Cour d'appel de Toulouse, 2e chambre, 28 janvier 2025, n° 22/04475

CA Toulouse
Infirmation partielle 28 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a jugé que la S.A.R.L. UZOU devait restituer le dépôt de garantie, car aucun manquement contractuel n'était imputable à la S.N.C. LIDL.
Rejeté
Résistance abusive à la restitution du dépôt de garantie
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas constaté de préjudice distinct justifiant des dommages et intérêts.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté la S.N.C. LIDL de sa demande au titre de l'article 700, considérant que les circonstances ne justifiaient pas une telle indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 2e ch., 28 janv. 2025, n° 22/04475
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	22/04475
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Julie DINGUIRARD-PARENTHélène CAPELA
Parties :	S.A.R.L. UZOU, son gérant demeurant en cette qualité audit siège c/ S.N.C. LIDL

Texte intégral

28/01/2025

ARRÊT N°

N° RG 22/04475 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PFKF

MN AC

Décision déférée du 18 Novembre 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

( 20/02927)

Madame [B]

[G] [S]

[M] [S] épouse [R]

S.A.R.L. UZOU

S.N.C. LIDL

Confirmation

Grosse délivrée

M^e Hélène CAPELA

M^e Marie Julie DINGUIRARD-PARENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [G] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [S] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A.R.L. UZOU prise en la personne de son gérant demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Hélène CAPELA, avocate au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.N.C. LIDL Prise en la personne de son réprésentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie Julie DINGUIRARD-PARENT, avocate au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

V. SALMERON, présidente et M. NORGUET, Conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure :

Selon acte sous seing privé en date du 24 juin 1993, [C] [S], [G] [S] et [M] [S] épouse [R], auxquels s’est substituée la Sarl Uzou le 21 juillet 1994, ont donné a bail à la Snc Lidl un local commercial sis [Adresse 7], d’une surface totale de 932 m2 et comprenant 80 emplacements de parking, pour une durée de neuf ans, commençant à courir le 20 août 1994 pour se terminer le 19 août 2003. Le bail a prévu le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 140 000 francs HT.

Le 7 novembre 2003, le bail commercial a été renouvelé, entre la Sarl Uzou, représentée par son gérant [G] [S], et la Snc Lidl, aux mêmes conditions que le bail d’origine et pour une durée de neuf ans allant du 20 août 2003 au 19 août 2012.

Par exploit d’huissier en date du 20 mai 2014, la Snc Lidl a fait signifier à la Sarl Uzou une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années a compter du 1er juillet 2014.

Par exploit d’huissier en date du 12 octobre 2016, la Snc Lidl a donné congé à la Sarl Uzou, pour la fin de la première période triennale, soit au 30 juin 2017.

Par sommation délivrée par huissier de justice du 18 mai 2017, la Sarl Uzou a sommé la Snc Lidl de procéder à la restitution d’un abri à caddies présent sur le parking et retiré le 10 mai 2017.

La restitution des lieux loués par la Snc Lidl à la Sarl Uzou a été constatée par procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 20 juin 2017 dressant état des lieux contradictoire et constatant la mise en place d’un nouvel abri à caddies. Les clefs ont alors été remises au bailleur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 juin 2018, la Snc Lidl a sollicité de la bailleresse la restitution du dépôt de garantie. Elle a réitéré cette demande le 3 mai 2019 en mettant en demeure de la Sarl Uzou de lui rembourser la somme, convertie à 21 342,86 euros.

Le 27 juillet 2020, la Snc Lidl a assigné la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en restitution du dépôt de garantie, sous astreinte, outre allocation de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive.

La Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] ont sollicité la remise en état des lieux loués, notamment la réinstallation de l’abri à caddies.

Par jugement du 18 novembre 2022, le tribunal judiciaire a :

condamné la Sarl Uzou à payer à la Snc Lidl, en restitution du dépôt de garantie, la somme de 21 342,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,

dit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie, la Sarl Uzou sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant a été provisoirement fixé à la somme de 100 euros par jour de retard,

dit que cette astreinte court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour la Snc Lidl, à défaut de restitution du dépôt de garantie à l’expiration de ce délai, de solliciter le juge de l’exécution en vue de la liquidation de l’astreinte provisoire et du prononcé de l’astreinte définitive,

débouté la Snc Lidl de l’ensemble de ses demandes a l’encontre de [M] [S] épouse [R] et [G] [S], pris en leur nom personnel et en leur qualité d’héritiers de [C] [S],

débouté la Snc Lidl de sa demande au titre de la résistance abusive,

débouté la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] de leur demande de remise en état des lieux loués et de réinstallation de l’abri a caddies,

mis les les dépens à la charge de la Sarl Uzou,

condamné la Sarl Uzou à payer à la Snc Lidl la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 26 décembre 2022, la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] ont relevé appel du jugement du tribunal judiciaire aux fins d’en voir réformés les chefs de dispositif ayant condamné la Sarl Uzou à payer à la Snc Lidl, en restitution du dépôt de garantie, la somme de 21 342,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, dit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie, la Sarl Uzou sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant a été provisoirement fixé à la somme de 100 euros par jour de retard, dit que cette astreinte court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour la Snc Lidl, à défaut de restitution du dépôt de garantie à l’expiration de ce délai, de solliciter le juge de l’exécution en vue de la liquidation de l’astreinte provisoire et du prononcé de l’astreinte définitive, débouté la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] de leur demande de remise en état des lieux loués et de réinstallation de l’abri a caddies, mis les les dépens à la charge de la Sarl Uzou, condamné la Sarl Uzou à payer à la Snc Lidl la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conclusions, la Snc Lidl a formé appel incident des chefs de dispositif l’ayant déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de [M] [S] épouse [R] et [G] [S], pris en leur nom personnel et en leur qualité d’héritiers de [C] [S] et l’ayant déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.

La Snc Lidl a fait procéder à l’exécution forcée du jugement de première instance par voie de saisie-attribution du 17 mars 2023, à laquelle la Sarl Uzou a acquiescé le 24 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 7 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions responsives notifiées le 4 octobre 2023, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, et dans lesquelles la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] sollicitent, au visa des articles 1134, 1135, 1142, 1147 et 1149 du Code civil, dans leur rédaction applicable aux faits de l’espèce, et 551 et suivants du Code civil :

la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Snc Lidl de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de [M] [S] épouse [R] et [G] [S] pris en leur nom personnel et en leur qualité d’héritiers de [C] [S] et débouté la Snc Lidl de sa demande au titre de la résistance abusive,

l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sarl Uzou à payer à la Snc Lidl, en restitution du dépôt de garantie, la somme de 21 342,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, dit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie, la Sarl Uzou sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte fixée provisoirement à la somme de 100€ par jour de retard, dit que cette astreinte court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour la Snc Lidl, à défaut de restitution du dépôt de garantie à l’expiration de ce délai, de solliciter le juge de l’exécution en vue de la liquidation de l’astreinte provisoire et du prononcé de l’astreinte définitive, débouté la Sarl Uzou et les consorts [S] de leur demande de remise en état des lieux loués et de réinstallation de l’abri à caddies, mis les dépens à la charge de la Sarl Uzou, condamné la Sarl Uzou à payer à la Snc Lidl la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeté les autres demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et statuant à nouveau sur les chefs du jugement critiqués, la reconnaissance du bien-fondé de la rétention par le bailleur du dépôt de garantie d’un montant de 21 342,86 euros consigné en compte CARPA, considérant le manquement contractuel du preneur,

la reconnaissance que la Sarl Uzou a restitué à la Snc Lidl la somme de 21 342,86 euros au titre du dépôt de garantie,

la reconnaissance de ce que le bailleur avait vocation à devenir propriétaire par accession des installations et améliorations réalisées par le preneur pendant le bail,

en conséquence, la condamnation de la Snc Lidl pour avoir manqué à son obligation contractuelle de maintenir les lieux loués en l’état et avoir fait preuve de déloyauté en retirant subitement l’abri à caddies installé pendant la durée du bail, malgré l’opposition du bailleur,

et dès lors, à titre principal, la condamnation de la Snc Lidl à remettre en état, à ses frais exclusifs, les lieux loués, et à réinstaller l’abri à caddies retiré le 10 mai 2017,

subsidiairement, si la réparation en nature se révélait impossible, la condamnation de la Snc Lidl à verser à la Sarl Uzou la somme de 20 000 euros en réparation des préjudices causés par ses manquements contractuels,

en tout état de cause, la condamnation la Snc Lidl à verser à la Sarl Uzou la somme de 740,73 euros au titre des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019 perçus indûment,

la condamnation de la Snc Lidl à verser aux appelants la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

la condamnation de la Snc Lidl aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’huissier de justice engagés pour constater le manquement contractuel de la Snc Lidl, dont distraction au profit de l’avocat constitué sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En réponse, vu les conclusions d’intimée notifiées en date du 20 juin 2023, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, et dans lesquelles la Snc Lidl demande, au visa des articles 1231-1 du Code civil et 695 et 700 du Code de procédure civile :

la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à prendre acte de son exécution forcée concernant la restitution du dépôt de garantie intervenue en cours d’instance d’appel,

le rejet de toutes leurs demandes principales, subsidiaires et formées en tout état de cause dont leur demande de remise en état des lieux loués et de réinstallation d’un abri à caddies comme étant infondée, des consorts [S] et de la Sarl Uzou venant aux droits de [M] [S] et de [G] [S],

la condamnation des consorts [S] et de la Sarl Uzou venant aux droits de [M] [S] et de [G] [S] à payer à la Snc Lidl une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

la condamnation les consorts [S] et la Sarl Uzou venant aux droits de [M] [S] et de [G] [S] aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie de la Snc Lidl et les manquements contractuels du preneur

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le statut des baux commerciaux ne prévoit pas le dépôt de garantie. Dès lors, les modalités de restitution de ce dépôt relèvent de la convention des parties, notamment quant au délai et aux conditions de restitution. Les parties peuvent insérer une clause prévoyant que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre d’indemnisation forfaitaire des préjudices résultant des fautes du locataire.

La Snc Lidl sollicite la restitution du dépôt de garantie que les bailleurs ne contestent pas avoir perçu. Elle nie tout manquement contractuel de sa part qui leur permettrait de s’opposer à cette restitution. Elle rappelle que le contrat de bail n’a prévu une accession du bailleur à la propriété des aménagements ou embellissements réalisés par le preneur qu’en fin de jouissance, de sorte que c’est de l’abri à caddies existant au jour de la sortie des lieux que la bailleresse est devenue propriétaire et non de celui qui avait été installé par la Snc Lidl auparavant. Au surplus, la Snc Lidl souligne que l’état des lieux de sortie contradictoire du 20 juin 2017 n’a matérialisé aucune dégradation, de sorte qu’elle ne peut être tenue à aucune remise en état des lieux.

En réplique, les appelants soutiennent que c’est de manière justifiée qu’ils retiennent le dépôt de garantie dans la mesure où ils sont créanciers de la locataire, laquelle a manqué à ses obligations contractuelles de rétablissement des lieux dans leur état d’origine au jour de la sortie du bail, en déménageant sans leur accord l’abri à caddies qu’elle avait installé sur le parking et en le remplaçant, uniquement sur leur sommation interpellative, par un abri de moins bonne qualité. Ils sollicitent que la Snc Lidl soit enjointe à remettre les lieux en état, en réinstallant l’abri à caddies originel, et à défaut sollicitent l’indemnisation, par le versement de la somme de 20 000 euros, du préjudice en découlant constitué par la perte de chance de conserver l’abri à caddies originel à l’issue du bail.

En l’espèce, le bail commercial conclu par les parties le 24 juin 1993 mentionne, dans le paragraphe 5 « Travaux », que « tous les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par le preneur deviendront, par accession et sans indemnités, la propriété du bailleur en fin de jouissance. Le bailleur pourra demander en fin de location le rétablissement des lieux dans leur état au jour de l’ouverture du magasin ».

Dans le paragraphe 7 « Dépôt de garantie », il est indiqué « pour garantir l’exécution du présent bail, le preneur versera, au bailleur qui le reconnaît, la somme de 140 000 F, [..] somme qui ne sera pas productive d’intérêts et qui sera remboursée en fin de jouissance du preneur après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit ».

Les parties ne contestent pas que le bail a duré 24 ans.

Le bailleur reconnaît avoir livré à l’origine des locaux bruts dans lesquels le preneur prenait à sa charge la réalisation de tous les aménagements extérieurs dont le parking. Le bailleur s’est réservé uniquement le traçage de ce dernier.

Le preneur ne conteste pas avoir remplacé le premier abri à caddies installé par un autre abri à caddies courant mai 2017.

C’est à juste titre que la Snc Lidl affirme qu’il découle du paragraphe 5 que seuls les aménagements effectués par le preneur et existants au jour de la fin de jouissance pouvaient contractuellement devenir la propriété du bailleur par accession, de sorte qu’il ne peut lui être reproché aucune faute contractuelle dans le fait d’avoir modifié, fut-ce pour une version moins plaisante, un aménagement mis en place par ses seuls soins durant le cours du bail renouvelé.

Le bailleur n’étant jamais devenu propriétaire de l’abri à caddie initialement construit sur le parking, ne peut formuler aucune revendication à son égard. Il est devenu propriétaire de l’abri existant au 20 juin 2017, lequel est toujours en place sur ledit parking.

Le fait que le preneur ait modifié l’abri à caddies initial peu de temps avant la fin de la jouissance, en l’absence de toute démonstration de man’uvre intentionnelle, ne constitue pas une exécution déloyale du contrat de bail puisque cet aménagement était alors encore sa propriété.

La cour note au surplus que l’état des lieux contradictoire de sortie du 20 juin 2017 n’a donné lieu à aucune réserve de la part des bailleurs, lors de la restitution des lieux, lesquels ont été immédiatement reloués dans le même état au preneur suivant.

Il n’est donc caractérisé aucun manquement contractuel imputable au preneur, ni aucune dégradation justifiant que les lieux soient remis dans un état initial comme le sollicitent les appelants, étant rappelé qu’il s’agissait initialement de terrains bruts. Leurs demandes en ce sens sont donc rejetées, le jugement de première instance étant ici confirmé.

En conséquence de quoi, c’est de manière infondée que la Sarl Uzou retient le dépôt de garantie qui doit être restitué à la Snc Lidl depuis le 20 juin 2017.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à y procéder, ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2019.

La cour constate cependant que cette somme a été versée à la Snc Lidl le 24 mars 2023 en exécution forcée de la décision de première instance de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation de l’astreinte initialement demandée. Le jugement de première instance sera infirmé de ce chef.

Sur la résistance abusive

La Snc Lidl demande que la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] soient condamnés à des dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive à restituer le dépôt de garantie depuis 2017 malgré plusieurs courriers amiables du preneur et qui n’ont versé la somme due en exécution du jugement de première instance que de manière contrainte.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le simple retard dans l’exécution de l’obligation contractuelle a vocation à être indemnisé par l’allocation des intérêts légaux à compter de la mise en demeure comme sollicité par la Snc Lidl et accordé par la cour.

En l’absence de toute justification par l’intimée de sa demande et notamment de l’existence d’un préjudice distinct, sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée, le jugement de première instance sera confirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles,

Confirmé presque intégralement, le jugement de première instance le sera également sur ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

La Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Les circonstances de l’espèce justifient que la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] soient condamnés, in solidum, à verser à la Snc Lidl la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, eux-mêmes étant déboutés de leurs demandes formulées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a dit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie, la Sarl Uzou sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant a été provisoirement fixé à la somme de100 euros par jour de retard et dit que cette astreinte court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour la Snc Lidl, à défaut de restitution du dépôt de garantie à l’expiration de ce délai, de solliciter le juge de l’exécution en vue de la liquidation de l’astreinte provisoire et du prononcé de l’astreinte définitive,

Y ajoutant,

Condamne, in solidum, la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] aux dépens d’appel,

Condamne, in solidum, la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] à verser à la Snc Lidl la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Uzou, [M] [S] épouse [R] et [G] [S] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La Présidente