COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 04 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/518

Rôle N° RG 25/02196 N° Portalis DBVB-V-B7J-BONPO

[R] [I]

SAS [Adresse 9]

C/

SARL LE [Localité 11] DES MERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Florent LADOUCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 7] en date du 28 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01874.

APPELANTS

Monsieur [R] [I]

né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 3]

SAS [Adresse 9]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 921 768 610

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e Margaux VERAN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

SARL LE [Localité 11] DES MERS,

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 502 681 455

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]

représentée et assistée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Pascale BOYER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

M^me Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Monsieur [I] était propriétaire avec son père [W] [I], de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 19]. Ils ont donné à bail commercial une partie de cet immeuble à la SAS Le [Localité 11] [J] Mers par contrat du 18 février 2008 moyennant un loyer annuel de 70.000 euros payable par trimestre.

Au début de l’année 2017, les bailleurs, soit [R] [I] et sa mère [T] [O] veuve [I] ont refusé le renouvellement du bail commercial sollicité par le preneur et ont offert de payer à la locataire une indemnité d’éviction sans la chiffrer.

Le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à monsieur [L], selon le rapport duquel l’indemnité d’éviction a été évaluée, le 31 décembre 2018, entre 1.554.000 euros et 1.998.000 euros.

[R] [I] et son frère [Y] [I], devenus propriétaires indivis du bien litigieux à la suite des décès de [W] [I] et de [T] [O], ont saisi le tribunal de grande instance de Draguignan en 2019 aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et indemnités d’occupation et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction. Cette procédure est toujours pendante.

Par un acte de partage du 14 janvier 2020, [R] [I] est devenu seul propriétaire de l’immeuble.

La société Le [Localité 11] des Mers a fait inscrire, le 5 mai 2022, sur l’immeuble dans lequel elle exploite son commerce, une hypothèque judiciaire provisoire afin de garantir le paiement de l’indemnité d’éviction évaluée à 7.687.400 euros sur la base de l’étude des travaux de cabinet [G] en avril 2018 et de monsieur [F].

Le juge de l’exécution de [Localité 7] a rejeté la demande de mainlevée de cette mesure. La cour d’appel de ce siège, le 11 avril 2024, a validé la mesure conservatoire en limitant le montant de la créance garantie à 863.929 euros.

Monsieur [I] a fait apport de l’immeuble loué à une SAS du [Adresse 5] par acte du 22 décembre 2022.

L’opposabilité de cet acte a été contestée par la société Le [Localité 11] des Mers selon assignation du 7 février 2025. Dans le cadre de cette instance, elle a proposé d’acquérir le bien dans le cadre de son droit de préférence pour une valeur de 5.630.000 euros.

Le 4 mai 2023, la société Le [Localité 11] [J] Mers a fait pratiquer un nantissement sur les parts sociales de monsieur [I] dans la SAS du [Adresse 5] afin de garantir une créance au titre de l’indemnité d’éviction de 7.687.400 euros, sur autorisation du juge de l’exécution à cette fin.

Le 28 janvier 2025, le juge de l’exécution de [Localité 7] a :

— Débouté monsieur [R] [I] de sa demande de mainlevée totale du nantissement judiciaire des parts sociales qu’il détient au sein de la SAS du [Adresse 5] intervenu le 4 mai 2023 à la demande de la société Le [Localité 11] Des Mers ;

— Validé ledit nantissement pour la somme de 863.929 euros

— Donné mainlevée de ce nantissement pour le surplus

— Condamné monsieur [R] [I] aux entiers dépens

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile

— Rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.

Par déclaration du 21 février 2025, monsieur [I] et la SAS [Adresse 8] [Adresse 5] ont formé appel de cette décision.

L’intimée a constitué avocat le 10 mars 2025.

Le 26 mars 2025, le greffe a avisé les parties de la fixation de l’affaire à plaider à l’audience du 22 octobre 2025.

L’intimée a conclu pour la première fois le 9 juillet 2025.

Par ses dernières conclusions du 8 septembre 2025, l’appelant demande à la cour de :

A titre principal

— Infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan le 28 janvier 2025 en ce qu’il a :

Débouté monsieur [R] [I] de ses demandes de mainlevée totale du nantissement judiciaire des parts sociales qu’il détient au sein de la SAS du [Adresse 5] intervenu le 4 mai 2023 à la demande de la SARL Le [Localité 11] des Mers ; Validé le nantissement pour la somme de 863.929 euros et donné mainlevée pour le surplus ; Condamné Monsieur [R] [I] aux entiers dépens ;

Jugeant à nouveau,

— Juger que la créance de la SARL Le [Localité 11] des Mers n’est pas fondée en son principe ;

— Ordonner la mainlevée du nantissement pris sur les titres de la SAS du [Adresse 5] ;

— Débouter la SARL Le [Localité 11] des Mers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 28 janvier 2025 en ce qu’il a :

Débouté monsieur [R] [I] de sa demande de mainlevée totale du nantissement judiciaire des parts sociales qu’il détient au sein de la SAS du [Adresse 5] intervenu le 4 mai 2023 à la demande de la SARL Le [Localité 11] des Mers ; Validé le nantissement pour la somme de 863.929 euros et donné mainlevée pour le surplus ; Condamné Monsieur [R] [I] aux entiers dépens ;

Jugeant à nouveau,

— Juger que la SARL Le [Localité 11] des Mers ne justifie pas de circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance purement hypothétique dont elle peut se prévaloir au titre d’une indemnité d’éviction ;

— Ordonner la mainlevée du nantissement pris sur les titres de la SAS du [Adresse 5] ;

— Débouter la SARL Le [Localité 11] des Mers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre très subsidiaire,

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 28 janvier 2025 en ce qu’il a :

Débouté monsieur [R] [I] des demandes de mainlevée totale du nantissement judiciaire des parts sociales qu’il détient au sein de la SAS du [Adresse 5] intervenu le 4 mai 2023 à la demande de la SARL Le [Localité 11] des Mers ; Validé le nantissement pour la somme de 863.929 euros et donné mainlevée pour le surplus ; Condamné Monsieur [R] [I] aux entiers dépens ;

Jugeant à nouveau,

— Juger que le nantissement pris par Le [Localité 11] des Mers revêt un caractère disproportionné au regard de la créance garantie ;

— Ordonner la mainlevée du nantissement pris sur les titres de la SAS du [Adresse 5] ;

— Débouter la SARL Le [Localité 11] des Mers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre encore plus subsidiaire,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 28 janvier 2025 en ce qu’il a :Validé le nantissement pour la somme de 863.929 euros et donné mainlevée pour le surplus ; Condamné Monsieur [R] [I] aux entiers dépens ;

Jugeant à nouveau,

— Cantonner le nantissement pris par Le [Localité 11] des Mers à la somme de 557.716,60 euros ;

— Ordonner la mainlevée du nantissement pris sur les titres de la SAS du [Adresse 5] pour le surplus;

— Débouter la SARL Le [Localité 11] des Mers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 28 janvier 2025 en ce qu’il a validé le nantissement pour la somme de 863.929 euros et en a donné mainlevée pour le surplus ;

— Débouter la SARL Le [Localité 11] des Mers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause

— Condamner la société Le [Localité 11] des Mers au paiement de la somme de 5.000 euros à la SAS du [Adresse 5] et à monsieur [R] [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Le [Localité 11] des Mers aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Franck Ghigo, avocat, sous sa due affirmation de droit.

Monsieur [I] dénonce la stratégie dilatoire de la locataire dans le cadre du procès au fond afin de l’épuiser, en le contraignant notamment à saisir à plusieurs reprises le juge de la mise en état pour obtenir paiement des indemnités d’occupation non réglées qui sont apurées la veille de l’audience.

Il soutient que la créance au titre de l’indemnité d’éviction est hypothétique tant qu’il bénéficie du droit de repentir qu’il peut exercer jusqu’à 15 jours suivant la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction passe en force de chose jugée. Il ajoute que le bail va être résilié et la locataire privée du droit à l’indemnité d’éviction en raison des multiples défauts de paiement de l’indemnité d’occupation.

En ce qui concerne le quantum, il indique que l’expertise amiable sur laquelle la locataire se fonde n’a pas été retenue par l’expert judiciaire et est contredite par une nouvelle expertise amiable produite par la société Le [Localité 11] des Mers. Il soutient que les expertises privées ont une moindre valeur probante qu’un rapport d’expertise judiciaire.

Il pointe les discordances des évaluations produites par l’intimée qui portent sur une indemnité de 4.700.000 euros à 14.000.000 euros. Il ajoute que le dernier rapport prend en compte des éléments de comparaison qui ne sont pas situés dans le même périmètre commercial que le local loué.

Il précise que l’intimée a été déboutée par le juge de la mise en état de sa demande de nouvelle expertise judiciaire.

En ce qui concerne le risque de non-recouvrement de la créance, il réplique qu’il est propriétaire de l’ensemble des parts de la société du [Adresse 5] qui détient l’immeuble litigieux, ainsi que d’une villa [Adresse 15] à [Localité 19]. Il soutient que la valeur de ces biens couvre le montant de la somme due qui s’élèverait au maximum à 1.700.000 euros et au minimum à 727.914 euros. Il ajoute qu’il a perçu de sa mère un héritage d’un montant supérieur à cette somme.

Il réplique qu’il a contesté en justice la valeur du mandat de vente qu’il aurait consenti sur l’immeuble loué en vue de sa vente au prix de 4.230.000 euros à 4.700.0000 euros et qu’une expertise graphologique a été demandée.

A titre subsidiaire, il soulève le caractère disproportionné de la mesure de nantissement par rapport au montant de la créance telle qu’elle a été retenue par les juridictions. Il rappelle que la société Le [Localité 11] des Mers a elle-même évalué le bien à 5.630.000 euros, soit une somme très supérieure à celle qui lui serait due.

Il rappelle qu’elle détient déjà une hypothèque provisoire sur l’immeuble lui-même, suffisante pour sécuriser sa créance.

Plus subsidiairement, les appelants sollicitent un cantonnement de la mesure conservatoire. Ils exposent que l’indemnité d’éviction éventuellement due se compensera avec l’indemnité d’occupation due qui s’élève à 198.900 euros par an alors qu’elle ne règle que 79.000 euros.

Ils invoquent avoir inclus dans l’acte d’accord une clause de solidarité avec la société à laquelle l’apport a été consenti pour le paiement de l’indemnité d’éviction. Ils considèrent qu’après compensation, l’indemnité due ne serait que de 557.716 euros.

L’intimée dans ses dernières écritures demande à la cour de :

— Débouter monsieur [R] [I] et la SAS du [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté monsieur [R] [I] de sa demande de mainlevée totale du nantissement judiciaire ; Condamné Monsieur [R] [I] aux dépens ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Donné mainlevée du nantissement pour le surplus de la somme de 863 929 euros ; Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau :

— Débouter monsieur [R] [I] et la SAS du [Adresse 5] de leur demande de cantonnement du nantissement ;

— Condamner monsieur [R] [I] et la SAS du [Adresse 5] à payer à la société Le [Localité 11] [J] Mer une somme de 5.000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [R] [I] et la SAS du [Adresse 5] à payer à la société Le [Localité 11] [J] Mer une somme de 7.000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Elle a communiqué des conclusions le 22 septembre 2025

Elle conteste être à l’origine de la durée de la procédure en résiliation du bail commercial car monsieur [I] a multiplié les incidents sans conclure au fond.

Elle affirme qu’elle détient une créance paraissant fondée en son principe au titre de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du code de commerce et qu’il n’existe aucun motif grave et légitime pour le bailleur de lui refuser cette indemnité.

Elle soutient que le droit de repentir n’anéantit pas le droit à l’indemnité d’éviction tant qu’il n’est pas exercé.

Elle se prévaut d’une indemnité de 14.033.394 euros au terme d’une nouvelle étude de valeur de monsieur [A] du 19 juin 2025 insistant sur le fait que le local loué est constitué d’une maison de maître entière à l’instar de grandes marques de luxe à [Localité 19]. Elle soutient que l’expert judiciaire n’a pas pris en compte tous les critères de détermination de la valeur du droit au bail et n’a retenu que l’emplacement qu’il a pondéré selon une grille non précisée. Elle conteste les montants retenus à titre d’éléments de comparaison s’agissant du prix de location au mètre carré pour les commerces environnants.

Elle fait valoir que, pour l’appréciation du principe de créance, le juge de l’exécution peut admettre des rapports d’expertise privés.

En ce qui concerne la menace pour le recouvrement de la créance, elle indique que l’immeuble litigieux est l’actif principal de monsieur [I] qui a admis, devant le juge de la mise en état dans le cadre de l’instance en résiliation du bail, qu’il était dans une situation financière critique et a été contraint de s’endetter. Elle ajoute qu’il ne prouve pas disposer d’un patrimoine plus important. Elle fait valoir qu’il n’a proposé aucune somme au titre de l’indemnité d’éviction.

Elle ajoute qu’il a violé la clause de préemption et de préférence contenue dans le bail commercial en omettant de l’informer de la signature d’un mandat de vente le 14 mai 2021.

Elle note que la valeur de l’apport a été estimée à une somme moindre que le montant de l’indemnité d’éviction de plus de 14 millions d’euros.

Elle soutient que la solvabilité de la SAS du [Adresse 5] n’est pas connue et que la valeur de ses titres n’est pas déterminée.

Elle ajoute que le nantissement publié au registre du commerce et des sociétés permet aussi d’informer les tiers du litige en cours.

Elle conteste la possibilité de compensation dans la mesure où elle détient une créance envers monsieur [I] alors que les loyers et indemnités d’occupation sont dus à la société du [Adresse 5], nouvelle propriétaire de l’immeuble.

La procédure a été clôturée le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Selon l’article L 511-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution «Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.»

Sur la question du principe de créance

La créance revendiquée par la société Le [Localité 11] des Mers est constituée d’une indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce.

Ce texte dispose qu’elle est due au preneur d’un bail commercial lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail. Il est dispensé de la payer lorsque l’immeuble doit être démoli ou reconstruit ou lorsqu’il justifie d’un «motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant» persistant ou renouvelé à la suite d’une mise en demeure.

Le bailleur bénéficie, selon les dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, du droit de se soustraire au paiement de l’indemnité en réglant les frais de l’instance et en acceptant le renouvellement du bail commercial. Ce droit de repentir peut s’exercer jusqu’à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sur l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée.

En l’espèce, dans l’acte de refus de renouvellement le 28 mars 2017, les bailleurs n’ont pas invoqué de motif grave et légitime de nature à priver la locataire de l’indemnité d’éviction. Ils ont, au contraire, proposé au preneur une telle indemnité sans toutefois la chiffrer.

Le droit de repentir ouvert au bailleur, ne prive pas le preneur de son droit de garantir le paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle est de droit en application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

En ce qui concerne les manquements de la locataire à son obligation de payer le loyer postérieur au refus de renouvellement, ils ne privent pas de plein droit celle-ci de l’indemnité d’éviction tant qu’une décision définitive prononçant la résiliation du bail n’a pas été rendue.

Il convient, dès lors, de confirmer la décision du juge de l’exécution en ce qu’il a admis l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe, portant sur l’indemnité d’éviction due par le bailleur au jour de l’audience devant la cour.

En ce qui concerne le quantum de l’indemnité, selon l’article L. 145-14 alinéa 2, elle «comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.»

L’indemnité a fait l’objet d’une expertise judiciaire par monsieur [L], qui a rendu un rapport le 31 décembre 2018.

Il a évalué l’indemnité principale d’éviction, constituée de la valeur de remplacement du fonds de commerce à défaut de possibilité de déplacement dans des locaux similaires dans la commune, à 1.600.000 euros en cas de plafonnement du loyer du bail qui serait renouvelé et 1.200.000 euros en cas de déplafonnement. Il a précisé que, selon lui, la seconde hypothèse devrait être retenue en raison d’une modification favorable des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du dernier renouvellement.

Il a établi une valeur au mètre carré par an pour l’immeuble concerné de 1800 euros, compte tenu de la surface commerciale pondérée, de l’emplacement de deuxième commercialité par rapport à l’hyper centre touristique de la commune qui s’étend depuis les rues jouxtant le vieux port, à la [Adresse 17] et la traverse de la Garonne en remontant vers la [Adresse 13], le local litigieux étant situé au-delà de cette place par rapport au vieux port.

Il a appliqué à la valeur locative annuelle de 306.000 euros, déterminée à partir de cette base, un coefficient de 7 pour obtenir l’indemnité de remplacement.

La locataire a produit trois rapports et études selon lesquels l’indemnité principale d’éviction a été évaluée aux montants suivants :

— une expertise de monsieur [D] du cabinet [G] dont le siège est à [Localité 12], ayant fixé, au mois d’avril 2018, l’indemnité principale entre 5.570.000 euros en cas de plafonnement et 2.690.000 euros en cas de déplafonnement, sur la base d’un prix au mètre carré par an de 3500 euros. Il a obtenu une valeur annuelle locative de 696.500 euros à laquelle il a appliqué un coefficient de 9 pour obtenir l’indemnité de remplacement.

— une expertise de monsieur [F] [P] du 1er août 2022, ayant estimé l’indemnité principale entre 4.270.000 euros en cas de plafonnement, hypothèse privilégiée, et 3.618.000 euros en cas de déplafonnement. Il a obtenu, sur la base d’une valeur moyenne de 3000 euros par mètre carré par an, une valeur locative de 527.000 euros à laquelle il a appliqué un coefficient de 9,5 pour obtenir la valeur de remplacement.

— une étude de monsieur [A] [V] datée de 2025 portant sur les valeurs locatives de commerces à [Localité 19] sur la base de baux récents, de 2018 à 2024, évaluant le prix au mètre carré par an dans le commerce de l’hyper haut de gamme de l’hyper centre touristique de la commune à une moyenne de 9611 euros.

La locataire a utilisé le montant maximal mentionné dans cette étude de 11.000 euros par mètre carré par an pour en déduire le montant de l’indemnité de remplacement de 14.033.094 euros.

L’expert judiciaire et les deux autres experts amiables ont utilisé la même méthode d’évaluation par le différentiel, préféré à la méthode par comparaison, compte tenu de l’insuffisance de locaux et de commerces comportant les mêmes caractéristiques dans la même zone de commercialité de la commune.

L’expertise amiable du cabinet [G] [J] [Localité 12] et l’étude rapide de Monsieur [A] [V] proposent une évaluation de la valeur locative du local commercial sur la base de montants que pourraient proposer de grands groupes de marques de luxe pour s’implanter dans un immeuble entier comme celui exploité par la société Le [Localité 11] des Mers, qu’ils comparent à ceux occupés par Hermès, Chanel, Dior et Bulgari.

Cependant, ces locaux sont situés plus près du vieux port et à des emplacements de passage des chalands piétons qui rejoignent le vieux port ou circulent entre le vieux port et la [Adresse 13].

Or, le local litigieux est situé au-delà de la [Adresse 13] à l’opposé du vieux port et à un carrefour entre deux grandes voies de circulation automobile sans bénéficier de l’attraction d’un commerce de grand luxe dans les environs immédiats.

L’expert judiciaire a tenu compte de cet emplacement de deuxième commercialité comme il la qualifie et de la difficulté de rejoindre le local à pied en appliquant un coefficient de 7 pour fixer l’indemnité de remplacement. Les deux autres experts amiables ont appliqué un coefficient de 9 et 9,5 en tenant compte de l’attractivité de la ville de [Localité 19] en général sans tenir compte de l’éloignement du local litigieux par rapport à l’hypercentre touristique.

Il ne ressort d’aucune pièce que les enseignes de marques de luxe seraient disposées à payer le loyer évalué par Monsieur [A] pour un immeuble à cet emplacement.

L’expert judiciaire n’a pas méconnu les caractéristiques favorables du local, constituées du fait qu’il occupe l’intégralité d’une maison de maître ancienne et bénéficie de trois façades de vitrine, d’une cour gravillonnée et d’un espace VIP et des conditions avantageuses du bail commercial qui permet l’exploitation de tous commerces et la sous-location.

Il a pris en compte ces éléments favorables pour fixer un prix par mètre carré par an supérieur au montant le plus haut des valeurs pratiquées.

En outre, le cabinet [G] retient une surface pondérée du local, afin de déterminer l’utilité réelle par rapport au commerce exploité, de 20 mètres carrés de plus que l’expert judiciaire en surévaluant notamment l’utilité de la cour intérieure qui ne peut être utilisée par tous les temps et en tout état de cause, ne peut contenir des produits proposés à la vente à temps complet.

Ces éléments conduisent la cour à écarter les évaluations produites par la locataire et à retenir, ainsi que l’a justement apprécié le premier juge, l’évaluation résultant de l’expertise judiciaire.

Ce dernier a mentionné, dans son rapport, des modifications des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant retenu au titre de l’indemnité totale de remplacement soit fixée à 1.554.000 euros. Il s’agit de l’installation d’un hôtel de luxe White et de grandes marques [Adresse 14] à proximité du local litigieux pendant la dernière période de neuf ans du bail. Monsieur [A] confirme qu’à [Localité 19] la présence d’une grande marque nationale ou internationale exerce une attractivité sur le chaland plutôt que d’accentuer la concurrence.

L’indemnité d’occupation qui pourra se compenser avec celui de l’indemnité d’éviction sera arrêtée, à la date de l’apport en société du bien, dans la mesure où la société du [Adresse 5], qui est devenue à cette date propriété de l’immeuble, ne s’est pas reconnue expressément débitrice de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, il convient de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a retenu une somme de 863.929 euros au titre du quantum de la créance.

Sur la menace pour le recouvrement

Monsieur [I] détient les parts sociales de la SAS à laquelle il a fait apport de l’immeuble litigieux.

Ces droits incorporels sont cessibles plus facilement que le droit de propriété de la maison immobilier et le nantissement permet au créancier de voir sa créance prise en compte lors d’une cession éventuelle des parts.

En outre, bien que monsieur [I] soit actuellement le seul actionnaire de la société, le montant de ses droits n’est pas équivalent à la valeur du bien immobilier, compte tenu d’un éventuel compte courant ou des dépenses de la société à déduire.

De plus, monsieur [I] affirme être propriétaire, outre ces parts, de biens situés [Adresse 16] à [Localité 19] mais il n’apporte aucun élément pour établir ce fait. La déclaration de succession de sa mère dont il était seul héritier, mentionne qu’elle était propriétaire seulement d’un quart en pleine de cet immeuble qui comporte deux maisons d’habitation. La valeur correspondant à cette quote-part a été évaluée, au jour du décès en 2019, à 757.000 euros. Cependant, il n’est pas établi que monsieur [I] détient toujours ces droits et il n’est apporté aucun élément sur l’identité des autres indivisaires et la répartition des droits de chacun permettant de déterminer la liquidité de cette propriété.

Il n’apporte aucun élément relatif à ses revenus actuels et il a indiqué, dans des conclusions devant le juge de la mise en état du tribunal saisi du litige relatif à la résiliation du bail en vue d’une audience d’incident du 10 mars 2020, qu’il était dans une situation financière catastrophique à la suite du non-paiement des loyers par la société locataire ce qui l’a obligé à recourir à des prêts familiaux de 35.000 euros.

Il ressort d’un mandat du 14 mai 2021 dont la validité est contestée qu’il aurait mis en vente le bien loué et il existe un litige entre monsieur [I] et une personne qui se prévaut d’une offre d’achat acceptée sur la base de ce mandat, de nature à priver dans l’avenir monsieur [I] rétroactivement de ses droits sur l’immeuble.

Il convient de retenir, à l’instar du juge de première instance, que ces circonstances sont susceptibles de menacer le recouvrement de la créance qui paraît fondée en son principe et de confirmer sa décision de rejeter la demande de monsieur [I] et de la SAS du [Adresse 5] d’ordonner la mainlevée totale du nantissement. En outre, le jugement sera confirmé en ce qu’il a validé cette mesure à concurrence de 863.929 euros et donné mainlevée pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement de première instance a, à bon droit, condamné monsieur [I] à supporter les dépens de première instance dans la mesure où sa demande principale de mainlevée totale de la mesure pour défaut de créance paraissant fondée en son principe et d’absence de menace pour son recouvrement a été rejetée. Il sera confirmé de ce chef.

Il sera aussi confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles de procédure des parties. En effet, il n’est pas inéquitable de laisser supporter ces frais à la société Le [Localité 11] des Mers qui voit cantonner la mesure conservatoire.

Monsieur [I] et la SAS [Adresse 9] qui succombent en appel, seront condamnés à supporter les dépens de cette instance.

Ils seront condamnés à verser à la SAS Le [Localité 11] des Mers la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés pendant l’instance d’appel qu’il est inéquitable de laisser à sa charge.

La demande de ce chef des appelants sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum monsieur [R] [I] et la SAS du [Adresse 5] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum monsieur [R] [I] et la SAS du [Adresse 5] à verser à la SARL Le [Localité 11] des Mers la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Rejette la demande des appelants à ce titre.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE