COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT MIXTE

DU 29 AVRIL 2026

N° 2026 / 193

N° RG 24/01688

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMRWK

[H] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires

de la résidence

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christine MONCHAUZOU

M^e Eric VEZZANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 12 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01391.

APPELANT

Monsieur [H] [U]

né le 20 Décembre 1985 à [Localité 1] (KAZAKHSTAN), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christine MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sis à [Localité 2]

[Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE J.TRUCCO, dont le siège social sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 22 avril 2020, M. [H] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’entendre :

— à titre principal, annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2020 dans son intégralité et retrancher de son compte individuel de répartition de charges toutes les sommes imputées au titre des exercices comptables 2018/2019 et 2019/2020, les sommes imputées depuis le 1er mai 2019, date de l’expiration du mandat du syndic, ainsi que les frais afférents à la tenue de ladite assemblée et de celle du 19 février 2019,

— à titre subsidiaire, annuler les résolutions n° 2 et 3 votées par l’assemblée générale du 7 février 2020, portant approbation des comptes de l’exercice 2018/2019 et du budget prévisionnel de l’exercice 2020/2021,

— en tout état de cause, condamner le syndicat à lui payer une somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre ses dépens et frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 12 janvier 2024, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2020 dans son intégralité,

— débouté M. [U] de ses autres demandes,

— et condamné ce dernier aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [U] a interjeté appel le 12 février 2024. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 16 février 2026, il demande à la cour de réformer cette décision et statuant à nouveau :

— d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2020 dans son intégralité, ou subsidiairement les résolutions n° 2 et 3,

— de retrancher de son compte individuel de répartition de charges :

* toutes les sommes imputées au titre des exercices comptables 2018/2019 et 2019/2020,

* toutes les sommes imputées depuis le 1er mai 2019, date de l’expiration du mandat du précédent syndic le Cabinet NARDI, validées à l’occasion de ladite assemblée,

* les frais afférents à la tenue de cette même assemblée et de celle du 19 février 2019,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’abus de majorité commis à l’occasion de l’approbation des comptes de l’exercice 2018/2019 et une somme de 5.000 euros en réparation de ses autres préjudices,

— de condamner en outre le syndicat aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 9.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— et de le dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi qu’aux condamnations prononcées contre l’intimé.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIERE TRUCCO, demande pour sa part à la cour :

— de constater qu’elle n’est pas valablement saisie à défaut d’énonciation des chefs de jugement critiqués dans les conclusions de l’appelant,

— subsidiairement au fond, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner M. [U] au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— et de condamner en outre l’appelant aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2026.

DISCUSSION

Sur la procédure :

La déclaration d’appel, qui mentionne les chefs de dispositif du jugement critiqués, délimite l’étendue de l’effet dévolutif du recours. En revanche, l’appelant n’est pas tenu de reprendre l’ensemble de ces chefs dans le dispositif de ses conclusions, alors que celui-ci contient une demande de réformation de la décision et récapitule ses prétentions.

Il convient en conséquence de considérer que la cour est valablement saisie.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2020 :

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Un copropriétaire ayant voté en faveur de certaines décisions est irrecevable à demander la nullité d’une assemblée générale dans son ensemble, sauf dans le cas où son vote a été déterminé par des manoeuvres dolosives.

En l’espèce, M. [H] [U] a voté en faveur des cinquième et onzième résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 7 février 2020. S’il fait valoir que les dispositions de l’article 22 de ladite loi régissant les délégations de vote n’auraient pas été respectées, cela n’a pas directement influencé le sens de son propre vote, de sorte qu’il ne peut invoquer l’existence de manoeuvres dolosives.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande tendant à l’annulation de l’assemblée dans son intégralité.

Sur la demande d’annulation des deuxième et troisième résolutions :

En vertu de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale doit leur être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété ait prévu un délai plus long.

Suivant l’article 64 du même texte, ce délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La jurisprudence considère d’autre part que le copropriétaire convoqué hors délai mais néanmoins présent ou représenté à l’assemblée générale demeure recevable à poursuivre l’annulation des décisions vis-à-vis desquelles il a la qualité d’opposant, sans avoir à justifier d’un grief.

Au cas présent, la lettre recommandée de convocation a été présentée au domicile de M. [H] [U] le 20 janvier 2020 et le délai de convocation a commencé à courir le 21 janvier, de sorte qu’il ne s’est pas écoulé un délai de vingt et un jours francs avant la tenue de l’assemblée générale du 7 février.

Il convient en conséquence, infirmant de ce chef le jugement entrepris, d’annuler les deuxième et troisième résolutions adoptées par cette assemblée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par l’appelant.

Sur les demandes en dommages-intérêts formées par M. [U] :

L’appelant de démontre pas qu’il aurait subi un préjudice personnel du fait de l’irrégularité des résolutions susvisées, de sorte que ses demandes en dommages-intérêts doivent être rejetées.

Sur la demande en dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’action introduite par M. [U] ne peut être qualifiée d’abusive dès lors que l’une au moins de ses demandes est jugée bien-fondée, de sorte que le syndicat doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Sur les demandes en retranchement du compte individuel de répartition de charges de M. [U] :

En vertu de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée.

Aux termes d’un arrêt prononcé le 4 mars 2026, la cour de céans a condamné M. [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE FLOREVA la somme de 9.754,31 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 1er octobre 2026.

Il apparaît que les demandes en retranchement formulées par l’appelant dans le cadre de la présente instance sont susceptibles de se heurter à l’autorité de chose jugée attachée à cette décision. Conformément à l’article 16 du même code, il convient de rouvrir les débats afin de permettre aux parties de présenter leurs observations sur ce moyen relevé d’office.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette le moyen de défense tiré de l’irrégularité de la saisine de la cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M. [H] [U] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2020 dans son intégralité et débouté ce dernier de ses demandes en dommages-intérêts,

L’infirme en ce qu’il a rejeté la demande subsidiaire aux fins d’annulation des résolutions n° 2 et 3,

Statuant à nouveau de ce chef, annule les deuxième et troisième résolutions adoptées par l’assemblée générale du 7 février 2020,

Y ajoutant, déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Sursoit à statuer sur les demandes en retranchement du compte individuel de répartition de charges de M. [U],

Révoque l’ordonnance de clôture et renvoie l’affaire à la mise en état afin de permettre aux parties de présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir relevée d’office par la cour,

Réserve le sort des dépens et des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT