COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 MAI 2026

N° 2026/

Rôle N° RG 21/14896 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIMH

[Y] [I]

[W] [C]

C/

[H] [Z]

S.E.L.A.S. [1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre VARENNE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 21 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00375.

APPELANTS

Monsieur [Y] [I]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 1] (ILE MAURICE)

Monsieur [W] [C]

pris en sa qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [Y] [I]

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de NICE, et plaidant par M^e Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [H] [Z], notaire

demeurant [Adresse 3]

S.E.L.A.S. [1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société [2] ([3]) est propriétaire d’un tènement immobilier sis commune de [Localité 3] (Var), constituant le domaine dit de « [Adresse 4]», complexe immobilier de luxe composé notamment de parcours de golf, spa, tennis, ensembles hôteliers, restaurants, châteaux et ensembles de terrains à bâtir.

Les parcours de golf ainsi que le club sont exploités par la société [4], tandis que le reste du complexe est exploité par la société [5], cette dernière venant aux droits de la société [6].

M. [I] était associé unique de la société [7], qui exerçait les fonctions de président de la société [8].

Le 27 avril 2010, M. [I] agissant pour la société [8], non constituée à l’époque, a régularisé avec la société [9], représentante de la société [3] une lettre d’accord portant sur l’acquisition d’un terrain sur son domaine avec 3000 m² SHON à construire minimum.

Le 20 septembre 2010, M. [I] a obtenu un permis de construire un ensemble immobilier constitué d’une résidence de 30 logements, de places de parking, de villas indépendantes avec garage, comprenant un droit de construire de 3.000 m² de SHON d’habitation.

Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2010, la société [3] a conclu avec M. [Y] [I], en son nom propre, un compromis de vente moyennant le prix de 6 560 000 euros, portant sur:

— un terrain à bâtir, sis à [Localité 3] (Var), à détacher de la parcelle cadastrée F [Cadastre 1], pour une contenance d’environ 33 078 m², dans un ensemble immobilier en cours de réalisation dénommé "[Adresse 5]", constituant un des lots de la Zac [Adresse 4],

— ainsi que le droit de construire sur ledit terrain une Surface Hors d’Oeuvre Nette (SHON) de 3 000 m².

Par acte d’huissier du 7 avril 2011, la société [3] a signifié à M. [Y] [I] une sommation d’avoir à comparaître en l’étude du notaire instrumentaire, Me [H] [Z], le 21 avril 2011, afin de signer l’acte authentique de vente, rappelant que les conditions suspensives stipulées dans le compromis avaient été remplies.

A cette date, constatant la non comparution de M. [I], M. [Z] a dressé un procès-verbal de carence dans lequel le représentant de la société [3] a notamment indiqué que faute d’avoir réalisé la vente dans les délais, la somme de 500 000 euros versée en séquestre à l’étude du notaire, lui était définitivement acquise et qu’il était fait interdiction à M. [Z] de se dessaisir, pour une raison quelconque, de cette somme, sauf accord de la venderesse ou sur décision de justice.

Suivant actes des 1er et 22 juillet 2011, la société [3] a assigné M. [I] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en réitération forcée de la vente.

Par acte authentique du 17 août 2011 instrumenté par M. [Z], la vente entre la société [3] et M. [I] en son nom personnel a finalement été réitérée, au prix de 6 560 000 euros, payé à concurrence de 5 millions d’euros au moyen d’un prêt bancaire, et au moyen de fonds propres pour le surplus.

Cet acte de vente mentionnait, en page 3l, que l’acquéreur avait déposé et obtenu un permis de construire délivré par la mairie de [Localité 3], le 20 septembre 2010, devenu définitif le 14 février 2011, et qu’il s’engageait à commencer les constructions au plus tard 6 mois à compter de l’acte de vente et à les poursuivre sans interruption, en respectant, notamment, les dispositions d’urbanisme de la ZAC de [Adresse 4], ainsi que les cahiers des charges de cessions et annexes et du règlement de l’ensemble immobilier [Adresse 5], ainsi que les statuts de l’ASL du [Adresse 5] avec un achèvement des travaux dans le délai de 24 mois à compter de l’acte de vente.

La société [3] ayant assigné M. [I] aux fins de paiement des indemnités de retard contractuellement prévues invoquant l’absence de commencement des travaux de construction dans le délai prévu, par jugement réputé contradictoire du 8 juillet 2013 le tribunal de grande instance de Grasse a condamné M. [I] à lui payer la somme de 787 200 euros pour la période du 17 février 2012 au 17 mars 2013, outre intérêts légaux et une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 22 mai 2014, la Cour d’appel d’Aix en Provence a confirmé ce jugement, sauf à porter le montant de la condamnation à la somme de 825 800 euros pour la période du 17 février 2012 au 17 mars 2013, dont 787 200 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2013, et le solde avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2014, et a condamné M. [I] à payer à la société [3] la somme de 590 400 euro,s à titre d’indemnité pour la période du 18 mars 2013 au 17 décembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2014.

Par jugement du 28 mai 2015, le tribunal de commerce de Grasse a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de M. [I], ensuite convertie en liquidation judiciaire avec la désignation en qualité de liquidateur de Me [W] [C].

Le 2 août 2018, M. [I] a déposé plainte à 1'encontre de M. [Z] pour faux aggravé en écriture publique et complicité d’escroquerie au jugement.

Imputant ses difficultés à des manquements du notaire, par actes délivrés le 14 avril 2016, M. [I] a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice M. [Z] et la SCP [Z] [A] [Q] en responsabilité professionnelle.

Par jugement en date du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— Dit que Me [H] [Z], Notaire, a commis des manquements lors de la délivrance d’une sommation à comparaître pour réitérer la vente et de la rédaction de l’acte authentique de vente du 17 aout 2011,

— Condamné in solidum Me [H] [Z] et la Scp [Z] [B] [G] [Q] à payer à [Y] [I] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Débouté [Y] [I] de ses demandes de réparation au titre de la perte de son terrain, au titre des frais supplémentaires minimum engagés en défense, d’architectes, de cabinets de conseils, de refonte d’un projet sous une nouvelle marque, et au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit du vendeur sur la base du faux procès-verbal de carence,

— Débouté Me [H] [Z] et la Scp [Z] [B] [G] [Q] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Débouté Me [H] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— Condamné in solidum Me [H] [Z] et la Scp [Z] [B] [G] [Q] à payer à M. [Y] [I] et Me [W] [C] es qualités de liquidateur judiciaire de [Y] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a considéré en substance, sur la faute tendant à ne pas avoir attiré son attention sur l’absence de condition suspensive d’obtention de permis de construire, alors que celui-ci faisait l’objet d’un recours et qu’il a été annulé, que les parties avaient négocié seules les termes de la vente, que le compromis indiquait qu’un permis avait été obtenu et qu’une lettre du maire annexée à l’acte authentique indiquait que le permis était définitif, rejetant le manquement invoqué.

Sur la faute tirée de la convocation à signature d’un avenant au compromis permettant la prorogation du délai de réitération à la condition du versement d’une somme d'1 million d’euros contre laquelle il ne l’aurait pas mis en garde, le tribunal a considéré que le notaire n’était pas l’instigateur de cette demande, le projet d’avenant ayant été convenu entre les parties directement, et devait être impartial étant le notaire des deux parties. Il a en outre relevé que cet avenant n’a finalement jamais été signé par les parties.

Sur la sommation de comparaître en vue de signer l’acte de vente alors qu’aucun projet d’acte ni décompte des sommes dues ne lui avait été adressé et que les formalités préalables à la vente n’avaient pas été effectuées, le tribunal a relevé que le projet d’acte avait bien été rédigé avant la convocation, et qu’aucun texte n’exige la communication du projet avant la vente, que les conditions suspensives avaient été réalisées.

Il a néanmoins relevé que l’absence de document d’arpentage permettant d’identifier la parcelle à détacher du terrain était établie à la date de la convocation à signer l’acte de vente le 21 avril 2021, de sorte qu’à cette date, la désignation cadastrale du terrain et sa contenance n’étaient pas connus, le conduisant à retenir un manquement à son encontre de ce chef.

Sur la mention erronée de son absence en l’étude du notaire sur le procès-verbal de carence, le tribunal, relevant que la demande d’inscription de faux en écriture publique a été déclarée irrecevable, a écarté tout manquement du notaire.

Sur les assignations en régularisation de l’acte de vente, il a considéré qu’il ne pouvait être reproché au notaire d’être intervenu pour la délivrance d’une assignation en justice.

Sur le pacte de préférence au profit du vendeur inséré à l’acte de vente, le tribunal a jugé que M. [I] y avait déjà acquiescé dans le compromis de vente, et que la rédaction de la clause litigieuse était parfaitement claire et compréhensible pour l’acquéreur, relevant au surplus que celui-ci n’a jamais été exercé.

Sur la clause relative au délai d’exécution des travaux, qualifiée d’impossible par M. [I] considérant le délai de quatre mois à compter de la vente trop court au regard des délais de construction et compte tenu des pénalités encourues en cas de non-respect, le tribunal a relevé que celle-ci n’avait pas été rédigée par le notaire, et ne constituait qu’une reprise de la lettre d’accord rédigée par les parties le 27 avril 2010.

Sur la participation majoritaire de la société [3] à l’ASL, le tribunal a considéré qu’il n’était pas démontré qu’il était informé de ce point, non nécessaire à la rédaction de l’acte de vente.

Sur l’identification du bien dans l’acte de vente, le tribunal a retenu un manquement du notaire pour avoir instrumenté la vente sans sa véritable désignation parcellaire et sans une contenance certaine.

Quant aux préjudices invoqués, le tribunal a jugé que M. [I] ne subissait pas de préjudice du fait de la perte du terrain, indiquant avoir accepté une offre d’achat du montant sollicité de 13,5 millions d’euros, a considéré que les frais supplémentaires allégués n’étaient pas justifiés, et que les actions en justice invoqués par le demandeur étaient sans lien avec les manquements retenus à l’encontre du notaire.

Il a rejeté les demandes fondées sur l’inscription de faux et a considéré que le préjudice moral serait réparé par l’allocation de la somme de 8 000 euros.

Par déclarations en date des 19 et 20 octobre 2021 jointes le 24 novembre 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, M. [I] et Me [C] en qualité de liquidateur de M. [I], ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné in solidum Me [H] [Z] et la SCP [Z] [L] [G] [Q] à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral et l’a débouté de ses demandes de réparation au titre de la perte de son terrain, au titre des frais supplémentaires minimum engagés en défense, d’architectes, de cabinets de conseils, de refonte d’un projet sous une nouvelle marque, et au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit du vendeur sur la base du faux procès-verbal de carence.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 février 2026.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 23 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Y] [I] et Me [W] [C], en sa qualtié de mandataire liquidateur de M. [Y] [I], demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que M. [Z] a commis des fautes lors de la délivrance d’une sommation à comparaitre pour réitérer la vente et la rédaction de l’acte authentique de vente ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu le manquement de M. [Z] à son devoir de conseil s’agissant de la rédaction du compromis de vente du 28 septembre 2010 et de l’absence de toute condition suspensive liée à la situation urbanistique nécessaire au développement du projet de club privé envisagé ;

Statuant à nouveau,

— Juger que M. [Z] a manqué à son devoir de conseil à son égard s’agissant de la rédaction du compromis de vente du 28 septembre 2010 et de l’absence de toute condition suspensive liée à la situation urbanistique nécessaire au développement du projet de club privé envisagé ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de Me [H] [Z] et la SCP [Z] [L] [G] [Q];

— Infirmer le jugement en ce qu’il a limité les sommes accordées au titre de son préjudice à la somme de 8.000 euros ;

Statuant à nouveau,

— Condamner Me [H] [Z] et la SCP [Z] [L] [G] [Q] in solidum aux sommes suivantes :

o 2.460.000 euros au titre du préjudice subi quant à la revente du terrain

o 8.326.088,24 euros au titre du préjudice économique, soit le passif de 12.826.088,24 euros déduction faite du prix de cession du terrain et des cartes sociétés (à hauteur de 4.500.000 euros)

o 50.000 euros au titre du préjudice moral

— Rejeter les demandes de Me [H] [Z] et la SCP [Z] [L] [G] [Q] ;

— Condamner Me [H] [Z] et la SCP [Z] [L] [G] [Q] in solidum à la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner Me [H] [Z] et la SCP [Z] [L] [G] [Q] in solidum à la somme de 12.000 euros aux dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 6 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [H] [Z] et la Selas [Z] [Q] demandent à la cour de :

— Débouter M. [I] des fins de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [I] de ses demandes de réparation au titre de la perte de son terrain, au titre des frais supplémentaires minimum engagés en défense, d’architectes, de cabinets de conseils, de refonte d’un projet sous une nouvelle marque, et au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit du vendeur sur la base du faux procès-verbal de carence ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [I] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral ; les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, a débouté Me [H] [Z] de sa demande de dommages et intérêts, les a condamnés in solidum à payer à M. [I] et Me [W] [C] ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Statuant à nouveau,

— Débouter M. [I] de toutes ses demandes ;

— Condamner M. [I] à leur payer la somme de 30.000 euros pour procédure abusive, compte tenu du caractère particulièrement téméraire et malicieux de son action ;

— Le condamner à payer à M. [Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral causé à cet officier ministériel par le caractère diffamatoire et injurieux des propos tenus contre lui ;

— Le condamner en tout état de cause au paiement d’une somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, avec distraction.

MOTIFS

Sur la responsabilité de M. [Z]

a. Sur la faute reprochée au notaire

Moyens des parties

M. [I] et son liquidateur reprochent en premier lieu au notaire de ne pas avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur l’absence de condition suspensive d’obtention de permis de construire alors que celui-ci faisait l’objet d’un recours, et qu’il s’engageait, par cet acte, à commencer les travaux au plus tard six mois après la délivrance du permis de construire sous pénalités.

Ils en déduisent que cette situation ne lui permettait pas de renoncer à l’acquisition sauf à régler la clause pénale, et considère que toutes les actions judiciaires entreprises ensuite l’ont été sur la base du compromis de vente.

Ils exposent par ailleurs que lorsqu’il a délivré la sommation de comparaître et dressé le procès-verbal de carence, Me [Z] ne disposait pas des éléments lui permettant d’instrumenter et notamment la division cadastrale, de sorte qu’il ne pouvait ni rédiger ni établir ce procès-verbal de carence qui a servi de base juridique aux actions entreprises par la société [3] en réitération forcée de la vente et en saisie conservatoire.

Sur le manquement invoqué au devoir de conseil dans les termes de l’acte de vente, les appelants relèvent que le notaire s’est contenté de reproduire la lettre d’offre d’intention dans l’acte de vente du 17 août 2011 sans modifier les dates ni actualiser les obligations contractuelles et sans tenir compte des délais de retard imputables au vendeur, puisque ceci rendait contractuellement exigible en moins de 4 mois la réalisation complète du projet des 30 logements, 3 villas, des piscines, etc’ conduisant à sa condamnation au paiement de la somme de 800 000 euros au titre des retards de livraison, puis à la perte de son patrimoine et mise en faillite.

Ils estiment que M. [Z] a commis des man’uvres dolosives visant à laisser penser à M. [I] que la réitération de l’acte authentique pourrait intervenir valablement dès le 25 novembre 2010 alors qu’il disposait d’un droit légitime à se dégager de l’opération sans aucune conséquence.

Sur l’identification du bien dans l’acte de vente, les appelants rejoignent la motivation du tribunal ayant retenu un manquement du notaire pour avoir instrumenté la vente sans sa véritable désignation parcellaire et sans une contenance certaine et ajoutent que le notaire avait parfaitement connaissance de l’absence de document d’arpentage et de délimitation cadastrale lorsqu’il a convoqué M. [I] pour signature en son étude.

M. [Z] réplique, en réponse au premier grief développé à son encontre tenant à l’absence de condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, qu’aucune mention de cette nature n’a été insérée dans la lettre d’accord rédigée en présence de son conseil, parce que les parties étaient informées de ce que la préfecture n’irait pas au-delà du recours amiable, et que c’est M. [I], assisté de son conseil, qui a sollicité la signature du compromis après avoir obtenu son permis de construire, celui-ci était devenu définitif et purgé de tout recours avant la vente.

Sur le projet de signature d’un avenant, il relève que celui-ci a été sollicité par M. [P] lui-même, que le notaire n’en a pas pris l’initiative ni n’en a fixé les conditions et conteste avoir pris le parti du vendeur, le notaire devant prévenir les déséquilibres manifestes ou évidents lésant une partie de façon incontestable.

Il ajoute que cet avenant n’a jamais été signé, et que de fait, M. [I] a bénéficié de délais puisque la vente n’a été réitérée qu’en août 2011.

Sur la sommation de comparaître délivrée, il relève qu’aucune prorogation de délai n’a été convenue officiellement, qu’un projet d’acte avait bien été établi, que l’ensemble des documents nécessaires à l’établissement de l’acte étaient réunis, et qu’il était autorisé à faire établir le document d’arpentage dans les deux mois après la signature pour la publication aux hypothèques. Il précise qu’un document visant la parcelle objet de la vente, d’une surface de 33 078 m2 avait été établi et enregistré pour ordre au cadastre le 26 mai 2011, mais qu’un nouveau document lui a été adressé le 13 juillet 2010 en raison de ce que M. [I] avait formé sa demande de permis sur la base d’un terrain de 35 501 m2, lequel document portant par erreur les dates des 23 et 25 novembre 2010.

Il ajoute qu’en cas de division parcellaire, le géomètre expert établit un plan de division, lequel est signé par les parties et déposé pour ordre au cadastre, le document d’arpentage n’étant déposé aux fins de publication qu’une fois l’acte de vente signé, raison pour laquelle il y a plusieurs dates pour un même document.

Sur les pénalités de retard, le notaire indique qu’il appartenait à l’acquéreur de signaler que les délais accordés étaient trop brefs, et relève que deux ans après l’achat els travaux n’avaient pas débuté.

Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent, peut être source de responsabilité.

Il est en premier lieu reproché à M. [Z] un manquement à son devoir de conseil à l’occasion de la rédaction du compromis de vente, lequel ne contient pas de condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire définitif et purgé de tout recours.

Il n’est pas contesté par l’appelant que l’acte litigieux a été rédigé sur la base d’une lettre d’accord entre la société [3] et la société [8] datant du 27 avril 2010 contenant les conditions sur lesquelles les parties s’étaient accordées en vue de la vente, ladite lettre ne mentionnant pas de condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif.

Il est exact que cette lettre a été retranscrite quasi in extenso dans le compromis rédigé par l’officier ministériel, l’acte litigieux ayant été signé le 28 septembre 2010, mentionnant l’obtention par M. [I] d’un permis de construire le 20 septembre 2010.

M. [Z] objecte justement, au grief formulé à son encontre, qu’il n’appartient pas au notaire d’imposer une clause ou de déterminer le contenu du contrat ou de son économie.

Il lui incombe en revanche de rapporter la preuve de ce qu’il a délivré aux parties tous les conseils qui étaient nécessaires à l’efficacité et à la sécurité de leur engagement.

Or, l’absence de condition suspensive d’obtention d’un permis de construire interroge la sécurité de l’engagement de M. [I] à deux titres. En effet, d’une part, compte tenu de la date d’obtention du permis, celui-ci était nécessairement encore soumis à la possibilité d’une contestation préfectorale, de sorte qu’en ne lui permettant pas de se désengager au cas où le recours prospérerait, M. [I] était soumis à un aléa réel ; d’autre part, il résulte du compromis lui-même que l’acquéreur s’engageait à initier les travaux « au plus tard six mois après la délivrance de l’arrêté de permis de construire et à les poursuivre sans interruption » au risque de pénalités de retard, de sorte qu’il était contraint de débuter les travaux en dépit de l’aléa susmentionné quant à l’obtention définitive d’un permis de construire.

La rédaction d’un acte par un officier public ministériel répond à des exigences bien supérieures à un acte rédigé par les parties et ne peut se réduire à une consignation de leur volonté sans que le notaire ne justifie les avoir alertées sur la portée et l’étendue de leurs engagements ainsi que sur les risques de l’opération.

Il est par ailleurs acquis que l’assistance d’un avocat aux côtés de l’acquéreur ne peut décharger le notaire de l’exercice de son devoir de conseil.

M. [Z] ne justifiant pas avoir attiré l’attention de M. [I] sur les conséquences de l’absence de condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, a ainsi commis un manquement.

Il est également reproché à M. [Z] d’avoir fait sommation le 7 avril 2011 à M. [I] de comparaître en son étude en vue de signer l’acte de vente le 21 avril suivant alors qu’il ne disposait pas du document d’arpentage permettant la division parcellaire nécessaire à la réitération de l’acte.

Ce document aujourd’hui nommé Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC), est notamment obligatoire en cas de mutation. A cet égard, M. [Z] a justement indiqué en page 6 du compromis, au paragraphe « Désignation », que « devra être établi avant la signature de l’acte authentique un document d’arpentage par Monsieur [U] [M], géomètre expert à [Localité 4] (06), [Adresse 6], par le vendeur.

De ce document d’arpentage, découlera la numérotation cadastrale de la parcelle vendue ».

Il n’est pas contesté que ce document n’était pas établi à la date de la convocation pour signature adressée par le notaire à M. [I]. La circonstance que ce géomètre- expert ait préalablement établi un plan de bornage annexé au compromis permettant d’identifier matériellement la parcelle future n’est pas de nature à pallier l’absence de document d’arpentage, seul ce dernier étant de nature à modifier le plan cadastral.

M. [Z] invoque à l’occasion de la présente instance une erreur de date sur le document qui aurait été établi le 23 novembre 2010. Il a lui-même admis à l’occasion de son audition devant les services de police saisis de la plainte de M. [I], le 13 novembre 2019 qu’ « il est exact qu’il faut un document d’arpentage avant la signature de l’acte authentique afin de publier l’acte aux hypothèques » précisant toutefois que ce document n’a « pour but que de permettre la publication de l’acte aux services de la publicité foncière mais qu’il ne constitue pas une condition de validité de l’acte ».

Etant acquis que la publication d’un acte de vente immobilière aux services de la publicité foncière est obligatoire, il importe peu que ce document d’arpentage ne constitue pas une condition de validité intrinsèque de l’acte. Par ailleurs, s’il est exact qu’un acte modificatif peut être pris, contenant notamment la nouvelle dénomination cadastrale, il appartient au notaire de démontrer que les parties, contrairement aux termes du compromis de vente, ont souhaité réitérer la vente sans ce document, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le tribunal a donc retenu à juste titre un manquement du notaire tendant à avoir sommé M. [I] de signer l’acte alors même qu’un élément essentiel de l’acte manquait.

Cette sommation de signer l’acte étant injustifiée car précoce, il en découle que le procès-verbal de carence, dont la cour observe que la sincérité n’est plus discutée, était dépourvu de fondement, de sorte qu’il convient là encore de retenir un manquement à l’encontre de M. [Z].

Sur le manquement reproché au notaire dans l’acte de vente, tenant à y avoir retranscrit in extenso la lettre d’offre d’intention des parties sans tenir compte du retard de la réitération de l’acte, il apparaît effectivement que cette lettre est reproduite dans l’acte, précédée de la mention « pour une meilleure compréhension des accords qui vont suivre, les parties ont souhaité rappeler la lettre d’accord en date du 27 avril 2010 qu’elles ont agréée, dans les conditions ci-après retranscrites », les conditions de la vente suivant cette insertion liminaire.

M. [I] fait grief au notaire d’avoir laissé subsister l’article 8 de la lettre d’accord, lequel stipule que « à la mise en activité du programme [8], et au plus tard le 01/01/2012, souscription de deux cartes société au profit de » ' correspondant chacune à la somme de 100 000 euros, considérant que cette clause rendait contractuellement exigible dans un délai inférieur à quatre mois, la réalisation complète du projet immobilier.

Il s’agit là d’une appréciation erronée de cette clause qui n’est relative qu’au paiement des cartes société et non à la réalisation du programme, la date du 1er janvier 2012 fixant la date à laquelle le paiement des cartes devenait exigible, y compris si le programme immobilier n’était pas achevé.

Cet engagement contractuel, conduisant certes, à sa condamnation au paiement de ces cartes par arrêt du 17 décembre 2015 rendu par la cour d’appel de Toulouse sur renvoi, est indépendant de l’acte authentique querellé et ne constitue qu’un engagement mobilier dont M. [I] a d’ailleurs « revendiqué les engagements pris » par un courriel du 16 mars 2013.

Aucun manquement ne peut donc être retenu à l’encontre de M. [Z] du seul fait qu’il ait retranscrit cette lettre du 27 avril 2010 dans l’acte de vente.

S’agissant du grief général des man’uvres dolosives reprochées au notaire en raison des manquements commis, celui-ci sera écarté, M. [I] n’indiquant pas en quoi les fautes commises par l’officier ministériel seraient intentionnelles ni en quoi celles-ci visaient à le déterminer à signer l’acte de vente.

Enfin, M. [Z] admet une erreur de plume tendant à avoir désigné le bien vendu comme étant la parcelle F1275 d’une contenance de 3 ha 55 a 05 ca alors que la parcelle cédée, conformément à la modification du plan parcellaire cadastral de la parcelle F1072 initiale était la parcelle F1285 d’une contenance de 3 ha 55 a 01 ca.

S’il est exact que le notaire est autorisé à procéder à la rectification de la désignation, celui-ci ne peut se dispenser d’aviser l’acquéreur de toute modification impactant son acte de vente. En ne justifiant pas l’avoir informé de cette difficulté, M. [Z] a également commis un manquement.

Les manquements retenus ne peuvent donner lieu à indemnisation qu’en cas de démonstration d’un préjudice directement causé par ces manquements.

b. Sur le préjudice et le lien causal

Moyens des parties

M. [I] et son liquidateur exposent que le bien a été revendu au prix de 4,5 millions d’euros alors qu’il l’avait payé 6 560 000 euros ; que la procédure de liquidation judiciaire résulte notamment des sommes très importantes mises à la charge de M. [I] en tant que propriétaire ; qu’il subit un important préjudice moral en raison de toutes les procédures au titre desquelles il a été condamné.

M. [Z] conteste toute faute en lien avec les préjudices économiques, qu’il estime dus à M. [I] lui-même, rappelant que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil quant à l’opportunité économique d’une opération.

Il conteste enfin tout préjudice moral, estimant que M. [I] a acquis au même prix un terrain finalement plus important, qu’il n’a jamais réglé les charges de l’ASL, qu’il n’a pas mis en 'uvre le permis de construire obtenu, qu’il n’a pas réglé les cartes sociétés, qu’il a multiplié les procédures pour se soustraire à son engagement.

Réponse de la cour

Le notaire ne doit répondre des conséquences dommageables d’un manquement à son devoir de conseil que si, par suite de cette défaillance, les parties à l’acte n’ont pu prendre la décision que la protection de leurs intérêts leur aurait dictée si elles avaient été correctement informées.

S’agissant du préjudice lié à la revente à perte du terrain acquis, M. [I] n’indique pas en quoi les manquements du notaire ont conduit à cette cession défavorable. En tout état de cause, les manquements retenus à l’encontre de M. [Z] n’ont pu causer cette revente à perte, le permis de construire n’ayant pas été annulé in fine, et la sommation précoce de signer l’acte étant sans lien avec la cession.

Concernant le passif de la liquidation de M. [I], dont il estime que la lourdeur est imputable au notaire, en raison notamment des différentes condamnations mises à sa charge, il a déjà été indiqué que sa condamnation par la cour d’appel de Toulouse le 17 décembre 2015 est sans rapport avec l’intervention du notaire. S’agissant de sa condamnation par arrêt de la cour d’appel de céans du 22 mai 2014 en raison du retard dans l’exécution des travaux, il apparaît à la lecture des motifs de cette décision, que les travaux n’avaient pas même débuté 24 mois après la signature de l’acte de vente, et qu’en dépit de la clause contenue à l’article 7-2 du cahier des charges de cession des terrains autorisant la demande d’une prolongation de délai par l’aménageur en cas d’impossibilité de respect du délai initial, M. [I] n’avait sollicité aucune dérogation, conduisant la cour à le condamner.

Il en résulte que ni les frais de procédure ni les condamnations mises à sa charge ne sont dues aux manquements commis par M. [Z].

Enfin, il convient, à l’instar de la juridiction de première instance, de considérer que les manquements commis par le notaire ayant conduit M. [I] à acquérir le terrain dans les conditions plus avant développées, ont causé un préjudice moral qui a été justement apprécié à la somme de 8 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

2. Sur la demande indemnitaire formée par M. [Z]

Moyens des parties

M. [Z] estime que l’appelant a tenu à son encontre des propos calomnieux justifiant sa condamnation en raison de la mise en cause de sa probité.

M. [I] et le liquidateur estiment que les propos tenus correspondent à l’exercice normal du droit de la défense.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est exact qu’il n’est pas établi, au terme de cette instance que M. [Z] aurait eu l’intention de tromper M. [I] par des man’uvres dolosives.

Le préjudice invoqué par M. [Z] n’est néanmoins pas démontré, le seul caractère vexatoire d’un tel propos, dont il n’est d’ailleurs pas avancé qu’il aurait eu un écho au-delà de la présente procédure, ne constituant pas un préjudice indemnisable et n’excédant pas, comme retenu par le premier juge, l’exercice normal du droit d’agir en justice.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

M. [Z] invoque le caractère particulièrement abusif et téméraire de la procédure initiée à son encontre.

M. [I] et le liquidateur estiment que les propos tenus correspondent à l’exercice normal du droit de la défense.

Réponse de la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de leur seul positionnement procédural que M. [I] et le liquidateur ont entendu abuser de leur droit d’agir en justice.

M. [Z] et sa société d’exercice seront donc déboutées de leur demande.

4. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [Z] et sa société d’exercice seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 4 000 euros à M. [I] et son liquidateur en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [Z] et la Selas [D] in solidum aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [Z] et la Selas [D] à régler à M. [Y] [I] et Me [W] [C] en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [Y] [I] ensemble la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [H] [Z] et la Selas [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président