Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 27 février 2025, n° 24/05423

CA Aix-en-Provence
Confirmation 27 février 2025

Arguments

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Accepté
Non prescription des demandes
La cour a jugé que les époux [J] avaient introduit leur action dans le délai légal, rejetant ainsi la fin de non-recevoir pour prescription.
Accepté
Droit d'agir sans autorisation de l'assemblée générale
La cour a estimé que les copropriétaires lésés peuvent agir pour leur propre compte sans autorisation préalable de l'assemblée générale.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que les époux [J] avaient droit à des frais irrépétibles en raison de la décision favorable rendue en leur faveur.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens, conformément à la règle générale.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 27 févr. 2025, n° 24/05423
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/05423
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain-David POTHETSimon AZOULAY
Cabinet(s) :	SELAS POTHET
Parties :	S.A.R.L. FRATELLIMMO BR immatriculée au RCS de FREJUS sous le, S.A.R.L. FRATELLIMMO BR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 FEVRIER 2025

N° 2025/ 73

Rôle N° RG 24/05423 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6FD

S.D.C. LES MAS DU LEVANT

S.A.R.L. FRATELLIMMO BR

[W] [O] épouse [J]

[N] [V] [K] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain-david POTHET

M^e Simon AZOULAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 22 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02114.

APPELANTES

S.D.C. LES MAS DU LEVANT représenté par son syndic en exercice, la SARL FRATELLIMMO BR, ayant siège [Adresse 2] [Adresse 6]), immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°529 604 555 ; agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]

S.A.R.L. FRATELLIMMO BR immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°529 604 555, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Madame [W] [O] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [V] [K] [J], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 10 novembre 2005, Monsieur et Madame [J] ont acquis les lots n°4 (pavillon) et 7 (emplacement de stationnement) au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 5].

Suivant constat de commissaire de justice du 12 novembre 2020, les époux [J] ont fait constater des désordres affectant les murets entourant leur jardin privatif.

Ils demandaient alors au cours d’assemblées générales l’autorisation de réaliser des travaux aux frais de la copropriété lesquelles demandes étaient rejetées.

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2021, Monsieur et Madame [J] assignaient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR, syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir le prononcé d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 09 juin 2021, il était fait droit à leur demande d’expertise, Monsieur [S] ayant été désigné es-qualité d’expert.

Ce dernier déposait son rapport le 12 janvier 2022.

Par exploits de commissaire de justice du 22 mars 2022, Monsieur et Madame [J] assignaient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR devant le tribunal judiciaire de Draguignan sur le fondement des articles 14 et 18 de la Loi de 1965.

Suivant conclusions d’incident notifiées le 07 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR saisissaient le juge de la mise en état de fins de non-recevoir tirées de la prescription s’agissant de désordres apparus en 2012 et de l’impossibilité de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] au paiement de travaux sur des parties communes qui doivent être autorisés par assemblée générale des copropriétaires.

Suivant conclusions d’incident notifiées le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR soulevaient la nullité de l’assignation et demandaient de déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [J].

Par ordonnance contradictoire rendue le 22 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan a :

*déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée en défense suivant conclusions notifiées le 21 novembre 2023 ;

*rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR ;

*déclaré recevables les demandes formées au fond par Monsieur et Madame [J] ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR aux dépens de l’incident et à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*rejeté la demande d’indemnité pour frais irrépétibles formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR

*renvoyé l’affaire à la mise en état du 13 mai 2024 pour conclusions des défendeurs.

Par déclaration du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR, syndic en exercice relevaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare irrecevable l’exception de nullité soulevée en défense suivant conclusions notifiées le 21 novembre 2023 ;

— rejette les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR ;

— déclare recevables les demandes formées au fond par Monsieur et Madame [J] ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR aux dépens de l’incident et à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejette la demande d’indemnité pour frais irrépétibles formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR demandent à la cour de :

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée en défense suivant conclusions notifiées le 21 novembre 2023 ;

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR ;

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes formées au fond par Monsieur et Madame [J]

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR aux dépens de l’incident et à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnité pour frais irrépétibles formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR

Et statuant à nouveau, :

*prendre acte de ce que Monsieur et Madame [J] ont modifié leur demande au fond par des conclusions signifiées le 15 mai 2023 ;

*prendre acte en conséquence de la pertinence des moyens soulevés par ses premières conclusions par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ;

A titre principal,

*annuler l’assignation délivrée le 22 mars 2022 à la demande de Monsieur et de Madame [J] ;

A titre subsidiaire,

*déclarer irrecevable la demande formulée par Monsieur et Madame [J] ;

*déclarer irrecevable la nouvelle demande au fond de condamnation du syndic à réaliser les travaux, objet du litige, formulée par Monsieur et Madame [J] ;

*rejeter la demande de frais irrépétibles de Monsieur et Madame [J] ;

En tout état de cause,

*condamner Monsieur et Madame me [J] à payer à la SARL FRATELLIMMO BR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que la SELAS CABINET POTHET pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMMO BR font valoir que parallèlement à l’assignation au fond des époux [J] du 22 mars 2022, ils ont déposé des conclusions entendant soulever des exceptions de nullité et des fins de non-recevoir à leur encontre avant d’exposer que l’assignation était nulle et que leurs demandes étaient irrecevables aux termes de leurs conclusions notifiées le 21 novembre 2023.

Ils soutiennent que l’assignation délivrée encourt la nullité pour imprécision, puisque ses termes ne permettent pas de comprendre sans visa des textes le fondement de l’action des époux [J], à la fois contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] avec lequel ils sont dans une relation contractuelle et contre le syndic avec lequel ils sont dans un lien de droit quasi-délictuel.

Ils exposent qu’à la suite de la signification des conclusions d’incident le 21 février 2023 les époux [J] ont signifié sur le fond des conclusions le 15 mai 2023 modifiant le montant de leurs demandes, et que c’est sur ces nouvelles demandes, en respect de l’article 74 du Code de procédure civile, que la SARL FRATELLIMO BR et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] font valoir la nullité de l’assignation.

Ils sollicitent par ailleurs l’irrecevabilité des demandes des époux [J] pour cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles, du fait de la prescription (les époux [J] en référé invoquant que les désordres existaient depuis 2012), et du fait des demandes formulées contre le syndic lequel n’a pas la possibilité de faire faire des travaux dans la copropriété compte tenu de la nature de son activité, puisqu’il s’agit de parties communes à jouissance privative.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de :

*confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR aux entiers dépens de première instance (incident) et d’appel.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [J] font valoir, sur la prétendue prescription, que rien ne permet de dater avec exactitude l’apparition du désordre, sauf à ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et son syndic apportent des justificatifs complémentaires, ce qu’ils ne font pas.

Ils exposent également que l’entrée en vigueur de la Loi ELAN permet de considérer, soit que l’action en cause est née d’une créance antérieure et qui ne pourrait être prescrite qu’à partir de 2022, l’assignation en référé délivrée le 29 janvier 2021 interrompant nécessairement le délai, soit que l’action doit être soumise au nouveau délai de prescription réduit mais auquel cas, ce n’est qu’à compter du 25 novembre 2018 qu’il faut décompter le délai et une nouvelle fois l’assignation en référé délivrée le 29 janvier 2021 présente un effet interruptif de prescription.

Ils font valoir, sur l’irrecevabilité tenant à la formulation des demandes, que celle-ci n’a plus lieu d’être puisqu’ils ont modifié en cours d’instance, sur l’invitation même des appelants, leurs demandes au fond par conclusions notifiées le 15 mai 2023.

Ils font valoir, sur l’irrecevabilité tenant à l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour faire réaliser les travaux, qu’ils disposent d’un intérêt propre et agissent pour leur compte, et en aucun cas pour le compte de la copropriété.

Ils rappellent que le copropriétaire lésé n’a aucunement besoin d’une autorisation pour engager une action compte tenu du refus du syndicat des copropriétaires d’assurer l’entretien et la conservation d’une partie commune d’une part, et compte tenu de la défaillance du syndic de faire réaliser les travaux urgents d’autre part.

Ils considèrent qu’étant donné que dans les premières conclusions d’incident, il a été soulevé uniquement des fins de non-recevoir, l’argumentation des appelants est inopérante puisque ce n’est pas la nullité des conclusions mais bien la nullité de l’assignation introductive d’instance qui a été soulevée pour la première fois dans les conclusions d’incident n° 2.

Ils exposent que contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, la SARL FRATELLIMO BR a bien été assignée en sa qualité de syndic , que l’assignation comporte bien le double visa des articles 14 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 et que le syndic peut tout à fait faire réaliser des travaux s’agissant des travaux urgents à entreprendre dans la copropriété qu’il administre.

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L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 15 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2025 et mise en délibéré au 27 Février 2025

******

1°) Sur l’exception de nullité

Attendu que l’article 74 alinéa 1er du code de procédure civile énonce que « les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. »

Attendu que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt en date du 10 décembre 2020 que la partie qui n’a pas soulevé l’exception de nullité de l’acte de signification du jugement, par des conclusions spécialement adressées au conseiller de la mise en état, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, est irrecevable en son exception de nullité, même pour l’opposer dans le cadre d’un incident d’irrecevabilité de l’appel.

Qu’en l’état il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR ont saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan aux termes de conclusions en date du 7 février 2023 soulevant des fins de non recevoir, puis ont soulevé une exception de nullité de l’assignation en défense suivant conclusions notifiées le 21 novembre 2023.

Qu’ils font valoir avoir soulevé cette exception de nullité à la suite des conclusions au fond que leur ont signifié les époux [J] en date du 15 mai 2023 modifiant le montant de leurs demandes.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR ne sauraient s’affranchir de l’antériorité posée à l’article 74 du code de procédure civile alors qu’ils ont eu connaissance de cet acte bien avant la notification de leurs conclusions d’incident du 7 février 2023.

Qu’il y a lieu par conséquence de déclarer irrecevable l’exception de nullité soulevée en défense suivant conclusions notifiées le 21 novembre 2023 et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur les fins de non recevoir

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR font valoir que la demande des époux [J] est prescrite dans la mesure où ces derniers ont attendu plus de sept ans pour agir alors qu’ils connaissaient les désordres dés 2012 lorsqu’ils ont saisi le juge des référés.

Attendu que l’article 2224 du code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Que dès lors il appartenait aux époux [J] de former leur action dans le délai de 5 ans à compter du jour où ils ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant de l’exercer

Attendu qu’il convient de relever que ces derniers ont saisi le juge des référés suivant exploit d’ huissier du 29 janvier 2021.

Qu’ils produisent un procès-verbal du 12 novembre 2020 de Maitre [U], commissaire de justice constatant des désordres affectant les murs du jardin privatif attenant à leur lot de copropriétés.

Qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 12 janvier 2022 que les époux [J] se seraient alertés de la situation en 2012 , sans plus de précision.

Que toutefois cette date ne saurait constituer un point de départ de la prescription s’agissant manifestement de désordres évolutifs dont les époux [J] n’ont pu avoir connaissance de l’ampleur et des causes qu’à la suite du rapport du dépôt d’expertise

Que leur action au fond ayant été introduite le 22 mars 2022, il y a lieu de rejeter cette fin de non-recevoir tirée de la prescription , leurs demandes n’étant pas prescrites et donc recevables.

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR font valoir deux autres causes d’irrecevabilité l’une tenant au fait que les époux [J] cumulent les responsabilités contractuelles et délictuelles et l’autre tenant au fait de demande formulée contre le syndic lequel n’a pas la possibilité de faire faire des travaux dans la copropriété compte tenu de la nature de son activité.

Attendu qu’il convient de relever que ces causes d’irrecevabilité ne constituent pas une fin de non recevoir telle que définie à l’article 122 du code de procédure civile lequel énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Que les moyens présentés comme des fins de non recevoir constituent en fait des moyens de défense au fond.

Qu’il convient par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté ces moyens qualifiés à tort de fin de non-recevoir.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR aux entiers dépens d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 22 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT ,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] et la SARL FRATELLIMO BR aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,