COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 258

Rôle N° RG 22/17005 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKQJB

[U] [C]

C/

[E] [F] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

M^e Patrick LADU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 10 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000318.

APPELANTE

Madame [U] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Madame [E] [F] [M]

née le 05 Janvier 1958 à [Localité 5] BURKINA FASO, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick LADU, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 22 février 2013, à effet au 1er mars 2013, madame [U] [C] a donné à bail à madame [E] [M] un bien à usage d’habitation de type T4, situé [Adresse 2], à [Localité 6] (06), pour une période de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer initialement fixé à 460 euros par mois, outre 40 euros, à titre de provisions sur charges.

Ce contrat de bail a été renouvelé jusqu’au 28 février 2022.

Par acte du 28 juin 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour motif légitime et sérieux au 28 février 2022 (réalisation de travaux importants).

Par acte d’huissier du 14 avril 2022, la bailleresse a attrait Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, afin d’obtenir :

— la validation du congé ;

— son l’expulsion par toutes voies de droit ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2022, ce magistrat, a :

— constaté la nullité du congé ;

— débouté Mme [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [C] à payer à Mme [M] la somme de 400 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— la nécessité de faire des travaux d’envergure dans l’appartement de la défenderesse n’était pas étayée par des éléments suffisants ;

— si à l’évidence, ce logement nécessitait des travaux, rien ne permettait d’établir pour autant que ces travaux nécessitaient le départ définitif de la locataire plutôt qu’un aménagement partiel permettant à celle-ci de se maintenir dans certaines pièces pendant la réfection des autres ;

— la bailleresse qui indiquait que le congé avait été délivré dans la foulée du rapport du cabinet de travaux n’expliquait pas pour quelle raison elle avait attendu près d’un an après ce rapport pour délivrer son congé, ni pour quelle raison aucune autre démarche de prise de contact avec des entreprises du bâtiment n’avait été effectuée ;

— son moyen tiré de la nécessaire réfection de tout l’immeuble se heurtait manifestement aux constatations de l’huissier qui décrivait au contraire des locataires bien installés, un immeuble aux parties communes propres et en bon état et un autre logement bientôt loué ;

— dans ces conditions et en l''absence d’élément probant, le congé pour motif légitime serait considéré comme nul.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2022, Mme [C] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 19 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— juge régulier le congé pour motif légitime et sérieux ;

— juge que Mme [M] sera déchue de plein droit de tout titre d’occupation du lieu loué à compter de la date d’effet du congé soit le 28 février 2022 ;

— ordonne l’expulsion de Mme [M] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— juge que les meubles lui appartenant seront transportés et séquestrés dans un garde meuble de son choix à ses frais et périls ;

— fixe une indemnité d’occupation d’un montant de 600 euros par mois, jusqu’à l’exécution de la décision à venir ;

— déboute Mme [M] de ses fins et conclusions ;

— condamne Mme [M] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— son intention de réaliser des travaux et sa bonne foi sont démontrés ;

— elle a priorisé les travaux aux 3ème et 4ème étage où le plafond venait de s’effondrer en 2020 ;

— le rapport du bureau d’études du 15 février 2020, faisait état de désordres structurels graves de l’immeuble ;

— suite à ce rapport de nombreux travaux dans les parties communes ont été effectués en juin 2022 ;

— le congé a été délivré entre la réception du rapport du cabinet d’études fin février 2020 et la réflexion d’entreprendre des travaux ;

— la locataire doit libérer les lieux ;

— il existe des infiltrations antérieures et le bâti est vétuste ;

— la réalisation des travaux chez Mme [M] répond à un risque de rupture du plafond et des planchers, risque évalué par le bureau d’études et avéré puisqu’il venait de se réaliser aux 3ème et 4ème étages ;

— les travaux envisagés sont :

* la dépose des dalles minérales de tous les plafonds touchés ;

* la réparation des fuites et infiltrations d’eau ;

* le renforcement de la structure bois du bâtiment ;

* la pose d’un nouveau faux-plafond ;

— la réfection de l’ensemble du bâtiment est nécessaire :

— c’est l’entièreté des planchers et plafonds de l’immeuble qui est concerné ;

— la réfection du local loué par Mme [M] constitue le parachèvement d’une entreprise initiée en 2020 par Mme [C], soit antérieurement au congé délivré le 28 juin 2021 ;

— sur l’impossibilité de produire des études complémentaires :

— Mme [M] a toujours refusé de donner accès à son local d’habitation, empêchant qu’une étude de structure soit réalisée ;

— la mauvaise foi de la locataire est patente ;

— selon ordonnance du 8 juillet 2024, du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, un commissaire de justice a été autorisé à entrer dans les lieux litigieux accompagné de professionnels du bâtiment ;

— il ressort de ce rapport de diagnostic :

* diverses fissures structurelles importantes ;

* des affaissements de plancher et des déformations ;

* des investigations nécessaires ;

— elle dénie qu’une fois l’appartement du 3ème étage rénové, il a été mis en location Airbnb ;

— elle estime que les motivations mercantiles sont des allégations fallacieuses ;

— Mme [M] n’est pas assurée et cela constitue un motif légitime de congé.

Par dernières conclusions transmises le 20 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et condamne Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Patrick Ladu.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— elle est présente dans les lieux depuis 1991 et non depuis 2013 ;

— elle occupe les lieux paisiblement depuis 34 ans ;

— le congé est nul ;

— la réalité et la nécessité d’accomplir des travaux n’est pas démontré ;

— il existe seulement 3 étages dans l’immeuble et non pas 4 étages comme l’indique la bailleresse;

— le congé a été délivré le 28 juin 2021 et le rapport dont se prévaut l’appelante est datée du 15 février 2020 ;

— la bailleresse produit des factures de travaux de juin 2022 soit un an après le congé et deux ans après le rapport du bureau d’études dont elle se prévaut ;

— elle habite au 2ème étage et les désordres affectent le bien du 3ème étage ;

— les désordres sont dus à des infiltrations de toiture, laquelle a fait l’objet d’une réfection complète ;

— la bailleresse ne produit pas d’études complémentaires démontrant un péril imminent ou la nécessite d’intervenir urgemment dans le bien qu’elle occupe ;

— les factures produites démontrent la réalisation de travaux d’entretien et non de structure ;

— l’ampleur des travaux permet son maintien dans les lieux ;

— il ressort du constat d’huissier qu’elle a fait établir du 3 octobre 2022 que des travaux d’envergue ne sont pas nécessaires dans son appartement ;

— elle vit seule et la configuration de l’appartement lui permet de s’y maintenir pendant les travaux du plafond ;

— il n’y a aucune fuite ou infiltration dans son appartement ;

— l’immeuble est dans un bon état général ;

— le congé délivré pour mise aux normes nécessaires et gros travaux obligatoires est un motif vague ;

— sur le prétendu défaut d’assurance contre les risques locatifs :

— elle a toujours été assurée et cela ne saurait constituer un motif de résiliation du bail;

— l’appartement du 3ème étage a été mis à la location Airbnb.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[' ]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Sur le motif légitime et sérieux du congé :

En application des dispositions de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit se placer à la date de la délivrance du congé pour apprécier si le motif était réel et sérieux.

Il est acquis aux débats que Mme [C] justifie avoir délivré un congé pour motif légitime et sérieux, délivré le 28 juin 2021, à effet au 28 février 2022.

L’acte indique :

'- mise aux normes nécessaires ;

— gros travaux obligatoires dans l’appartement de Mma [M] et dans tout l’immeuble'.

Afin de démontrer le motif réel et sérieux du congé délivré, Mme [C] verse aux débats, notamment :

— un rapport de visite du cabinet conceptions études et bâtiments (CEB) établi le 15 février 2020, photographies à l’appui, faisant état dans ses conclusions, de 'désordres importants à ne surtout pas prendre à la légère'.

Le cabinet d’études indique être intervenu à la demande de Mme [C] et s’être rendu sur les lieux le 28 janvier 2020, suite à l’éffondrement du faux plafond dans la cuisine de l’appartement du dernier niveau.

Il présente l’immeuble comme un immeuble ancien, composé de 4 niveaux d’habitations, 1 rez-de-chaussée et de 3 niveaux, comprenant 1 appartement par niveau, soit 4 appartemetns, et comble technique inaccessible. Lors de la visite, le plafond de la cuisine du 3ème et dernier niveau était effondré.

Il décrit les désordres visités sont : l’effondrement, l’infiltration d’eau sur le plafond du dernier niveau et l’affaissement des planchers des niveaux intermédiaires.

Il conclut que des travaux sont à prévoir dans les meilleurs délais. La typologie de la structure, l’âge avancé, les infiltrations répétées et le manque d’entretien sont liés. Tous ces faits provoquent, accélèrent la dégradation et l’usage de la structure qui peuvent engendrer la rupture des plafonds ou encore des planchers.

A ce jour, à la vue de la déformation des planchers, il existe un risque pour les personnes et les biens.

De plus, si rien n’est envisagé dans les meilleurs délais, le type de travaux à entreprendre sera plus important et donc entrainer une augmentation importante des montants.

Les déformations doivent être suivies régulièrement, afin de contrôler l’usage des appartements et si besoin de réaliser un étaiement provisoire des éléments.

Pour conclure, je vous conseille vivement de faire réaliser et au plus tôt, les travaux de réparations.

Afin de faire réaliser ces travaux dans les meilleurs conditions, il est impératif d’effectuer une étude de structure au préalable.

— une facture de la société Home Concept du 11 juin 2022 portant sur des travaux de restauration de la cage d’escaluier, hall d’entrée, porte d’entrée, d’un montant de 27 654 euros TTC ;

— une facture du 15 janvier 2022 finale, sur devis du 14 septembre 2021, de la même société, portant sur les travaux réalisés au 3ème étage pour sa complète restauration, d’un montant de 71 801,40 euros TTC ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 novembre 2023, à la demande de Mme [C] et suivant autorisation du juge des contentieux de la protection du pôle du tribunal de proximité de Cannes, par ordonnance du 16 octobre 2023, de pénétrer dans l’appartement de Mme [M] afin d’établir un constat, il ressort :

* diverses fissures structurelles importantes ;

* des affaisements de plancher et des déformations ;

* des investigations nécessaires ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 juillet 2024, 13 août 2024, 29 août 2024 et 9 septembre 2024, à la demande de Mme [C] et suivant autorisation du juge des contentieux de la protection du pôle du tribunal de proximité de Cannes, par ordonnance du 8 juillet 2024, de pénétrer dans l’appartement de Mme [M] afin d’établir un constat, accompagné deux professionnels du bâtiment ;

Il ressort les mêmes constations que lors du précédent à savoir des affaisements et fissures, M. [N], économiste de la construction présent préconise que des sondages soient effetués sur la charpente afin de connaître son état précis ;

M. [X], gérant de la société Home concept conclut que les désordres constatés dans l’appartement de Mme [M] nécessitent une reprise des structures porteuses par la mise en place d’IPN afin d’éviter un effondrement sur l’appartement du dessous.

Mme [M] conteste le motif légitime et sérieux du congé. Au soutien de ses prétentions, elle produit :

— un procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2022, intervenant sur requête de Mme [M], photographies à l’appui, faisant état de parties communes en bon état ; le haut de la cage d’escalier est en très bon état avec une fenêtre de toit récente ; l’huissier relève que l’appartement du 2ème étage de Mme [M] comporte des sols, murs et plafonds vétustes mais n’observe pas de dégradations importantes. Il décirt des traces d’humidité au plafond dans quelques pièces ainsi que des dalles minérales du plafond qui comportent des traces d’humidité ancienne et qui se décollent du faux plafond. Il souligne l’absence de système de renfort structurel de type étais métallique pour soutenir le plafond dans aucune des pièces du logement ; la chambre de Mme [M] est en bon état ;

— une attestation de Mme [K], certifiant que l’appartement du 3ème étage a été réparé avant l’été 2022 et est occupé depuis tout comme les 4 appartements de l’immeuble.

Il s’évince de ces éléments et de la chronologie des faits que Mme [C] a délivré congé le 28 juin 2021 quelques mois après la réception du rapport du Cabinet Conceptions Etudes Bâtiment du 15 février 2020.

Ce choix d’entreprendre ces travaux supposait effectivement une réflexion sur le mode de financement et l’ampleur desdits travaux puisque le rapport concluait à une nécessaire réfection de l’ensemble du bâtiment.

Il ne peut être reproché à Mme [C] ce laps de temps, entre le jour où elle a eu connaissance des conclusions et préconisations du rapport du cabinet CEB et la délivrance du congé, étant précisé que le bail de Mme [M] arrivait à échéance le 28 février 2022 à minuit, s’étant renouvelé par période triennale.

De plus, pour expliquer ce délai, il est également établi que les travaux à entreprendre dans l’appartement de Mme [M], situé au 2ème étage, étaient moins urgents que ceux de l’appartement du 3ème étage dont le plafond venait effondré et pour lequel une facture de 71 801,40 euros a été établie.

L’intention du bailleur d’éffectuer des travaux d’ampleur de l’ensemble du bâtiment est démontrée, ce qui induit une nécessité de libérer les lieux. La réalisation de travaux dans le bien de Mme [M] lors de la délivrance du congé, répondait à un risque avéré de rupture du plafond et des planchers de l’ensemble de l’immeuble.

Contrairement à l’analyse du premier juge, le congé répond à un motif légitime et sérieux au moment où il a été délivré.

C’est à tort qu’il a retenu que les parties communes étaient propres, pour en déduire que l’argument de Mme [C] de réfection de l’immeuble en entier était inopérant alors même que celle-ci justifie que des travaux de réfection ont été entrepris après la délivrance du congé à Mme [M].

A titre surabondant les constats et diagnostics techniques réalisés postérieurement à la délivrance du congé démontrent que des fissures structurelles importantes, des affaissements de plancher et des déformations sont présents dans l’appartement occupé par Mme [M].

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris et de considérer le congé délivré le 28 juin 2021, valable, obéissant à un motif légitime et sérieux. Le bail est donc résilié de plein droit au 28 février 2022, minuit. L’expulsion de Mme [M] sera ordonnée dans le délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédure civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 600 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, de Mme [M], matérialisé par la remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [C] aux dépens et à verser à Mme [M] la somme de 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Succombant, Mme [M] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel. Il serait inéquitable de laisser à Mme [C] la charge de ses frais non compris dans les dépens. Mme [M] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONSTATE la validité du congé pour reprise, délivré le 28 juin 2021 ;

CONSTATE la résiliation du bail au 28 février 2022 minuit, date de prise d’effet du congé pour motif légitime et sérieux ;

CONSTATE en conséquence, que Mme [M] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [D] des lieux loués, sis [Adresse 4] à [Localité 6] (06), avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] à payer à Mme [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [M] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,