N° RG 22/08593 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OVZW

Décision du Tribunal de proximité de Nantua au fond du 21 octobre 2022

RG : 11-22-0004

[C]

C/

S.A. SEMCODA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 26 Février 2025

APPELANTE :

Mme [G] [C]

née le 23 Janvier 1970 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/23119 du 02/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par M^e Frédéric FAUVERGUE de la SELARL SUBLET-FURST & FAUVERGUE, avocat au barreau D’AIN

INTIMÉE :

SA SEMCODA, Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 759 200 751 dont le siège social est [Adresse 2] , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 26 Février 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 avril 2019 à effet au 1er avril 2019, la SA Semcoda a consenti à Mme [G] [C] une location portant sur un logement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement, d’une part, d’un loyer mensuel de 431,35 € et de provision sur charges de 182,02 € pour le logement, et d’autre part, d’un loyer de 47,91 € pour le garage. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 2 février 2022, la SA Semcoda a fait délivrer à Mme [G] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 765,36 €, outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la SA Semcoda a, par exploit du 3 mai 2022, fait assigner Mme [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Nantua, lequel a, par jugement réputé contradictoire rendu le 21 octobre 2022, statué ainsi :

Déclare recevable en la forme la demande de la SA Semcoda tendant au constat de la résiliation du bail,

Constate la résiliation du bail consenti à Mme [G] [C] portant sur un logement et un garage sis [Adresse 5] à [Localité 8], ce à compter du 3 avril 2022,

Ordonne à Mme [G] [C] de libérer les locaux d’habitation et le garage de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dès la signification de la présente décision,

Ordonne qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans ce délai, il soit procédé à l’expulsion de Mme [G] [C] et à celle de tous occupants de son chef du logement et du garage, avec le concours de la force publique si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [G] [C] à payer à la SA Semcoda la somme de 867,26 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement et du garage dus au 6 septembre 2022, mois d’août 2022 inclus,

Condamne Mme [G] [C] à payer la SA Semcoda une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer courant majoré des charges pour le logement et le garage, outre indexation, à compter du 7 septembre 2022, et ce jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres à la société bailleresse soit par l’expulsion,

Dit que le présent jugement sera transmis à l’initiative du greffe au représentant de l’Etat dans le département,

Condamne Mme [G] [C] à payer la SA Semcoda la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire,

Condamne Mme [G] [C] aux dépens de l’instance lesquels comprendront les frais du commandement de payer du 2 février 2022, de saisine de la CCAPEX, d’assignation et de notification au Préfet, à l’exclusion de tous autres frais de recouvrement engagés préalablement à la présente décision.

Le tribunal a retenu en substance :

Que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière ;

Qu’en l’état du défaut de justification de la situation personnelle et financière de Mme [G] [C] qui n’a pas comparu, en l’absence de retour de l’enquête sociale et compte tenu du fait que les derniers paiements ont été opérés par un tiers, il n’est pas établi que la locataire soit en capacité de s’acquitter elle-même du montant du loyer courant et d’apurer intégralement la dette locative dans les délais légaux, ce d’autant que le bail a déjà été antérieurement résilié pour défaut de paiement des loyers et charges de sorte qu’il n’y a pas lieu, même d’office, de lui accorder des délais de paiement.

Par déclaration en date du 21 décembre 2022, Mme [G] [C] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 20 septembre 2023 (conclusions d’appelant n°2), Mme [G] [C] demande à la cour :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [G] [C],

Infirmer le jugement en date du 21 octobre 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Nantua en ce qu’il a : (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Et, statuant de nouveau,

Débouter la SA Semcoda de sa demande de résiliation du bail et de sa demande visant à voir expulser Mme [G] [C],

A titre principal,

Homologuer le protocole d’accord convenu entre Mme [G] [C] et la SA Semcoda,

A titre subsidiaire,

Octroyer à Mme [G] [C]'un délai de paiement de sa dette locative sur trois années,

Préciser que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à venir,

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

En tout état de cause,

Condamner la SA Semcoda aux entiers dépens.

En fait, elle expose que suite à l’assignation reçue, elle s’était rapprochée du bailleur avec lequel il avait été convenu du désistement de l’instance après le règlement des loyers et charges impayés. Elle déplore que la Semcoda n’ait pas cru devoir se désister en raison d’une dette de loyer prétendument impayée de 867,26 €.

En droit, elle demande à la cour d’homologuer le protocole d’accord transactionnel signé par les parties en vertu duquel elle s’engage à reprendre le paiement à compter de mai 2023 en contrepartie de l’engagement du bailleur de ne pas poursuivre l’exécution du jugement et de conclure un nouveau bail dans un délai maximal de trois mois à l’issue de la stricte exécution des obligations. Elle fait valoir que le solde locatif est créditeur et elle demande en conséquence de voir conférer force exécutoire au protocole d’accord transactionnel.

A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle est en mesure de régler la dette locative comme le démontrent ses règlements des 22 juin, 11 juillet et 21 juillet 2022.

Elle précise qu’elle perçoit des ressources suffisantes composées d’une allocation adulte handicapée de 790 €, complétée par une allocation logement. Elle offre de payer la somme de 24,34 € sur 36 mois pour apurer la dette locative de 867,26 €.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 9 octobre 2023 (conclusions récapitulatives n°2), la SA Semcoda demande à la cour :

Dire l’appel recevable mais totalement infondé,

En conséquence,

Débouter Mme [G] [C] de l’ensemble de ses prétentions,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Y ajoutant,

Actualiser la créance de la SA Semcoda,

Condamner Mme [G] [C] à 850 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamner Mme [G] [C] aux entiers dépens.

Elle expose qu’en l’état du décompte présenté à l’audience devant le premier juge, Mme [G] [C] était débitrice de la somme de 867,26 €, demandant à la cour, dans le corps de ses conclusions, de confirmer la condamnation de l’appelante à payer cette somme.

Elle considère que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies et qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de cette résiliation puisque Mme [C], qui s’était engagée à régulariser sa dette avant l’audience, n’y est pas parvenue, ne s’est pas présentée à l’audience pour s’en expliquer, outre qu’en l’état de paiements effectués par un tiers, le premier juge a justement considéré qu’il n’était pas établi que la locataire serait en capacité de régler elle-même le loyer courant. À la lueur des informations fournies par Mme [C] à hauteur d’appel, elle considère que celle-ci n’est pas en mesure de payer son loyer mensuel compte tenu de la faiblesse de ses revenus. Elle rappelle que le bail initial a été signé en 1996, mais qu’en raison d’une procédure de rétablissement personnel, une dette de loyer de 7'634,04 € a été effacée et qu’il a été consenti à Mme [C] un nouveau bail.

Elle conteste l’existence de la transaction alléguée par l’appelante qui produit en réalité un projet d’acte que la Semcoda n’a ni rédigé, ni signé.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur la demande d’homologation d’un protocole d’accord transactionnel':

Aux termes de l’article 384 du Code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

En l’espèce, Mme [C] produit un document dénommé «'protocole d’accord article 124 loi [Localité 7] articles L.353-15-2 et L.442-6-5 du Code de la construction et de l’habitation'» qui ne supporte pas la signature du bailleur. Dans ces conditions, à supposer que ce document ait la portée que lui donne l’appelante, la preuve d’un accord transactionnel engageant les deux parties n’est pas rapportée.

La cour rejette en conséquence la demande tendant à voir homologuer un protocole d’accord transactionnel qui emporterait extinction de l’instance.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et d’actualisation de la créance':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA Semcoda verse aux débats le contrat de bail et divers relevés de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées. Mme [C] quant à elle ne discute pas ces relevés de sorte qu’il n’est en réalité pas contesté qu’à la date de l’audience devant le premier juge, la dette s’élevait à 867,26 € selon décompte arrêté à l’échéance du mois de septembre 2022.

A hauteur d’appel, la Semcoda produit un décompte actualisé au 30 mars 2023 dont il résulte qu’à la faveur d’un rappel d’aides au logement versé par la CAF, la dette a été soldée.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour constate que la dette est soldée à la date du 30 mars 2023.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail':

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 12 avril 2019 contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2022 pour la somme en principal de 2 765,36 €. Même ramenée à la somme de 1'765,36 € pour tenir compte d’un paiement de 1'000 € encaissé le 28 janvier 2021, Mme [G] [C] ne conteste pas qu’elle ne s’est pas acquittée de ce solde dans le délai de deux mois imparti par le commandement, n’ayant effectué aucun paiement avant mai 2022.

Dès lors, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition, à la date du 3 avril 2022, de la clause résolutoire insérée au bail, sous réserve de la demande de suspension qui sera examinée ci-après.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire':

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, la circonstance que la dette de Mme [C] soit soldée comme il a été vu ci-avant démontre que, malgré la faiblesse de ses ressources, celle-ci était en capacité de la régler et qu’elle remplit dès lors les conditions légales pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, cette même circonstance ne peut pas constituer un obstacle à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire dans la mesure où il serait paradoxal de traiter plus sévèrement les locataires ayant témoigné de leur bonne foi en désintéressant le bailleur en cours d’instance.

Sous le bénéfice de ces remarques liminaires, il convient de relever qu’en réalité, la capacité de Mme [C] à solder la dette locative qui s’était constituée, comme au demeurant sa capacité à assumer le loyer courant, repose notamment sur les aides APL et RLS dont elle bénéficie et qui ont pour effet de ramener le loyer résiduel à environ 415 €. En effet, il est manifeste que seul ce loyer résiduel est soutenable financièrement pour l’appelante au regard de ses ressources constituées exclusivement de l’AAH pour 790 €.

Au regard de cette situation, il sera relevé qu’il est particulièrement important que ce loyer résiduel soit payé avec régularité compte tenu notamment des règles édictées par le Code de la construction et de l’habitation concernant la suspension du versement des APL en cas d’impayés de loyer. Or, les décomptes produits montrent que les paiements de Mme [C] ont été ces dernières années irréguliers.

A la lueur de ces éléments contrastés et dès lors également que la suspension des effets de la clause résolutoire ménage les droits du bailleur qui retrouve la possibilité de procéder à l’expulsion si les délais de paiement accordés ne sont pas respectés, la cour accueille la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire présentée par Mme [C] dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

En l’état d’une dette soldée, ce délai revient à octroyer à l’appelante un délai d’épreuve d’un an au cours duquel elle devra s’acquitter à leur terme des échéances de loyers courantes, sous peine que la clause résolutoire reprenne son plein effet.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [C] et condamné l’intéressée à payer une indemnité d’occupation, est confirmé sauf à préciser que ces mesures ne seront applicables qu’en cas de non-respect par l’appelante du délai accordé.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [C], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la Semcoda la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité.

Mme [C], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La Semcoda est déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la demande principale de Mme [G] [C], tendant à voir homologuer un protocole d’accord transactionnel qui emporterait extinction de l’instance,

Confirme le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua sur le principe de la condamnation de Mme [G] [C] à payer à la SA Semcoda l’arriéré locatif mais, actualisant cette condamnation, ramène son quantum à zéro selon décompte arrêté au 30 mars 2023,

Fait droit à la demande subsidiaire de Mme [G] [C] tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence,

Constate que les conditions de la résiliation de bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant Mme [G] [C] et la SA Semcoda portant sur le logement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies depuis le 3 avril 2022,

Accorde à Mme [G] [C] un délai d’un an pour s’acquitter de la dette locative soldée, délai au cours duquel elle devra s’acquitter sans aucun retard auprès de la SA Semcoda des loyers et charges dus en vertu du bail signé le 12 avril 2019,

Suspend pendant ce délai d’un an les effets de la clause résolutoire,

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les délais ci-avant accordés sont respectés et si les loyers et charges dus en vertu du bail sont acquittés sans retard par Mme [G] [C] dans le délai précité,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire reprendra ses effets,

Autorise la SA Semcoda à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [C] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour les intéressés d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne Mme [Y] [C] à payer à la SA Semcoda une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Confirme le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua pour le surplus de ses dispositions non-contraires à ce qui précède,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [C] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de la SA Semcoda au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT