COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/

Rôle N° RG 21/06561 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMCM

S.C.I. VIRILUGA

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le : 18 décembre 2025

à :

M^e David-André DARMON

M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 31 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00929.

APPELANTE

S.C.I. VIRILUGA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé chez M. [X] [M] – [Adresse 3]

représentée par M^e David-André DARMON, avocat au barreau de NICE

et assistée de M^e Céline RAINAUT de la SARL AUDACE, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

INTIME

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 5]

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me COMBRIE, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère rapporteure

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Viriluga, société civile immobilière de droit monégasque, est propriétaire d’un bien situé au [Localité 4] et est tenue à ce titre au paiement de la taxe de 3% sur la valeur du bien en application de l’article 990 D du code général des impôts, sauf dérogations prévues par le même code.

En l’absence de déclarations dites 2746 au titre des années 2011, 2012, 2013 et 2014 l’administration fiscale a mis en demeure la société, par courrier en date du 24 novembre 2014, de déposer lesdites déclarations dans le délai de trente jours. Le courrier, adressé par lettre recommandée avec avis de réception, est revenu avec la mention «'pli avisé et non réclamé'».

Aucune déclaration n’ayant été déposée, la société Viriluga a fait l’objet d’une procédure de taxation d’office avec une proposition de rectification qui lui a été notifiée par courrier daté du 1er juin 2015. Le courrier a également été retourné à l’administration fiscale avec la mention «'pli avisé et non réclamé'».

Les réhaussements ont été mis en recouvrement le 17 août 2015.

A la suite du rejet de ses contestations, la société Viriluga a assigné le directeur général des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 5 février 2019 aux fins d’annulation de la décision de rejet.

Par jugement en date du 31 mars 2021 le tribunal judiciaire de Nice a':

— débouté la société Viriluga de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la société Viriluga aux entiers dépens de l’instance

— -----

Par acte du 30 avril 2021 la société Viriluga a interjeté appel du jugement.

— -----

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 15 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Viriluga (SCI) demande à la cour de':

— déclarer recevable et fondée la présente assignation ;

Ce faisant :

— ordonner la décharge des impositions supplémentaires mises à la charge de la SCI Viriluga, à savoir :

— Taxe de 3 % 2011 :

Principal 82.221 €

Intérêts de retard 15.786 €

Majoration 40 % 32.888 €

(art. 1728)

Total 130.895 €

— Taxe de 3 % 2012 :

Principal 82.221 €

Intérêts de retard 11.839 €

Majoration 40 %

(art. 1728) 32.888 €

Total 126.948 €

— Taxe de 3 % 2013 :

Principal 61.021 €

Intérêts de retard 2.929 €

Majoration 40 %

(art. 1728) 24.408 €

Total 88.358 €

— Taxe de 3 % 2014 :

Principal 61.021 €

Intérêts de retard 5.858 €

Majoration 40 %

(art. 1728) 24.408 €

Total': 91.287 €

— condamner l’administration au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, la société Viriluga fait valoir que :

— la procédure de taxation d’office est irrégulière': la proposition de rectification a été notifiée à une mauvaise adresse'; l’envoi des notifications à l’adresse de la gérante et non au siège social de la société est erroné'; si la gérante a été désignée en qualité de représentante fiscale elle n’a pas d’adresse en France et cette adresse est ancienne de sorte que sa désignation est irrégulière'; la notification du pli adressé par l’administration fiscale fait défaut et il convient de tenir compte des insuffisances du service postal,

— sur le fond': la taxe de 3% a le caractère d’une sanction et présente un caractère excessif et disproportionné

— -----

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 7 octobre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’administration des finances publiques, par sa directrice régionale de Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bouches du Rhône et des Bouches-du-Rhône demande à la cour de';

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboutait la société Viriluga de l’intégralité de ses demandes,

— débouter l’appelant de toutes ses demandes fins et conclusions,

— allouer à l’administration des finances publiques une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’appelant aux entiers dépens';

L’administration fiscale réplique que':

— les notifications ont été adressées à la dernière adresse que le contribuable a lui-même fait connaître et la notification est considérée comme effective à la date de dépôt de l’avis de mise en instance, que la lettre soit retirée ou non'; les courriers ont été régulièrement notifiés et la procédure d’imposition régulière,

— sur le fond, la Cour de cassation a tranché la question de la nature de la taxe de 3% en excluant son caractère de sanction'; la société Viriluga est tenue au paiement de la taxe dès lors qu’elle n’a pas procédé au dépôt des déclarations 2746.

— -----

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 30 octobre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure':

— l’adresse de notification

Aux termes de l’article L.57 du livre des procédures fiscales, dans le cadre de la procédure de contrôle de l’impôt, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

La notification d’une proposition de rectification à une société doit être effectuée, non pas à l’adresse de son siège social, mais à la dernière adresse communiquée par elle à l’administration fiscale.

Par ailleurs, en cas de communication d’une adresse par le contribuable, l’administration fiscale n’est pas tenue de procéder elle-même à des recherches complémentaires lorsque les circonstances ne font pas présumer d’irrégularité ou de discordance.

En l’espèce, la société Viriluga conteste l’adresse de notification de la mise en demeure qui lui a été adressée le 24 novembre 2014 ainsi que celle portée sur la proposition de rectification du 1er juin 2015 au motif que ces courriers n’ont pas été adressés à son siège social situé [Adresse 1] à [Localité 6] mais à l’adresse de sa gérante Mme [H] [Adresse 2] à [Localité 6].

Or, il ressort de la déclaration n°2746 effectuée par la société Viriluga, au titre de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles détenus en France pour l’année 2010, que non seulement le nom de Mme [O] [H] et son adresse au [Adresse 2] ont été expressément mentionnés en qualité de «'représentant habilité à recevoir les communications'» au visa de l’article 223 quinquies A du code général des impôts, mais que cette même adresse avec la mention «'C/O Mme [H] [O]'» a été portée au titre des renseignements demandés concernant la «'Dénomination de la personne morale Adresse du siège social'» (pièce 9 de l’intimée).

Il en résulte que les notifications adressées par l’administration fiscale à l’adresse portée sur la déclaration 2746 doivent être considérées comme régulières et l’administration fiscale n’était pas tenue, en 2014, de procéder d’office à des recherches complémentaires, de surcroît en l’état des mentions «'pli avisé non réclamé'» portées sur les avis de réception, lesquelles ne permettent pas de présumer de leur caractère erroné.

En outre, la société Viriluga ne justifie pas davantage avoir informé l’administration fiscale, avant la procédure de contrôle, de sa volonté de voir les communications de l’administration notifiées à l’adresse de son siège social.

Enfin, si l’article 223 quinquies du code général des impôts prévoit, pour les personnes morales possédant des biens en France mais n’y ayant pas leur siège social, la possibilité de désigner un représentant en France autorisé à recevoir les communications, il ne s’agit que d’une faculté, outre le fait que cette disposition ne s’applique pas à l’ensemble des Etats.

Dès lors, la société Viriluga ne peut se prévaloir du non-respect de cette disposition considérant que la désignation d’un représentant en France ne s’imposait pas à l’administration.

— les modalités de notification par voie postale

La société Viriluga invoque une difficulté dans le fonctionnement du service postal en faisant valoir que l’administration postale atteste que le pli correspondant à la notification de la proposition de rectification a été remis à un gardien alors que la résidence ne comptait aucun gardien d’immeuble ni concierge à cette date, lequel n’était en tout état de cause pas habilité à recevoir les courriers.

Elle ajoute que Mme [H] était dans l’impossibilité de retirer les courriers destinés à la société puisque le nom de la société ne figurait pas sur la boîte aux lettres personnelle de Mme [H] et que la poste monégasque retenait son courrier en l’absence de constitution d’un dossier.

A cet égard, il ne résulte pas des mentions portées sur l’avis de réception de la proposition de rectification du 1er juin 2015 que le pli a été remis à un gardien, la seule mention étant celle de «'pli avisé et non réclamé'» correspondant à l’avis de passage laissé chez le destinataire et lui permettant de retirer le pli en instance. Dès lors, le moyen tiré de l’habilitation ou non du gardien à recevoir le pli et de sa présence au sein de l’immeuble est sans portée sur la validité de la notification.

En outre, la formulation émanant de la poste (pièce 10 de l’intimée) attestant que l’avis de passage a été remis au «'gardien de votre destinataire'» est ambiguë et ne permet pas d’attester de la remise du pli à une personne présente, cette affirmation étant en tout état de cause contredite par l’absence de remise du courrier à son destinataire et son retour à l’expéditeur.

Par ailleurs, la société Viriluga est mal fondée à invoquer l’absence de mention de la société sur la boîte aux lettres personnelle de Mme [H] dès lors que ce sont précisément les cordonnées, telles que rappelées ci-dessus, qui ont été communiquées par la société à l’administration fiscale dans le cadre des déclarations faites au titre de la taxe sur les immeubles.

Dès lors, sauf à faire délibérément obstacle à toute notification destinée à la société, cette dernière ne peut valablement se prévaloir de l’absence de mention de sa dénomination sociale sur la boîte aux lettres pour se soustraire à la procédure de contrôle. De même, l’absence de constitution préalable d’un dossier, relevée par la poste monégasque, condition avancée comme indispensable à la remise des courriers au gérant, ne relève pas de la responsabilité de l’administration fiscale mais de la société Viriluga exclusivement (pièce 36 de l’appelante).

En conséquence, la société Viriluga n’établit pas davantage les irrégularités dans les modalités de notification des plis par voie postale.

Le jugement attaqué doit dès lors être confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrégularité de la procédure invoquée par la société Viriluga.

Sur le bien-fondé de la taxation':

Aux termes de l’article 990 E 2° du code général des impôts, la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par une entité étrangère, prévue à l’article 990 D de ce même code, n’est pas applicable aux entités juridiques qui, ayant leur siège dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale, déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de leurs actionnaires ou associés à la même date, ainsi que le nombre des actions ou parts détenues par chacun d’eux.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la nature de la taxe de 3% résultant de l’application de l’article 900 D du code général des impôts.

La société Viriluga soutient qu’il s’agit d’une pénalité applicable en cas de non-respect de l’obligation déclarative, dont la proportionnalité peut être appréciée, et qui, en l’espèce, est excessive et disproportionnée.

L’administration fiscale fait valoir pour sa part que la nature supposée de sanction de la taxe a été définitivement tranchée par la Cour de cassation et que, contrairement à ce que soutient la société Viriluga, les articles 990 D et E du code général des impôts n’édictent pas une sanction mais suppriment une exonération fiscale lorsque les conditions pour en bénéficier ne sont pas remplies par l’entité qui l’invoque.

Sur ce, il n’est pas contesté que la société Viriluga n’a pas déposé spontanément les déclarations annuelles prévues à l’article susvisé pour les années 2011, 2011, 2013 et 2014, et n’a pas davantage déféré à l’administration fiscale dans les trente jours qui lui étaient impartis par la mise en demeure du 24 novembre 2014 s’agissant d’une première demande de régularisation, conditions qui lui auraient permis de bénéficier de l’exonération de la taxe.

Il en résulte que la société Viriluga n’est pas fondée, de ce seul chef, à solliciter l’exonération au titre de la taxe de 3% pour les années 2011 à 2014, alors que l’imposition au titre de la taxe de 3% ne constitue pas une sanction mais l’application des dispositions de l’article 990 D et la nécessaire conséquence de l’absence de justification dans les délais impartis des éléments de nature à permettre son exonération dans les conditions ci-dessus rappelées.

Sur les frais et dépens':

La société Viriluga, partie succombant en ses prétentions, conservera la charge des dépens et sera tenue de payer à l’administration des finances publiques la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 31 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nice,

Y ajoutant,

Condamne la société Viriluga aux dépens de l’appel,

Condamne la société Viriluga à payer à l’administration des finances publiques la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente