ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02842 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIIJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 AVRIL 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 12-23-0945

APPELANT :

Monsieur [P] [Y]

né le 30 Décembre 1987 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e CLAPAREDE substituant M^e Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [D] [Z] épouse [F]

née le 11 Janvier 1967 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e VILANOVA substituant M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [X] [F]

né le 28 Décembre 1967 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e VILANOVA substituant M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 03/12/2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 13 février 2025 a été prorogé au 06 mars 2025; les parties en ayant été préalablement avisées.

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 3 mars 2016, avec prise d’effet au 1er avril 2016, M. [X] [F] et Mme [D] [Z], son épouse ont donné à bail à M. [P] [Y] un logement à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement (n°105), situé [Adresse 1], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 677 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 110 euros.

M. et Mme [F] ont délivré à M. [Y], par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, un commandement de payer la somme principale de 2 262,48 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er mai 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Puis, par acte du 28 août 2023, ils l’ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 23 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

— Déclaré recevable l’action en référé,

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2016 et ayant pris effet le 1er avril 2016 entre M. [X] [K] [F], Mme [D] [F] et M. [P] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement (n°105), situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 26 juillet 2023,

— Déclaré en conséquence M. [P] [Y] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 26 juillet 2023,

— Dit qu’à défaut pour M. [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble le désigné par la personne expulsée ou défaut par les bailleurs,

— Fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [P] [Y] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 26 juillet 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— Condamné M. [P] [Y] à payer à M. [X] [K] [F] et Mme [D] [F] la somme provisionnelle de 10 400,32 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 mars 2024, mensualité du mois de mars comprise,

— Débouté M. et Mme [F] de leurs autres demandes,

— Condamné M. [P] [Y] aux dépens,

— Dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [P] [Y],

— Condamné M. [P] [Y] à payer à M. [X] [K] [F] et Mme [D] [F] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 30 mai 2024, M. [Y] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue en date du 4 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions du 29 novembre 2024, M. [Y] demande à la cour au visa des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989, 648 du code de procédure civile, 834, 802 et 803 du code de procédure civile , de :

— juger l’appel recevable en la forme,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 juillet 2023, déclaré qu’il est occupant sans droit ni titre des lieux, dit qu’il doit libérer les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux ou sera expulsé, fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 juillet 2023, l’a condamné à payer la somme provisionnelle de 10 400,32 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 mars 2024, aux dépens, notamment, ceux exposés pour l’exécution de la décision et à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer le montant de la dette actualisée au titre des loyers et charges à la somme de 9 863,95 euros (décompte actualisé au 29 novembre 2024),

— constater qu’il est en état de se libérer de la dette,

— juger qu’il pourra s’acquitter du paiement de cette somme en trente-six mensualités de 273,99 euros, le versement desdites mensualités devant intervenir en sus des loyers et charges courants et en même temps que leur paiement, outre une trente sixième mensualité qui apurera le solde de la dette,

— juger que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit sont réunies mais que ses effets sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que cette clause sera réputée ne pas avoir joué s’il se libère dans le délai et selon les modalités fixées et si elle paye son loyer courant du mois en sus,

— l’autoriser à se libérer de sa dette, en sus du loyer courant en 36 versements mensuels de 273,99 euros dont le 36ème versement représentant le solde de la dette,

— rejeter toutes demandes adverses et surplus,

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que chaque partie conservera les dépens exposés,

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

— il ne conteste pas le montant de la somme due, il a effectué des virements en novembre 2024, qui la diminuent,

— le logement est en mauvais état,

— il dispose de revenus plus élevés.

Par conclusions du 26 juillet 2024, M. et Mme [F] demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 7 et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel au regard de la date de signification de l’ordonnance,

— débouter M. [Y] de toutes ses demandes de délais, hautement dilatoires,

— quoi faisant, confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamné provisionnellement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, actualisés au 15 juillet 2024 à 13 464,36 euros, ordonné l’expulsion du locataire et de toute personne de son chef de lieux jusqu’alors loués sis [Adresse 1] à [Localité 6], fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer dû à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et condamner provisionnellement l’occupant M. [Y], au paiement et condamner M. [Y] au paiement des entiers dépens outre 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance,

— rejeter toutes les demandes autres de M. [Y].

Ils exposent en substance que :

— les loyers courants entre avril 2023 et mars 2024 n’ont pas été réglés,

— la dette locative dépassait en première instance la somme de 10 000 euros et augmente toujours.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VII) et le commandement de payer vise ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 18 mars 2024, le commandement de payer du 13 juin 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre M. et Mme [F] et M. [Y] étaient réunies à la date du 13 août 2023, et non du 26 juillet 2023 eu égard à l’application de l’ancienne loi.

Il en résulte que M. [Y], qui ne le conteste pas, est occupant sans droit du logement appartenant à M. et Mme [F] depuis la résiliation le 13 août 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée, sauf quant à la date de la résiliation, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [Y] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, M. et Mme [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2 -sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 18 mars 2024 (terme de mars 2024 inclus), M. [Y] était redevable d’une somme de 10 400,32 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce qu’il ne conteste pas davantage. Si le bailleur sollicite que l’arriéré locatif soit fixé à hauteur de la somme de 13 464,36 euros, arrêtée au 15 juillet 2024, il ne produit aucune pièce en justifiant.

Si M. [Y] justifie, produisant un relevé de paiement provenant du site de l’agence gestionnaire du logement, avoir versé depuis le mois de mars 2024 la somme de 3 000 euros le 26 novembre 2024 et celle de 1 500 euros le 29 novembre suivant (le prélèvement de 1 000 euros en date du 30 novembre 2024 n’ayant pas été validé), de sorte qu’il ne serait désormais débiteur que de la somme de 10 863,95 euros, la dette locative ne peut être fixée à ce montant en l’absence de décompte des loyers, ayant couru jusqu’à cette date, auxquels pourraient être affectés ces versements et permettant d’arrêter le compte. La demande de fixation de la dette locative à la somme de 9 863,95 euros sera rejetée, seul le montant de 10 400,32 euros, arrêté à la date du 18 mars 2024 étant retenu.

Par ailleurs, M. [Y] se contente d’invoquer le caractère indécent du logement sans étayer une telle allégation, ni en tirer une quelconque conséquence juridique.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée au titre de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 10 400,32 euros au 18 mars 2024 et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié .

3- sur les délais de grâce

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] ne justifie pas de la matérialité de ses revenus et charges actuels, se bornant à produire deux procès-verbaux d’assemblée générale de la SARL Chap Chap Food, qu’il gère, en date du 28 septembre 2023, adoptant la rémunération du gérant à hauteur de 16 800 euros pour l’exercice 2023 et du 28 août 2024, fixant cette rémunération à hauteur de 26 400 euros pour la période du 1er septembre 2024 au 31 août 2023, et une attestation de la mère de son fils mineur, indiquant que ce dernier sera domicilié chez lui à compter du mois de septembre 2024.

Les versements effectués ponctuellement ne démontrent pas une reprise du paiement du loyer intégral telle qu’exigée.

M. [Y], qui ne justifie ni de sa situation actuelle, ni avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation, ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant a été quintuplé depuis la délivrance du commandement en juin 2023.

Il a, de fait, bénéficié d’un délai de près de dix-sept mois depuis la résiliation du contrat de location le 8 août 2023 et d’un délai de dix mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais, formée par M. [Y].

L’ordonnance de référé sera confirmée.

4- sur les autres demandes

M. [Y], partie succombante, sera condamné aux dépens d’appel et à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 juillet 2023, déclaré M. [P] [Y] occupant sans droit ni titre à compter de cette date et fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date,

Statuant de ce seul chef infirmé,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2016 et ayant pris effet le 1er avril 2016 entre M. [X] [F] et Mme [D] [Z], son épouse ainsi que M. [P] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement (N°105), situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 août 2023,

Déclare en conséquence M. [P] [Y] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 13 août 2023,

Fixe au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [P] [Y] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 13 août 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [Y] à payer à M. [X] [F] et Mme [D] [Z], son épouse la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [Y] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente