COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 04 Avril 2024

N° RG 23/00652 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHE7

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution de BONNEVILLE en date du 06 Avril 2023, RG 20/00405

Appelante

S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL F.D.A, avocat au barreau de BONNEVILLE

Intimés

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 10]' dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la Société GIMS LOCATION SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son dirigeant en exercice et ayant son établissement secondaire sis [Adresse 5]

Représenté par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Emilie BURNIER FRAMBORET de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE

M. [M] [R]

né le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

sans avocat constitué

Mme [O] [X] [Z] épouse [R]

née le [Date naissance 4] 1995 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

sans avocat constitué

SCI DS POLE, dont le siège social est sis chez Madame [W] [B] – [Adresse 8]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 janvier 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon jugement d’adjudication sur surenchère du 2 décembre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bonneville a adjugé à M. et Mme [R], pour le prix de 65 000 euros, les biens saisis à la requête de la Banque populaire Auvergne Rhône Alpes (la Banque populaire), à l’encontre de la SCI DS Pole, situés dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 10], [Adresse 2] à [Localité 9], à savoir les lots n° 1, 2, 18, 19, 20 et 21.

Par lettre du 1er février 2022, la Banque populaire a notifié à Mme [I], syndic bénévole de la copropriété [Adresse 10], le transfert de propriété et la mutation des lots précités.

Par acte d’huissier du 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires a fait signifier, au domicile élu de la Banque populaire, une opposition au paiement du prix d’adjudication en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 17 125,36 euros, dont 15 764,01 euros en principal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mai 2022, la Banque populaire a notifié au syndicat des copropriétaires le projet de distribution, en déclarant le syndicat déchu de ses privilèges, en se fondant sur l’irrégularité de l’opposition. Le projet ne prend donc la créance du syndicat des copropriétaires en compte qu’à titre chirographaire et ne lui attribue aucune somme, le privilège de la banque absorbant la totalité du prix disponible après paiement des frais de poursuite.

Par conclusions déposées au greffe le 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a contesté le projet de distribution.

Aucun accord amiable n’ayant pu être trouvé, un procès-verbal de difficultés a été établi le 14 novembre 2022, les parties maintenant leurs positions respectives.

La SCI DS Pole, débiteur saisi, n’a pas comparu.

Par jugement du 6 avril 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bonneville a :

dit que l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été régulièrement adressé au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10], et en conséquence, dit que le délai pour former opposition n’a pas commencé à courir et dit que le projet de distribution en date du 31 mai 2022 ne pouvait être valablement établi,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

condamné la Banque populaire aux entiers dépens de l’incident avec application au profit de M^e Emilie Burnier-Framboret, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

condamné la Banque populaire, succombant, à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

renvoyé l’affaire à l’audience du 12 octobre 2023 à 15h00 pour faire le point.

Par déclaration du 17 avril 2023, complétée le 19 avril 2023, la Banque populaire a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 17 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la Banque populaire demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles R. 332-5 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, R. 333-1 à R. 333-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article A. 444-200 du code de commerce, A. 444-194 du code de commerce,

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967,

réformer le jugement déféré,

juger mal fondée la contestation du syndicat des copropriétaires,

juger que le syndicat des copropriétaires est conformément au projet de distribution du 30 mai 2022, déchu de ses superprivilèges et privilèges prévus à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et que sa créance mentionnée au titre de son opposition du 10 février 2022 irrégulière doit être retenue exclusivement à titre chirographaire,

juger que l’opposition du 16 octobre 2023 signifiée à la requête du syndicat des copropriétaires tardive et mal fondée pour régulariser l’acte irrégulier précédemment signifié le 10 février 2022 au visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

collationner les sommes à distribuer provenant du jugement d’adjudication du 02 décembre 2021 sur surenchère, sous réserve des intérêts produits mis à jour, au bénéfice de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes dans les termes suivants :

Récapitulatif :

— Somme à distribuer 65 000,00 euros

— Intérêts produits au règlement 7,33 euros

— Total 65 007,33 euros

— Sommes distribuées :

— Frais privilégiés sauf mémoire 3 261,42 euros

— Collocation superprivilégiée 0,00 euros

— Collocation Banque populaire

sous réserve des intérêts produits mis à jour 61 745,91 euros

— Collocation SDC privilégiée 0,00 euros

— Total 65 007,33 euros

condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens du présent incident conformément aux dispositions de l’article A. 444-200 et A. 444-194 du code de commerce.

Par conclusions notifiées le 14 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu les dispositions des articles R. 332-5, R. 332-7 et R. 333-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été régulièrement adressé au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10], en conséquence, dit que le délai pour former opposition n’a donc pas commencé à courir et dit que le projet de distribution en date du 31 mai 2022 ne pouvait être valablement établi,

— condamné la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes aux entiers dépens du présent incident avec application au profit de Maître Emilie Burnier- Framboret, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes, succombant, à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience du jeudi 12 octobre 2023 à 15h00 pour faire le point,

réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en sa contestation du projet de distribution établi à la requête de la Banque populaire,

juger que le syndicat des copropriétaires a régulièrement fait opposition au paiement des sommes résultant de la vente des lots susvisés,

juger que le projet de distribution établi le 30 mai 2022 devra être rectifié en ce que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] sera colloqué pour les sommes de 11 292,96 euros au titre de sa créance pour l’année en cours et les 2 années précédentes, et de 5 930,41euros au titre de sa créance pour les 2 années antérieures,

condamner la Banque populaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner la Banque populaire aux entiers dépens d’appel, avec application au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associée, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée :

— à la SCI DS Pole, débiteur saisi,

— aux époux [R], adjudicataires,

par actes déposés à l’étude de l’huissier le 31 mai 2023. Ils n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’affaire a été clôturée à la date du 4 décembre 2023 et renvoyée à l’audience du 23 janvier 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 4 avril 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur l’existence de l’avis de mutation délivré au syndic et les effets de l’opposition formée par celui-ci

La Banque populaire fait grief au jugement déféré d’avoir retenu que, dès lors que la notification de l’avis de mutation au syndic n’était pas régulière, l’opposition formée par celui-ci le 10 février 2022 ne pouvait produire aucun effet, alors, selon elle, qu’il s’agit d’un acte de procédure qui engage le syndicat des copropriétaires et lui interdit de procéder à une nouvelle opposition, que l’avis de mutation ait été ou non valablement délivré.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la distribution du prix de vente ne pouvait commencer en l’absence d’avis de mutation régulier de la part du créancier poursuivant et que le délai d’opposition n’a jamais commencé à courir.

En application de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

Il est de jurisprudence constante (voir notamment, Civ. 3ème, 18 juillet 2001, n° 00-13.404, Civ. 2ème, 20 octobre 2005, n° 03-17.550), que l’opposition formée par le syndicat sur le fondement des dispositions précitées, fut-elle irrégulière, le prive du droit de former ultérieurement toute nouvelle opposition, à tout le moins après l’expiration du délai de quinze jours à compter de la date de l’opposition initialement formée, et ce quand bien même il n’aurait pas reçu un avis de mutation conforme à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est constant, et au demeurant non contesté, que la Banque populaire ne justifie pas avoir envoyé au syndic de la copropriété l’avis de mutation tel que prévu par les dispositions de l’article 20, Mme [I], syndic, ne reconnaissant avoir reçu que l’avis prévu par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, qui n’a pas le même objet.

Toutefois, la délivrance régulière de l’avis de mutation de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas une condition de l’engagement par le créancier poursuivant de la procédure de distribution du prix, mais a pour seul effet d’ouvrir au syndicat des copropriétaires la possibilité de faire opposition sur le prix de vente afin de faire valoir son privilège tel que prévu par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or en procédant à l’opposition prévue par l’article 20, même prématurée, le syndicat des copropriétaires a entendu exercer son droit sur le prix de vente, par un acte de procédure qui produit ses effets et dont la régularité peut être contestée.

L’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, ainsi que le privilège invoqué conformément aux dispositions précitées et aux articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2402 du code civil. A défaut, les créances privilégiées du syndicat ne sont pas éteintes mais n’ont plus qu’un caractère chirographaire, par perte de son privilège spécial.

L’opposition formée le 10 février 2022, si elle comporte un détail de sa créance par périodes et par nature de charges, ne contient toutefois pas l’indication du montant correspondant à chacun des lots objet de la vente, ni l’indication des sommes pour lesquelles il invoque son privilège spécial. Cette opposition est donc irrégulière.

Ainsi, si l’absence d’avis de mutation régulier n’a pas fait courir le délai de 15 jours pour former opposition, le syndicat des copropriétaires se devait de régulariser son opposition dans un délai de 15 jours à compter de l’acte qu’il a lui-même fait délivrer, soit à compter du 10 février 2022.

Le courrier adressé par l’huissier au créancier poursuivant le 2 mai 2022 ne constitue pas un acte de régularisation (pièce n° 4 du syndicat) puisqu’il ne s’agit pas d’un acte extrajudiciaire, et qu’il est tardif. Le second acte d’opposition, délivré le 16 octobre 2023 (pièce n° 12 du syndicat) est également tardif et n’a donc pas d’effet sur la validité de la première opposition.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est déchu du privilège dont il disposait et sa créance devient chirographaire pour le tout.

Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur la distribution du prix

Il résulte des pièces de la procédure qu’aucun autre créancier n’est inscrit sur les biens saisis, de sorte que seuls la Banque populaire et le syndicat des copropriétaires sont admis à la distribution du prix de vente.

La Banque populaire bénéficie d’une inscription de premier rang en vertu d’un privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle inscrits le 19 janvier 2018 (2018V331) en garantie de la somme de 50 000 euros en principal et 10 000 euros en accessoires. Le jugement d’orientation du 4 mars 2021 a mentionné la créance de la Banque populaire pour un montant de 74 582,46 euros au 9 décembre 2019.

Le prix à distribuer étant de 65 000 euros, la créance du syndicat des copropriétaires, désormais de nature chirographaire, ne vient pas en rang utile et celui-ci ne peut prétendre à aucune répartition.

Ainsi, la distribution du prix de vente sera faite, sous réserve des intérêts produits mis à jour, de la manière suivante :

— Somme à distribuer 65 000,00 euros

— Intérêts produits au règlement 7,33 euros

— Total 65 007,33 euros

Distribution :

— Frais privilégiés sauf mémoire 3 261,42 euros

— Collocation Banque populaire

sous réserve des intérêts produits mis à jour 61 745,91 euros

— Total 65 007,33 euros

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts dès lors qu’il succombe en sa prétention principale.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

Le syndicat des copropriétaires supportera les entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt de défaut,

Infirme le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bonneville le 6 avril 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que l’opposition formée le 10 février 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] est irrégulière,

Dit qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] est déchu de ses privilèges légaux,

Dit que la distribution du prix de la vente des biens saisis au préjudice de la SCI DS Pole, situés dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 10], [Adresse 2] à [Localité 9], à savoir les lots n° 1, 2, 18, 19, 20 et 21, selon jugement d’adjudication sur surenchère du 2 décembre 2021, se fera de la manière suivante :

— Somme à distribuer 65 000,00 euros

— Intérêts produits au règlement 7,33 euros

— Total 65 007,33 euros

Distribution :

— Frais privilégiés sauf mémoire 3 261,42 euros

— Collocation Banque populaire

sous réserve des intérêts produits mis à jour 61 745,91 euros

— Total 65 007,33 euros

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] aux dépens de l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 04 avril 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente