Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 9 avril 2026, n° 23/12010

CA Aix-en-Provence
Infirmation 9 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La locataire, Mme [U], a assigné son bailleur, M. [E], pour obtenir réparation de divers préjudices liés à l'indécence du logement loué. Elle alléguait un préjudice de jouissance, de santé et moral, ainsi que des frais irrépétibles.

Le tribunal de première instance a partiellement condamné le bailleur à verser des indemnités pour le préjudice de jouissance et de santé, tout en déboutant la locataire de sa demande au titre du préjudice moral. Il a également condamné la locataire à payer des sommes au bailleur pour loyers impayés et remise en état du bien.

La cour d'appel a réformé le jugement sur le préjudice de santé, augmentant l'indemnisation à 1.000 euros, tout en confirmant les autres dispositions du jugement de première instance. Elle a ainsi confirmé la condamnation du bailleur pour le préjudice de jouissance, le déboutement de la locataire pour le préjudice moral, ainsi que les condamnations de la locataire pour les loyers impayés et la remise en état.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 9 avr. 2026, n° 23/12010
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/12010
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yann ARNOUX-POLLAKHedi SAHRAOUI
Cabinet(s) :	SUDAIX

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT IRRECEVABILITÉ

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/ 189

Rôle N° RG 23/12010 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL53F

[S] [U]

[L] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hedi SAHRAOUI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 24 Août 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04800.

APPELANTE

Madame [S] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/00148 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]),

demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] / FRANCE

représentée par M^e Hedi SAHRAOUI de la SARL SUDAIX, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2019 à effet au 1er mai 2020, M. [L] [E] a donné à bail à Mme [S] [U] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.

Suivant courrier du 04 septembre 2021, Mme [U] a signalé au bailleur un certain nombre de désordres et suivant courrier recommandé du 07 janvier 2022, elle a délivré congé et a quitté les lieux loués le 07 février 2022.

Suivant exploit de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2022, Mme [U] a fait assigner M. [E] aux fins de le voir condamné à lui indemniser ses préjudices de jouissance, de santé et moral, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire rendu le 24 août 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 1.000 euros au titre de la réduction des loyers en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé ;

débouté Mme [U] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

condamné Mme [U] à payer à M. [E] la somme de 181 euros au titre des loyers impayés ;

condamné Mme [U] à payer à M. [E] la somme de 1.347,70 euros au titre de la remise en état du bien ;

laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens ;

dit qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que le jugement est de droit exécutoire par provision.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que l’indécence du logement était établie seulement concernant l’absence de ventilation et de chauffage et le défaut d’étanchéité.

Il a relevé que la locataire a vécu dans un environnement mal ventilé au cours de la période ayant immédiatement précédé les infections pulmonaires dont elle a souffert mais qu’elle n’établissait pas l’existence d’un lien de causalité entre l’anxiété dont elle souffrait et les désordres affectant le bien loué par M. [E].

Il a relevé que Mme [U] ne contestait pas le décompte actualisé au 1er février 2022 produit par le bailleur faisant état d’une dette locative de 181 euros.

Il a retenu que les désordres invoqués par le bailleur n’étaient pas contestés par la locataire qui devait être condamnée à la remise en état du bien à hauteur de la somme de 3.307,70 euros, déduite du dépôt de garantie et de la somme de 1.360 au titre de la garantie Visale.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 25 septembre 2023, Mme [U] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 1.000 euros au titre de la réduction des loyers en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé ;

débouté Mme [U] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

condamné Mme [U] à payer à M. [E] la somme de 181 euros au titre des loyers impayés ;

condamné Mme [U] à payer à M. [E] la somme de 1.347,70 euros au titre de la remise en état du bien ;

laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 25 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [U] demande à la cour de :

recevoir l’appel interjeté par Mme [U] ;

infirmer le jugement des chefs critiqués ;

Et statuant à nouveau,

juger que Mme [U] n’est redevable d’aucune somme envers M. [E] ;

condamner M. [E] à payer à Mme [U] une somme de 3.600 euros au titre du préjudice de jouissance ;

condamner M. [E] à payer à Mme [U] une somme de 5.000 euros au titre du préjudice de santé ;

condamner M. [E] à payer à Mme [U] une somme supplémentaire de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

condamner M. [E] à payer à l’avocat de Mme [V] [B] une somme de 2.400 euros TTC au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

condamner M. [E] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle n’a pu jouir paisiblement du logement loué au regard des nombreuses problématiques en termes de sécurité et de santé, que le loyer hors charges s’élevait à la somme de 600 euros par mois et qu’elle a été contrainte de fuir son appartement laissant des affaires dégradées par la suite par l’humidité déjà existante et, causée par l’absence de diligences du bailleur, tout en prenant le soin de respecter le préavis contractuel, et sollicite une indemnité égale à six mois de loyer hors charges, soit 3.600 euros.

Elle indique qu’elle a subi des conséquences très néfastes sur sa santé (ainsi que son jeune fils) et a été contrainte de vivre dans un logement déclaré indécent, infesté de cafards notamment.

Elle ajoute qu’elle a subi un stress et une angoisse certaine d’autant qu’elle voyait que M. [E] ne réagissait guère, et qu’en plus, elle était enceinte depuis le 1er octobre 2021.

Aux termes des conclusions formant appel incident notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [E] demande à la cour de :

juger recevable l’appel incident formé par M. [E], dans les suites de l’appel interjeté par Mme [S] [U] ;

débouter Mme [S] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en celles comprises ses demandes de condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

déclaré la demande de Mme [S] [U] recevable ;

condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé ;

débouté M. [E] de ses demandes amples ou contraires ;

Et, statuant de nouveau,

juger que le logement loué par M. [L] [E] à Mme [S] [U] n’était pas un logement indécent ;

juger que M. [L] [E] ne saurait être condamné à verser à Mme [S] [U] des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, de son préjudice de santé et de son préjudice moral, ceux-ci n’étant aucunement caractérisés en droit comme en fait et étant au surplus inexistants ;

A titre subsidiaire, si des sommes devaient être allouées aux titres de préjudices de jouissance, santé et/ou moral, il conviendrait alors de les fixer à des montants purement symboliques ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté Mme [U] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

condamné Mme [U] à payer à M. [E] la somme de 181 euros au titre des loyers impayés ;

condamné Mme [U] à payer à M. [E] la somme de 1.347,70 euros au titre de la remise en état du bien ;

En toutes hypothèses,

condamner Mme [S] [V] [B], outre aux entiers dépens de première instance et d’appel ceux-ci distraits au profit de la SELURL Lauriane [R], à verser à M. [L] [E] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’aucune fuite n’a été constatée dans l’appartement loué par Mme [U] et que les fuites causées à l’appartement du dessous ont été générées par le positionnement et le flexible de la machine à laver de Mme [U] et par l’absence de nettoyage des canalisations d’évacuation de la douche et du lavabo.

Il considère que Mme [U] ne prouve aucunement qu’une quelconque procédure a été initiée à son encontre, ce qui aurait nécessairement été le cas en présence d’un bailleur négligent et/ou d’un logement indécent et insalubre.

Il explique qu’il s’est engagé à faire réaliser des travaux visant à la création de « prises d’air dans la structure du bâtiment » par courrier du 13 décembre 2021, Mme [U] prenant la décision de quitter les lieux le 07 janvier 2022.

Il soutient qu’aucun manquement ne saurait être reproché à M. [E], lequel n’avait et n’a pas à procéder ou à faire procéder finalement à de quelconques travaux puisque son logement respecte totalement le règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône.

Il indique que le syndic l’a alerté sur le fait que sa locataire stockait ses poubelles sur le rebord de la fenêtre de l’appartement loué en dépit des règles d’hygiène les plus élémentaires et qu’un commissaire de justice a pu constater la présence d’un très grand nombre de déchets et de nourriture en voie de putréfaction dans le frigidaire laissé dans l’appartement.

Il relève qu’au jour de l’entrée dans les lieux de Mme [U], le bien en cause était fonctionnel et dans un parfait état d’entretien.

Il soutient que Mme [U] a été défaillante dans le paiement des loyers.

Il considère qu’aucun lien direct n’est établi entre les conditions d’habitation, qui n’ont jamais été indécentes et/ou indignes, et l’état de santé de Mme [V] [B].

Il fait valoir que les conditions de logement étaient parfaites et que ce sont les conditions de vie de Mme [V] [B] qui sont à l’origine de ses préjudices allégués et non démontrés ; qu’il a toujours réagi avec célérité aux demandes de sa locataire, laquelle n’a jamais jugé opportun de se présenter aux invitations émises par le conciliateur de justice ; et que, compte tenu de l’information relative à la grossesse évoquée, Mme [U] a certainement souhaité déménager pour trouver un appartement plus grand, prenant soin d’ailleurs au moment de son départ de laisser celui loué au concluant dans un état de saleté et de chaos inqualifiable.

Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [U] à lui payer les sommes de 181 euros au titre des loyers impayés et de 1.347,70 euros au titre de la remise en état du logement, à son débarrassement et au remplacement de la serrure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

En vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002.

En l’espèce, Mme [U] produit aux débats un diagnostic technique du 08 novembre 2021 concernant un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] qui a relevé des menuiseries dans la salle de bain vétustes dont l’ouverture est impossible, une canalisation dans la cuisine vétuste, une présence importante de cafards dans le logement, une absence de chauffage dans le logement, une absence d’amenée d’air neuf dans les menuiseries, une présence d’humidité et de moisissures dans la salle de bain, une absence de ventilation, des chauffages vétustes, et un manque d’électricité créant une surcharge.

Le 25 novembre 2021, M. [E] s’est vu adresser un courrier recommandé de la direction de la prévention et de la gestion des risques, service sécurité des immeubles, division hygiène de l’habitat, de la Ville de Marseille le mettant en demeure dans le délai d’un mois d’aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, de prendre toutes les dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré et d’assurer l’étanchéité de la conduite d’évacuation des eaux usées dans la cuisine, à défaut de quoi un procès-verbal d’infraction pourra être dressé à son encontre et transmis au tribunal de police.

Par courrier en réponse adressé à la Ville de [Localité 1] le 13 décembre 2021, M. [E] a pris acte de cette mise en demeure et s’est engagé à procéder aux améliorations demandées.

L’état des lieux d’entrée signé des deux parties fait état de la présence d’un seul convecteur électrique dans la salle de bain en page 3 pour indiquer la mention « néant » à la ligne correspondante en page 7, de l’absence de chauffage collectif ou chaudière individuelle, de l’absence de ventilation dans le séjour, dans la chambre, dans la salle de bain et dans les WC.

Si les deux procès-verbaux de constat produits par le bailleur aux débats permettent de révéler l’existence de fenêtres dans les toilettes, la cuisine, le séjour et la chambre, cela ne permet pas d’établir que la condition des menuiseries permettait leur ouverture ainsi que le logement était équipé de ventilations efficaces et adaptées, le bailleur ne démontrant pas par ailleurs avoir réalisé aux travaux permettant la ventilation des lieux prescrits par la Ville de [Localité 1].

En outre, si le contrat de bail indique que le logement est équipé d’un chauffage individuel par deux convecteurs mobiles ainsi qu’un convecteur soufflant, l’état des lieux d’entrée, qui lui constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire, ne révèle la présence que d’un seul convecteur, dont on ne connait d’ailleurs la puissance, et non de trois convecteurs pour un logement d’une surface de 55m² contrairement à ce qu’affirme le bailleur.

Il en résulte que le logement n’était par pourvu d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Concernant la présence de nuisibles, il est évident qu’au regard du procès-verbal de constat du 09 février 2022, Mme [U], qui n’entretenait pas les lieux, entreposant des déchets et des denrées alimentaires à l’air libre, est à l’origine du préjudice qu’elle allègue.

Il convient enfin de relever que M. [E] ne développe aucun moyen s’agissant de l’étanchéité de la conduite d’évacuation des eaux usées dans la cuisine.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a considéré que le logement donné à bail était indécent en raison d’une absence de ventilation et de chauffage et d’un défaut d’étanchéité de la conduite des eaux usées.

Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, Mme [U] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance, de son préjudice de santé et de son préjudice moral.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance subi par Mme [U], ayant contribué en partie à son propre préjudice de jouissance, il n’y a pas lieu de l’indemniser à hauteur d’une somme équivalente à six mois de loyers.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En ce qui concerne son préjudice de santé, il est versé aux débats un certificat médical en date du 21 décembre 2021, lequel indique que Mme [U] présente de nombreuses surinfections ORL et pulmonaires semblant être liées à son environnement décrit comme un logement devant satisfaire notamment une ouverture et ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté et une installation permettant un chauffage normal.

Au regard de ces éléments, et considérant l’état d’indécence du logement pris à bail, il convient de réformer le jugement entrepris et d’indemniser le préjudice de santé subi par Mme [U] à hauteur de 1.000 euros.

En ce qui concerne son préjudice moral, elle produit une ordonnance datant du 22 septembre 2022 aux termes de laquelle un psychiatre lui a prescrit une boite, à ne pas renouveler, de Seresta en raison de symptômes de stress avec manifestations somatiques que la patiente attribue à des « pressions » exercées par son ancien propriétaire.

Considérant la date de l’ordonnance et les éléments y figurant, aucun élément ne démontrant l’existence de pressions exercées par M. [E] sur Mme [U], le lien de causalité entre l’anxiété dont souffrait cette dernière et les désordres affectant le bien fait défaut.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Sur la dette locative

En l’espèce, il n’est pas contesté par l’appelante qu’elle est redevable de la somme de 181 euros au titre de loyers et charges impayés, M. [E] en sollicitant la confirmation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la remise en état

En l’espèce, il n’est pas contesté par Mme [U] l’état de dégradation dans lequel elle a restitué le logement, constaté par procès-verbal établi par commissaire de justice le 09 février 2022, M. [E] sollicitant la confirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à lui payer les frais de remise en état et frais de serrurier selon justificatifs produits aux débats, déduits du dépôt de garantie et de la garantie Visale.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de laisser en cause d’appel à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens, ces derniers recouvrés selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

RÉFORME le jugement contradictoire rendu le 24 août 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille seulement en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé ;

CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU DU CHEF RÉFORMÉ ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE M. [E] à payer à Mme [U] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de santé ;

DÉBOUTE les parties de tout autres demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens en cause d’appel ;

DIT que les dépens d’appel seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,