COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 101

Rôle N° RG 23/05539 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEIQ

S.A. SMA

C/

[N] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michèle CIRILLO

M^e Angélique TOUATI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 1] en date du 09 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02830.

APPELANTE

S.A. SMA, demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Michèle CIRILLO de la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMEE

Madame [N] [E] née [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-007379 du 08/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 05 Août 1963 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique TOUATI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 octobre 2017 , Madame [O] a donné à bail à Madame [E] un logement à usage d’habitation situé à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 631 euros outre 135 euros de provision mensuelle de charges et pour lequel un dépôt de garantie de 631euros était versé.

Dans le cadre de ce bail, Madame [O], par l’intermédiaire de son mandataire, la SA NEXITY LAMY, a souscrit une assurance la garantissant contre les éventuels impayés de sa locataire auprès de la société SA SMA.

A la suite d’une série de loyers impayés, Madame [O] a fait délivrer à Madame [E], suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2021, un commandement d’avoir à payer la somme de 2.282,52 € au titre de l’arriéré locatif, en vain.

Les impayés ne cessant de s’accumuler Madame [O] a actionné l’assurance laquelle l’indemnisait à hauteur de 3.719,67 € correspondant aux loyers et charges au 28 février 2022.

Une seconde indemnisation intervenait par la suite au titre des loyers impayés des mois de mars à mai 2022 portant l’indemnisation un total de 5.903,55 €.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er avril 2022, la société SA SMA , subrogée dans les droits de Madame [O] a assigné Madame [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de Nice aux fins de voir :

* constater la résiliation du bail

*ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef

*condamner Madame [E] au paiement de la somme de 3.719,67 € au titre des loyers et charges indemnisées au 28 février 2022 outre les loyers, les charges, la clause pénale contractuelle ou indemnité d’occupation due au jour de l’audience outre intérêts au taux légal.

*condamner Madame [E] au paiement d’une indemnité mensuelle fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

*condamner Madame [E] au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [E] aux entiers dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 8 novembre 2022.

La société SA SMA demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Madame [E] ne contestait pas le montant de l’arriéré locatif mais sollicitait des délais de paiement.

Par jugement contradictoire avant-dire droit en date du 8 décembre 2022 le juge du contentieux de la protection du tribunal de Nice ordonnait la réouverture des débats afin que la société SA SMA produise le contrat groupe NEXITY BAILLEUR ZEN n°F62095M- 9950-000/1/2/3/4/6 souscrit auprès d’elle en qualité d’assureur par la SA NEXITY LAMY et renvoyait l’affaire à l’audience du 11 janvier 2023.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice a :

*constaté l’absence de justification de la notification par la SA SMA à Madame [E] du contrat groupe NEXITY BAILLEUR ZEN n°F62095M- 9950-000/1/2/3/4/6 souscrit auprès de l’assureur SMA SA par la SAS NEXITY LAMY, mandataire du bailleur.

*rejeté en conséquence l’intégralité des demandes de la SA SMA dirigées à l’encontre de Madame [E].

*condamné la SA SMA aux entiers dépens de l’instance

Suivant déclaration reçue au greffe le 18 avril 2023, la société SA SMA a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— constate l’absence de justification de la notification par la SA SMA à Madame [E] du contrat groupe NEXITY BAILLEUR [Adresse 3] n°F62095M- 9950-000/1/2/3/4/6 souscrit auprès de l’assureur SMA SA par la SAS NEXITY LAMY , mandataire du bailleur.

— rejette en conséquence l’intégralité des demandes de la SA SMA dirigées à l’encontre de Madame [E].

— condamne la SA SMA aux entiers dépens de l’instance

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [E] demande à la cour de :

A titre principal :

*débouter la SA SMA de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

À titre subsidiaire.

*lui octroyer un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour apurer sa dette locative.

En tout état de cause.

*juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés dans le cadre de la présente procédure.

A l’appui de ses demandes, Madame [E] indique avoir quitté le logement depuis le mois de mai 2024.

S’agissant de la notification du contrat d’assurance, elle explique qu’elle n’a pas récupéré ledit courrier recommandé contenant le contrat d’assurance et qu’il appartenait alors à l’appelante de procéder à la signification des pièces par commissaire de justice.

Par ailleurs contrairement aux allégations de la SA SMA , elle fait valoir qu’elle a procédé à des règlements mensuels depuis le mois de décembre 2022 auprès de l’étude [L] & ASSOCIES, commissaire de justice et avoir selon décompte arrêté au 21 septembre 2023 versé la somme totale de 1.302,37 €.

Elle précise que certaines sommes ne sont pas justifiées notamment la taxe d’ordures ménagères de 2020, 2021, 2022 ou encore le solde de charges 2020 et qu’à défaut de quelconque justification ces sommes ne sauraient être mises à sa charge.

Enfin elle sollicite des délais de paiement tenant ses difficultés financières ajoutant que les demandes de l’appelante sont à ce jour dénuées d’objet dans la mesure où elle a quitté le logement depuis le mois de mai 2024.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la société SA SMA demande à la cour de :

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté l’absence de justification de la notification par la SA SMA à Madame [E] du contrat groupe NEXITY BAILLEUR ZEN n°F62095M- 9950-000/1/2/3/4/6 souscrit auprès de l’assureur SMA SA par la SAS NEXITY LAMY , mandataire du bailleur.

— rejeté en conséquence l’intégralité des demandes de la SA SMA dirigées à l’encontre de Madame [E].

— condamné la SA SMA aux entiers dépens de l’instance

Statuant à nouveau sur ces points.

*juger son action recevable et bien fondée.

En conséquence.

*condamner Madame [E] au paiement de la somme de 27. 031,31 € arrêtée au 2 décembre 2025 outre intérêts postérieurs à cette date.

*condamner Madame [E] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [I] aux entiers dépens de première instance d’appel et de ses suites.

A l’appui de ses demandes la société SA SMA confirme que Madame [I] a quitté son logement non pas en Mai 2024 comme elle le soutient mais le 4 septembre 2024 de sorte qu’elle se désiste de sa demande de résiliation et d’expulsion formulée à l’encontre de cette dernière.

Elle indique en effet qu’un constat des lieux a été dressé contradictoirement en présence de la fille de l’intéressée le 4 septembre 2024, date de restitution des lieux.

Par ailleurs elle souligne que le premier juge a écarté des débats le contrat groupe NEXITY BAILLEUR ZEN n°F62095M- 9950-000/1/2/3/4/6 au motif qu’il n’avait pas été notifié à Madame [E] en vue de l’audience du 11 janvier 2023 ce qui est inexact puisque qu’elle justifie l’avoir adressé en pli recommandé le 4 janvier 2023, courrier pris en charge par la poste le 5 janvier 2003 mais non réclamé par Madame [E], le principe du contradictoire ayant été dés lors parfaitement respecté.

Elle soutient qu’elle a qualité à agir et verse au débat trois quittances subrogatives supplémentaires d’un montant de 10. 307,76 € puis de nouvelles quittances supplémentaires régularisée ultérieurement pour un montant total de 14. 186,89 €.

Enfin la société SA MSA indique que sont également versés aux débats les justificatifs de la taxe sur les ordures ménagères et des charges locatives individuelles.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 février 2026.

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1°) Sur les demandes de la SA SMA tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Madame [E]

Attendu que la SA SMA indique dans ses dernières conclusions en page 5 qu’elle se désiste de ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Madame [E] en l’état du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie permettant de fixer la date de restitution des lieux au 4 septembre 2024.

Qu’il convient de noter que cette demande n’a pas lieu d’être puisqu’elle ne figure pas dans le dispositif des dernières conclusions de la SA SMA saisissant la Cour

Qu’il s’en suit que la SA SMA est censée avoir abandonné sa demande tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Madame [E]

2°) Sur les demandes en paiement de la SA SMA

Attendu que la SA SMA sollicite la condamnation de Madame [E] au paiement de la somme de 27. 031,31 € arrêtée au 2 décembre 2025 outre intérêts postérieurs à cette date.

Qu’elle produit à l’appui de sa demande.

— le mandat de gestion locative entre Madame [O] et NEXITY LAMY en date du 1er février 2013.

— le contrat de bail du 10 octobre 2027 entre Madame [O] et Madame [E].

— les conditions générales du contrat NEXITY BAILLEUR ZEN.

— les conditions particulières du contrat [Adresse 4].

— l’attestation d’adhésion au contrat d’assurance NEXITY BAILLEUR ZEN.

— les quittances subrogatives n°1, n°2, n°3, n°4, n°5 ,n°6, n°7 , n°8 ,n°9, n°10 et la quittance subrogative du 21 janvier 2025.

— le décompte actualisé des sommes dues au 2 décembre 2025 établi par les commissaires de justice [L] [G] [U] & ASSOCIES.

— les taxes d’ordures ménagères pour les années 2021,2022, 2023 et 2024.

— le décompte individuel des charges locatives pour les années 2020, 2021, 2022 et 2024.

— le courrier adressé à Madame [E] le 5 janvier 2023 ainsi que le suivi postal.

Attendu que le premier juge a écarté des débats le contrat d’assurance au motif que le respect du contradictoire n’avait pas été respecté et débouté l’appelante de ses demandes, n’étant pas en mesure d’apprécier la qualité de subrogé dans les droits du bailleur de la SA SMA

Qu’il convient d’observer que le premier juge avait réouvert les débats afin d’ordonner à la SA SMA de produire le contrat de groupe souscrit auprès d’elle en qualité d’assureur par la SAS NEXITY LAMY et d’adresser cette pièce à Madame [E] selon lettre recommandée avec accusé de réception en vue de respecter le principe du contradictoire en vertu de l’article 16 du code de procédure civile

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que l’appelante a parfaitement observé cette injonction.

Que cette dernière a en effet adressé par pli recommandé à Madame [E] le 4 janvier 2023 le contrat d’assurance

Que le courrier a été pris en charge par la poste le 5 janvier 2023

Que le pli a bel et bien été avisé mais non réclamé par Madame [E].

Que cette dernière a fait le choix de ne pas aller réclamer ce courrier.

Qu’elle ne peut dès lors soutenir qu’il appartenait alors à la SA SMA de procéder à la signification des pièces par commissaire de justice.

Qu’ainsi le principe du contradictoire a été respecté étant souligné que ledit contrat est en tout état de cause produit à la présente instance

Sur la qualité à agir de la SA SMA

Attendu que l’article 7 des conditions générales du contrat d’assurance intitulé -Objet de la garantie- stipule que : « l’assureur :

— Engage pour le compte de l’Assuré au titre du mandat d’action en justice confié par ce dernier, toutes actions, diligences, recours, amiables ou judiciaires qu’il estime nécessaire au recouvrement de la dette du locataire et/ ou à la résiliation du bail dans le respect des délais et procédures légaux.

— Garantit dans la limite du plafond indiqué aux conditions particulières, les frais engagés pour recouvrer la dette du locataire et faire cesser une éventuelle aggravation de la tête.

Lorsqu’aucune solution amiable satisfaisante ne peut être envisagée avec le locataire pour recouvrer sa dette, l’assureur examiné décide de l’opportunité engagée d’engager une procédure judiciaire.

'.. »

Que l’article 28. 1 des conditions générales du contrat d’assurance intitulé ' Subrogation- énonce que « l’Assureur est subrogé dans les termes de l’article L 121 ' 12 du code jusqu’à concurrence des indemnités payées par lui au titre de la (les) garanties dans les droits et actions de l’assuré contre le ou les locataires défaillants.

À cet effet l’assuré ou le souscripteur s’engage à adresser à première demande une quittance subrogation active reprenant l’ensemble des règlements.

'

Par ailleurs l’Assuré ou le Souscripteur ne pourra s’opposer en cas de non-paiement des loyers, charges et taxe locatives par le locataire à ce que l’Assureur poursuive la résiliation du bail, même en cas de paiement en cours de procédure. »

Et l’article 28. 2 intitulé- Mandat d’action en justice ' desdites conditions générale que « par son acte d’adhésion au présent contrat, l’Assuré mandate spécialement l’Assureur pour engager en son nom la procédure de résiliation du bail, de recouvrement puis le cas échéant d’expulsion en cas de maintien total ou partiel de l’impayé au terme du délai fixé par le commandement de payer

'. »

Qu’enfin il convient d’observer que les quittances subrogatives comportent elle-même expressément la mention selon laquelle l’assuré « en contrepartie de ce règlement, subroge SMA, l’assureur, dans tous ses droits et actions contre le locataire débiteur en application de l’article L 121-12 du code des assurances, notamment s’agissant de l’action en paiement des sommes dues et/ou dans le cadre d’une action résiliation de bail et/ou de constatations de l’acquisition de la clause résolutoire »

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA SMA justifie de sa qualité à agir et est recevable en son action

Sur la créance de la SA SMA

Attendu que la SA SMA sollicite la condamnation de Madame [E] au paiement de la somme de 27. 031,31 € arrêtée au 2 décembre 2025 outre intérêts postérieurs à cette date.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats visées ci-dessus que sa demande est parfaitement justifiée.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement querellé sur ce point, de faire droit à la demande de l’appelante et de condamner Madame [E] au paiement de la somme de

27. 031,31 € arrêtée au 2 décembre 2025 outre intérêts postérieurs à cette date.

3°) Sur la demande de délai

Attendu que Madame [E] demande à la Cour de lui octroyer un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour apurer sa dette locative sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Qu’elle produit à l’appui de sa demande une attestation de paiement CNRACL mentionnant le versement d’ une pension d’un montant de 939,23 €.

Qu’il convient d’observer que ce document date du 29 juin 2022.

Qu’en l’absence d’une réactualisation de ses ressources, sa demande sera rejetée.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [E] au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [E] à payer à la SA SMA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 9 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice en toutes ses dispositions.

STATUANT A NOUVEAU,

DÉCLARE la SA SMA recevable en son action.

CONDAMNE Madame [E] à payer à la SA SMA la somme de 27. 031,31 € arrêtée au 2 décembre 2025 outre intérêts postérieurs à cette date.

DÉBOUTE Madame [E] l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE Madame [E] aux entiers dépens de première instance.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [E] à payer à la SA SMA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Madame [E] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,