COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er AVRIL 2026

N° 2026 / 160

N° RG 23/04018

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7FS

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

S.C.I. RJ

S.E.L.A.R.L. MJ LEFORT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Yannick HENTZIEN

M^e Laure PERRET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01819.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 1]

[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le cabinet GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT, SARL dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 2], sous l’enseigne CABINET SCARSINI pris en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès-qualité audit siège

représenté et plaidant par M^e Yannick HENTZIEN, membre de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.C.I. RJ

redressement judiciaire

S.E.L.A.R.L. MJ LEFORT

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1], es-qualité de mandataire judiciaire de la SCI RJ désignée par jugement d’ouverture de redressement judiciaire du 24 juillet 2020,

représentées par M^e Laure PERRET, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique du 6 février 2012, la SCI RJ a acquis une maison individuelle constituant le lot 34 de la copropriété horizontale [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 1] (06).

Compte tenu de la situation géographique du lot 34 disposant d’un accès direct sur la route de la Mer sans passer par les voies de circulation communes de la copropriété, la SCI RJ a manifesté sa volonté de sortir de la copropriété.

La copropriété a accepté la scission moyennant une contrepartie tendant à la réfection du mur côté voie publique, partie commune, aux frais exclusifs de la SCI RJ.

Un arrêté de péril a été pris par le maire le 23 septembre 2014.

Le 24 juin 2015, un protocole d’accord a été signé entre la copropriété et la société RJ, prévoyant notamment une clause pénale en cas de non réalisation du projet de scission du lot 34 de la copropriété.

Se plaignant de carence de la société RJ dans le processus de scission et de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait citer la société RJ par acte d’huissier du 12 mai 2020.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a attrait à la procédure la société MJ LEFORT, en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société RJ, ouverte par jugement du 24 juillet 2020.

Cette instance a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du juge de la mise en état du 18 mars 2021.

Suivant jugement en date du 14 novembre 2022, le Juge de la 2 ème Chambre Construction du Tribunal Judiciaire de GRASSE a :

En l’état de la caducité du protocole d’accord transactionnel du 24 juin 2015, constatée par l’Assemblée Générale des copropriétaires [Adresse 1] du 31 mai 2017, devenue définitive,

' Débouté la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mettre en 'uvre les démarches propres à finaliser la scission du lot 34 à ses frais exclusifs,

' Débouté la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande tendant à ce que soit prononcée la caducité du protocole d’accord du 24 juin 2015 aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

' Débouté la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande d’application de l’article 4-3 du protocole d’accord du 24 juin 2015 et de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à leur payer la somme de 120.000 euros en application de cette clause,

' Rejette la demande d’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ de la somme de 120.000 euros à titre de clause pénale du protocole d’accord du 24 juin 2015,

' Déboute la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande de compensation du montant des charges de copropriété avec une indemnité pour atteinte au droit de jouissance,

' Déboute la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ de leur demande de rétablissement de l’accès de son lot privatif aux voies de circulation du [Adresse 1],

' Ordonne l’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 2.927,27 euros,

' Condamné la société RJ à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.083,55 € au titre des charges dues postérieurement à l’ouverture de redressement judiciaire et arrêté au 10 juillet 2022,

' Rejeté les autres demandes formées au titre des frais de recouvrement,

' Débouté le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d’allocation et de dommages et intérêts,

' Rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Jugé que chacune des parties conservera à sa charges les dépens par elle exposés,

' Jugé ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que, si, suite à l’assemblée générale du 5 juin 2019, le principe de la scission du lot 34 a été à nouveau accepté, les modalités ont été renvoyées au vote lors d’une prochaine assemblée, or lors de ces assemblées qui ont succédé le projet de scission n’a pas été porté à l’ordre du jour, de sorte que le juge ne peut se substituer au vote des copropriétaires et la demande de condamnation sous astreinte de la copropriété à mettre en oeuvre le processus de scission est rejetée.

Il retient que la caducité du protocole d’accord du 24 juin 2015 ayant été votée de manière définitive par l’AG du 31 mai 2017, cette caducité n’a pas à être prononcée.

Il juge qu’alors que la résolution 32 de l’AG du 19 janvier 2016 mettait à la charge de la SCI RJ la régularisation de la convention de servitude de son propre titre de propriété, en refusant de régler les honoraires de rédaction des servitudes de passage au profit du lot 32 et de passage de canalisation en tréfonds au profit du lot 34, la société RJ a généré une situation de blocage ayant conduit au vote de la caducité de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande consistant à imputer à la copropriété la caducité du protocole à ses torts exclusifs.

Il constate que la société RJ a réalisé à ses frais les travaux de confortement du mur et la copropriété a fait réaliser des démarches juridiques et administratives pour la scission de sorte qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale de l’article 4-3 du protocole du 24 juin 2015.

Il retient que les charges appelées l’ont été en applications des millièmes affectés par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sans que la société RJ n’ait sollicité la révision du mode de calcul de sorte qu’elles sont dues, sous réserve du retrait des sommes non justifiées.

Il déboute la société RJ de sa demande de rétablissement sous astreinte de l’accès à la voie de circulation interne, la société ne justifiant pas que le non exercice de ce droit serait dû au refus du syndicat.

Par déclaration au greffe en date du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 novembre 2022 RG 20/01819 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande d’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ de la somme de 120.000 € à titre de clause pénale du protocole d’accord du 24 juin 2015,

— Ordonné l’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] pour la période antérieure à la procédure collective de la somme de 2.927,27 €,

— Condamné la société RJ à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.083,55 € au titre des charges dues postérieurement à l’ouverture de redressement judiciaire et arrêté au 10 juillet 2022,

— Rejeté les autres demandes formées au titre des frais de recouvrement,

— Débouté le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d’allocation et de dommages et intérêts,

— Rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Jugé que chacune des parties conservera à sa charges les dépens par elle exposés,

STATUANT A NOUVEAU,

ORDONNER l’inscription au passif de la procédure collective de la SCI RJ la somme de 120.000 € en application de la clause pénale telle que stipulée à l’article 4-3 du protocole d’accord transactionnel du 24 juin 2015,

ORDONNER l’inscription au passif de la procédure collective de la SCI RJ de la somme de 15.228,05 € au titre des charges de copropriété impayées et antérieures à l’ouverture de la procédure collective,

CONDAMNER la SCI RJ au paiement de la somme de 1.471,55 € au titre des charges de copropriété nées postérieurement à l’ouverture de la procédure collective,

ORDONNER l’inscription au passif de la SCI RJ de la somme de 2.278,04 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des frais occasionnés,

CONDAMNER la SCI RJ au paiement de la somme de 310 € au titre des frais engagés article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 nés postérieurement à l’ouverture de la procédure collective,

CONDAMNER la SCI RJ au paiement de la somme de 3.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts,

CONDAMNER la SCI RJ au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

CONDAMNER la SCI RJ au paiement de la somme de 7.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’à l’instar des exercices précédents, dans le cadre de l’AG du 26 juin 2023, la SCI RJ et son mandataire n’ont pas estimé devoir porter à l’ordre du jour de l’AG des résolutions visant à remettre en oeuvre le processus de scission du lot 34,

— que la SCI n’a pas rempli ses obligations dans le cadre du protocole d’accord transactionnel relatif à la scission, notamment la mise à sa charge de la régularisation de la convention de servitude et de son propre titre de propriété, de sorte qu’elle est responsable de la non réalisation du processus de scission, et il ne saurait être condamné à le mettre en oeuvre,

— que le protocole est caduque puisqu’il prévoit une résolution de plein droit si l’une des parties ne remplit pas ses obligations et que l’AG a voté la caducité de ce protocole le 31 mai 2017,

— qu’en conséquence, la clause pénale comprise au protocole ne peut être appliquée en faveur de la société RJ,

— que la société RJ n’a jamais sollicité le rétablissement de son accès aux voies intérieures de la copropriété et ne saurait s’en prévaloir pour contester les charges dues,

— qu’il sollicite l’inscription au passif de la SCI RJ de la clause pénale de 120 000€ prévue au protocole transactionnel,

— que la société RJ a voté favorablement la résolution qui met à sa charge des frais écartés par le premier juge,

— qu’il a dû réaliser des diligences exceptionnelles qui lui sont dues, outre des frais,

— qu’il sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions la SCI RJ et la SELARL MJ LEFORT es qualité de mandataire judiciaire de la SCI RJ concluent:

SUR LA CADUCITE DU PROTOCOLE ET LA CLAUSE PENALE :

CONFIRMER le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

— DIT n’y avoir lieu à prononcer la caducité du protocole du 24 juin 2015 d’ores et déjà constatée par l’assemblée générale des copropriétaires.

— REJETE la demande d’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ de la somme de 120.000 € à titre de clause pénale du protocole du 24 juin 2015.

Subsidiairement,

Si, par impossible, la Cour devait réformer la décision et faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la clause pénale :

CONSTATER le caractère excessif du montant de la clause pénale,

REDUIRE le montant de l’indemnité à de plus justes proportions,

SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE :

CONFIRMER le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

— ORDONNE l’inscription au passif du redressement judiciaire de la SCI RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 2.927,27 €.

— CONDAMNE la SCI RJ à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.083,55 € au titre des charges dues postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire, et arrêtées au 10 juillet 2022.

— REJETE les autres demandes formées au titre des frais de recouvrement.

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d’allocation de dommages et intérêts.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES D’APPEL :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à la SCI RJ la somme de 5.000 € par application par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; outre aux entiers dépens.

Ils soutiennent:

— que la SCI RJ ne bénéficie toujours d’aucun accès à son lot par la copropriété, ni d’aucun service collectif ou élément d’équipement commun si ce n’est le raccordement au tout à l’égout,

— qu’elle a entrepris les travaux afférents au mur de sorte que l’arrêté de péril a pu être levé,

— qu’elle s’est vue réclamer des frais et honoraires d’avocats indus et n’était pas en mesure de saisir un notaire pour faire régulariser l’ensemble des actes en l’absence des éléments nécessaires,

— qu’ainsi contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, la non réalisation de l’opération de scission n’est pas liée à sa défaillance,

— qu’en effet à aucun moment il n’est prévu que des frais, honoraires juridiques ou administratifs soient mis à sa charge,

— que l’absence de finalisation de la scission est imputable au syndicat qui a tenté de mettre à sa charge des frais d’avocat ne lui incombant pas, s’est abstenu de saisir un notaire ou des transmettre les pièces sollicitées, alors même qu’elle a rempli son obligation de remise en état du mur et de levée de l’arrêté de péril,

— que l’article 4-3 du protocole ne prévoit d’aucune manière que la SCI conservera à la fois les frais de remise en état du mur et réglera en plus une somme de 120 000€ en cas de non aboutissement de la scission,

— qu’à titre subsidiaire il convient de réduire cette clause pénale,

— que sur les charges dues il est sollicité la confirmation du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026 et mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il convient de noter qu’il n’est pas fait appel ni principal ni incident de ce qu’ en l’état de la caducité du protocole d’accord transactionnel du 24 juin 2015, constatée par l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2017, devenue définitive, le tribunal de première instance a débouté la société RJ et son mandataire au redressement judiciaire de leur demande tendant à ce que soit prononcée la caducité du protocole d’accord du 24 juin 2015 aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas davantage fait appel ni principal ni incident de ce que le tribunal de première instance a rejeté la demande de la société RJ de mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires du processus de scission de la copropriété de son lot.

Sur l’application de l’article 4-3 du protocole d’accord transactionnel du 24 juin 2015

L’assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2013 a adopté le projet de scission du lot 34 appartenant à la société RJ de la copropriété [Adresse 1].

Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2014, le syndic a été autorisé à signer un protocole d’accord avec la société RJ quant aux modalités de réalisation de la scission et de la prise en charge par cette dernière des travaux urgents de réfection du mur.

Le 24 juin 2015 un protocole d’accord était signé, prévoyant que la société RJ prenait à sa charge la réfection du mur de soutènement au droit de son lot, en échange de l’autorisation de sortir de la copropriété et que le syndicat prenait à sa charge exclusive tous les frais liés à la scission du lot 34, tant au niveau juridique qu’administratif.

Lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2016, les copropriétaires ont validé l’emprise et la délimitation du lot 34 à retirer de la copropriété.

La résolution 23 a adopté la création d’une servitude de tout à l’égout au profit du lot 34.

La résolution 24 a pris acte de l’engagement de la société RJ d’accorder sur son fonds une servitude de passage au profit du lot 32.

Si la résolution 31 confirme l’imputation à la charge exclusive de la copropriété de tous les frais liés à la scission du lot 34, tant au niveau administratif que juridique, la résolution 32, votée à l’unanimité, laisse à la charge exclusive de la société RJ la régularisation de la convention de servitude de 'son propre titre de propriété, consécutif à la scission de son lot 34".

Lors de l’assemblée générale du 31 mai 2017, devenue définitive, il était exposé que la société RJ avait refusé de régler les honoraires de l’avocat de la copropriété 'concernant la préparation des actes de servitudes’ et n’avait pas régularisé ces actes auprès du notaire.

La résolution 14 a pris acte de la défaillance de la société RJ pour la finalisation du projet de scission.

La résolution 16, adoptée à l’unanimité, a pris acte de l’application de l’article 4-3 du protocole d’accord et de la caducité des engagements.

Cet article 4-3 est ainsi rédigé:

Responsabilité de la SCI RJ

Par les présentes, les parties conviennent expressément, qu’en cas de non réalisation de la scission du lot 34 du fait exclusif de la SCI RJ, cette dernière conservera à sa seule charge le coût de la réfection des divers travaux tenant au mur de soutènement et ce, à titre de clause pénale.

Dans l’hypothèse de la non réalisation de la scission du fait de la copropriété, celle-ci s’engage à rembourser le montant des travaux réalisés et avancés par la SCI RJ sous 60 jours du constat d’échec de la scission. (Ce montant de remboursement ne pouvant excéder 120 000€ en application de l’article 4-2)

De surcroît, dans l’hypothèse où la SCI RJ ne respecte pas ses engagements, les engagements de chacun deviendront caducs de plein droit sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure, la partie lésée ayant vocation à saisir la juridiction compétente aux fins d’être indemnisée du préjudice subi du fait du non respect par l’autre de ses obligations et de la rupture fautive.

La société RJ a fait réaliser des travaux de réparation du mur de telle sorte que l’arrêté de péril a été levé. Quand bien même le syndicat des copropriétaires conteste la conformité de ces travaux à ceux prévus au protocole, l’assemblée générale du 19 janvier 2016 a pris acte de ce que ces travaux ont été réalisés sous la responsabilité de la société RJ et de ce que l’arrêté de péril a été levé.

La copropriété a également fait réaliser des démarches juridiques et administratives en vue de la réalisation effective de la scission.

Le litige entre les parties s’est cristallisé autour de la note d’honoraires d’un montant de 2400€ en date du 17 novembre 2015 émise par l’avocat de la copropriété, qui a rédigé un projet de convention de servitudes et un projet de requête aux fins de publication du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

En effet, la copropriété considère que ces honoraires doivent être réglés par la société RJ en application de la résolution 32 de l’assemblée générale du 19 janvier 2016, alors que la société RJ s’y oppose en application de la résolution 31 de la même assemblée générale et du protocole d’accord.

Ce litige a généré une situation de blocage.

La société RJ ne peut solliciter l’attribution à son profit d’une somme de 120 000€ en application de la clause pénale du protocole, en effet cette clause prévoit que, dans l’hypothèse de la non réalisation de la scission du fait de la copropriété, celle-ci s’engage à rembourser le montant des travaux réalisés et avancés par la SCI RJ sous 60 jours du constat d’échec de la scission, montant de travaux dont la société RJ ne justifie pas d’ailleurs.

Par ailleurs, il ne peut être fait droit à la demande de la copropriété d’inscription au passif de la société RJ de la somme de 120 000€ en application de l’article 4-3 du protocole, en effet cet article prévoit uniquement qu’en cas de non réalisation de la scission du fait de la société RJ, cette dernière conserve à sa charge le coût des travaux réalisés sur un mur commun, à titre de clause pénale.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté chacune des parties de leur demande d’octroi de la somme de 120 000,€ au titre de la clause pénale du protocole d’accord.

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer des quotes parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la même loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économiques des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit:

— des mises en demeure par plis recommandés des 23 octobre 2015, 8 juin 2016, 6 septembre 2016, 31 octobre 2016, 7 février 2019, 14 mai 2019,

— un commandement de payer du 12 avril 2017,

— une sommation de payer du 29 juillet 2019,

— les appels de fonds du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022,

— le décompte des charges individuel du 1er juillet 2017 au 2 juillet 2020 et du 1er octobre 2020 au 4 août 2022,

— les procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes 2012 à 2022 inclus et les budgets prévisionnels jusqu’à l’exercice prenant fin le 31 décembre 2023,

— les contrats de syndic.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire de la société RJ, ouvert par jugement du 24 juillet 2020, ayant provisoirement fixé la date de cessation des paiements au 25 mai 2020.

Comme la retenu le premier juge, la société RJ ne saurait prétendre que les charges ne sont pas dues le syndicat des copropriétaires ayant fait échouer la scission qui l’en aurait exemptée, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne porte pas seul la responsabilité de cet échec, la société RJ ayant elle même voté en faveur de la caducité du protocole d’accord et surtout n’ayant pas fait porter à l’ordre du jour des assemblées postérieures à celles de 2019 des projets de résolution en vue de la mise en oeuvre effective de la scission.

En outre, la société RJ est toujours membre de la copropriété, elle détient un droit d’accès aux parties communes, dont la voie de circulation et ne justifie pas de ce que le non exercice de ce droit serait dû au refus du syndicat des copropriétaires, quand bien même un procès verbal d’huissier du 25 mars 2013 constate que l’accès à sa propriété se fait directement depuis la voie publique.

Elle ne peut en conséquence prétendre que les charges appelées sont indues, ni solliciter la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à rétablir l’accès à la voie de circulation interne ou demander la compensation du montant des charges de copropriété avec une indemnité pour atteinte à son droit de jouissance.

Il n’est pas contesté que les appels de fonds émis par les syndics successifs ont été dressés en application du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui affecte au lot 34 de la société RJ des millièmes.

Pour les charges de copropriété dues avant l’ouverture du redressement judiciaire, le relevé de compte individuel de charges arrêté au 2 juillet 2020 indique un montant de 12 814,58€.

Le premier juge a retranché:

-31 décembre 2017: 9 000€ frais de dossier de scission lot 34,

-31 décembre 2017: 150€ frais de commandement huissier vote AG 2017

-31 décembre 2017: 900€ frais prépa résolutions AG 2017

-29 mai 2018: 500€ frais de commandement huissier vote.

Or, par une résolution 18 de l’assemblée générale du 31 mai 2017, il a été mis à la charge de la société RJ:

-9 000€ pour frais de préparation du dossier de scission votée à l’assemblée générale du 19 janvier 2016

-942€ de frais de prise d’hypothèque légale

-150€ frais de commandement de payer par huissier

-900€ frais préparation des résolutions de la présente assemblée générale.

Cette résolution a été votée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, en ce compris la SCI RJ qui a voté favorablement.

Cette assemblée générale est devenue définitive.

Aussi, les charges dues pour la période antérieure à l’ouverture du redressement judiciaire sont de 12314,58€.

Il convient d’ajouter les frais nécessaires aux sens des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 soit 1604,69€ ( en ce compris le sfrais d’hypothèque de 942€), les mises en demeure des 14 février 2018 et 12 septembre 2019 n’étant pas produites.

S’agissant du recouvrement des charges de copropriété, faute de démonter les diligences exceptionnelles du syndic, les honoraires de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice pour deux fois 398,52€ ne sont pas retenus.

Aussi, la créance de la copropriété arrêtée au 24 juillet 2020, soit pour la période antérieure à l’ouverture du redressement judiciaire, est justifiée pour un montant de 13 919,27€.

S’agissant de la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective, le syndicat communique un relevé individuel arrêté au 4 août 2022 avec un solde de charges dues de 1471,55€, dont il convient de déduire 388€ pour frais de suivi de procédure de recouvrement du 12 octobre 2020, faute de justificatif de diligences exceptionnelles du syndic, qui ne sauraient résulter du simple fait que la société RJ a été placée en redressement judiciaire nécessitant l’établissement de décomptes pour créance antérieure et postérieure.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de frais nécessaires postérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société RJ à payer la somme de 1083,55€ au titre des charges de copropriété dues au 10 juillet 2022, postérieurement à la procédure collective.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Un blocage est intervenu dans la processus de scission du lot de la société RJ, entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires, relatif à la prise en charge des frais générés par cette scission.

La copropriété a fait voter la caducité du protocole d’accord du 24 juin 2015 relatif à cette scission par l’assemblée générale du 31 mai 2017.

Le présent arrêt confirme le jugement de première instance en ce qu’il ne fait pas droit aux demandes indemnitaires des parties basées sur le protocole d’accord et notamment de la clause pénale, en raison de l’échec de la scission.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice autre qui fonderait sa demande indemnitaire, de sorte qu’il en est débouté.

En effet, à ce stade la société RJ a financé des travaux sur un mur commun.

Sur les autres demandes

Les demandes d’article 700 du code de procédure civile sont rejetées en appel.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE,

SAUF en ce qu’il a:

Ordonne l’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 2.927,27 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant

ORDONNE l’inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 13 919,27 euros,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT