N° RG 24/02156 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JV5R

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 3 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/01792

Tribunal judiciaire de Rouen du 22 février 2024

APPELANTS :

Monsieur [KF] [N]

né le 2 avril 1944 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 14]

représenté et assisté de M^e Clifford AUCKBUR de la SCP AUCKBUR, avocat au barreau de Rouen

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/003034 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

Madame [Y] [G] épouse [N]

née le 16 février 1947 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 14]

représentée et assistée de M^e Clifford AUCKBUR de la SCP AUCKBUR, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

SCI MADELEINE IV

RCS de Paris 501 238 679

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e DMITROFF, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e LEON

SYNDICAT DES COPROPRIETAIREES DU CHATEAU DE [Localité 14]

représenté par la SELARL FHBX prise en la personne de Me [D] [S], ès qualités d’administrateur provisoire

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen, assistée de M^e OHAYON, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 1er octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 1er octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 3 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent à cette audience.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

'

Par acte authentique du 16 mai 1992, M. [KF] [N] et Mme [Y] [G], son épouse, ont acquis de M. [X], alors leur bailleur, les lots 9, 10 et 16 de la copropriété de l’ensemble immobilier du château de [Localité 14] correspondant à une maison située [Adresse 8] à [Localité 14] qui jouxte le lot n°14 de cet ensemble.

'

Par acte notarié du 24 mars 2017, la Sci Madeleine IV a acquis les lots 11 et 14 de la copropriété du château de [Localité 14] correspondant à un lieu d’habitation et à un terrain comprenant un four à pain du 17ème siècle habitable.'

M. et Mme [N] entendent lui opposer l’usucapion d’une partie de ce lot.

Par actes d’huissier du 17 avril 2018, M. et Mme [N] ont fait assigner la Sci Madeleine IV et le syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14], devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir la reconnaissance de leur droit. '

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Par jugement contradictoire du 22 février 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a':

— déclaré irrecevable la demande de la Sci Madeleine IV au titre de la nullité du contrat de bail,

— condamné la Sci Madeleine IV à payer à M. et Mme [N] la somme de 945 euros,

— condamné M. et Mme [N] à payer à la Sci Madeleine IV la somme de 945 euros,

— condamné M. et Mme [N] à la démolition de la véranda et à la libération des lieux situés sur le lot n°14 de l’ensemble immobilier’Château de [Localité 14]'[Localité 14], figurant au cadastre sous les références A-[Cadastre 5], 1-[Cadastre 6] et A-[Cadastre 10], ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de 3 mois,'

— condamné M. et Mme [N] à la moitié des dépens,

— condamné la Sci Madeleine IV à la moitié des dépens,

— admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la Sci Madeleine IV à payer au syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,'

— rejeté toutes les autres demandes des parties, les demandes contraires ou plus amples,

— rejeté la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de la présente décision soit ordonnée.

'

Par déclaration reçue au greffe le 18 juin 2024, M. et Mme [N] ont interjeté appel du jugement.

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EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

'

Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025,'M. [KF] [N] et Mme [Y] [G], son épouse, demandent à la cour au visa des articles 682, 685, 1240, 1304 ancien, 1720 et suivants, 1737 et suivants, 2224, 2256, 2257, 2261 et suivants, 2272 du code civil, 768 du code de procédure civile, 4 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 2 du protocole n°4 de cette Convention, de :

— recevant M. et Mme [N] recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement du 22 février 2024,

statuant à nouveau,

— juger que M. et Mme [N] sont propriétaires de la parcelle qu’ils occupent se situant devant leur propriété et visée au constat de Me [P] [Z] en date du 2 mars 2018,'

— ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble,

— désigner un expert-géomètre afin de délimiter la parcelle occupée par usucapion, laquelle porte sur le lot n°14 de la copropriété du château de [Localité 14] avec pour mission':'

. se rendre sur la propriété de M. et Mme [N] et sur la parcelle litigieuse,

. convoquer les parties,

. se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il jugera utile,

. donner à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer l’assiette foncière exacte de la parcelle revendiquée par M. et Mme [N] dans le cadre de leur demande de prescription acquisitive,

. dresser un plan de division parcellaire permettant sa publication au service de la publicité foncière,

. donner à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait permettant de statuer sur l’emprise revendiquée, en mentionnant expressément les motifs de désaccord,'

. dresser autant de plans que nécessaires permettant au tribunal de statuer et d’effectuer une publication au service de la publicité foncière,

. dire que les frais seront à la charge de la Sci Madeleine IV,

'

à titre subsidiaire, si l’usucapion n’était pas reconnue,

— dire que M. et Mme [N] bénéficient d’un droit de passage conformément à l’article 685 du code civil,

'

à titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 682 du code civil,

— désigner un expert,

— dire que l’expert précisera le chemin d’accès qui pourra être utilisé par M. et Mme [N] lequel se fera sur une parcelle appartenant à la copropriété, avec pour mission de':'

. se rendre sur la propriété de M. et Mme [N] et sur la parcelle litigieuse,

. convoquer les parties,

. se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il jugera utile,

. donner à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer l’assiette foncière exacte de la parcelle revendiquée par M. et Mme [N] dans le cadre de la servitude de passage,

. donner les éléments techniques nécessaires pour déterminer la répartition des charges d’entretien,

. dire que les frais seront à la charge de la Sci Madeleine IV,

'

en tout état de cause,

— ordonner la remise en état aux frais de la Sci Madeleine IV du terrain contesté comprenant l’enlèvement de la décharge installée pour empêcher M. et Mme [N] d’accéder à leur maison, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— dire qu’au cas où le jugement n’aurait pas été exécuté par le Sci Madeleine IV dans le mois suivant sa signification, M. et Mme [N] seront autorisés à remettre eux-mêmes les lieux en l’état,'

— condamner la Sci Madeleine IV à payer à M. et Mme [N],

. 10'000 euros en réparation de leur préjudice matériel,

. 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— débouter la Sci Madeleine IV de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la Sci Madeleine IV et le syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14] à payer à M. et Mme [N] 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.'

'

Ils se prévalent d’une occupation continue, paisible, publique et non équivoque du lot n°14 depuis 1973'et sollicitent en conséquence le bénéfice de l’acquisition de la propriété par l’effet de la prescription. Ils soulignent que la possession a été exercée en qualité de propriétaire'; que le bail dont ils étaient titulaires sur le bien avant son acquisition ne concernait que la maison et les deux terrains'; qu’en revanche, le terrain sur lequel ils passaient et qu’ils ont occupé ne relevait pas du bail initialement consenti par M. [X].'

Ils soutiennent, en réplique à la Sci Madeleine IV qui relève qu’ils ne se sont pas comportés en propriétaires en l’absence de paiement de la taxe foncière, des charges de copropriété et ont fait une offre d’achat pour la partie du terrain inutilisée, qu’ils n’ont occupé que le terrain longeant le passage’qu’ils utilisent pour accéder à leur maison avec leur véhicule, soit approximativement 20 % du terrain du lot n°14 et que dès lors, ils n’étaient pas tenus de payer les taxes et charges'; qu’il est dès lors logique qu’ils aient cherché à acquérir le reste du lot n°14 lorsqu’il a été mis en vente. Ils précisent qu’ils ont proposé un prix inférieur à celui de la Sci Madeleine IV soit 20'000 euros contre 55'000 euros, correspondant à la valeur du terrain non occupé, ce qui constitue encore un indice de l’usucapion.'

'

Ils ajoutent qu’ils ont pris des actes d’appropriation de la parcelle n°[Cadastre 4] par’la construction d’une véranda destinée à leur confort mais qui ne saurait servir à stocker du matériel, ainsi que la réalisation d’une chaussée bétonnée et pavée et d’un escalier leur permettant de relier le bas de cette chaussée avec l’allée par laquelle ils circulaient en voiture par le château.

'

Ils soulignent qu’il n’est pas contesté qu’ils utilisent pour desservir leur maison':

— à pied, la chaussée pavée qu’ils ont bétonnée et qui relie leurs deux parcelles,

— en voiture, le chemin passant par l’allée constituant une partie commune de la copropriété, puis le chemin qu’ils ont créé pour arriver devant leur escalier'; que si Mme [TF] [U] a barré ce chemin en 2018, ne laissant que le passage piéton, il n’en reste pas moins que leur possession a été continue, paisible, publique et non équivoque durant plus de 44 ans.

'

S’agissant de leur prétention relative au bornage judiciaire, ils précisent qu’ils n’entendent pas devenir copropriétaires et sollicitent la sortie de la copropriété de la parcelle revendiquée.'

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S’agissant encore du droit de passage, ils font valoir l’état d’enclavement de leur propriété. Ils soulignent que ce droit de passage est vital car Mme [N] souffre de problèmes respiratoires, qu’à tout moment, son état peut nécessiter l’intervention de secours.

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Sur la demande de dommages et intérêts, ils exposent qu’ils ont dû supporter le harcèlement de la Sci Madeleine IV puis ont assisté impuissants au déménagement de leurs affaires, soulignant ainsi que la faute, le lien de causalité et le préjudice sont démontrés. Ils évaluent leur préjudice matériel et moral à la somme de 10'000 euros chacun.

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Par dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14], représenté par la Selarl Fhbx, prise en la personne de Me [D] [S], ès qualités d’administrateur provisoire, demande à la cour de':

— débouter M. et Mme [N] de leur demande d’infirmation du jugement entrepris tendant à':

. juger que M. et Mme [N] sont propriétaires de la parcelle qu’ils occupent se situant devant leur propriété et visée au contrat de Me [P] [Z] en date du 2 mars 2018,'

. ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble,

. désigner un expert géomètre, afin de délimiter la parcelle occupée par usucapion laquelle porte sur le lot n°14 de la copropriété du château de [Localité 14],

. à titre subsidiaire, si l’usucapion n’est pas reconnue,

. dire que M. et Mme [N] bénéficient d’un droit de passage conformément à l’article 685 du code civil,

. à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’article 682 du code civil,

. désigner un expert qui précisera le chemin d’accès et qui pourra être utilisée par M. et Mme [N], lequel se fera sur une parcelle appartenant à la copropriété,

. condamner la Sci Madeleine IV et le syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14] à payer à M. et Mme [N] 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,'

'

sur ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les mentions du dispositif concernant le syndicat des copropriétaires, à savoir':'

. condamné M. et Mme [N] à la démolition de la véranda et à la libération des lieux situés sur le lot n°14 de l’ensemble immobilier château de [Localité 14] [Localité 14], figurant au cadastre sous les références A-[Cadastre 5], 1-[Cadastre 6] et A-[Cadastre 10], ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de 3 mois,'

. condamné M. et Mme [N] à la moitié des dépens,

. condamné la Sci Madeleine IV à la moitié des dépens,

. condamné in solidum M. et Mme [N] et la Sci Madeleine IV à payer au syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,'

. rejeté toutes les autres demandes des parties, les demandes contraires ou plus amples,

et en tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [N] et/ou toute partie succombante à lui régler la somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,'

— condamner solidairement M. et Mme [N] et/ou toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de la société Lx Normandie, avocat au barreau de Rouen.'

Après avoir rappelé les conditions particulières et conflictuelles d’administration du château de [Localité 14], le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de M. et Mme [N] fondée sur l’usucapion.

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Sur le fond, à titre liminaire, il rappelle qu’en application de l’article 870 du code général des impôts, la désignation des immeubles est obligatoire dans tous les actes authentiques et sous seing privé translatif, déclaratif, constitutif ou extinctif de propriété ou droits réels'; qu’en conséquence, s’il était fait droit à la demande d’usucapion de M. et Mme [N], qui ne porte pas sur l’intégralité de la parcelle A [Cadastre 10], l’arrêt à intervenir devra tenir compte de la modification cadastrale et de la publicité foncière nécessaire.

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Il relève que l’acte de vente du 24 mars 2017 du lot n°14 au profit de la Sci Madeleine IV ne mentionne aucune indication quant à l’existence de la revendication par M. et Mme [N] de leur qualité de propriétaires par prescription acquisitive d’une partie du lot n°14'; que l’acte mentionne le bail consenti par Mme [SK] à M. [N] le 20 juin 2017'; que le compte rendu de réunion du conseil syndical n°3 du 31 janvier 2018 ne reconnait pas davantage l’usucapion réclamée par M. et Mme [N].

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Il fait valoir qu’au regard des circonstances de fait, ces derniers ne justifient pas d’une possession non équivoque exercée à titre de propriétaire'; que M. et Mme [N] ne produisent pas l’autorisation de construire la véranda qu’ils ont dû solliciter auprès de la mairie de [Localité 14], voire compte tenu de l’ancienneté de cette construction, auprès des services d’urbanisme compétents en 1973'; qu’ils ne versent pas aux débats le bail conclu avec M. [X] en 1972 permettant de vérifier si tout ou partie de la parcelle A [Cadastre 10] était comprise dans ce bail.

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Il soutient avoir conventionnellement consenti la jouissance d’une partie commune à la jouissance exclusive de M. et Mme [N] sans intention de transférer la propriété qui n’aurait pu intervenir que dans le cadre d’une cession et qu’ainsi l’occupation consentie par le syndicat peut être qualifiée soit de tolérance, soit de convention de mise à disposition entraînant détention précaire de la parcelle.'

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Sur la reconnaissance d’un droit de passage, il relève que l’état d’enclave résulte de la vente des lots privatifs appartenant à M. et Mme [X] et qu’il résulte donc d’un acte de vente auquel il n’est pas partie de telle sorte qu’il lui est inopposable.

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Il souligne que l’une des parcelles cédées par M. et Mme [X] a un accès direct à l'[Adresse 8] et donc à la voie publique'; que dès lors, le lot n°16 n’est pas enclavé puisque son accès peut se faire par l’impasse des airelles ce qui exclut la mise en place d’une servitude de passage.

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Il entend s’opposer à l’établissement d’un droit de passage pour M. et Mme [N] en ce qui concerne les lots n°9 et 10 au motif que l’enclave résulte de leur fait par la renonciation à l’accès existant au jour de la vente du 16 mai 1992 à l’impasse des airelles qui se faisait par un chemin appartenant à leurs vendeurs, M. et Mme [X].

'

A titre subsidiaire, sur la nécessité de désignation d’un géomètre-expert en cas de rejet de la demande d’usucapion et pour le cas où il serait fait droit à la demande tendant à l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A [Cadastre 10], il sollicite que soit précisée la mission du géomètre':

— donner à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait permettant de définir l’assiette exacte de la servitude de passage sur la parcelle A[Cadastre 10] au profit des lots 9 et 10 de la parcelle A[Cadastre 11],

— donner à la juridiction saisie tous les éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer la répartition des charges d’entretien, ainsi que les modalités de prise de décision et d’engagement des dépenses y compris en cas d’urgence.

'

Par conclusions notifiées le 10 décembre 2024,'la Sci Madeleine IV demande à la cour, au visa des articles 1709, 1741, 2258, 2261 et 2272 du code civil et 441-1 du code pénal, de':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande relative à l’usucapion et les a condamnés sous astreinte à démolir la véranda,'

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande d’instauration d’un droit de passage,

— débouter les appelants de leur demande plus amples ou contraires aux présentes,

— infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— ordonner au besoin la désignation d’un géomètre-expert afin d’effectuer un bornage judiciaire, aux frais des demandeurs,

— ordonner la destruction de la véranda, outre la libération et la remise en l’état des lieux occupés par M. et Mme [N], à leurs frais, sous astreinte de 1'000 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,'

— condamner M. et Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 mars 2017 jusqu’à la parfaite libération des lieux à hauteur de':'

. 1'000 euros par mois sur la parcelle contiguë n°[Cadastre 11] où se situe la véranda,

. 500 euros par mois sur le four à pain et le terrain attenant,

— confirmer M. et Mme [N] à lui payer':

. 3'000 euros au titre des devis et travaux de remise en état déjà réalisés,

. 5'994 euros au titre des travaux de remise en état du terrain,

. 1'200 euros en remboursement des frais engagés pour nettoyer le terrain,

. 5'000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

. 5'000 euros à titre de nuisances pour préjudice moral,

. 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens.

'

Elle retient que M. et Mme [N] ne peuvent bénéficier de la prescription abrégée car ils n’ont jamais été détenteur d’un quelconque titre de propriété concernant la parcelle qu’ils revendiquent. Elle relève une absence de caractère continue et non interrompue de la possession en soulignant que M. [N] se présentait à de nombreuses reprises comme le «'gardien des biens'» de Mme [SK]'; qu’ils ne revendiquaient pas être possesseurs des lieux litigieux.'

'

Elle souligne que cette possession n’est pas plus paisible en rapportant qu’à compter de la date d’acquisition des lieux par la Sci Madeleine IV le 24 mars 2017, plusieurs mises en demeures et plaintes et/ou main courante ont été déposées à l’encontre de M. et Mme [N] du fait de leur occupation illicite des lieux.

'

Elle soutient également que les caractères public et non équivoque de la possession ne sont pas satisfaits compte tenu notamment de l’état de santé de Mme'[SK] qui ne s’était plus présentée au château depuis plus d’une dizaine d’années avant son décès.

'

Elle relève une absence de possession à titre de propriété en soulignant que M. [N] ne s’est jamais comporté comme un propriétaire puisqu’il se présentait jusqu’à l’acquisition de la parcelle par la Sci comme «'l’homme de confiance'» de Mme [SK]'; qu’il se présentait comme locataire du four à pain, n’évoquait pas d’usucapion'; qu’ils ne se sont jamais acquittés de la taxe foncière, ni des charges de copropriété afférentes aux lots occupés.'

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Sur la demande de droit de passage, elle rappelle que le terrain et le chemin appartiennent à la copropriété des airelles au sein de laquelle M. et Mme [N] sont propriétaires des lots n°9, 10 et 16'; que leur voisin est propriétaire du lot n°6'; que l’usage des chemins de copropriété doit être discuté entre les membres de cette copropriété'; que tous les constats d’huissier dressés par les parties, toutes les photos communiquées à l’instance prouvent qu’il n’y a jamais eu aucun entretien de terrains que M. et Mme [N] occupaient, ces derniers n’ayant donc pas besoin d’un droit de passage.

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Elle soutient que le bail consenti pour le four à pain établi par M. [N] en 2013 est un faux et antidaté en 2007, afin de pouvoir prétendre être propriétaire lors de la vente de cette parcelle par préemption, empêchant ainsi l’offre de la Sci Madeleine IV de prospérer. Elle souligne que l’acte ne comporte ni la signature de Mme [SK], ni même celle de M. ou Mme [N]'; et que la date ne peut pas être certifiée puisque le bail n’a pas été enregistré.'

'

Elle rapporte que s’il était admis que le bail n’est pas un faux, l’acte n’aurait aucune validité dès lors que le louage d’une chose nécessite forcément un prix en contrepartie de l’usage de cette chose'; que la contrepartie du bail consenti par Mme [SK] n’est pas de nature financière puisqu’il s’agit d’une prestation de service consistant à l’entretien des biens de Mme [SK].

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Elle soutient que le bail doit être résolu pour inexécution en soulignant que l’obligation principal de M. [N] au titre du contrat de bail est l’obligation d’entretenir les biens de Mme [SK] alors qu’il n’a fourni aucune pièce sur cette obligation comme l’indique différents constats d’huissier faisant état d’un défaut d’entretien manifeste.

'

La clôture de l’instruction a été ordonné le 1er octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la propriété par prescription

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 suivant précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2262 ajoute que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

L’article 2268 indique encore que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

Aux termes de l’article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Comme le soutiennent les appelants, il est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété. En outre, la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel.

En l’espèce, les premières assignations délivrées à l’encontre de la Sci Madeleine IV qui se prévaut de la jouissance privative et du syndicat des copropriétaires dont relève la parcelle sont les actes introductifs d’instance en référé du 17 avril 2018. M. et Mme [N] doivent dès lors démontrer qu’ils ont bénéficié de la possession répondant aux critères posés par l’article 2261 depuis au moins le 17 avril 1988.

Il convient de relever à titre liminaire qu’ils ne sollicitent pas la reconnaissance de droits sur une partie d’un lot de la copropriété, le lot n°14 mais la pleine propriété du terrain.

En outre, la lecture de l’acte de vente des lots n°9, 10 et 16 du 16 mai 1992 à leur profit met en évidence l’absence de droit consenti sur la parcelle voisine. La seule précision apportée est celle qui est relative à l’accès direct à la voie communale pour les lots acquis. Compte tenu du délai pour prescrire, ils doivent démontrer la possession du terrain revendiqué avant même cette acquisition, alors qu’ils n’étaient que locataires de M. [X] des biens correspondant à ces lots plus de quatre années auparavant.

Quant à la contenance du terrain dont la propriété est discutée, M. et Mme [N] demandent la reconnaissance de leur qualité de propriétaire de la parcelle visée au constat de Me [P] [Z] en date du 2 mars 2018.

L’huissier de justice a matérialisé sur un plan la parcelle formant approximativement un L inversé à l’entrée de la copropriété, sur la gauche.

Il a également, en réalité, sous le titre 2 intitulé «'Parcelle acquise par usucapion'», retenu les propos de Mme [TF] en sa qualité de gérante de la Sci Madeleine IV dans ces conditions': «'Je lui demande à nouveau, si elle bénéficie d’une décision de justice pour l’évacuation des effets des époux [N]. Elle me confirme qu’elle n’a pas besoin de décision puisqu’elle est propriétaire'».

Les photographies démontrent la présence d’un ensemble de déchets de tous types, de tôles, de tas de bois et la présence de la voiture déclarée comme étant celle de M. [N].

M. et Mme [N] doivent établir que la possession a été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis 30 ans soit depuis au moins le 17 avril 1988.

La pièce n°2 est dépourvue de portée probatoire': il s’agit de la copie d’un mot manuscrit émanant de Mme [V] [SK] qui aurait été rédigé à [Localité 20] le 20 juin 2007 par lequel l’intéressée donne à bail le four à pain à M. [N]. Ce document n’est assorti d’aucun élément permettant d’en vérifier l’authenticité. Il n’est pas signé'; l’écriture et l’identité de l’autrice ne sont pas établies de façon certaine. Cette pièce ne peut constituer un indice particulier.

Il ne peut l’être d’autant plus que l’arrêt du 14 novembre 2011 de la cour d’appel de Paris, produit par M. et Mme [N], permet de vérifier que Mme [SK] est une dame née le 31 décembre 1923 à [Localité 19] et domiciliée à [Localité 18] en Ehpad, prise en charge par le service des urgences pour une orientation en gériatrie le 24 mai 2010 qui était connue par les services sociaux du secteur depuis 2007 en raison notamment de conditions de vie dégradées.

Le maire de [Localité 14] a attesté le 20 mai 2011 que l’aile droite du château, soit la partie «'appartenant à Madame [ZT]'n’est plus habitée ni entretenue depuis plus de 30 ans'».

L’acte de vente du 24 mars 2017 des lots n° 11 et 14 passé entre la direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curatrice de Mme [SK] à la Sci Madeleine IV dont Mme [H] -[TF] est la représentante légale porte les mentions du décès de Mme [SK] le 22 novembre 2013 à [Localité 18] (Val d’Oise).

Le constat de l’huissier de justice du 5 octobre 2011 dressé par Me [C] n’a pas plus de portée puisqu’il s’agit de constater l’état de l’appartement de Mme [SK]. Il sera uniquement noté qu’il a été établi en son nom alors qu’elle est représentée par Me [DV] [DA] [GF] selon un pouvoir visé comme annexé à l’acte mais qui n’est pas communiqué, M. [N] se présentant comme son «'homme de confiance'». De façon cohérente avec les pièces déjà évoquées et en raison de l’état de l’appartement très dégradé et inhabitable de longue date, il confirme l’absence de capacité de Mme [SK] depuis plusieurs années de défendre ses propres intérêts.

Le constat de l’huissier de justice dressé le 15 juillet 2021 à la demande de M. [DA]-[GF], propriétaire de la partie centrale du château porte les précisions qu’il est en «'conflit depuis de nombreuses années avec les consorts [RP]'», copropriétaires du château, que M. [N] «'chargé de l’entretien de sa partie privative est en permanence harcelé par [FK] [TF]-[U] lorsqu’il se rend au château pour y travailler ou surveiller sa propriété'». L’huissier de justice a repris les déclarations de M. [N] qui «'tient à préciser qu’il a été au service de Madame [FK] [TF]-[U] pendant plus de quinze années et que celle-ci le considère maintenant comme un étranger.'».

Le relevé de carrière de M. [N] vise un emploi pour le syndicat de la copropriété du 2 juin 1999 au 31 août 2000 puis pour M. [DA]-[GF], du 1er avril 1997 au 30 novembre 2003. Avant 1985, il a travaillé pour le syndic de copropriété [I] du nom des propriétaires qui par acte transcrit le 20 avril 1959 ont procédé à la division par lots du domaine. M. et Mme [N] produisent quelques écrits non datés ou des années 1990 visant notamment des instructions d’entretien et un paiement de «'500 F'».

Le maire de [Localité 14] écrivait déjà le 20 avril 2018 qu’il était «'très souvent sollicité pour intervenir sur les lieux du Parc du Château afin de résoudre des différents entre Mme [FK] [U], Mme et Mr [KF] [N], Mme et Mr [F] [E] et Mr [DV] [CP].

En effet, depuis que Mme [U] est majoritaire, associée à ses parents et la société SCI LA MADELEINE (co gérante) la situation au sein du château s’est dégradée. Des travaux sont intervenus sur le parc ces dernières semaines qui ont engendrés des dégradations et discordes'

Concernant l’ancienne propriété de Mme [SK] achetée par Mme [U] la gestion du terrain du four à pain engendre des conflits importants''

Un vail en favauer de Mr [N] est contesté par Mme [U] sans décision judiciaire'».

Un courriel non daté de M. [DA]-[GF] adressé à différents interlocuteurs ne fait que confirmer la discorde qui règne dans la gestion de la copropriété.

Depuis l’ordonnance de référé du 10 décembre 2014, la Selarl FHB bénéficie d’une mission prorogée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14].

Le compte-rendu de réunion du 31 janvier 2018 reprend l’exposé de l’administrateur provisoire qui évoque «'la mésentente récurrente qui règne depuis de longues années dans cette copropriété'» qui a «'pour origine notamment les délimitations de propriété entre les résidents, il est apparu à l’administrateur provisoire indispensable de faire réaliser une bonne fois pour toute un nouveau plan de masse permettant de confronter les limites juridiques aux limites visuelles sur le terrain.'». Les deux professionnels requis se sont heurtés à des difficultés': «'il est question de l’empiètement de Monsieur [N] tant sur les parties communes que sur les parties privatives de la SCI MADELEINE IV. Le géomètre préconise de réaliser un bornage amiable pour retrouver les limites de propriété au moyen des titres, des plans, du règlement de copropriété, tout en sachant que la seule lecture du plan cadastral ne suffit pas à établir ces délimitations'. En tout état de cause, si le bornage ne permet pas de retrouver suffisamment d’indices ou si l’usucapion de la propriété immobilière est acquise par Monsieur [N]' ce qui suivant l’avis de Monsieur [DA]-[GF] serait le cas, il est à craindre qu’une demande de bornage judiciaire n’aboutisse pas.'».

Le compte-rendu du 9 mai 2018 a acté les points de désaccord les points de désaccord sur les plans produits le 21 mars 2018 entre Mme [U] et M. [CP], les empiètements de M. [N] étant contestés. Seul le lot de M. et Mme [E] était acquis.

Ces éléments mettent en évidence les points suivants':

— M. [N] se déclare ou a été au service des copropriétaires tant de Mme [SK] qui, titulaire des droits sur l’aile droite du château était absente des lieux et n’a pu lui reconnaître un usage en tant que propriétaire de partie du lot 14, que de M. [CP]-[GF] qui dans sa relation avec son salarié ne peut être considéré comme totalement impartial, ce d’autant plus au regard du conflit entre copropriétaires';

— en sa qualité de gardien de la propriété, M. [N] a pu jouir librement des lieux sans qu’il puisse en être déduit sa qualité de propriétaire d’un lot';

— le conflit entre copropriétaires concernés par l’administration des biens contredit la possibilité d’une jouissance à la fois longue, non équivoque et paisible puisque depuis 2014, avant même l’acquisition des lots n°11 et 14 par la Sci Madeleine IV en 2017 un administrateur a été désigné';

— s’agissant de la véranda dont il est demandé la destruction, M. et Mme [N] ne produisent ni autorisation du syndicat des copropriétaires ni demande de permis de construire permettant d’en fixer la régularité et l’ancienneté.

M. et Mme [N] versent aux débats 16 attestations pour démontrer l’acquisition de la propriété de la parcelle par prescription.

L’attestation de M. [CP]-[GF] fait état de son lien matrimonial avec Mme [TF]-[U] qu’il a épousé en 1998, dont il est divorcé depuis 2009 et avec laquelle le conflit sur la copropriété persiste depuis de longues années. Il a visité le château en 1993 et acheté des lots en 1996': la seule présence d’une voiture, d’un tracteur de tas de bois et outils sur une parcelle indéterminée quant à sa contenance ne peut dans ce contexte suffire à qualifier une possession continue et non équivoque depuis 1988 en qualité de propriétaire pour le salarié du domaine.

Les deux attestations de M. [X] visent la création d’un passage entre deux terrains en précisant que M. et Mme [N] ont loué des terrains en 1992 et ont commencé en 1993 à travailler pour les copropriétaires et la copropriété du château de [Localité 14]': ils agissaient en qualité de gardiens et donc de salariés de la propriété ce qui ne leur conféraient pas un usage en tant que propriétaire des lieux et d’autant moins depuis l’année requise en 1988, aucun élément n’étant versé sur les prédécesseurs.

M. et Mme [M] attestent que M. et Mme [N] avaient une sortie sur la voie publique par le château.

Par trois attestations, M. [A] indique que l’extérieur de l’habitation était identique de février 1976 à janvier 2014 soit le stationnement de la voiture, la véranda, la clôture et stockage pour le bois de chauffage et le passage dans le chemin du château. Il en est de même pour M. [W] par deux attestations’et pour M. [EP] pour la période de 1974 à 1976 affirmant que Mme [SK] connaissait cette occupation notamment par le véhicule et le tracteur de M. [N].

Mme [CF] écrit qu’en qualité de syndic au cours de la période 1990/2000, «'je vous confirme me souvenir des excellents rapports que vous aviez avec les copropriétaires ainsi qu’avec mes services, en votre qualité d’employé de cette copropriété'».

Les autres attestations dont celles de membres de la famille n’apportent pas d’éléments supplémentaires. L’attestation de Mme [L] du 30 septembre 2017 sera écartée en ce qu’elle est essentiellement dactylographiée que les écritures des mentions manuscrites et de la signature sont manifestement différentes et n’émanent pas de la même personne au regard de la signature portée sur la carte d’identité.

Ces différentes attestations confirment une occupation de terrain par M. et Mme [N] mais qui ne présente pas le caractère continu depuis 1988, qui est équivoque compte tenu à la fois de la qualité de salarié de M. [N] et de sa qualité de copropriétaire impliqué dans un conflit installé depuis plus de dix ans, compte tenu de la nature de l’occupation notamment par un tracteur et des outils utiles à l’exercice de son activité professionnelle. Ils ne peuvent être considérés comme occupants en qualité de propriétaire.

En conséquence, le jugement qui les a déboutés de leur demande sur partie de la parcelle n°[Cadastre 4] sera confirmé.

Le tribunal a «'condamné M. et Mme [N] à la démolition de la véranda et à la libération des lieux situés sur le lot n°14 de l’ensemble immobilier’Château de [Localité 14]'[Localité 14], figurant au cadastre sous les références A-[Cadastre 5], 1-[Cadastre 6] et A-[Cadastre 10], ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de 3 mois'».

M. et Mme [N] demandent dans le cadre du dispositif de leurs dernières conclusions le débouté de toutes les prétentions de la Sci Madeleine IV mais ne développent aucun argument dans leur discussion sur cette condamnation et ses modalités telles que fixées ci-dessus par le premier juge. La cour n’a donc pas à statuer sur ce point au visa de l’article 954 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 1240 du code civil, en l’absence d’une faute et d’un préjudice tirés du refus de reconnaître leurs droits, à défaut d’en bénéficier, les demandes subséquentes de paiement en dommages et intérêts pour préjudice matériel et préjudice moral feront également l’objet d’un débouté.

Sur l’existence d’un droit de passage

M. et Mme [N] revendiquent le bénéfice par usucapion et à défaut en qualité de propriétaires enclavés pour voir reconnu leur droit de passage sur la parcelle voisine n°[Cadastre 4].

L’absence de possession reconnue sur partie de cette parcelle en application de l’article 2262 du code civil justifie l’examen du seul fondement invoqué par M. et Mme [N], l’existence d’une enclave pour accéder à la voie publique.

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 ajoute que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Selon l’article 684 du même code, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article'682'serait applicable.

L’article 685 précise que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

En l’espèce, M. et Mme [N] ne sont pas propriétaires d’un fonds mais sont propriétaires de lots au sein d’une copropriété. Ils disposent dès lors de la jouissance des voies d’accès correspondant aux parties communes du domaine.

Si le constat dressé par commissaire de justice du 27 juin 2024 évoque l’accès piéton de la maison de M. et Mme [N] à l'[Adresse 8], les appelants ne précisent pas leur demande dans le dispositif.

Dans leurs dernières conclusions, ils écrivent qu’ils utilisent pour desservir leur maison':

— à pied la chaussée pavée qu’ils ont bétonnée et qui relie leurs deux parcelles à pied,

— en voiture le chemin passant par l’allée partie commune de la copropriété puis le chemin qu’ils ont constitué pour arriver devant l’escalier qu’ils ont construit en précisant que les ambulanciers et les pompiers passent par cet accès. «'Madame [TF] [U] a barré ce dernier chemin en 2018 ne laissant que le passage piéton'».

Lors de la vente des lots 9, 10 et 16 à M. et Mme [N], a été insérée dans l’acte authentique la clause suivante': «'Les lots vendus sont délimités avec les autres lots appartenant au VENDEUR au moyen d’un plan de bornage'

L’ACQUEREUR devra faire son affaire personnelle d’un accès direct sur la voie communale pour ses lots acquis. Il reconnait que le chemin n’est pas compris dans ses lots et appartient aux lots restant appartenir au VENDEUR. En conséquence, il ne pourra lui et ses ayants cause utiliser ce chemin et ne bénéficiera d’aucun accès par ce chemin'».

Le syndicat des copropriétaires relèvent que d’une part, cette clause emporte renonciation au droit de passage décrit, que d’autre part, s’il existe un accès direct à la voie publique à partir du lot n°16, les lots n°9 et 10 sont enclavés puisque l’accès suppose un passage sur des parties communes ou des lots à jouissance privative, notamment de M. [X].

Les actes portant règlement de copropriété et notamment la répartition des lots du 14 avril 1959 transcrit le 20 avril 1959 et des 10 et 11 avril 1978 transcrit le 23 juin 1978 ne comportent aucune disposition sur le droit de passage.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas parfaitement de déterminer les droits des parties'; il convient d’ordonner une expertise dans les conditions ci-dessous indiquées.

Il est sursis au surplus des demandes, notamment sur les dépens et frais irrépétibles dans l’attente du dépôt du rapport.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Sur l’acquisition de la propriété par usucapion et les demandes subséquentes,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour';

Sur le droit de passage fondé sur l’existence d’une enclave

Ordonne une expertise confiée à M. [R] [K], domicilié à la SELARL [K] [O] [Adresse 2] [Localité 13] Tél : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 16]

qui aura pour mission de':

1°) préalablement au déplacement et au cours des opérations, recueillir toutes les informations utiles notamment auprès de la mairie et des services de la publicité foncière, se faire remettre et examiner tous les documents utiles à l’exercice de sa mission, étant précisé que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour communiquer leur dossier initial à compter de l’acceptation de la mission par l’expert';

2°) se rendre sur les lieux': château de [Localité 14] et [Adresse 8] à [Localité 14] après y avoir convoqué en qualité de parties M. [KF] [N] et Mme [Y] [G], son épouse et leur conseil, la Sci Madeleine IV représentée par Mme [FK] [TF] [U] et son conseil, le syndicat des copropriétaires du château de [Localité 14] en la personne de son administrateur provisoire sur production de la dernière prolongation de sa mission et son conseil, et si besoin, au cours des opérations, en qualité de tiers vendeurs des lots des appelants M. [J] [X] et Mme [B] [T], son épouse et/ou leurs ayants droit,

3°) entendre contradictoirement les parties’et recueillir leurs observations ; acter éventuellement les points d’accord et de désaccord';

4°) dresser des plans permettant particulièrement à la juridiction d’identifier parfaitement tous les lots de la copropriété, en matérialisant particulièrement les voies d’accès parties communes et les chemins piétons y compris sur les parties à jouissance privative au regard de l’état des lieux, en signalant les obstacles à la circulation le cas échéant des voitures et des piétons';

5°) précise qu’afin de rendre les opérations possibles et pertinentes, le syndicat des copropriétaires adressera à chaque copropriétaire la notification de la présente décision et de la convocation adressée par l’expert judiciaire en faisant injonction à chacun de veiller d’une part, à libérer les accès relevant des parties communes de tout détritus et plus largement de tout dépôt de nature à obstruer les accès et ce, dans le respect du règlement de la copropriété, d’autre part, à informer du passage possible de l’expert judiciaire et des parties sur des lots privatifs pour les besoins de l’opération avec faculté pour chacun de s’y opposer en motivant son refus';

6°) sur un plan distinct de l’état des lieux ci-dessus, tracer sur un plan les accès réclamés par M. et Mme [N] (en voiture et à pied) en faisant toutes les observations utiles sur la configuration des lieux';

7°) de façon générale, effectuer toutes constatations utiles, prendre tous les clichés photographiques pertinents susceptibles d’illustrer les constatations effectuées, et fournir toutes précisions utiles à la manifestation de la vérité ;

8°) fournir tous les éléments techniques et de faits de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis ;

9°) préciser dans quelles conditions matérielles peuvent le cas échéant être aménagé les lieux afin d’éviter toute nuisance aux différents copropriétaires telles que des clôtures, le traitement des arbres et plus généralement la végétation ;

10°) répondre à toute question posée par les parties, instruire toute difficulté dont la solution paraîtra utile à la manifestation de la vérité ; à ces diverses fins, entendre tous sachants, se faire remettre toutes les pièces par quiconque et, de façon générale, procéder à toute recherche utile';

11°) du tout dresser rapport';

Dit que l’expert procédera à sa mission dans le cadre des articles 263 et suivants du code de procédure civile sous le contrôle du juge chargé des expertises, en la personne de M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre ou le magistrat la substituant, qu’il devra se faire remettre tous les documents susceptibles de l’aider à remplir sa mission et qu’il pourra s’adjoindre les services d’un autre expert ou sapiteur ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance prise sur requête ou d’office ;

Dit que l’expert dressera de ses opérations un pré-rapport en impartissant aux parties un délai de deux mois pour lui adresser les dires';

Dit que l’expert adressera à la cour, aux parties et à leur conseil un rapport avant le 30 septembre 2026 sauf prorogation dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, et adresser copies aux parties et à leur conseil, mention de ces envois étant portée sur les originaux ;

Dit que l’expert adressera aux parties dès le début de l’expertise une estimation du coût global de celle-ci même si M. et Mme [N] bénéficie de l’aide juridictionnelle, ce coût étant susceptible d’entrer dans les condamnations aux dépens ;

Dispense M. et Mme [N] de toute consignation puisqu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle totale';

Ordonne le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise';

Réserve les dépens et les frais irrépétibles.

Le greffier, La présidente de chambre,