en paiement de la somme de 2000 € en réparation de son préjudice moral,

-6ème chef de jugement critiqué : condamné Mme [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.

-7ème chef de jugement critiqué : débouté Mme [L] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

-8ème chef de jugement critiqué : condamné Mme [L] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024 [D] [L] demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu le 30 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de Nice, en ce qu’il a :

— condamné Mme [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 5000€ en réparation de leur préjudice tiré de la diminution du prix de vente de leur bien.

— débouté Mme [L] de sa demande en remise en l’état du jardin.

— débouté Mme [L] de sa demande en paiement de la somme de 5000 € au titre de la réparation du préjudice causé par les troubles de voisinage,

— débouté Mme [L] de sa demande en paiement de la somme de 2000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamné Mme [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— débouté Mme [L] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné Mme [L] aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau,

— DIRE irrecevables les demandes nouvelles formées par M. et Mme [C] et M. et Mme [A] aux fins d’irrecevabilité de l’action en justice formée par Mme [L].

— DIRE ces demandes infondées, en ce que Mme [L] n’avait pas à respecter le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à mettre en cause le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, et que le protocole d’accord n’a aucune force de transaction.

— DEBOUTER M. et Mme [C] et M. et Mme [A] de leur appel incident,

— DIRE que M. et Mme [C] et M. et Mme [A] n’ont aucun droit qui leur aurait été accordé par le règlement de copropriété ou par une assemblée générale de la copropriété, à occuper à titre privatif le jardin partie commune de la copropriété de l’immeuble PALAIS HAYDEE sis au [Adresse 1], situé devant l’appartement constituant le lot n°20 de la copropriété côté nord.

— DIRE que M. et Mme [C] ont réalisé des travaux sur le jardin partie commune de l’immeuble « PALAIS HAYDEE » sans aucune autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

— DIRE que les travaux effectués par M et Mme [C] sans autorisation de la copropriété n’ont pas été ratifiés par l’assemblée générale de la copropriété.

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement M et Mme [C] ainsi que M. et Mme [A] à restituer le jardin, partie commune, occupé sans aucun droit à une jouissance privative et transformé en une pièce à vivre d’extérieur sans aucune autorisation, et à le remettre en état, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER solidairement M et Mme [C] à régler à Mme [L] une somme de 5000 € en réparation du trouble de voisinage par elle subi du fait de la création d’une pièce à vivre d’extérieur à la place d’un jardin d’ornement, sous sa fenêtre et des nuisances en résultant.

— CONDAMNER M et Mme [C] à régler à Mme [L] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral par elle subi.

— CONFIRMER le jugement rendu en ses autres dispositions en ce qu’il a :

déclaré recevable l’action intentée par Madame [D] [L], déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [A], débouté les époux [C] de leur demande de condamnation à une amende civile, débouté les époux [C] de leur demande en paiement de la somme de 8000€ à titre de dommages-intérêts, débouté les époux [C] de leur demande en paiement de la somme de 5000€ en réparation de leur préjudice tiré de la violation de leur vie privée, débouté les époux [C] de leur demande en paiement de la somme de 2000€ en réparation de leur préjudice moral.

— DEBOUTER M. et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant totalement infondées.

— CONDAMNER solidairement M et Mme [C] à régler à Mme [L] la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Barbara MACCHI-TUKOV, Avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.

Elle soutient :

— que les consorts [C] ne fondent pas juridiquement leur demande d’irrecevabilité, laquelle en outre sera jugée irrecevable comme constituant une prétention nouvelle en appel ;

— que les parties communes et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ne peuvent être modifiées qu’avec l’assentiment des deux tiers au moins des copropriétaires;

— que dès le 4 décembre 2017, elle a alerté par courriel, le Syndic de la réalisation de travaux illégaux dans le jardin ( muret et terrasse en bois recouvrant le gazon);

— que si le Syndicat n’agit pas, un copropriétaire est également habilité, pour agir à titre personnel à l’encontre de celui qui exécute irrégulièrement les travaux puisqu’il est acquis que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la copropriété ;

— qu’aucune demande d’autorisation des travaux entrepris n’a été adressée par les époux [C] au Syndicat des Copropriétaires et à son Syndic,

— que lors de l’assemblée générale de la copropriété du 28 juin 2018, la résolution n°20 a été votée en ces termes : « protocole d’accord concernant les travaux effectués en rez-de-chaussée : le Conseil syndical considère que cela reviendrait à admettre un état de fait illégal et créer ainsi un précédent dont pourrait se prévaloir tout autre copropriétaire actuel ou futur('.) pour être conforme la construction effectuée par les nouveaux copropriétaires, qui comprend un muret et une sorte de terrasse de planches recouvrant le gazon, devra être supprimée et le jardin remis dans son état initial. Souhaitant néanmoins maintenir autant que faire se peut une bonne entente au sein de la copropriété et comprenant que les nouveaux copropriétaires soient peu enclins à démolir ce qu’ils viennent d’ériger il suggère de ne pas s’opposer au maintien temporaire des planches et du muret pour autant que les nouveaux copropriétaires s’engagent à respecter certaines conditions » ;

— que concernant le protocole d’accord, il ne s’agit pas d’une transaction au sens des dispositions de l’article 2044 du Code Civil, il n’y a pas eu de concessions réciproques faites par les époux [C] , il n’a pas été établi entre Mme [L] et les consorts [C], il n’est donc pas opposable à cette dernière,

— que l’assemblée générale de la copropriété n’a ni autorisé les époux [C] à faire un usage privatif d’une partie commune, ni ratifié ou entériné les travaux exécutés par eux, comme ils le prétendent,

— que l’action de Mme [L] ne tend pas à faire annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale de la copropriété mais à faire respecter le règlement de copropriété et les dispositions légales au titre de travaux exécutés illégalement par les défendeurs sur une partie commune, occupée par eux sans aucune autorisation de la copropriété.

— que dès lors le délai de deux mois afin de contestation d’un procès-verbal d’assemblée générale n’est pas applicable ;

— que selon les titres relatifs aux lots litigieux aucune jouissance privative et exclusive d’un jardin n’est affectée aux lots,

— qu’il est mentionné aux conditions de l’acte de vente du 22 septembre 2017 que le vendeur a déclaré que les biens n’ont pas été modifiés de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes.

— que s’agissant de la fenêtre, les diagnostics établis en décembre 2016 indiquent que les lots acquis par les époux [C] mentionnent quatre fenêtres et non cinq.

— que du fait de la création d’une pièce à vivre à l’extérieur à la place d’un jardinet d’ornement, Mme [L] subit régulièrement des nuisances du fait de ses voisins.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2022 [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] demandent à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement en date du 30 juin 2021 en qu’il:

DECLARE recevable l’action intentée par Madame [D] [I] [Y] [J] veuve [L]

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] de leur demande de condamnation à une amende civile,

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] de leur demande en paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] de leur demande en paiement de 5.000 euros en réparation de leur préjudice tiré de la violation de leur vie privée,

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] de leur demande en paiement de la somme de 2.000 euros réparation de leur préjudice moral

CONFIRMER le jugement de première instance en date du 30 juin 2021 notamment en ce qu’il:

CONDAMNE Madame [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) en réparation de leur préjudice tiré de la diminution du prix de vente de leur bien,

DEBOUTE Madame [L] de sa demande de remise en état du jardinet

DEBOUTE Madame [L] de sa demande de remise en état de la façade,

DEBOUTE Madame [L] de sa demande de paiement de la somme de 5.000 euros au titre de la réparation du préjudice causé par les troubles du voisinage,

DEBOUTE Madame [L] de sa demande en paiement de la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Madame [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [L] aux entiers dépens,

ACCORDE à M^e Jérôme CULIOLI, avocat, le béné’ce de l’article 699 du code de procédure civile

Statuant de nouveau,

DECLARER irrecevable l’action de Madame [D] [I] [Y] [J] veuve [L] en ce que :

— Madame [D] [I] [Y] [J] veuve [L] n’a pas contesté la décision d’assemblée générale dans les deux mois de sa noti’cation, intervenue le 6 août 2018.

— Madame [D] [I] [Y] [J] veuve [L] n’a pas attrait le syndic, représentant le syndicat de copropriétaires, à la présente procédure.

— Un protocole régularisant les travaux entrepris par les époux [C] et contestés par Madame [L] aux termes de la présente procédure, a été dûment voté en Assemblée Générale des copropriétaires en date du 28 juin 2018 aux termes de la résolution n°20, ledit protocole ayant force de transaction faisant obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ;

A titre subsidiaire

JUGER comme manifestement disproportionnées les demandes de Madame [L], sollicitant une remise en l’état du jardinet, exposant les concluants à des demandes irréalisables eu égard au béné’ce que cela pourrait lui procurer.

En toutes hypothèses,

— DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions Madame [D], [I], [Y] [J], veuve [L]

A titre reconventionnel,

Dans la mesure où Madame [D], [I], [Y] [J], veuve [L] a fait à nouveau preuve d’une particulière mauvaise foi, et d’une légèreté blâmable en introduisant à nouveau une procédure judiciaire alors qu’elle était irrecevable à agir et poursuivant des procédures sur des allégations mensongères et non étayées, la :

— CONDAMNER au paiement d’une amende civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts au pro’t de Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] au regard du caractère manifestement abusif de cette nouvelle procédure diligentée à leur encontre.

— CONDAMNER au paiement de la somme de 5 000 euros au pro’t de Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] en réparation du préjudice lié à la violation de leur vie privée.

— CONDAMNER au paiement au pro’t des époux [C] de la somme de 5.000 euros correspondant à la diminution du prix de cession de leur bien par les époux [C] en lien causal direct avec la présente procédure.

— CONDAMNER au paiement au pro’t des époux [C] de la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral in’igé à ces derniers.

En toutes hypothèses,

— CONDAMNER Madame [L] à payer à Madame et Monsieur [C] la somme de 12.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens, distraits au pro’t de M^e Jérôme CULIOLI, Avocat sous sa due af’rmation de droit.

ils répliquent :

— que Madame [L] est irrecevable à agir aux motifs qu’elle n’a pas contesté la décision d’assemblée générale dans le délai légal qui lui était imparti pour le faire, que le syndic représentant le syndicat de copropriétaires n’a pas été attrait à la cause, que lorsqu’une transaction est conclue entre les parties cela fait obstacle à la poursuite de toute action ayant le même objet.

— qu’elle est déchue de son droit d’agir pour contester les travaux des époux [C] dont la régularisation a été votée en assemblée générale.

— que l’assemblée générale du 28 juin 2018 a entériné les travaux réalisés par les [C] et a cependant laissé la possibilité au syndicat de copropriétaires qu’il soit procédé à une remise en état sous réserve d’un nouveau vote en assemblée générale ;

— que tout copropriétaire souhaitant qu’il soit procédé à une remise en état avait deux possibilités: la convocation d’une nouvelle assemblée générale ou la contestation de l’assemblée générale dans le délai de deux mois.

— que même si une résolution d’assemblée générale est contraire aux stipulations du règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale devient dé’nitive si elle n’a pas été contestée dans le délai de deux mois.

— que l’action directe du copropriétaire revêt un caractère subsidiaire à I’action du syndicat de copropriétaires et que cette possibilité lui a été accordée lorsque le syndicat de copropriétaires n’agit pas et lui laisse même cette possibilité sans qu’ils ne soient tenus préalablement de solliciter du syndicat une action.

— que la recevabilité de l’action individuelle d’un copropriétaire est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires,

— que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

— que le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2018 énonce clairement en sa résolution n°20 que :« l’assemblée vote ce protocole et donne pouvoir au syndic et au conseil syndical pour le 'naliser''.

— que s’agissant des travaux , la remise en l’état du jardinet s’est faite en collaboration avec un paysagiste a’n de respecter l’ordonnancement des terrasses, qu’un petit muret a été mis à la place d’un ancien grillage coupé, que ledit muret a été placé en respectant l’harmonie générale ;

— que la demande de remise en état est disproportionnée compte tenu du peu d’intérêt que le jardin présente pour Mme [L].

— que s’agissant de la fenêtre, les diagnostics et constats ont été effectués par la société A&C expertise immobilière le 17 décembre 2016, soit plus d’un an avant que les époux [C] n’entrent en possession des lieux ;

— que dans les documents de diagnostics de l’appartement est mentionné l’existence de cinq fenêtres,

— qu’il n’est pas démontré qu’ils aient créé ladite fenêtre,

— que les conclusions d’appelant ne désignent à aucun moment quel fait particulier permettrait de caractériser ce trouble d’occupation.

— qu’ils démontrent subir un préjudice par le caractère querelleur et procédurier de Madame [L] ;

— que Madame [L] a de son propre aveu pris des dizaines de clichés de septembre 2017 à juin 2018, que certains clichés joints à la procédure démontrent que le cadre de I’habitat a été photographié.

— que la seule constatation de l’atteinte à la vie privée ouvre droit à réparation, de manière autonome ;

— que les époux [C] ont été dans I’obligation de prévenir tout éventuel acquéreur de la procédure en cours et de céder leur bien en demeurant moins de trois ans dans un logement qu’ils affectionnaient.

La clôture de l’ instruction a été prononcée le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de la partie appelante comporte des demandes de « dire » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

La partie intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Madame [L] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [M] [K] épouse [C] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) en réparation de leur préjudice tiré de la diminution du prix de vente de leur bien, et formule à nouveau cette demande à titre reconventionnel. La cour considère qu’il s’agit en réalité d’une demande identique et non supplémentaire au titre de la confirmation de la condamnation prononcée si bien qu’elle n’est pas saisie de cette demande réitérée dans le corps des écritures.

Sur la recevabilité des moyens d’irrecevabilité soulevés par [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A]

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

[D] [L] soutient que l’irrecevabilité de son action à raison de l’absence du syndicat des copropriétaires à la cause, soulevée par la partie intimée en cause d’appel est une demande nouvelle irrecevable.

L’analyse du jugement querellé indique que la question de la recevabilité de l’action formée par Mme [L] a déjà été soulevée en première instance puisque la partie intimée lui contestait son droit d’agir en raison de l’absence de contestation dans les délais légaux du vote de l’assemblée générale ayant précédé la conclusion du protocole d’accord entre les époux [C] et le syndicat des copropriétaires.

Le fait de soulever en cause d’appel l’irrecevabilité tirée de l’absence du syndicat des copropriétaires n’est qu’un moyen supplémentaire au titre du droit d’agir et non une demande nouvelle, qui peut être soulevée en en tout état de cause. Celui-ci est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action formée par [D] [L]

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

L’article 51 du décret du 17 mars 1967 précise que la copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est admis que tout copropriétaire peut exercer seul, à charge d’en informer le syndic, les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, lequel comprend une partie privative et une quote-part de parties communes.

[G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] soulèvent deux moyens au titre du défaut de droit d’agir de [D] [L] relatifs à l’absence de contestation de l’assemblée générale ayant voté l’autorisation de ratifier un protocole entre eux et le syndicat des copropriétaires et à l’absence du syndicat des copropriétaires dans la cause.

Ils considèrent ainsi que Madame [L] est irrecevable à agir aux motifs qu’elle n’a pas contesté la décision d’assemblée générale dans le délai légal qui lui était imparti pour le faire, que le syndic représentant le syndicat de copropriétaires n’a pas été attrait à la cause, que lorsqu’une transaction est conclue entre les parties il est fait obstacle à la poursuite de toute action ayant le même objet.

Il est constant que lors de l’assemblée générale de la copropriété du 28 juin 2018, la résolution n°20 a été votée en ces termes « protocole d’accord concernant les travaux effectués en rez-de-chaussée : le Conseil syndical considère que cela reviendrait à admettre un état de fait illégal et créer ainsi un précédent dont pourrait se prévaloir tout autre copropriétaire actuel ou futur pour être conforme la construction effectuée par les nouveaux copropriétaires, qui comprend un muret et une sorte de terrasse de planches recouvrant le gazon, devra être supprimée et le jardin remis dans son état initial. Souhaitant néanmoins maintenir autant que faire se peut une bonne entente au sein de la copropriété et comprenant que les nouveaux copropriétaires soient peu enclins à démolir ce qu’ils viennent d’ériger il suggère de ne pas s’opposer au maintien temporaire des planches et du muret pour autant que les nouveaux copropriétaires s’engagent à respecter certaines conditions », et que ledit protocole a été signé entre les époux [C] et le syndicat des copropriétaires le 26 avril 2019 dans ces termes.

Comme l’a relevé le premier juge les termes de ce protocole d’accord n’ont pas pour effet de ratifier ou d’autoriser l’exécution des travaux litigieux, tandis que l’action principale de Mme [L] ne consiste pas à critiquer le contenu de la résolution n°20 votée par l’assemblée générale et le principe du protocole mais à défendre son intérêt en tant que propriétaire d’un lot privatif et de droits évalués en tantièmes sur les parties communes.

Par ailleurs si l’article 51 du décret du 17 mars 1967 prévoit une obligation pour le copropriétaire demandeur sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 de dénoncer son assignation par huissier au syndic afin que ce dernier puisse éventuellement s’y joindre s’il s’avère qu’un intérêt collectif est en jeu, la violation de cette condition n’entraîne pas l’irrecevabilité de la procédure. Ainsi l’action individuelle d’un copropriétaire introduite sans avoir été dénoncée au syndic n’en demeure pas moins recevable.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande aux fins de remise en état du jardin

Il résulte des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ » « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :'. b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ' » l 'article 25 étant d’ordre public.

Il est constant que le règlement de copropriété de l’immeuble « Palais Haydee » prévoit que les parties communes et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiées qu’avec l’assentiment des deux tiers au moins des copropriétaires, et que les lots acquis par les époux [C] ne comprennent pas au titre des parties privatives le jardin situé au rez-de-chaussée devant leur appartement. Celui-ci relève donc des parties communes, quand bien même les époux [C] pourraient en disposer de manière exclusive compte tenu de la configuration des lieux.

La partie intimée ne conteste pas avoir réalisé les travaux d’aménagement du jardin en y installant une terrasse en bois et en modifiant les murets, sans autorisation de l’assemblée générale. Saisie de cette question, l’assemblée générale a exprimé en retour à l’issue du vote de la résolution 20 de l’assemblée générale du 28 juin 2018 une tolérance sur les travaux réalisés sans pour autant les entériner.

Les photographies versées aux débats permettent de constater que le jardin, partie commune, avant les travaux ne semblait pas entretenu et présentait une végétation hétéroclite, tandis que les aménagements réalisés par la partie intimée offrent désormais une vision dégagée et harmonieuse des lieux. La configuration des lieux permet de constater qu’aucun copropriétaire n’a accès à ce jardin d’agrément qui est uniquement situé dans un espace clos et dans la continuité de l’appartement de la partie intimée. Le seul bénéfice apporté par la présence de ce jardin à la copropriété est de disposer visuellement d’un espace vert agrémenté de plantes.

À ce titre, les travaux litigieux permettent de préserver l’intérêt visuel du jardin pour l’ensemble des copropriétaires , jardin qui n’est accessible que pour la partie intimée. [D] [L] ne présente pour sa part aucun moyen suffisant pour considérer que ces aménagements portent atteinte à la jouissance de son lot, puisqu’elle ne dispose d’aucun accès à ce jardin, ni que la remise en état dans la situation antérieure lui assurait la préservation de la jouissance de son lot qui se situe à un étage supérieur.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de restitution du jardin par sa remise en état antérieur aux travaux.

Sur la suppression de la fenêtre en façade

[D] [L] soutient que les époux [C] ont procédé à une ouverture en façade non autorisée par l’assemblée générale.

Les diagnostics réalisés par la société A&C expertise immobilière le 17 décembre 2016 permettent de constater qu’avant l’acquisition du bien litigieux par les époux [C] le 1er décembre 2020 , il est fait mention de la présence de cinq fenêtres dans l’appartement. Cette mention est confirmée par la photographie des lieux réalisée au moment de l’acquisition par la partie intimée.

Par ailleurs, [D] [L] qui ne procède que par affirmation, ne produit aucun élément factuel permettant de caractériser la réalisation de l’ouverture par la partie intimée, alors même qu’elle a été en mesure de produire des photographies des travaux qu’ils ont fait réaliser dans le jardin.

Il s’évince de ces éléments que [D] [L] échoue à démontrer que la présence de la 5ème fenêtre en façade de l’immeuble résulte de travaux non autorisés accomplis par la partie intimée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en réparation du trouble de voisinage

[D] [L] soutient que l’aménagement du jardin a conduit à créer une pièce à vivre d’extérieur à la place d’un jardin d’ornement, sous sa fenêtre de nature à lui occasionner des nuisances olfactives, par la présence d’un barbecue, et sonores. Elle considère que ces désagréments outrepassent les troubles normaux du voisinage.

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Les photographies versées aux débats confirment la configuration des lieux, en ce que les fenêtres de l’appartement de l’appelante se situent au-dessus du jardin aménagé par la partie intimée.

Toutefois, au même titre que devant le premier juge, [D] [L] ne produit aucun élément permettant d’objectiver l’anormalité de troubles qui résulteraient de l’utilisation d’un espace extérieur comme lieu d’agrément ou de prise de repas. Elle n’objective aucunement la présence de bruit exagéré ou autre manifestation consécutive à la présence de personnes en extérieur qui dépasserait les inconvénients normaux du voisinage au sein d’un ensemble immobilier situé dans un contexte urbain.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[D] [L] soutient avoir subi un comportement arrogant et injurieux provenant de la partie intimée. Elle n’étaye aucunement cette affirmation dans le corps de ses écritures et ne procède que par allégations alors que pèse sur elle la charge de la preuve. Sa demande indemnitaire non démontrée et non fondée sera en conséquence rejetée, et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation à une amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [C] ont fait réaliser des travaux dans une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale. Il ne peut donc être reproché à Mme [L] son action en justice aux fins de garantir l’intégralité de ses droits en tant que propriétaire de lots dans l’ensemble immobilier soumis aux statuts de la copropriété.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

sur la demande au titre de la procédure abusive

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que [D] [L] a abusé de son droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] alors même qu’il est établi que les époux [C] ont aménagé une partie commune sans autorisation ni titre, rendant légitime le souhaite de [D] [L] en sa qualité de copropriétaire d’engager une discussion judiciaire sur cette situation notamment.

[G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] seront donc déboutés de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre et le jugement sera confirmé.

sur la demande en réparation du préjudice tiré de la violation de la vie privée

[G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] soutiennent que le comportement de l’appelante qui a réalisé des clichés de leur terrasse constitue une atteinte à leur vie privée.

Il est constant que [D] [L] produit aux débats des photographies du jardin litigieux aménagé en terrasse situé au droit de l’appartement occupé par la partie intimée. Les photographies ne montrent pas en revanche la terrasse à l’occasion de son occupation et aucune personne n’y est présente. Il sera rappelé que le jardin photographié est situé dans une partie commune visuellement accessible à l’oeil nu en raison de la configuration des lieux. Il en résulte que la partie intimée échoue à caractériser l’atteinte à leur vie privée s’agissant de photographies d’extérieurs d’une partie commune.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en réparation de leur préjudice moral

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La partie intimée soutient qu’elle a été contrainte de vendre son bien en raison du comportement de Mme [L] à leur égard. Elle produit en ce sens une main courante de Mme [L] du 12 octobre 2016 dénonçant des nuisances sonores provenant d’un appartement situé en face du sien, donc étranger au litige, ainsi que d’autres courriers envoyés par l’appelante au syndic mais concernant également un immeuble voisin.

Il est constaté que la partie intimée sur qui pèse la charge de la preuve d’une faute qu’aurait commise Mme [L] ne produit aux débats aucune pièce permettant effectivement de déterminer un lien de causalité entre la vente de leur bien et le comportement reproché à l’appelante. Il n’est pas davantage démontré que ce comportement aurait eu précisément un impact susceptible de causer un préjudice d’ordre moral.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[D] [L] qui succombe principalement sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Jérôme Culioli et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [G] [C] et [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette le moyen d’irrecevabilité soulevée par [D] [L] au titre d’une demande nouvelle ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Condamne [D] [L] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jérôme Culioli ;

Condamne [D] [L] à verser à [G] [C], [M] [K] épouse [C], [V] [A] et [E] [F] épouse [A] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT