Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 7 mai 2025, n° 22/15414

TGI Nice 14 octobre 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularités affectant l'assemblée générale
La cour a estimé que la désignation du nouveau syndic était entachée d'irrégularités, ce qui a permis à COPROGEST de continuer à exercer ses fonctions.
Accepté
Absence de faute dans la résiliation du contrat
La cour a jugé que la résiliation du contrat était abusive, car elle n'était pas fondée sur un motif légitime.
Accepté
Restitution des frais de relance
La cour a considéré que le syndicat ne pouvait pas réclamer ces frais, car ils n'étaient pas dus par lui.
Accepté
Dépens de première instance et d'appel
La cour a jugé que le syndicat devait supporter les dépens en raison de l'issue favorable pour COPROGEST.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A.R.L. COPROGEST conteste le jugement du Tribunal Judiciaire de Nice qui l'a condamnée à rembourser des frais et à verser des dommages-intérêts au Syndicat des copropriétaires. Les questions juridiques portent sur la légitimité de la révocation de COPROGEST en tant que syndic et sur le droit à rémunération jusqu'à la fin de son mandat. Le tribunal de première instance a jugé que la révocation était valide. La cour d'appel, après avoir examiné les irrégularités dans la désignation du nouveau syndic et l'absence de motifs légitimes pour la révocation, a infirmé le jugement. Elle a débouté le syndicat de ses prétentions et condamné ce dernier aux dépens, reconnaissant ainsi le droit de COPROGEST à percevoir ses honoraires jusqu'à la fin de son mandat.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 7 mai 2025, n° 22/15414
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/15414
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 14 octobre 2022, N° 20/01267
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril CHAHOUAR-BORGNAOlivier CASTELLACCIJean-Philippe MONTERO
Cabinet(s) :	NMCG AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. COPROGEST c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par la Société SOGEA - SOCIETE DE GESTION ET D' ADMINISTRATION D' IMMEUBLES SARL sis à [ Localité 5 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025/ 129

N° RG 22/15414

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLHR

S.A.R.L. COPROGEST

Syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier CASTELLACCI

M^e Cyril CHAHOUAR – BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01267.

APPELANTE

S.A.R.L. COPROGEST

représenté par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier CASTELLACCI, membre de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] situé [Adresse 2]

représenté par la Société SOGEA – SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES SARL sis à [Localité 5], ayant son siège social [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Le 30 mars 2016, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 2], décidait de renouveler le mandat de syndic de la société COPROGEST pour une durée de douze mois prenant effet à compter de l’expiration du contrat en cours, soit du 1er avril 2018 au 30 mars 2019.

Toutefois, une assemblée générale convoquée le 20 avril 2018 à l’initiative d’un copropriétaires et hors la présence de la société COPROGEST désignait la société SOGEA en qualité de nouveau syndic avec effet immédiat.

La société COPROGEST refusant de lui remettre la comptabilité et les archives du syndicat, la société SOGEA l’assignait à cette fin devant le juge des référés, lequel se déclarait incompétent en raison d’une contestation sérieuse, en l’état d’une nouvelle délibération votée le 25 septembre 2018 par laquelle l’assemblée avait refusé de confirmer le mandat de cette dernière.

Aux termes d’un jugement rendu le 5 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nice annulait l’assemblée générale du 25 septembre 2018 et jugeait que la société COPROGEST ne pouvait plus se prévaloir de la qualité de syndic, en l’état de la désignation de la société SOGEA en ses lieu et place suivant délibération du 20 avril 2018 devenue définitive par suite de l’absence de recours formé dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Parallèlement à cette procédure, la société COPROGEST obtenait la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de ladite loi suivant ordonnance rendue le 9 avril 2019, laquelle était cependant rétractée en référé le 8 juillet suivant.

Le 28 avril 2020, le syndicat des copropriétaires, agissant par la société SOGEA, spécialement autorisée à cette fin par l’assemblée générale, assignait la société COPROGEST à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 11.505,92 euros en restitution des frais et honoraires indûment prélevés sur son compte et celle de 14.800 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 14 octobre 2022, le tribunal condamnait la société COPROGEST à payer au syndicat :

—  11.505,92 ' en restitution des frais et honoraires indûment prélevés sur son compte,

—  5.000,00 ' à titre de dommages-intérêts,

—  2.000,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

La société COPROGEST est appelante de cette décision par déclaration enregistrée le 21 novembre 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 avril 2023, la société COPROGEST fait valoir en premier lieu qu’en raison des irrégularités affectant l’assemblée générale du 20 avril 2018, elle était fondée à poursuivre ses fonctions de syndic jusqu’au jugement rendu le 5 avril 2019.

Elle ajoute qu’en l’état du refus des copropriétaires d’approuver les budgets prévisionnels des exercices 2018/2019 et 2019/2020, elle n’avait d’autre choix que de provoquer la désignation d’un administrateur provisoire.

Elle soutient d’autre part qu’en l’absence de démonstration d’une quelconque faute de sa part, la résiliation de son contrat revêt un caractère abusif, ce d’autant que les conditions prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées dès lors que l’initiative de la rupture n’a pas été prise par le conseil syndical mais par un seul copropriétaire. Elle considère en conséquence qu’elle était en droit de percevoir la rémunération prévue jusqu’au terme normal de son mandat.

Elle fait enfin valoir que les frais de relance dont il est notamment réclamé la restitution ont été imputés aux copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges, et non pas au syndicat.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des prétentions formées devant le premier juge,

— de déclarer irrecevables les prétentions nouvelles formulées en cause d’appel,

— et de condamner l’intimé aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, soutient qu’il était en droit de révoquer le mandat de la société COPROGEST en raison du défaut de convocation d’une assemblée générale annuelle, en méconnaissance des dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967.

Il ajoute que la pratique suivie par son ancien syndic, consistant à faire voter des renouvellements successifs de son mandat de manière anticipée, revêt un caractère illicite.

Il considère que la société COPROGEST a cherché de mauvaise foi à polluer la gestion de son successeur, contraignant ce dernier à reprendre la comptabilité qui était tenue parallèlement à la sienne.

Il lui fait également grief d’avoir convoqué une nouvelle assemblée générale le 25 septembre 2018, puis provoqué la désignation d’un administrateur provisoire sur la base de fausses informations, alors qu’elle n’avait plus qualité pour ce faire.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf quant au montant des dommages-intérêts qu’il demande à la cour de porter à la somme de 14.800 euros, et réclame en sus paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 février 2025.

DISCUSSION

L’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que :

— en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic ;

— en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ;

— lorsque l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

La décision emportant révocation du syndic en place doit être fondée sur un motif légitime, faute de quoi celui-ci peut prétendre au paiement de ses honoraires jusqu’au terme normal de son mandat.

En l’espèce, le maintien de la société COPROGEST dans ses fonctions de syndic jusqu’au jugement rendu le 5 avril 2019 ne peut être considéré comme fautif en raison des irrégularités flagrantes affectant la désignation de la société SOGEA. En effet, l’assemblée générale du 20 avril 2018 avait été convoquée à l’initiative d’un copropriétaire dépourvu de tout pouvoir pour ce faire et en dehors de sa présence.

En outre, la décision de révocation n’est aucunement motivée et a été rendue sans que la société COPROGEST ait pu faire valoir ses observations. S’il est soutenu dans le cadre du procès que cette dernière aurait manqué à son obligation de convoquer une assemblée générale annuelle, il n’est justifié cependant d’aucune demande formulée en ce sens par un ou plusieurs copropriétaires en vertu des dispositions prévues à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

D’autre part, en l’état des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2018, ayant refusé d’approuver les comptes des exercices clos les 30 septembre 2016 et 2017 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2018/2019 et 2019/2020, la société COPROGEST était fondée à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant observé que la requête adressée en ce sens au président du tribunal de grande instance de Nice ne contenait aucune fausse information.

Il apparaît ainsi que la situation de blocage dont a été victime le syndicat des copropriétaires procède de son propre fait, de sorte qu’il ne peut réclamer paiement de dommages-intérêts à son ancien syndic.

D’autre part, considérant l’irrégularité formelle de la décision de révocation et l’absence de motif légitime, la société COPROGEST est en droit de prétendre au paiement de ses honoraires jusqu’au terme normal de son mandat, aucune disposition légale ou réglementaire n’interdisant de renouveler celui-ci par anticipation comme cela avait été décidé lors de l’assemblée générale tenue le 30 mars 2016.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société COPROGEST une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE