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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01100 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O4DQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 DECEMBRE 2020

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1119001294

APPELANTE :

Madame [X] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/03123 (Fond)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/015621 du 27/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [M] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/03123 (Fond)

Ordonnance de clôture du 06 Mars 2023

révoquée avant ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture en date du 27 mars 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Nathalie AZOUARD Conseiller faisant fonction de Président de chambre , en remplacement du Président de chambre empêché, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juin 2013, [M] [H] a donné à bail à [X] [D], un logement situé au [Localité 2] (34).

La locataire a signalé au bailleur plusieurs désordres dans le logement, avant de cesser de payer les loyers.

Le 11 octobre 2018, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour habiter.

Le 1er avril 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 067 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Le 23 décembre 2019, le tribunal d’instance de Montpellier, saisi par [X] [D], par jugement avant dire droit, a dit qu'[M] [H] avait manqué à son obligation de remettre un logement décent, ordonné qu’il réalise les travaux de mise aux normes, autorisé [X] [D] à verser les loyers dus au titre du bail à la Caisse des dépôts et consignations de Montpellier jusqu’à ce qu’Urbanis valide la décence du logement et a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent s’expliquer sur les sommes réellement dues par [X] [D] au titre des loyers et formaliser des demandes concernant le congé pour habiter, délivré par [M] [H].

[M] [H] a sollicité la résiliation du bail au titre du commandement de payer et l’expulsion de la locataire, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Subsidiairement, il a sollicité la résiliation judiciaire du bail pour non respect de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et, très subsidiairement, au titre du congé pour habiter délivré le 11 octobre 2018, au motif que son épouse et lui-même étaient très âgés et qu’ils ne pouvaient plus monter l’escalier au-dessus du bien occupé par [X] [D] pour accéder à leur habitation. [M] [H] a également sollicité la condamnation de la locataire à des dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage.

Le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

Constate que le bail passé entre [M] [H], d’une part, et [X] [D], d’autre part, s’est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, le 1er juin 2019 ;

Déclare en conséquence [X] [D] occupante sans droit ni titre ;

Dit qu’à défaut pour [X] [D] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion selon la procédure habituelle ;

Fixe au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que [X] [D] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et condamne [X] [D] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que cette indemnité d’occupation ne portera pas intérêts au taux légal ;

Dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

Condamne [X] [D] à payer à [M] [H] la somme de 2 519 euros au titre des loyers, arrêtés au 31 mars 2019, indemnité de mars 2019 comprise ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne [X] [D] à payer à [M] [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement expose que le bailleur a respecté les formalités relatives à la mise en jeu de la clause résolutoire prévue dans le bail. Il constate que le décompte fourni par le bailleur fait apparaître que les loyers n’ont pas été intégralement réglés bien que la CAF ait versé les sommes dues, la locataire n’ayant pas payé sa part du loyer. Il relève que le précédent jugement a autorisé [X] [D] à consigner ses loyers à compter de la date de la décision seulement, soit le 19 décembre 2019. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies au 1er juin 2019.

Le jugement déboute [X] [D] de sa demande de maintien dans les lieux, donc de délais de paiement, puisqu’il constate qu’elle justifie les impayés par l’état du logement sans que la locataire n’établisse l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués. En outre, elle ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers.

Le jugement rejette la demande de dommages et intérêts formée par [M] [H] puisque le seul élément versé aux débats par celui-ci est un dépôt de plainte, sans suite, en date du 6 août 2020, aux termes duquel il explique être importuné au quotidien par la locataire et sans autre élément venant corroborer les dires.

[X] [D] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 février 2021.

Un commandement aux fins de saisie-vente a été signifié le 8 décembre 2020 à [X] [D], sans succès.

Le 5 août 2021, [X] [D] a quitté les lieux.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2023.

Les dernières écritures pour [X] [D] ont été déposées le 13 mars 2023.

Les dernières écritures pour [M] [H] ont été déposées le 4 avril 2022.

Le dispositif des écritures pour [X] [D] énonce, en ses seules prétentions :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Infirmer le jugement du 3 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

Suspendre le paiement du loyer et des charges à compter du 11 mai 2018, date de la première mise en demeure, et jusqu’au 5 août 2021, date à laquelle [X] [D] a quitté les lieux ;

Ordonner la réintégration de l’ensemble des provisions sur charges depuis la conclusion du bail et condamner [M] [H] à restituer à [X] [D] la somme de 80 euros depuis la conclusion du bail, le 1er juin 2013, jusqu’au 5 août 2021, date à laquelle [X] [D] a quitté les lieux ;

Condamner [M] [H] à payer à [X] [D] une indemnité de 250 euros par mois à compter du mois d’août 2018 et jusqu’au 5 août 2021, à titre de dommages et intérêt, pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

Compenser les créances ;

Subsidiairement :

— Infirmer le jugement du 3 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

— Suspendre le paiement du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’au 5 août 2021, date à laquelle [X] [D] a quitté les lieux ;

— Ordonner la réintégration de l’ensemble des provisions sur charges depuis la conclusion du bail et condamner [M] [H] à restituer à [X] [D] la somme de 80 euros depuis la conclusion du bail le 1er juin 2013 jusqu’au 5 août 2021 ;

— Condamner [M] [H] à payer à [X] [D] une indemnité de 250 euros par mois à compter du mois d’août 2018 et jusqu’au 5 août 2021à titre de dommages et intérêt pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral et compenser les créances ;

— Compenser les créances ;

A titre infiniment subsidiaire, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en toute ses dispositions, suspendre le paiement du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’au 5 août 2021, condamner [M] [H] à payer à [X] [D] une indemnité de 250 euros par mois à compter du mois d’août 2018 à titre de dommages et intérêt pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral et compenser les créances ;

Débouter [M] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner [M] [H] à payer à Maitre [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens.

[X] [D] soutient que ses manquements au règlement du loyer sont justifiés par l’indécence du logement et l’absence de réaction du bailleur après l’avoir alerté sur ce point. Elle affirme qu’elle vit depuis plusieurs années dans un logement dont les murs sont recouverts de moisissures, d’infiltrations d’eau, les canalisations bouchées et dont l’installation électrique ne fonctionne pas. Elle fait valoir qu’elle a adressé plusieurs mises en demeure à son propriétaire, sans succès. [X] [D] se prévaut également du diagnostic d’Urbanis, en octobre 2018, qui relève que les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires et l’aération, ainsi que l’humidité sont non décents. Le rapport a notamment relevé plusieurs infiltrations, un chauffage insuffisant, l’absence de ventilation et a conclu à la non décence du logement. [X] [D] soutient que le bailleur lui a adressé un congé pour habiter, en réaction à la réception du rapport d’Urbanis. [X] [D] soutient que depuis le rapport, l’état du logement n’a cessé d’empirer. Selon elle, aucun professionnel ne s’est déplacé sur les lieux pour effectuer les travaux nécessaires et le bailleur ne démontre pas lui avoir adressé des propositions de rendez-vous. Elle ajoute que suite à sa consignation des loyers pour faire réagir le bailleur, celui-ci lui a fait délivrer un commandement de payer.

[X] [D] soutient qu'[M] [H] lui cause délibérément un préjudice par son comportement. Elle précise qu’il réside dans l’appartement au-dessus du sien et qu’il ferait délibérément du bruit au sein du logement jour et nuit. Elle ajoute que le fils et le petit-fils du bailleur sont entrés chez elle sans autorisation et l’ont menacée. Le bailleur aurait cassé sa boite aux lettres et [X] [D] affirme que depuis le rapport d’Urbanis, elle subit d’importants actes de vandalisme.

[X] [D] soutient que l’état du logement rend la clause résolutoire sans effet. Elle fait valoir qu’elle a cessé de payer le loyer uniquement après que les mises en demeure adressées au bailleur sont restées sans effet. Le bailleur est de mauvaise foi, ce qui permet d’en déduire que le commandement de payer ne peut produire aucun effet, comme la Cour de cassation a pu l’admettre le 7 juillet 1993. Elle se prévaut du même raisonnement pour le congé délivré, qui suit de trois jours la délivrance du rapport d’Urbanis.

[X] [D] avance que les charges n’ont jamais été régularisées, ce qui lui permet de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur à titre de provisions, déduction faite des charges justifiées. Elle précise qu’elle s’acquitte de 80 euros par mois à titre de provision, ce qui est très élevé pour un logement de 38 m², outre le fait qu’aucun compteur divisionnaire n’est installé.

[X] [D] soutient qu’elle a subi un préjudice de jouissance quand bien même l’impossibilité d’y habiter n’était pas totale. Elle fait valoir plusieurs jurisprudences des cours d’appel, qui reconnaissent que les désordres qui ne rendent pas le logement inhabitable peuvent constituer un préjudice de jouissance. [X] [D] ajoute qu’elle a subi un préjudice moral en raison de l’inertie du bailleur et de son comportement.

Subsidiairement, sollicite le rejet de la clause résolutoire du fait de l’absence de régularisation de charges par le bailleur. Elle estime que comme le bailleur n’a pas régularisé les charges, elle est en droit de solliciter le trop-perçu, ce qui signifie qu’au moment de la délivrance du commandement de payer, elle disposait d’un solde créditeur. Le commandement de payer était donc infondé.

A titre infiniment subsidiaire, [X] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que ses revenus ne lui permettent pas de régler la totalité en un seul règlement.

Le dispositif des écritures pour [M] [H] énonce :

Confirmer la décision dont appel, en toutes ses dispositions ;

Rejeter l’appel de [X] [D] comme étant irrecevable et en tout cas infondé et injustifié ;

Débouter [X] [D] de toutes ses demandes comme injustes et mal fondées ;

Condamner [X] [D] à payer à [M] [H] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner [X] [D] à payer au concluant la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

[M] [H] soutient que la résiliation du bail est justifiée puisque [X] [D] n’a pas payé les loyers et charges dus au titre du bail et s’est abstenue de régler l’indemnité d’occupation due jusqu’au mois d’août 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux. La mauvaise foi de [X] [D] est caractérisée selon lui notamment en ce que l’état des lieux n’établit pas une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués. [M] [H] affirme que la locataire a toujours refusé l’accès des lieux aux professionnels pour réaliser les travaux sollicités. Il ajoute que [X] [D] a hérité en 2017 d’un bien situé au [Localité 2], dont elle est la seule propriétaire.

[M] [H] sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée de la part de [X] [D].

MOTIFS

A l’audience de plaidoiries du 27 mars 2023, le conseil de [X] [D], appelante, est venu au soutien de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture afin que la cour puisse statuer en considération de ses conclusions du 13 mars 2023. L’avocat présent pour [M] [H], intimé, a dit ne pas s’y opposer.

Du constat de l’accord des parties, le président a révoqué l’ordonnance de clôture du 6 mars 2023 et prononcé une nouvelle clôture au jour de l’audience, soit au 27 mars 2023.

Or, la cour constate que le conseil d'[M] [H], maître [Y] [O], avait adressé un message RPVA le 24 mars 2023, au terme duquel il demandait le rejet de ces écritures au visa de l’article 802 du code de procédure civile, message qui n’a pas été évoqué à l’audience.

Surtout, la cour constate que [X] [D] demande notamment le remboursement des provisions sur charges versées, à hauteur de la somme de 80 euros par mois entre le 1er juin 2013, date la conclusion du bail, jusqu’au 5 août 2021, date de son départ, prétention qui n’a pas été en débat en première instance, sans que [M] [H] n’ait été placé en capacité de conclure et d’apporter éventuellement toutes justifications utiles.

Selon les dispositions de l’article 444 du code de procédure civile, la réouverture des débats peut être ordonnée chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou les faits qui leur avaient été demandés.

Selon les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. L’article 16 du même code précise en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En conséquence, la cour ordonne la réouverture des débats afin que [M] [H] soit en capacité de répondre utilement à l’ensemble des prétentions formées par [X] [D] et renvoie l’affaire à l’audience du 18 septembre 2023 à 9h00.

Les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et avant-dire droit, mis à disposition au greffe ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2023 à 9h00 ;

DIT que la notification de l’arrêt aux parties vaut convocation à cette audience ;

INVITE [M] [H] à conclure en lecture des conclusions de [X] [D] du 13 mars 2023 ;

RÉSERVE les demandes au fond, les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,