COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

MM

N° 2025/ 60

N° RG 21/16300 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BINIG

[E], [Y] [M]

C/

[V] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roland TAMISIER

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciairede NICE en date du 14 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02363.

APPELANT

Monsieur [E], [Y] [M]

demeurant [Adresse 17]

représenté par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉ

Monsieur [V] [F]

demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean-Paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Messieurs [E] et [D] [M] étaient propriétaires de parcelles B [Cadastre 11], B [Cadastre 12], B [Cadastre 5], B[Cadastre 1], B[Cadastre 2], B[Cadastre 3] et B[Cadastre 4], sises [Adresse 17] à [Localité 22]. Suite au décès de M. [D] [M], M. [E] [M], son fils, est désormais seul propriétaire desdites parcelles.

M. [V] [F] est propriétaire des parcelles situées [Adresse 18] et cadastrées B [Cadastre 13], B [Cadastre 14] et B [Cadastre 16].

Les 25 octobre 2012 et 07 décembre 2012, M. [F] a fait assigner M. [E] [M], aujourd’hui décédé, et M. [D] [M] afin de faire désenclaver ses parcelles.

Parallèlement, une procédure de bornage a été engagée par M. [F] et suite à une expertise ordonnée par le tribunal d’instance de Menton le 19 mars 2013, un protocole transactionnel de bornage a été signé entre les parties le 09 décembre 2015 ; cette accord prévoyant également la constitution de servitudes de passage réciproques grevant le fonds respectif des parties sur une partie du chemin litigieux et un échange de parcelles. Ce protocole devait être complété par un acte notarié constitutif de servitudes à établir dans les six mois, ce qui n’a jamais été fait.

Par ordonnance de mise en état du 26 avril 2017, M. [R] [T], géomètre expert, a été désigné en qualité d’expert et un droit de passage temporaire a été accordé à M. [F], sur la parcelle de M. [M] ; celui-ci a pris fin avec la remise du rapport le 4 mai 2018 et l’ordonnance de mise en état du 23 septembre 2019 a rejeté la demande de renouvellement.

Par jugement du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nice s’est prononcé de la manière suivante :

« Constate l’état d’enclave des parcelles sises à [Localité 22] cadastrées B [Cadastre 6], B[Cadastre 13] et B[Cadastre 19] appartenant à M. [V] [F] ;

Dit que le désenclavement de ces parcelles se fera par le chemin existant sur la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à M. [E] [M], selon le plan établi par l’expert judiciaire en annexe 3 de son rapport du 4 mai 2018 ;

Ordonne que le plan soit annexé au présent jugement ;

Condamne M. [V] [F] à payer à M. [E] [M] la somme de 52 440 € à titre d’indemnité ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à la charge de chaque partie les frais et dépens par elle engagés ;

Ordonne la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente.

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision. »

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré qu’il ressort du rapport de l’expert judiciaire et des courriers des 1er juin 2012, adressé à M. [F], et 12 octobre 2016, adressé au conseil de M. [M], par la mairie de [Localité 22], que la création d’un accès à partir de la voie publique depuis le virage situé sur la parcelle [Cadastre 7], sur la parcelle [Cadastre 6], a été refusé pour des raisons de sécurité; que par ailleurs, l’expert à répondu au défendeur que le passage par la parcelle [Cadastre 15] est techniquement impossible, compte tenu d’un très fort dénivelé qui nécessiterait des travaux d’aménagement dans une zone à risque , sans doute refusés alors qu’il n’ existe aucune impossibilité démontrée de passage par la parcelle [Cadastre 3], sur laquelle un chemin existe menant à la parcelle [M] n° [Cadastre 11] et alors que sa prolongation le long des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] a fait l’objet du protocole d’accord du 9 décembre 2015 dans le cadre de la procédure de bornage.

Par déclaration du 19 novembre 2021, M. [M] a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 25 avril 2022, M. [M] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 octobre 2021 en ce qu’il a :

Constaté l’état d’enclave des parcelles sises à [Localité 22] cadastrées B [Cadastre 6], B[Cadastre 13] et B[Cadastre 19] appartenant à M. [V] [F] ;

Dit que le désenclavement de ces parcelles se fera par le chemin existant sur la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à M. [E] [M], selon le plan établi par l’expert judiciaire en annexe 3 de son rapport du 4 mai 2018 ;

Ordonné que le plan soit annexé au présent jugement ;

Condamné M. [V] [F] à payer à M. [E] [M] la somme de 52 440 € à titre d’indemnité ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé à la charge de chaque partie les frais et dépens par elle engagés ;

Ordonné la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière compétent, par la partie la plus diligente.

A titre principal :

— Déclarer la demande de désenclavement formulée par M. [V] [F] irrecevable faute pour lui d’avoir assigné l’ensemble des propriétaires des parcelles environnantes.

A titre subsidiaire

— Constater que les fonds cadastrés N° B [Cadastre 6], B [Cadastre 13] et B [Cadastre 14] à [Localité 22] ne se trouvent pas en état d’enclave,

— Débouter M. [V] [F] de l’ensemble de ses demandes,

A titre très subsidiaire :

— Dire et juger qu’aucun droit de passage ne pourra être accordé à M. [V] [F] sur la propriété de M. [E] [M]

— Ordonner la réouverture des débats afin de permettre à M. [V] [F] d’appeler en cause le propriétaire de la parcelle sise à [Localité 22] numérotée « B [Cadastre 9] »(SIC) et tous autres propriétaires voisins, le cas échéant,

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner M. [V] [F] à verser à M. [E] [M] la somme de 200 000 € au titre de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil pour la parcelle B [Cadastre 3] et 20 000 € pour la parcelle B [Cadastre 11] sauf meilleure évaluation pour cette parcelle à faire évaluer par expert,

En tout état de cause :

— Débouter M. [V] [F] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M. [V] [F] à verser à M. [E] [M] la somme de 8 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que :

La demande de désenclavement est irrecevable en l’absence d’assignation de tous les propriétaires des fonds avoisinants ; assignation qui est pourtant obligatoire.

Il ressort du plan annexé au rapport d’expertise, ainsi que du plan cadastral que la propriété de M. [F] est entourée des parcelles B[Cadastre 11], B[Cadastre 3], B[Cadastre 8], B[Cadastre 20], B[Cadastre 15] et B[Cadastre 10]. Or, il s’est contenté d’assigner M. [M] propriétaire des parcelles B[Cadastre 3] et B[Cadastre 11].

Par ailleurs, sans inviter à ce que les autres parties soient appelées à la procédure et sans pouvoir pénétrer sur leurs propriétés, l’expert n’a pu que faire une étude purement théorique, en l’absence d’éléments comparatifs in concreto ; s’il avait pénétré dans les propriétés voisines, il aurait pu constater l’existence d’un passage déjà existant, d’accès facile et nécessitant peu d’aménagements,

A titre subsidiaire sur l’absence d’enclave :

Seul peut demander le désenclavement, le propriétaire d’un terrain qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante. Or, en l’espèce il ressort des plans cadastraux que la parcelle [Cadastre 6] possède une issue sur le chemin des Révoires qui est une voie carrossable. Il n’est donc pas possible d’estimer que la parcelle est enclavée.

De plus, si M. le Maire de [Localité 22] a écrit à M. [F] que la parcelle B [Cadastre 11] (appartenant aux consorts [M]) se trouvait en zone naturelle et qu’aucun aménagement ne pourrait être mis en 'uvre sur ce terrain, il ne s’est pas prononcé sur la parcelle B [Cadastre 6] appartenant à M. [V] [F]. Or, il ressort de photos prises aux abords du terrain de M. [F], que ce dernier se trouve bien en bord de route et qu’un permis de construire lui a été accordé. Cela démontre que la parcelle B [Cadastre 6] ne se trouve pas en état d’enclave et que par conséquent, M. [F] n’est pas fondé à solliciter son désenclavement.

Par ailleurs, les parcelles B [Cadastre 13] et B [Cadastre 14] jouxtent la parcelle B[Cadastre 6] qui n’est ni en état d’enclave, ni inconstructible. Dès lors, il est tout à fait possible d’accéder aux parcelles B [Cadastre 13] et B [Cadastre 14] en passant par la parcelle B [Cadastre 6] ; les trois parcelles appartenant à M. [F] il n’y a pas d’enclave. Contrairement à ce qu’affirme l’expert, le fait que la mairie ait interdit à M. [F] d’effectuer des travaux pour créer un accès à la route ne permet pas de considérer qu’elle se trouve en état d’enclave car cela reviendrait à dire que toute propriété déclarée inconstructible serait enclavée.

A titre très subsidiaire, sur l’impossibilité d’accorder un droit de passage sur la parcelle de M. [M] :

L’expert n’a pas compris le sens du courrier de la Mairie de [Localité 22] du 12 octobre 2016, il s’est également basé sur un postulat erroné en estimant que la Mairie de [Localité 22] aurait autorisé la construction d’une route, sur la propriété [F], en prolongement du chemin existant sur la parcelle de M. [M], et sur un permis de construire caduc ; la parcelle [Cadastre 6] appartenant à M. [F] et sur laquelle il comptait faire passer une partie de la route qui s’est depuis effondrée. Ainsi, pour fonder son argumentation, l’expert a indiqué que la propriété de M. [F] serait enclavée en raison du refus de la Mairie de [Localité 22] de lui accorder l’autorisation de construire une route sur la parcelle B[Cadastre 6], alors que le courrier susvisé fait état de l’impossibilité d’effectuer des travaux sur la propriété de M. [M], sur laquelle l’expert préconise la création d’une voie d’accès vers les parcelles B [Cadastre 13] et B[Cadastre 14].

Utiliser ce chemin pour effectuer des travaux est à la fois impossible techniquement et fortement risqué puisque le chemin, déjà étroit et instable, risquerait d’être encore plus fragilisé ; à moins d’effectuer un élargissement de la voie existante et en construisant à cheval sur les parcelles B [Cadastre 11] ([M]) et B [Cadastre 6] ([F]), qui n’aura pas l’agrément du Maire de [Localité 22]. Donc, si l’expert a considéré que la propriété de M. [F] était enclavée en raison de l’absence d’autorisation de la mairie d’ouvrir un accès par la route, alors il ne peut considérer qu’un passage par la propriété [M] permettrait un désenclavement, dans la mesure où l’accès préconisé par l’expert, au même titre que celui existant déjà sur la voie publique, est proscrit par la Mairie de [Localité 22].

De plus, la réalisation de travaux sur la parcelle B [Cadastre 15] ne semble pas impossible, la mairie ne s’étant pas expressément exprimé sur ce point. En revanche la réalisation de travaux sur la parcelle de l’appelant sera refusée par la mairie, qui s’est déjà exprimé en ce sens, et il n’appartient pas à l’expert de préjuger d’une éventuelle décision de refus qui pourrait être prise par la mairie de [Localité 22] concernant la réalisation d’un accès par la parcelle [Cadastre 15].

Le droit de passage sollicité par M. [F] va bien au-delà de la simple possibilité d’utiliser un chemin de terre existant. En effet, si, dans la partie basse du passage sollicité, il est rappelé que cette route s’arrête devant le portail de la maison de M. [M], dans la partie supérieure du passage sollicité, il y aurait lieu de construire une route partiellement en encorbellement, si tant est que cela soit techniquement possible sur un terrain instable. M. [F] semble avoir simplement l’intention d’obtenir un droit de passage pour vendre son terrain au meilleur prix sans se préoccuper de la suite,

Par ailleurs, il n’existe aucune origine commune entre les propriétés du demandeur et du défendeur ; contrairement aux parcelles B [Cadastre 15] et B [Cadastre 13] qui sont issues d’une même parcelle section B [Cadastre 9]. Cela signifie que, si l’état d’enclave venait à être constaté, conformément aux dispositions de l’article 684 du code civil, le passage ne pourrait que s’effectuer sur la parcelle B [Cadastre 15], appartenant à des propriétaires non appelés à la cause. Le fait que la division soit très ancienne (1894) ne fait pas obstacle de l’application de l’article susvisé. Cette solution étant également la plus courte et la moins dommageable.

L’expert s’est fondé sur un permis de construire aujourd’hui caduc, ce qui remet en cause ses écritures. Si M. [F] a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 28 décembre 2020, il ne fournit pas les plans annexés à la demande de ce nouveau permis de construire et il est donc impossible de savoir avec précision ce qui est prévu, notamment sur le mur de soutènement préconisé qui devra être très important compte tenu de la nature du terrain et de l’importance du dénivelé.

De plus, un permis de construire n’entraîne pas l’obtention d’une servitude de passage, mais c’est au contraire la servitude de passage qui est un élément d’appréciation dans l’octroi d’un permis de construire. Or, pour justifier l’existence d’une servitude, M. [F] a fourni un protocole transactionnel du 09 décembre 2015 qui est caduc, puisqu’il n’a jamais été homologué dans le délai contractuellement prévu ; étant rappelé que l’échange envisagé n’avait pas pour but de permettre le passage sur d’autres parties de la propriété de M. [M], mais au contraire un accès direct de M. [F] à la voie publique par un escalier ou un ascenseur.

A titre infiniment subsidiaire sur l’indemnisation :

Si le jugement du tribunal judiciaire de Nice venait à être confirmé, il y aurait lieu de condamner l’intimé à verser une indemnité au concluant conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil. Or, il est rappelé que M. [F] a refusé de signer l’acte notarié, et M. [M] n’a reçu aucune parcelle en échange de ce qu’il devrait accorder à M. [F]. En outre, le passage d’engins de chantier entraînerait l’effondrement quasi-certain de la route et en tout cas son affaiblissement, avec la nécessité ensuite de construire un mur de soutènement, qui sera particulièrement coûteux, ainsi que l’impossibilité d’accéder à sa maison par le chemin carrossable pendant le chantier, tout comme la possibilité d’y stationner ses véhicules ; accessibilité qui serait toujours entravée après la réalisation des travaux du fait de la dimension du chemin et le stationnement serait également impossible. Ainsi, l’indemnité accordée par le juge de première instance a été sous-évaluée et doit être fixée à 200 000 €.

M. [F], quant à lui, soutient que c’est la valeur proposée par l’expert qui devait être retenue. Or, en faisant cela il ne fait que tenter d’obtenir gratuitement une parcelle de terrain qui devait faire l’objet d’un échange, sans rien donner en contrepartie. Comme l’a justement noté le tribunal judiciaire, M. [F] avait signé avec M. [M] un protocole transactionnel d’échange de terrains, sous condition de comparution devant notaire dans le délai de six mois pour régularisation de l’acte. Mais M. [F] s’est toujours refusé à régulariser l’acte et l’échange de parcelles ne s’est jamais opéré. Ainsi, M. [F] ne peut se servir d’un protocole d’échange de parcelles qui n’a jamais été appliqué pour justifier l’absence d’indemnisation.

Dans ses dernières conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 07 mars 2022, M. [F] demande à la cour de :

Débouter M. [M] de son appel ;

Confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il a :

Condamné M. [V] [F] à payer à M. [E] [M] la somme de 52 440 € à titre d’indemnité ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé à la charge de chaque partie les frais et dépens par elle engagés ;

Et, à titre incident, l’infirmer de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité due à M. [M] à la somme de 8 010 € ;

Débouter M. [E] [M] de toutes ses demandes ;

En tout état de cause ;

Condamner M. [M] à payer à M. [F] la somme de 8 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [M] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Laure Atias, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

Le terrain de M. [M] comporte un chemin qui permet un accès facile à la partie constructible de la propriété de M. [F]. Néanmoins, il lui refuse l’utilisation de cet accès. Or, suite à une demande visant à réaliser un accès dans la partie basse de la parcelle B [Cadastre 16] actuelle B [Cadastre 6], par courrier en date du 1er juin 2012, le Maire de [Localité 22] a indiqué à M. [F] qu’il n’était pas envisageable de créer l’accès à la propriété dans le virage pour des raisons de sécurité et de non-conformité aux dispositions du PLU. Le terrain de M. [F] est ainsi enclavé, à défaut d’accès carrossable depuis la voie publique.

Le 9 décembre 2015, un accord amiable de bornage a été signé entre les parties, avec constitution de servitudes de passage réciproques entre les parties sur une partie du chemin litigieux. Cependant, les servitudes de passage réciproques entre les propriétés de M. [F] et M. [M] n’ont pas permis le désenclavement de la propriété de M. [F] car elles ne couvrent pas la première partie du chemin d’accès qui se situe sur la propriété de M. [M]( parcelle [Cadastre 3]).

Concernant la recevabilité de la demande de désenclavement, M. [M] soutient ainsi que M. [F] aurait dû mettre en cause les propriétaires des autres fonds voisins. Or, l’expert judiciaire a indiqué que « toute autre solution » était techniquement impossible ; c’est qu’il a bien étudié les autres possibilités de désenclavement de la propriété de M. [F]. De plus, si une possibilité de désenclavement à travers le fonds d’un tiers avait été envisageable pour l’expert judiciaire, ce dernier n’aurait pas manqué de demander la mise en cause de ce tiers. Ceci était d’ailleurs tellement évident que M. [M] n’a pas soulevé sa prétendue irrecevabilité devant le tribunal à la suite du dépôt du rapport d’expertise. Dans ces conditions, la mise en cause des propriétaires des fonds voisins est ainsi totalement inutile et la demande de désenclavement présentée par M. [F] est parfaitement recevable.

La propriété de M. [F] ne dispose pas d’un accès au chemin des Révoires, comme l’a constaté l’expert judiciaire. De plus, il n’est pas contesté que les parcelles B [Cadastre 13] et B [Cadastre 14] appartenant à M. [F] ne disposent pas d’un accès à la voie publique. Ces parcelles ont un accès sur la parcelle B [Cadastre 6] (anciennement B [Cadastre 16]) de M. [F] mais cette parcelle ne dispose pas non plus d’un accès à la voie publique. Par ailleurs, le maire a précisé que les aménagements et ouvrages qui seraient entrepris ne seraient pas compatibles avec les dispositions du PLU, classant la parcelle de M. [F] en zone naturelle. Enfin, Le fait qu’un ancien chemin piétonnier monte à travers la partie non constructible du terrain est sans incidence, puisque ce chemin piétonnier ne permet pas un accès suffisant et le passage de véhicules automobiles qui constitue un accès normal à une propriété. Ce faisant, le terrain est bien enclavé conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil.

Dans son rapport d’expertise, l’expert préconise que l’accès à la propriété de M. [F] s’effectue par un chemin existant à partir du [Adresse 21] et traversant la parcelle [Cadastre 3] de M. [M]. Il convient de rappeler que la fin de ce chemin a déjà fait l’objet du protocole d’accord en date du 9 décembre 2015 signé entre les parties dans le cadre de la procédure de bornage entre elles. L’expert a indiqué que le protocole d’accord « montre bien que les parties étaient d’accord sur des servitudes de passage ». Par conséquent, M. [F] était parfaitement fondé à solliciter et obtenir le désenclavement de sa propriété en application de la solution préconisée par l’expert judiciaire, à savoir une servitude de passage sur le chemin existant à travers la parcelle B [Cadastre 3] appartenant à M. [M].

Selon M. [M], il existerait une impossibilité « technique » qui résulterait tout d’abord du courrier de la mairie en date du 12 octobre 2016 et d’un constat d’huissier réalisé à sa demande. Or, si la mairie indique uniquement dans son courrier « qu’il apparaît difficile » de mettre en 'uvre « un chantier par le chemin existant sis sur la propriété de M. [M] », il s’agit d’une simple affirmation de la mairie qui n’est étayée par aucune constatation d’un service technique, aucune considération technique détaillée ou aucun élément. Il est par ailleurs absurde de soutenir que la mairie s’opposera à la création d’un chemin et d’un accès déjà existants et déjà utilisés par M. [M] et situés sur un terrain privé. La mairie n’a ainsi aucun pouvoir pour s’opposer à une servitude de passage qui n’implique ni la création d’un nouvel accès ni les moindres travaux.

Pour preuve que le chemin est praticable et peut faire l’objet d’une servitude de passage, M. [M] et son fils circulent et se garent sur le chemin avec leurs deux véhicules sans problème. En outre, la solution proposée par l’expert est bien une voie de 3,5 m de largueur sur toute sa longueur. On voit mal comment l’expert proposerait une solution pour le passage d’automobile par un chemin qui ne serait pas carrossable, alors même que l’expert qualifie le chemin d'« accès carrossable existant ». Ainsi, aucuns travaux d’aménagement n’est nécessaire.

M. [M] soutient que le passage devrait se faire sur la parcelle B [Cadastre 15] en raison de son origine commune avec la parcelle B [Cadastre 13] de M. [F]. Or, sur ce point précis, l’expert judiciaire a répondu à M. [M] que le passage par la parcelle B [Cadastre 15] était techniquement impossible ; notamment compte tenu des mouvements de terre qui seraient nécessaires.

Contrairement à ce que soutient M. [M], le premier permis de construire qu’avait obtenu M. [F] en 2013 ainsi que le protocole d’accord transactionnel (qui n’est pas caduc) et la création de servitudes de passage réciproques sont sans incidence sur le litige soumis la cour. En outre, à aucun moment l’expert judiciaire ne s’est fondé sur ce permis de construire ou cet accord transactionnel pour réaliser sa mission ou proposer une solution de désenclavement ; il n’a fait que les mentionner dans son rapport mais ils n’ont pas déterminé la solution préconisée. La solution proposée par l’expert judiciaire s’arrête en effet à la limite de propriété de la parcelle de [Cadastre 13] de M. [F] contestée par M. [M]. Elle permet ainsi un accès à la propriété de M. [F], que ce soit au titre de l’accord transactionnel non caduc ou au titre des limites de propriété telles que fixées par le rapport de bornage judiciaire.

M. [M] sollicite en appel une indemnité à hauteur de 200 000 €, sans justifier en aucune manière ce montant. Si dans son rapport, l’expert a indiqué qu’il n’y avait pas lieu à indemnisation pour la partie du chemin ayant fait l’objet du protocole d’accord transactionnel, en ce qu’il y avait eu des concessions réciproques, cette partie du chemin ne fait pas l’objet de cette procédure. En réponse aux arguments avancés par M. [M], il convient de rappeler qu’il peut parfaitement stationner des véhicules à d’autres endroits de sa propriété, que le passage même habituel de M. [F] sur le chemin existant n’empêche absolument pas M. [M] d’utiliser son chemin et n’entraînera pas plus de dégradation du chemin que lors de son usage par M. [M], et que d’ éventuelles possibilités de dégradation lors du passage d’engins de chantier n’ont pas à être prises en compte dans la détermination de l’indemnité pour la constitution de la servitude de passage. En l’état, la demande financière de M. [M] n’est en rien justifié.

Au contraire, il convient de se référer au chiffrage de l’expert pour évaluer le montant de l’indemnité, celle-ci ne devant pas être calculée sur la totalité de la surface de la parcelle mais uniquement sur la surface de l’assiette de servitude.

L’instruction a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIVATION :

Sur l’état d’enclave :

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Selon une jurisprudence constante, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier l’état d’enclave Cette appréciation souveraine se fait d’après les lieux et les circonstances de la cause selon l’utilisation normale du fonds, notion évolutive qui tient compte de l’évolution notamment technique, économique et des conditions de vie.

La tolérance, état de fait précaire, peut conduire à écarter la protection légale instituée par l’article 682, tant qu’elle demeure. En revanche, la cessation de la tolérance permet d’invoquer l’état d’enclave.

Toutefois, une servitude légale de passage ne peut être accordée pour un motif de simple commodité.

De même, aucun droit de passage n’est dû lorsque l’enclave résulte du fait volontaire du propriétaire enclavé.

Le caractère volontaire de l’enclave ne résulte pas nécessairement du fait du propriétaire actuel du fonds enclavé, mais peut aussi résulter du fait de ses auteurs.

L’article 683 du même code énonce que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, en tenant compte de l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 du même code prévoit que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes, sauf dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, auquel cas, c’est l’article 682 qui serait applicable.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise les éléments d’appréciation suivants :

« ' La mairie a interdit l’ entrée dans la propriété parcelle [Cadastre 6] par le virage parcelle [Cadastre 7], pour

des raisons de sécurité ;

' Le PLU a classé la parcelle [Cadastre 6] en zone N et le PPRI a classé toute la zone en terrain

classé SRI zone sensible aux éboulements.

' Les origines de propriété ont montré sur le plan cadastral napoléonien que les deux parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 13] sont issues d’une même parcelle section B [Cadastre 9].

' Cependant, d’une part la division est très ancienne 1894 d’ après les matrices cadastrales et,

d’autre part, il y a une très forte dénivelée entre les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 15], … compte tenu de la zone à risque, les travaux d’ aménagement seront sans aucun doute refusés.

' En ANNEXE 4, nous avons présenté un profil qui montre une dénivelée de 3,40 mètres

entre la parcelle [Cadastre 15] et la plate-forme constructible sur la parcelle [Cadastre 13]. »

Il n’est pas contesté que la parcelle constructible [Cadastre 13] ne dispose actuellement d’aucun accès carrossable depuis la voie publique, alors qu’ un permis de construire a été obtenu pour y édifier une maison d’habitation, en considération de la servitude de passage négociée dans le cadre du protocole transactionnel du 9 décembre 2015, pour la partie terminale du passage à créer, et de la demande de désenclavement par la parcelle B [Cadastre 3], pour la portion du passage comprise entre le chemin des Révoires et le portail d’accès à la propriété [M].

C’ est ce qui ressort expressément des considérants et des prescriptions du permis de construire délivré le 22 avril 2021 à M [F]. Cette décision vise en effet la servitude de passage consacrée par le protocole transactionnel et prévoit que, lors du dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier, l’acte de servitude de passage au profit de M [F], sur le chemin privé carrossable B [Cadastre 3] devra être joint.

Il n’est pas non plus contesté que par courrier du 1er juin 2012, le maire de la commune de [Localité 22] a indiqué à M. [F] : « il n’ est pas envisageable par mes services de créer une entrée dans ce lacet ( la parcelle [Cadastre 7] partie du [Adresse 21] bordant la parcelle [Cadastre 6]) L’accès proposé est dangereux par manque de visibilité et ne répond pas aux critères de sécurité en matière de circulation des véhicules ». Ce courrier ajoute que les aménagements et ouvrages qui pourraient être entrepris « ne seraient pas compatibles avec les dispositions du PLU classant la parcelle B n° [Cadastre 11] en zone naturelle. »

Ainsi, un accès direct depuis le chemin des Révoires sur la parcelle [Cadastre 6] au niveau du lacet que constitue la parcelle [Cadastre 7], n’est pas envisageable et se heurterait à un refus d’autorisation de la part du maire de la commune.

Par ailleurs, le protocole d’accord transactionnel signé entre les parties le 9 décembre 2015, ne concerne pas la totalité du chemin litigieux, mais la portion comprise entre les parcelles [Cadastre 6] ([F]) et [Cadastre 11]([M]), de sorte que cet accord ne ménage pas un chemin d’accès depuis la voie publique

Il convient donc de constater l’état d’enclave du fonds [F] et d’ordonner son désenclavement.

Sur la recevabilité de la demande de désenclavement par le fonds de M [M] :

M [M] invoque l’irrecevabilité de la demande de désenclavement par le chemin privé existant sur son fonds, faute pour le demandeur d’avoir assigné l’ensemble des propriétaires des parcelles environnantes, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que le passage par la parcelle [Cadastre 3] répond aux critères de l’article 683 du code civil ; qu’ également, les parcelles B [Cadastre 15] et B [Cadastre 13] étant issues de la division d’une même parcelle d’origine, B [Cadastre 9], ce que confirme l’expert, le désenclavement doit être recherché sur la parcelle B [Cadastre 15], en application de l’article 684 du code civil. Or, l’expert qui n’ était pas habilité à accéder aux parcelles avoisinantes de propriétaires non parties à l’instance n’aurait pas objectivement caractérisé l’impossibilité de réaliser des travaux d’accès depuis la parcelle n° [Cadastre 15], alors que la commune n’a émis aucun avis sur l’impossibilité réglementaire d’autoriser un passage depuis cette parcelle.

Selon l’ article 684 du code civil, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes, sauf dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, au quel cas, c’est l’article 682 qui serait applicable.Ce texte impose de rechercher le passage prioritairement sur les terrains issus de la parcelle d’origine sauf impossibilité d’ obtenir un passage suffisant sur ces fonds, ce qui permet alors de rechercher le passage sur une parcelle qui n’est pas issue de cette division, selon le tracé le plus court et néanmoins dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Il convient d’ajouter que l’impossibilité d’aménager le passage pour des raisons techniques ou réglementaires est assimilable à l’impossibilité d’un passage suffisant.

Interrogé sur la possibilité d’un passage par la parcelle n° [Cadastre 15], l’expert a établi un plan de coupe en annexe 4 de son rapport montrant qu’il existe un dénivelé de 3m 40 sur 10 mètres entre la limite de la parcelle [Cadastre 15] qui confronte la parcelle [Cadastre 13] et la plate-forme constructible sur cette dernière ce qui impliquerait, selon lui, des mouvements de terre importants dans une zone à risque d’éboulement, de sorte que les travaux d’aménagement du passage par cette pente seront sans aucun doute refusés. Il ressort de ce constat que le passage par la parcelle n° [Cadastre 15] impliquerait une allée présentant une pente de 34 % sur sa partie terminale sauf à adoucir cette pente par des remblais sur la parcelle [Cadastre 15], cette hypothèse n’étant pas envisagée par l’expert, compte tenu du classement de la zone en prévention du risque d’éboulement. Cet avis de M. [T] n’est pas contredit par la preuve contraire, de sorte que l’impossibilité technique d’aménager un passage suffisant sur la parcelle [Cadastre 15] doit être retenue.

M [M] ne précisant pas quel serait le passage alternatif au passage existant sur la parcelle B [Cadastre 3] qui serait plus court et/ou moins dommageable, il convient de rejeter le moyen d’irrecevabilité soulevé.

Il y a lieu en conséquence d’ ordonner le désenclavement des parcelles appartenant à M. [F] par le chemin existant sur la parcelle [Cadastre 3] de M. [M], selon le plan établi par l’expert judiciaire en annexe 3 du rapport du 4 mai 2018.

Sur l’indemnité due à M. [M] :

L’ appelant fait valoir que M. [F] a refusé de signer l’acte notarié qui devait entériner le protocole d’accord de 2015, de sorte que le protocole d’accord est caduc et qu’ il n’a reçu aucune parcelle en échange de ce qu’il devrait accorder à M. [F]. En outre, le passage d’engins de chantier entraînera l’effondrement quasi-certain de la route et en tout cas son affaiblissement, avec la nécessité ensuite de construire un mur de soutènement, qui sera particulièrement coûteux, ainsi que l’impossibilité d’accéder à sa maison par le chemin carrossable pendant le chantier, tout comme la possibilité d’y stationner ses véhicules ; accessibilité qui serait toujours entravée après la réalisation des travaux du fait de la dimension du chemin. Le stationnement serait également impossible. Ainsi, il considère que l’indemnité accordée par le juge de première instance a été sous-évaluée et doit être fixée à 200 000 €.

M [F], quant à lui, soutient que c’est la valeur proposée par l’expert qui devait être retenue. Mais appliquée uniquement à l’assiette de la servitude sur la parcelle n° [Cadastre 3], soit sur 267 m² seulement selon le rapport d’expertise.

Sur ce, l’assiette du passage de 3m50 de large selon le plan établi par l’expert judiciaire devra être aménagée et consolidée pour permettre notamment la circulation des engins de chantier lors de la construction de la maison de M [F], aux frais de ce dernier puisque c’est à celui auquel est due la servitude qu’ incombe la charge des ouvrages nécessaires pour en user ou la conserver. Pour autant ces travaux généreront une entrave pour M [M], au libre accès à sa propriété pendant la durée du chantier et, au delà, par le partage de l’assiette du chemin dont la largeur (3m50) ne permettra pas aux véhicules de se croiser. Cet inconvénient est soumis à l’aléa du nombre de véhicules provenant du fonds de son voisin ou circulant en direction de celui-ci.

La transaction intervenue le 9 décembre 2015 concernant le bornage entre les fonds respectifs des parties, au confront des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 11], et la création de servitudes réciproques, sur les zones de terrain délimitées par le plan annexé à cet acte, a l’autorité de la chose jugée, entre les parties, nonobstant l’absence de publication, en application de l’article 2052 du code civil dans sa rédaction en vigueur avant le 20 novembre 2016.

Les zones concernées par les servitudes convenues aux termes de cet acte n’ont pas à être prises en compte dans le calcul de l’indemnité revenant à M [M] qui sera évaluée sur la base de la seule assiette de la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 3], en tenant compte de la valeur du m² de terrain affectée d’un coefficient de 50 %, comme le veut l’usage, soit la somme de 8010 euros proposée par l’expert{( 60/2) euros x 267 m²}.

A cette somme, il convient d’ajouter une indemnité complémentaire de 40 000,00 euros en réparation des nuisances et limitations de circulation et d’accès à son fonds subies par M [M] par suite du partage du chemin qui était jusque là à son seul usage.

Au total, l’indemnité revenant à M [M] s’établit à 48010 euros. Le jugement sera réformé en ce sens.

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé sur le montant de l’indemnité de désenclavement due à M [E] [M],

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [V] [F] à payer à M. [E] [M] la somme de 48 010,00 euros à titre d’indemnité pour désenclavement par la parcelle B n° [Cadastre 3] ,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT