COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/628

Rôle N° RG 24/14507 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOBKH

SAS LE GHELYAN

C/

S.C.I. LA BROCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Carole ROMIEU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ d'[Localité 2] en date du 26 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01039.

APPELANTE

SAS LE GHELYAN

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. LA BROCHE,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Joëlle CABROL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2020, la société civile immobilière (SCI) La Broche a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Le Ghelyan un local sis [Adresse 3] à Fos sur Mer, pour y exercer une activité de commerce ' restaurant, pour un loyer mensuel initial de 2 950 euros hors taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société La Broche a fait délivrer à la société Le [Localité 6] un commandement de payer la somme principale de 2 950 euros au titre de la dette locative visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier de l’assurance locative et de l’exploitation des locaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la société bailleresse a fait assigner la société locataire, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation mensuelle, d’une indemnité au titre de la clause pénale et d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix en Provence a :

— débouté la société Le [Localité 6] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assignation ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties à la date du 16 juin 2024

— dit que faute pour la société Le Ghelyan de libérer les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la société Le [Localité 6] au paiement de :

— la somme provisionnelle de 26 513,68 euros au titre de la dette locative due jusqu’au mois de novembre 2024 ;

— la somme provisionnelle de 2 950 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— dit que les sommes dues produiraient intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de l’assignation ;

— dit que les sommes seraient dues sans majoration ;

— débouté la société Le Ghelyan de sa demande de délais de paiement ;

— condamné la société Le Ghelyan au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024 ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la société Le Ghelyan ne justifiait pas d’un grief tiré de l’absence de la mention du représentant légal de la société bailleresse de sorte que l’assignation ne pouvait être déclarée nulle ;

— la société locataire n’ayant pas réglé les causes du commandement dans un délai d’un mois suivant sa délivrance, le contrat de bail commercial était résilié de plein droit en application de la clause résolutoire ;

— celle-ci ne produisant aucun élément relatif à sa situation financière et ne rapportant pas la preuve de sa bonne foi, elle devait être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Par déclaration transmise le 3 décembre 2024, la société Le [Localité 6] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 12 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Le [Localité 6] demande à la cour de :

* titre principal :

— annuler l’ordonnance entreprise ;

* à titre subsidiaire :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— juger de sa totale bonne foi ;

— juger des problèmes de santé, élevés par la société ;

— juger que, malgré ce, l’activité est maintenue ;

En conséquence,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder les plus larges délais pour d’acquitter du montant de sa dette ;

— rejeter le surplus des demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société Le Ghelyan expose, notamment, que :

— l’assignation ne comporte pas le nom du représentant légal de la société bailleresse, ce qui lui cause un grief dans la mesure où elle ne sait pas, de manière certaine, qui est propriétaire du bien ;

— la société La Broche s’est opposée à la cession du fonds de commerce ;

— l’activité commerciale a été maintenue malgré les difficultés de santé de M. [P] ;

— elle est de bonne foi.

Par conclusions transmises le 13 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société La Broche demande à la cour de :

— débouter la société Le [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer son appel incident recevable et bien fondé ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— débouté la société Le [Localité 6] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assignation en date du 17 juin 2024 ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties à la date du 16 juin 2024 ;

— dit que faute pour la société Le [Localité 6] de libérer les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la société Le [Localité 6] au paiement d’une somme provisionnelle de 26 513,68 euros au titre de la dette locative due jusqu’au mois de novembre 2024 ;

— dit que les sommes dues produiraient intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de l’assignation ;

— dit que les sommes seraient dues sans majoration ;

— débouté la société Le [Localité 6] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné la société Le [Localité 6] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Le [Localité 6] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024 ;

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné la société Le [Localité 6] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 950 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Et statuant à nouveau,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamné la société Le [Localité 6] au paiement de :

— une somme provisionnelle de 3 366,24 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— une somme de 2 651,36 euros en application de la clause pénale prévue au contrat ;

— la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société La Broche fait, notamment, valoir que :

— la société Le [Localité 6] ne peut justifier d’un grief en lien avec l’absence du nom du représentant légal de la société bailleresse dans la mesure où le bail vise expressément en qualité de bailleresse la société La Broche, représentée par M. [K] et où elle verse aux débats son acte d’achat des locaux de sorte qu’elle avait connaissance du nom du propriétaire du local ;

— la nécessité d’indiquer l’organe représentant la personne morale n’impose pas de mentionner le nom de la personne physique exerçant les pouvoirs de représentation ;

— le commandement étant resté infructueux plus d’un mois à compter de sa délivrance, le contrat de bail est résilié de plein droit ;

— l’indemnité d’occupation mensuelle doit être égale au montant du dernier loyer révisé et non du loyer initial ;

— le contrat de bail prévoit une clause pénale en cas de non-paiement du loyer correspondant à 10 % des sommes dues ;

— la société Le [Localité 6] ne justifie pas de sa situation financière ni de sa bonne foi et de sa reprise d’activité et ne paie pas régulièrement le loyer.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

Par soit-transmis en date du 9 octobre 2025, la cour a informé les parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de la demande présentée par la société La Broche en paiement de la somme de 2 651,36 euros en application de la clause pénale prévue au contrat de bail qui a été formulée à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé. Elle leur a laissé un délai expirant le 17 octobre 2025, à minuit, pour lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point par le truchement d’une note en délibéré.

Par note reçue le 10 octobre 2025, le conseil de la société Le [Localité 6] conclut à l’irrecevabilité de la demande au titre de la clause pénale.

Par note reçue le 15 octobre 2025, le conseil de la société La Broche soutient que la motivation des conclusions comportant la mention à titre provisionnel et le dispositif des conclusions visant l’article 835 du code de procédure civile, sa demande est à titre provisionnel et recevable.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la nullité de l’assignation et subséquemment de l’ordonnance déférée :

Aux termes de l’article 54 du code de procédure civile, la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

Lorsqu’elle est formée par voie électronique, la demande comporte également, à peine de nullité, les adresse électronique et numéro de téléphone mobile du demandeur lorsqu’il consent à la dématérialisation ou de son avocat. Elle peut comporter l’adresse électronique et le numéro de téléphone du défendeur.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ;

6° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

En application des dispositions de l’article 114 de ce code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des constatations du premier juge, conformes aux affirmations de la société Le Ghelyan, auxquelles la cour se réfère en l’absence de production par les parties de l’assignation et de contestation de la société La Broche sur ce point, que l’acte introductif d’instance a été délivré au nom de la société intimée sans mentionner le représentant légal de la personne morale.

Or, l’organe représentatif de la personne morale doit être mentionné à peine de nullité de l’acte.

Pour autant, cette nullité de forme ne peut être prononcée que si l’irrégularité cause un grief à la société Le [Localité 6].

Cette dernière soutient que l’absence du nom du représentant légal de la société Broche ne lui permet pas de connaître de manière certaine qui est propriétaire du local. Toutefois, le contrat de bail a été établi au nom de la société La Broche représenté par M. [R] [K].

Aussi, il n’existe aucune ambiguïté sur le nom du propriétaire des locaux loués qui est la société La Broche et l’absence de mention de l’organe représentatif de la société bailleresse ne peut causer un quelconque grief à la société locataire.

L’ordonnance déférée sera, dès lors, confirmée en ce qu’elle a débouté la société Le [Localité 6] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assignation.

La société appelante doit aussi être subséquemment déboutée de sa demande tendant à voir déclarer l’ordonnance déférée nulle.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail :

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de l’article 1356 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail liant les sociétés La Broche et Le [Localité 6] comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle 'à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation ( y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer, arriéré de loyer, dépôt de garantie ou charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant toutes offres ou consignations ».

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société La Broche a fait délivrer à la société Le [Localité 6] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 950 euros au titre du loyer d’avril 2024, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du commandement, la société Le [Localité 6] n’a pas réglé les causes du commandement. Elle ne conteste pas l’absence de régularisation de sa dette dans le délai.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise et le contrat de bail commercial liant la société La Broche à la société Le [Localité 6] est résilié à compter du 16 juin 2024.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail.

— Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation de payer les loyers, charges et indemnités d’occupation incombant à la société Le [Localité 6] n’est pas sérieusement contestable.

La société La Broche invoque une créance de 26 513,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2024, somme retenue par le premier juge, qui n’est nullement contestée par la société Le [Localité 6].

En l’absence de toute contestation sur le quantum, la provision au titre de la dette locative doit être fixée à la somme de 26 513,68 euros et la société Le [Localité 6] doit être condamnée au paiement de celle-ci.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.

— Sur la demande de délais de paiement :

En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société Le [Localité 6] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, elle ne verse aux débats aucune pièce justificative de sa situation financière. Son dossier comporte uniquement le contrat de bail.

Or, il lui appartient de démontrer qu’elle est en mesure de régler sa dette locative dans un délai de 24 mois, tout en reprenant le paiement du loyer courant et des charges.

La société Le [Localité 6] étant défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe, elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Subséquemment, l’expulsion de la société Le [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, doit être ordonnée, à défaut de départ spontané des lieux, sans qu’une astreinte soit nécessaire.

La société devenue occupante sans droit ni titre des locaux doit aussi être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant soit une somme 3 366,24 euros à compter du 1er décembre 2024, suite à l’indexation du loyer qui lui a été signifiée par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024.

L’ordonnance déférée est donc confirmée en ce qu’elle a :

— dit que faute pour la société Le Ghelyan de libérer les locaux, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— débouté la société Le Ghelyan de sa demande de délais de paiement.

Elle doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la société Le [Localité 6] à payer une somme provisionnelle de 2 950 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

— Sur la demande au titre de la clause pénale :

Sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 cité précédemment, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 de ce code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société La Broche sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le paiement de la somme de 2 651,36 euros en application de la clause pénale prévue au contrat.

Cette prétention est formulée à titre définitif et non provisionnel alors que la Cour statuant en référé ne peut qu’accorder des provisions. Elle s’avère donc irrecevable.

Une telle demande ne peut être modifiée, complétée ou amendée par une note en délibéré, sollicitée par la cour, qui ne vise qu’à permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions formulées par voie de conclusions.

Dès lors, cette demande sera déclarée purement et simplement irrecevable.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a dit que les sommes seront dues sans majoration.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné la société Le Ghelyan au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 200 euros en cause d’appel.

Enfin, la société Le [Localité 6], qui succombe au litige, doit être condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déboute la société Le [Localité 6] de sa demande tendant à voir annuler l’ordonnance déférée ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a :

— condamné la société Le [Localité 6] à payer une somme provisionnelle de 2 950 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— dit que les sommes seront dues sans majoration ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Le [Localité 6] à payer à la société La Broche une somme provisionnelle de 3 366,24 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 2 651,36 euros en application de la clause pénale prévue au contrat ;

Condamne la société Le [Localité 6] à payer à la société La Broche la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Le [Localité 6] aux dépens d’appel.

La greffière Le président