COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

N° 2026/ 228

Rôle N° RG 23/08240 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPUZ

[W] [Y] épouse [N]

C/

S.D.C. DU [Adresse 1] À [Localité 1] [Adresse 1]

S.A.S. STGL IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Véronique ALDEMAR

M^e Benjamin NAUDIN

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 01 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/10850.

APPELANTE

Madame [W] [Y] épouse [N]

née le 19 Juillet 1943 à [Localité 3] ALGERIE ([Localité 4], demeurant [Adresse 2] FRANCE

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

S.D.C. DU [Adresse 1] À [Localité 2] pris en la personne de son administrateur provisoire, Mme [I] [F] [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. STGL IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 800 820 417, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Assignée à personne morale Mme [T] [C] Présidente de la SAS STGL IMMOBILIER le 22 août 2023, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée par M^e Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 14 novembre 2023 conclu devant maître [O] [H], notaire à [Localité 5] (13), madame [W] [Y] épouse [N] a acquis la propriété du lot n°6, situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (13), consistant en un appartement situé au 2ème étage à droite, avec une cave au sous-sol.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 9 juillet 2020.

Par exploit d’huissier en date du 30 octobre 2020, Mme [W] [Y] épouse [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à MARSEILLE 5ème (13), pris en la personne de son syndic en exercice, et la société par actions simplifiées (SAS) STGL Immobilier, en qualité de syndic, devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir :

— l’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 9, 10, 18, 19 et 21 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 ;

— la condamnation de la SAS STGL Immobilier, et, subsidiairement, du syndicat, à lui verser la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 1er juin 2023, le tribunal a :

— annulé la résolution n°10 de l’assemblée générale ;

— débouté Mme [Y] épouse [N] de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 9, 18, 19 et 21 ;

— débouté Mme [Y] épouse [N] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaire, représenté par son syndic en exercice, aux dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— Mme [Y] était recevable au soutien de ses demandes en sa qualité d’opposante;

— il était justifié de l’ouverture d’un compte séparé ouvert par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en date du 22 juin 2018 ;

— la convocation était parfaitement régulière et que les circonstances de l’espèce ne permettaient pas de douter de la date exacte, Mme [Y] ayant au demeurant été présente, aucune incompréhension de la date de l’assemblée ne pouvait être alléguée ;

— les tableaux correspondant aux annexes 4 et 5 du décret dont l’omission était alléguée n’avaient pas besoin d’être communiqués eu égard à l’absence de travaux en cours à cette période ;

— Mme [Y] ne justifiait pas de l’envoi de sa demande aux fins de présentation des justificatifs comptables et de surcroît l’absence de réponse du syndic à une demande de communication de pièces du conseil syndical n’était pas de nature à entraîner sans autre motif la nullité des assemblées générales ;

— le contrat de syndic n’était pas soumis aux dispositions du décret définissant le contrat type en date du 2 juillet 2020 , pas encore en vigueur au moment où le syndic avait adressé les convocations aux copropriétaires ;

— il n’était pas rapporté la preuve que les dispositions légales de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 avaient été bien respectées pour l’année 2022, contrairement à l’année 2011, dès lors la résolution n°10 serait annulée ;

— le syndicat des copropriétaires démontrait les diligences de la SCP [P] prouvant qu’elle avait représenté et défendu ce dernier devant la cour de cassation ;

— l’obligation de joindre un formulaire pour le vote par correspondance était entrée en vigueur le 4 juillet 2022, soit postérieurement à l’envoi des convocations litigieuses le 17 juin 2020.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 juin 2023, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a été déboutée de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 9, 18, 19 et 21 et de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 21 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

— prononce l’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 9, 18, 19 et 21 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 ;

— condamne la SAS STGL Immobilier, et, subsidiairement, le syndicat des copropriétaires, à lui verser la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’appel;

— confirme le jugement entrepris pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur les causes générales d’annulation :

— l’article 18 de la loi du 17 mars 1967 prévoit l’ouverture par le syndic professionnel, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;

— à défaut de justifier de l’existence d’un tel compte, le mandat de syndic est nul ;

— la perte de qualité de syndic entache de nullité les décisions intervenues lors de la convocation de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 ;

— sur l’absence de mention de la date complète et précise sur la convocation, commise en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, entache de nullité la convocation et par voie de conséquence les décisions contestées ;

— sur la violation des dispositions relatives à l’approbation des comptes :

— sur la violation des articles 8 et 11-I du décret du 14 mars 2005 :

— la SAS STGL Immobilier n’avait pas communiqué les tableaux correspondant aux annexes 4 et 5 du décret ;

— sur le caractère incomplet et incorrect des documents comptables notifiés ;

— les documents sont entachés d’irrégularités, outre le défaut de réponse aux demandes du conseil syndical tendant à obtenir la remise de justificatifs comptables et bancaire ;

— sur l’annulation de la décision relative au quitus :

— les violations caractérisées par le syndic de ses obligations relatives à la présentation et à la tenue des comptes de gestion justifient l’annulation du quitus ;

— sur le non-respect du contrat type de syndic ;

— il y a violation de l’article 18 A de la loi du 10 juillet 1965, entré en vigueur le 1er juin 2020 ;

— le décret d’application est intervenu le 2 juillet 2020 et est applicable dès le 4 juillet 2020, date antérieure à la tenue de l’assemblée générale tenue le 9 juillet 2020 ;

— le contrat de syndic n’est pas conforme au contrat type en de nombreux points ;

— sur les motifs d’annulation des décisions relatives à l’adoption des budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2022 :

— violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

— les budgets doivent être adaptés au montant des dépenses des derniers exercices et ne doivent pas avoir pour objet de constituer au profit du syndicat des copropriétaires des avances de trésorerie ;

— sur la responsabilité du syndic :

— il a commis diverses fautes ;

— il n’a pas présenté en temps utiles auprès de l’avocat à la Cour de cassation les diligences nécessaires pour défendre le syndicat des copropriétaires ;

— sur la violation des dispositions de l’article 17 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 17 mars 1967 : les copropriétaires n’ont pas pu voter par correspondance.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 19 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués, l’infirme en ce qu’il a annulé la résolution n°10 de l’assemblée générale, et l’a condamné aux dépens, et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute Mme [Y] de ses demandes d’annulation de résolutions ;

— condamne Mme [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de maître NAUDIN.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur la prétendue absence de l’ouverture de compte séparé au nom du syndicat des

copropriétaires :

— madame [Y] prétend de manière erronée que le syndic de copropriété n’avait pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;

— or, en première instance, le syndic a justifié avoir ouvert un compte séparé pour le syndicat des copropriétaires en date du 22 juin 2018 qui est toujours ouvert à ce jour;

— sur le moyen tiré de l’absence de mention de la date complète et précise sur la convocation :

— madame [Y] prétend que la convocation à l’assemblée générale ne serait pas précise concernant la date car l’année durant laquelle était censée se tenir l’assemblée n’est pas indiquée;

— la convocation à l’assemblée générale a été remise à madame [Y] le 17 juin 2020 ;

— elle mentionne que l’assemblée générale aura lieu le « 9 juillet », sans précision de l’année, mais avec indication de l’heure et du lieu de celle-ci ;

— contrairement à ce que soutient la demanderesse, cette convocation est parfaitement régulière dans la mesure où les circonstances de l’espèce ne permettent aucun doute quant à la date exacte à laquelle l’assemblée générale avait vocation à se tenir ;

— en tout état de cause, madame [Y] était bien présente lors de cette assemblée générale de telle sorte qu’aucune incompréhension de la date de l’assemblée ne peut être alléguée ;

— sur la prétendue violation des dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 :

— madame [Y] affirme que le syndic de copropriété n’aurait pas respecté le décret du 14 mars 2005 puisqu’il n’aurait pas joint à la convocation les tableaux correspondant aux annexes 4 et 5 du décret précité ;

— en l’espèce, les tableaux correspondant aux annexes 4 et 5 du décret, dont l’omission est alléguée, concernent les travaux en cours à la date de l’assemblée générale ;

— or, le syndicat des copropriétaires justifie qu’il n’y avait pas de travaux en cours au moment de la convocation de l’assemblée générale, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de communiquer les annexes 4 et 5 prévues par l’article 8 du décret du 14 mars 2005 ;

— le tribunal judiciaire a exactement retenu le même raisonnement ;

— sur le prétendu caractère incomplet et incorrect des documents comptables notifiés:

— madame [Y] affirme à tort que les documents comptables produits seraient incomplets et comporteraient des erreurs ;

— le syndicat des copropriétaires a démontré que les griefs relatifs au caractère incomplet et erroné des documents comptables n’étaient pas fondés puisque :

— les intitulés figurant sur les documents transmis permettent aux copropriétaires de comprendre à quelles dépenses ils se rattachent, des explications suffisantes ayant été apportés sur ce point par le syndic ;

— les documents transmis avec la convocation ne pouvaient faire état de sommes non encore approuvées au titre de l’exercice précédent ;

— l’ensemble des dépenses a été justifié par les pièces produites par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la première instance et correspondent à des sommes votées lors de précédentes assemblées ;

— sur le prétendu refus de présenter les différents justificatifs comptables :

— au visa de l’article 21 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— madame [Y] soutient qu’en qualité de membre du conseil syndical, elle a sollicité diverses pièces de la part du syndic relativement à la gestion de la copropriété par courrier en date du 26 août 2019 qui ne lui auraient pas été communiquées ;

— elle n’établit pas l’envoi et la bonne réception du courrier adressé au syndic ;

— le tribunal judiciaire a rappelé que l’absence de réponse du syndic à une demande de

communication de pièces du conseil syndical n’est pas de nature à entrainer, sans autre motif, la nullité des assemblées générales suivantes ;

— sur le prétendu non-respect du contrat type de syndic :

— madame [Y] prétend que le contrat de syndic soumis à l’assemblée générale le 9 juillet 2020 ne serait pas conforme au contrat type, prévu par l’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— or, comme l’a justement relevé le tribunal judiciaire, le décret définissant le contrat-type est intervenu le 2 juillet 2020 de telle sorte qu’il n’était pas entré en vigueur au jour où le syndic a adressé les convocations avec le projet de contrat type ;

— sur la résolution n°9 et le vote du budget prévisionnel pour l’année 2021 :

— l’article 11 2° du décret du 17 mars 1967 ;

— madame [Y] affirme que le budget prévisionnel pour l’année 2021 aurait subi une

augmentation sans aucun justificatif ;

— force est de constater qu’elle n’apporte aucun élément de preuve permettant d’établir que le budget prévisionnel pour l’année 2021 aurait subi une augmentation ;

— c’est la raison pour laquelle le tribunal judiciaire a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°9 ;

— sur la prétendue absence de diligences de la part du Syndicat des copropriétaires envers la SCP [P] :

— madame [Y] reproche au syndic de ne pas avoir fait le nécessaire afin que la SCP

[P] établisse son mémoire en cassation ;

— le Syndicat des copropriétaires a produit un courrier en date du 12 novembre 2020 émanant de la SCP [P] prouvant qu’elle a bien représenté et défendu le syndicat des copropriétaires devant la Cour de cassation ;

— le tribunal judiciaire a donc totalement rejeté ce moyen ;

— sur la prétendue absence de formulaire de vote par correspondance joint à la convocation :

— l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que le formulaire de vote par

correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 1 7-1 A est joint à la convocation ;

— toutefois, il y a lieu de rappeler que l’obligation de joindre ce formulaire résulte du décret n° 2020-834 en date du 2 juillet 2020, qui n’est entré en vigueur que le 4 juillet 2020 ;

— or, il est justifié en l’espèce que les convocations pour l’assemblée générale litigieuse ont été envoyées le 17 juin 2020 ;

— sur les chefs d’infirmation du jugement : sur la résolution n°10 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 et la condamnation aux dépens :

— l’assemblée générale du 9 juillet 2020 a voté les budgets prévisionnels pour l’année

2021 à la 9ème résolution et pour l’année 2022 à la 10ème résolution ;

— madame [Y] prétendait que le budget prévisionnel pour l’année 2022 ne figurait pas sur les tableaux comptables joints à la convocation ;

— or, le syndic n’avait pas l’obligation de faire figurer le budget provisionnel pour l’année 2022 mais seulement pour l’année 2021 ;

— le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois, il est voté soit avant le début de l’exercice qu’il concerne soit au cours de l’exercice qu’il concerne ;

— lorsqu’elles sont budgétisées, les provisions représentent des sommes versées en attente du solde définitif des comptes ;

— le budget prévisionnel est donc toujours susceptible de réajustement en cours d’année ;

— la loi n’impose pas à l’assemblée générale de voter le budget prévisionnel pour l’année N+2 ;

— par ailleurs, ce budget peut être modifié à l’assemblée générale suivante ;

— il n’est donc lié à l’approbation des comptes de l’exercice précédent que dans une visée informative.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 21 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS STGL Immobilier, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués, y ajoutant qu’elle :

— déboute Mme [Y] de ses demandes ;

— condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 9, 10, 18, 19 et 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il conviendra d’examiner divers moyens au soutien de sa demande d’annulation des résolutions.

Sur le moyen tiré de l’absence d’ouverture de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, II.- le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

En l’espèce, il est justifié par attestation bancaire du CIC Lyonnaise de Banque en date du 29 janvier 2021, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ouverture d’un compte bancaire séparé le 22 juin 2018, sous le numéro [XXXXXXXXXX01].

Contrairement à ce que soutient Mme [Y], il est précisé que ce compte est affecté exclusivement à la réception des versements et remises reçus au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires et doit fonctionner selon les modalités prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est donc pas établi que ce compte est destiné à recevoir uniquement les cotisations de fonds de travaux prévus à l’article 14-2-1.

De surcroît le relevé du livret A syndicat des copropriétaires de la CIC Lyonnaise de Banque, du 31 décembre 2020, produit par Mme [Y] fait état d’un solde créditeur fonds travaux mais sur un livret A portant un numéro distinct du numéro de compte soit le numéro 002 590 6004

Par conséquent, le moyen tiré de la violation de l’obligation légale d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires relevant de l’article 18 II, 2ème tiret n’est pas établi. Il apparaît l’ouverture d’un compte bancaire et d’un livret A distinct pour les fonds des travaux.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de date complète et précise sur la convocation à l’assemblée générale du 9 juillet 2020 :

Aux termes de l’article 9 alinéa 1, du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la convocation à l’assemblée générale du 9 juillet 2020 a été remise à Mme [Y] le 17 juin 2020. Il est précisé que l’assemblée générale aura lieu le '9 juillet’ dans précision de l’année, avec indication de l’heure, 17h30 et du lieu, les locaux du syndic, [Adresse 6] à [Localité 7].

Comme l’a pertinemment analysé le premier juge, cette convocation est régulière dans la mesure où les circonstances de l’espèce ne permettent pas de douter de l’année à laquelle l’assemblée générale devait se tenir, les copropriétaires devant voter sur l’approbation des comptes de l’année 2019 et sur l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2021, selon l’ordre du jour joint.

La seule absence de précision de l’année sur la convocation, ne peut entachée celle-ci d’irrégularité, aucune confusion ou incompréhension sur l’année n’étant possible.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté

Sur le moyen tiré de la violation des dispositions des articles 8 du décret du 14 mars 2005 et 11 du décret du 17 mars 1967 :

Aux termes de l’article 8 du décret du 14 mars 2005, les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi (…) ;

En l’espèce, l’annexe 4 est relative au compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés.

L’annexe 5, est relative aux travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votées, non encore clôturés à la fin de l’exercice.

Mme [Y] estime qu’auraient dû y figurer dans l’annexe 4 : les honoraires d’avocat de M. [U] de 600 euros, comptabilisés à la date du 7 avril 2019 pour une audience devant la cour, les honoraires exceptionnels du syndic de 156 euros comptabilisés au 5 avril 2019 au titre d’une vacation de procédure et une somme de 3 165,65 euros perçue sur saisie de son compte le 7 août 2019.

Elle fait valoir que l’annexe 5 devait comporter le report du compte 12 de l’annexe 1 et inclure le solde en attente sur travaux et opérations exceptionnelles.

Cependant elle ne justifie pas de la réalité de ces éléments, excepté un acquiescement à une saisie attribution du 9 août 2019, dont on ignore au profit de qui elle a eu lieu.

Au surplus, à la lecture de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale, aucuns travaux n’étaient en cours à cette période, justifiant de l’absence formelle de communication desdites annexes.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté.

Sur le moyen tiré du caractère incomplet et incorrect de la présentation des comptes :

En l’espèce, il résulte de pièces et éléments versés aux débats que :

— les intitulés figurant sur les documents transmis permettaient aux copropriétaires de comprendre à quelles dépenses ils se rattachent, des explications suffisantes ayant été apportés par le syndic ;

— les documents transmis avec la convocation ne pouvaient faire état de sommes non encore approuvées au titre de l’exercice précédent ;

— l’ensemble des dépenses est justifié et correspondent aux sommes votées lors de précédentes assemblées ;

Aucune erreur comptable de nature à justifier l’annulation de l’approbation des comptes n’est établie par Mme [Y].

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté.

Sur le moyen tiré du refus de présenter les différents justificatifs comptables :

Aux termes de l’article 21 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

En l’espèce, Mme [Y], en qualité de membre du conseil syndical, ne justifie toujours pas devant la cour de l’envoi par courrier recommandé avec accusé réception de sa demande de pièces au syndic datée du 26 août 2019, auquel elle reproche l’absence de communication de diverses pièces figurant au courrier.

En tout état de cause, l’absence de réponse du syndic n’est pas de nautre à entraîner sans autre motif la nullité des assemblées générales suivantes.

Mme [Y] échoue à démontrer l’absence de clarté dans la gestion comptable du syndic.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté

Sur le moyen tiré du non-respect du contrat de syndic type :

Aux termes de l’article 18-1 A, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un décret définissant le contrat type de syndic intervenu le 2 juillet 2020.

Or au vu des circonstances de l’espèce, il est avéré que le décret définissant ce contrat n’était pas en vigueur au jour où le syndic a adressé les convocations, étant précisé que les convocations doivent être envoyées 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, soit 21 jours avant le 9 juillet 2020.

Par conséquent, c’est sans commettre d’excés de pouvoir que le premier juge a rejeté le moyen soulevé par Mme [Y]. Le jugement entrepris sera confirmé à ce titre.

Sur le moyen tiré des irrégularités dans le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2021 et 2022 :

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

En l’espèce, l’assemblée générale du 9 juillet 2020 a voté les budgets prévisionnels pour les années 2021 à la 9ème résolution et 2022 à la 10ème résolution.

Mme [Y] ne démontre pas en quoi le budget prévisionnel pour l’année 2021 aurait subi une augmentation injustifiée dans l’objectif de créer de la trésorerie.

Par ailleurs, concernant le budget 2022, la loi n’impose pas à l’assemblée générale de voter le budget prévisionnel pour l’année N + 2. Ce budget peut être modifié à l’assemblée générale suivante.

Ainsi, à la lecture de l’article 11, le syndic n’avait pas obligation de faire figurer le budget prévisionnel pour l’année 2022 dans les tableaux comptables mais seulement l’année 2021.

Les dispositions de l’article ont été respectées.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande d’annulation de la résolution n°10. Il sera infirmé en ce qu’il a annulé la résolution n°9. Mme [Y] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°9.

Sur le moyen tiré de l’absence de diligences de la part du syndicat des copropriétaires envers la SCP [P] :

Mme [Y] verse aux débat un échange de courriels avec maître Poupot avocat au conseil d’Etat et à la Cour de cassation duquel il ressort que le mémoire produit par l’avocat du syndicat des copropriétaires dans un litige devant la Cour de cassation serait succint en plus d’être tardif.

Cependant, le syndicat des copropriétaires démontre en produisant un courrier du 12 novembre 2020, que la SCP [P] a bien représenté et défendu ce dernier devant la Cour de cassation.

Par conséquent aucun manquement ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires dans la gestion de ce litige.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de formulaire de vote par correspondance joint à la convocation :

Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 2 juillet 2020, le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

L’obligation de joindre le formulaire de vote par correspondance est issue du décret du 2 juillet 2020, entré en vigueur le 4 juillet 2020.

Or comme l’a pertinemment relevé le premier juge les convocations ont été envoyées le 17 juin 2020, à une date à laquelle cette exigence n’était pas requise.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que moyen a été rejeté.

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 9, 18, 19 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2020.

Il sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n°10. Mme [Y] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance.

Succombant, Mme [Y] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Benjamin Naudin.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice et à la SAS STGL Immobilier a somme de 3 000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Il sera également confirmé en ce qu’il a dispensé M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

* annulé la résolution n°10 de l’assemblée générale du 9 juillet 2020 ;

* condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute Mme [Y] épouse [N] de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (13), du 9 juillet 2020 ;

Condamne Mme [Y] épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (13), et à la SAS STGL Immobilier la somme de 3 000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] épouse [N], de sa demande formulée à ce titre ;

Condamne Mme [Y] épouse [N], aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,