COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 MARS 2026

N° 2026/163

Rôle N° RG 23/06403 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIGW

,

[F], [T]

,

[Y], [N]

C/

Syndic. de copro. SDC, [U] I

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric AMSELLEM

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 1] en date du 11 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/11692.

APPELANTS

Monsieur, [F], [H], [Q]

né le 05 Octobre 1973 à, [Localité 2] EGYPTE, demeurant, [Adresse 1]

Madame, [Y], [N]

née le 04 Janvier 1983 à, [Localité 2] EGYPTE, demeurant, [Adresse 1]

représentés par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Syndic. de copro. SDC LE GYPTIS I, demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Lili RAVAUX, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] sont propriétaires d’un appartement dans la copropriété ,'[Adresse 3]', sise, [Adresse 4] à, [Localité 3].

Ils ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 19 mai 2020 compte tenu de l’état d’insalubrité de l’immeuble.

Monsieur, [F], [T] et Madame, [Y], [N] ont adressé plusieurs courriers recommandés au syndicat des copropriétaires des copropriétaires, [U] I , aux fins de le mettre en demeure de faire procéder à des travaux.

Ils ont également fait intervenir la société AVIVA ASSURANCES au titre de la protection juridique.

De nouveaux procès-verbaux de constat amiable ont été établis les 9 et 13 février et 30 mars 2021 à leur initiative.

Monsieur, [F], [T] et Madame, [Y], [N] ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 15 octobre 2021 a désigné monsieur, [B] comme expert.

Le rapport a été déposé le 12 octobre 2022.

Suivant exploit de commissaire de justice du 9 novembre 2022, monsieur, [F], [T] et Madame, [Y], [N] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires ,'[U] I', pris en la personne de son syndic en exercice, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires ,'[U] I', à faire exécuter les travaux suivants :

* fermer les gaines techniques par des portes fermant à clé ;

* bouchonner les alimentations abandonnées dans les gaines techniques, tels que préconisés par le rapport d’expertise du 12 octobre 2022 ;

ce sous astreinte de 100 euros, par jour de retard, à compter de la décision ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ,'[U] I’ à leur payer la somme de 4.647,75 euros, correspondant au montant estimatif des travaux de remise en état ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 5] GYPTIS I’ à leur payer la somme de 8.366,66 euros correspondant aux travaux de remise en état ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 5] GYPTIS I’ à leur payer la somme de 7.739,58 euros ;

— juger que les demandeurs ne participeront pas aux charges résultant des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 5] GYPTIS I’ à leur payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 11 avril 2023, le tribunal a :

— condamné le syndicat des copropriétaires des copropriétaires ,'[Adresse 5] GYPTIS I', pris en la personne de son syndic en exercice, à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire M., [B]de fermeture des gaines techniques par des portes fermant à clé et d’obturation des alimentations abandonnées dans les gaines techniques ;

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte ;

— débouté monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, [U] I pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— dit que monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur la demande de condamnation à réaliser des travaux :

— Monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] produisaient les nombreux courriers de mise en demeure qu’ils avaient envoyés au syndic de la copropriété, le Cabinet, [S] en raison d’infiltrations dans leur lot, ainsi que des dégradations des parties communes et de l’absence de sécurisation de l’accès aux gaines techniques ;

— un constat amiable de dégât des eaux avait été établi par madame, [Y], [N] et le Cabinet, [S] le 13 février 2021, indiquant une arrivée d’eau en provenance des gaines techniques communes ;

— le procès-verbal de constat du 9 février 2021 faisait mention de traces d’infiltrations et bassines dans les parties communes, ainsi que dans le lot de monsieur

,

[F], [T] et madame, [Y], [N] ;

— l’huissier avait montré la présence d’eau dans les gaines techniques ;

— le 30 mars et 6 avril 2021, l’huissier avait déclaré constater une dégradation des désordres et traces d’infiltrations, la présence de moisissure et d’effritement de l’enduit et des peintures des parties communes ;

— l’expert judiciaire avait constaté en janvier 2022 que le lot de monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] était très dégradé, avec des traces d’infiltrations aux murs et plafonds, les portes d’entrée et de la chambre étant gonflées.

— l’expert indiquait que selon lui l’origine des désordres provient de l’utilisation anormale des équipements sanitaires par les occupants des étages supérieurs en utilisant l’eau directement dans les gaines techniques ;

— il préconisait la fermeture des gaines techniques par des portes fermant à clé et de

boucher les alimentations abandonnées dans les gaines techniques ;

— parallèlement, les locataires de monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] avaient signalé à la mairie de, [Localité 1] et à la CAF l’insalubrité du logement;

— par arrêté du 16 février 2023, le maire de, [Localité 1] avait :

— mis en demeure les copropriétaires de prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique en mettant en oeuvre, dans un délai de 2 semaines à dater de la notification du présent arrêté, les mesures d’urgence suivantes :

* débarrasser l’ensemble des encombrants, notamment dans la cour nord et les circulations,

* assurer durablement la sécurisation de l’immeuble pour éviter tout risque d’intrusion ou de dégradation après évacuation de ses occupants,

* interdit l’accès et l’occupation de l’immeuble, [U] I, dit que les accès à l’immeuble devaient être immédiatement neutralisés, l’accès étant réservés aux seuls experts et professionnels autorisés et chargés de la mise en sécurité ;

— la presse avait publié le 13 mars 2023 l’information de l’évacuation par la force publique de l’immeuble ;

— les pièces démontraient que les gaines techniques n’étaient pas entretenues et étaient fuyardes ;

— par ailleurs, l’accès à ces dernières n’était pas protégé, de sorte que les occupants de l’immeuble faisaient des branchements sauvages occasionnant des désordres, fuites d’eau et infiltrations ;

— il convenait de condamner le syndicat des copropriétaires des copropriétaires, [U] I à procéder aux travaux de fermeture des gaines techniques par un dispositif sécurisé et d’obturation des gaines abandonnées ;

— compte tenu de la situation de l’immeuble, évacué et interdit d’accès avant réalisation de travaux de grande ampleur dont le planning n’était connu d’aucune partie à ce jour, il apparaissait inopportun de prononcer une astreinte à ce stade de la procédure ;

sur les demandes de dommages et intérêts :

— l’expertise judiciaire avait montré que les désordres avaient pour origine d’une part, un bac de douche cassé au dessus de leur logement et d’autre part, une mauvaise utilisation des sanitaires et des branchements sauvages d’occupants de l’immeuble ;

— il ne pouvait être dit que ces désordres prenaient leur origine dans les parties

communes car elles résultaient de la responsabilité d’occupants qui n’étaient pas dans la cause.

Selon déclaration reçue au greffe le 9 mai 2023, les consorts, [N],/[T] ont interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’ils ont été débouté de leur demande d’astreinte et de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 2 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

— fixe une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamne le syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 5] GYPTIS I', à leur verser les sommes de :

* 4 647,75 euros correspondant au montant estimatif des travaux de remise en état ;

* 8 366,66 euros, correspondant aux travaux de remise en état exposés ;

* 29 600 euros ;

* 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— déboute le syndicat des copropriétaires ,'[U] I’ de ses demandes.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur la fixation d’une astreinte :

— malgré l’interdiction d’accès, le syndicat des copropriétaires n’a pas commencé à procéder à la réalisation des travaux et aucune information ne leur a été transmise à ce sujet ;

— le syndicat des copropriétaires ne semble pas exécuté spontanément le jugement rendu ;

— il y a lieu de réformer le jugement ;

— sur les dommages et intérêts :

— les désordres sont causés par le défaut d’entretien des parties communes ;

— les gaines techniques sont des parties communes dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires ;

— ils ont dû engagé des travaux de remise en état au sein de leur bien ;

— leur locataire n’a plus réglé les loyers et ils ont été privés de la somme de 800 euros par mois de janvier 2020 au mois de janvier 2023 soit 29 600 euros ;

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 3 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle :

— infirme le jugement entrepris, en ce qu’il a été :

— condamné à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire M., [B]de fermeture des gaines techniques par des portes fermant à clé et d’obturation des alimentations abandonnées dans les gaines techniques ;

— condamné à payer à monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— dit que monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure.

le confirme en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte ;

— débouté M., [T] et Mme, [N] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— en conséquence :

— déclare irrecevables les demandes de M., [T] et Mme, [N] ;

— rejette l’intégralité des demandes des appelants ;

— condamne M., [T] et Mme, [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ls entiers dépens ;

— déclare irrecevables car nouvelles dans dernières conclusions, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur les demandes indemnitaires :

— en application de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, Mme, [X] a été désigné es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par jugement du 1er mars 2023 et cette mission a été prorogée jusqu’au 1er mars 2026 selon ordonnance du 24 février 2025 ;

— cette désignation interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision ;

— l’origine de la créance dont se prévalent les copropriétaires est antérieure à la désignation de

l’administrateur provisoire en date du 1er mars 2023 ;

— les demandes présentées sont irrecevables ;

— sur les demandes de réalisation des travaux sous astreinte :

— la demande d’astreinte est irrecevable en application de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, la créance n’ayant pas été déclarée ;

— les travaux déterminés par l’expert sont inadéquats compte tenu de la situation de l’immeuble ;

— les désordres ne trouvent pas leur cause dans les parties communes ;

— les parties communes ne sont pas la cause des infiltrations et les fluides ont été coupés et l’immeuble a été évacué.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires :

Aux termes de l’article 29-3 I de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, la décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

L’article 29-4 de la même loi précise que I. ' Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

II. ' A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

III. ' Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.

Dans un délai et selon des modalités fixés par décret en Conseil d’Etat, une action en relevé de forclusion peut être exercée par un créancier qui établit que sa défaillance n’est pas due à son fait.

En l’espèce, il est acquis que par jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 1er mars 2023, Mme, [E], [A] épouse, [X] a été désignée comme administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble 'GYPTIS I', sise, [Adresse 6] à Marseille (13003), pour une durée de 12 mois.

Par ordonnance du 24 février 2025, sa mission a été prorogée jusqu’au 1er mars 2026.

Il n’est pas contesté également que l’origine des créances indemnitaires dont se prévalent M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] ont leur origine dans des désordres antérieurs à la désignation de l’administrateur provisoire de la copropriété.

Par conséquent, les demandes indemnitaires des appelants visant à l’obtention de dommages et intérêts et d’une astreinte, seront interrompues en application des textes susvisés, l’exigibilité de leurs créances étant suspendues, conformément aux textes susvisés.

En effet, l’irrecevabilité n’est pas une sanction prévue par le texte. De même l’inopposabilité ne pourra être à ce stade prononcée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la demande de condamnation à réaliser des travaux :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] justifient de l’envoi de nombreux courriers de mise en demeure adressés au syndic de la copropriété, en raison d’infiltrations dans leur lot, depuis le 20 décembre 2019, ainsi que des dégradations des parties communes. Ils ont également mis en exergue une absence de sécurisation de l’accès aux gaines techniques de l’immeuble.

Ils versent aux débats plusieurs constats de commissaires de justice en date des 9 février 2021, 30 mars 2021 relevant la présence de traces d’humidité dans les parties communes, de traces d’infiltrations, la présence de moisissures et l’effritement de l’enduit des parties communes. Le commissaire de justice a également constaté la présence d’eau dans les gaines techniques.

Le rapport d’expertise établi le 12 octobre 2022, conclut que M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] subissent des infiltrations aux murs et plafonds, dans le hall et la chambre du fond, ces désordres étant apparus en décembre 2019 et continuent, ne présentant

pas de dangerosité particulière.

L’expert relève que l’origine des désordres est l’utilisation anormale des équipements sanitaires par les occupants des étages supérieurs, souvent squatteurs, notamment en utilisant l’eau directement dans les gaines techniques. Il préconise de fermer les gaines techniques par des portes fermant à clés et de bouchonner les alimentations abandonnées dans les gaines techniques.

Parallèlement M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] ont signalé la mairie de, [Localité 1], le 9 novembre 2020 et à la CAF, le 8 décembre 2020, l’insalubrité du logement.

Le premier juge a souligné que la mairie de, [Localité 1] a par arrêté du 16 février 2023 mis en demeure les copropriétaires de prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique en mettant en oeuvre différents travaux dont la sécurisation de l’accès à l’immeuble.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les désordres subis par M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] proviennent de la défaillance des parties communes, l’eau à leur origine provenant des gaines techniques, non sécurisées.

Les gaines techniques sont des parties communes qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de protéger.

Par conséquent, il appartient au syndicat des copropriétaires non seulement de procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux dommages subis par les copropriétaires, mais également de répondre des conséquences dommageables subies par un copropriétaire.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux suivants :

* fermer les gaines techniques par des portes fermant à clé ;

* bouchonner les alimentations abandonnées dans les gaines techniques, tels que préconisés par le rapport d’expertise du 12 octobre 2022.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En application de ces dispositions, les prétentions de M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] ayant été déclarées bien fondé, leur demande visant à être dispensée de toute participation à la dépense des frais liés à la présente procédure est bien fondée

Le jugement entrepris sera confirmé en qu’ils sont été dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure .

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, à supporter les dépens et à payer à M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, ne peuvent être considérées comme nouvelles et donc irrecevables car ces demandes s’analysent en des demandes accessoires au présent litige, en application de l’article 566 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

Statuant dans les limites de l’appel :

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux suivants :

* fermer les gaines techniques par des portes fermant à clé ;

* bouchonner les alimentations abandonnées dans les gaines techniques, tels que préconisés par le rapport d’expertise du 12 octobre 2022 ;

— dit que monsieur, [F], [T] et madame, [Y], [N] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate l’interruption de l’action en justice de M., [F], [T] et Mme, [Y], [N] visant à obtenir des dommages et intérêts et la fixation d’une astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,