AFFAIRE :N° RG 23/01995

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 10 Août 2023 du Tribunal paritaire des baux ruraux de VIRE

RG n° 51-22-0002

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [P] [Z]

né le 02 Novembre 1991 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [G] [B]

né le 24 Janvier 1948 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurence MARTIN, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 12 septembre 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 07 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2006, M. [C] [S] et Mme [K] [S] ont consenti à M. [Y] [Z] et Mme [J] [Z] un bail rural sur les parcelles cadastrées ZL [Cadastre 2] situées sur les communes de [Localité 7] et [Localité 6] devenues [Localité 3], pour une contenance totale de 9 ha 96 a et moyennant un fermage d’un montant annuel de 1.830 euros, payable les 25 mars et 29 septembre de chaque année, en renouvellement d’un bail conclu entre les parties le 14 octobre 1987 et renouvelé une première fois le 13 novembre 1996.

Le 1er janvier 2017, ce bail a été cédé par les preneurs à leur fils, M. [P] [Z], avec l’autorisation des bailleurs.

Le 29 janvier 2021, M. [G] [B], venant aux droits des bailleurs, a fait délivrer un congé à M. [Z] à effet au 28 septembre 2023 pour reprise au profit de son fils, M. [M] [B].

Selon requête déposée le 26 mai 2021, M. [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Vire aux fins de voir annuler ce congé.

Par jugement du 10 août 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vire a :

— validé le congé donné le 29 janvier 2021 à M. [Z] par M. [B],

— condamné M. [Z] à payer à M. [B] la somme de 1.200 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Selon déclaration du 22 août 2023, M. [Z] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 5 mars 2024, le premier président de cette cour a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire assortissant la décision entreprise formée par l’appelant.

Par dernières conclusions du 10 septembre 2024 soutenues oralement à l’audience de plaidoirie, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, d’annuler le congé délivré le 29 janvier 2021 et constater que le bail rural s’est valablement renouvelé le 29 septembre 2023 pour une durée de neuf ans.

Subsidiairement, il demande que soit ordonné un sursis à statuer sur la validité du congé dans l’attente d’une décision administrative définitive sur la demande d’autorisation d’exploiter de M. [M] [B] et de dire que le bail est prorogé jusqu’à la fin de l’année culturale suivant la décision définitive, si celle-ci intervient dans les deux derniers mois de l’année culturale en cours, jusqu’à la fin de l’année culturale suivante.

En toute hypothèse, l’appelant demande à la cour de débouter M. [B] de toutes ses demandes et de condamner celui-ci à lui verser la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] fait valoir que le congé litigieux ne comporte pas l’indication du domicile du bénéficiaire de la reprise des terres à la date de cette reprise, ne mentionne pas les modalités d’exploitation par le bénéficiaire de la reprise qui dirige une entreprise de travaux agricoles, qu’il n’est pas établi que le bénéficiaire de la reprise remplit les conditions de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime concernant les moyens d’assurer l’exploitation et, subsidiairement, que l’autorisation tacite d’exploitation a été annulée par décision du tribunal administratif de Caen du 29 mai 2024, que la validité de la nouvelle autorisation tacite d’exploiter dont se prévaut M. [M] [B] est actuellement contestée devant la juridiction administrative et que la nouvelle demande d’autorisation d’exploiter n’est pas régulière en ce qu’elle ne se rattache pas à la première et n’a pas été déposée avant la date du congé.

Par ailleurs, il soutient que M. [G] [B] ne saurait solliciter des dommages-intérêts en réparation d’un préjudice économique subi par M. [M] [B], bénéficiaire de la reprise non partie à l’instance, ne pas être à l’origine du compte-rendu d’audience paru dans la Voix du bocage et ne pas avoir reçu d’appel de fermage de la part de son bailleur.

Par dernières conclusions du 30 août 2024 soutenues oralement à l’audience de plaidoirie, M. [B] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a validé la congé délivré le 29 janvier 2021 à effet au 28 septembre 2023 et, 'par conséquent et y ajoutant', d’ordonner l’expulsion de M. [Z] des parcelles et de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, l’assistance de la force publique et ce sans délai, de condamner l’appelant au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour toutes causes de préjudices, de débouter M. [Z] de toutes ses demandes et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, s’appropriant les motifs du tribunal, il soutient que le congé en cause mentionne que le bénéficiaire de la reprise réside à Lassy, à 8 km environ des parcelles objet de la reprise, ce dont il résulte sans ambiguïté que celui-ci conservera cette domiciliation à la date de la reprise, ce qui est cohérent avec son projet d’exploiter 88 ha dont certains situés à Souleuvre-en-Bocage, que les termes du congé ne laissent pas de doute sur l’exploitation individuelle des terres reprises par le bénéficiaire nonobstant sa qualité actuelle de gérant de la SARL ETA [B] [M], activité qu’il entend conserver mais de façon très limitée, que le bénéficiaire de la reprise a déposé une nouvelle demande d’autorisation d’exploiter le 22 avril 2024 et bénéficie ainsi d’une autorisation tacite d’exploiter les terres reprises, que le bénéficiaire est titulaire du certificat de capacité de technique agricole et rurale, a suivi la formation certiphyto exploitant primo certificat et qu’il dispose du matériel et du cheptel nécessaires à l’exploitation effective des terres reprises.

Par ailleurs, l’intimé fait valoir que M. [Z] exploite depuis plus d’un an les parcelles litigieuses sans fermage et en violation du jugement entrepris et a ainsi privé M. [M] [B] de la possibilité de mettre en 'uvre son projet d’exploitation agricole, causant une perte d’exploitation et un préjudice moral résultant de la parution d’articles de presse.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé pour reprise

En application des articles L. 411-55 et L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, si le bailleur entend ne pas renouveler le bail et reprendre le bien loué, il doit donner congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-17.

Selon l’article L. 411-47, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

À peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire en erreur le preneur.

L’omission de l’habitation que devra occuper après la reprise le bénéficiaire du bien repris ne saurait être suppléée par celle de l’adresse du bénéficiaire à la date du congé, fût-elle située à proximité de l’exploitation reprise (3ème Civ., 18 mars 2021, n°19-24.504). Le domicile du repreneur à la date de délivrance du congé ne saurait être compris, à défaut d’autre mention, comme étant également son lieu d’habitation à la reprise des biens loués (3ème Civ., 12 janvier 2022, n°20-13.370).

En l’espèce, le congé en cause mentionne que le bénéficiaire de la reprise, M. [M] [B], est 'actuellement âgé de 38 ans, domicilié à [Adresse 1], gérant de société dont l’activité est le soutien aux cultures’ et que 'conformément à l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ['] la proximité de cette résidence lui permet aisément d’assurer l’exploitation directe du fonds repris (soit environ 8 km de distance)'.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il résulte de ces mentions que le congé litigieux ne mentionne pas le lieu d’habitation du bénéficiaire de la reprise à la date de celle-ci et que M. [Z] a pu être induit en erreur sur le fait que M. [M] [B] allait continuer ou non de résider à la reprise des terres louées à l’adresse qui était la sienne à la date de délivrance du congé.

Ainsi, le destinataire du congé n’a pas été complètement mis en mesure d’apprécier si les conditions de reprise des biens louées étaient réunies, notamment concernant la proximité du lieu d’habitation du bénéficiaire de la reprise à la date de celle-ci.

Le jugement entrepris sera donc infirmé et, la cour statuant à nouveau, le congé pour reprise délivré le 29 janvier 2021 par M. [G] [B] à M. [P] [Z] sera annulé, sans qu’il y ait lieu d’examiner la réunion des autres conditions de forme et des conditions de fond de la reprise, et il sera dit que le bail en cause s’est renouvelé le 29 septembre 2023 pour une durée de neuf années.

2. Sur la demande d’expulsion et la demande indemnitaire

La solution donnée au litige conduit à rejeter la demande formée par M. [B] tendant à voir ordonner l’expulsion de M. [Z] et condamner celui-ci à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Au regard de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

M. [B], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, débouté de sa demande d’indemnité de procédure et condamné à payer à M. [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule le congé pour reprise délivré le 29 janvier 2021 par M. [G] [B] à M. [P] [Z] ;

Dit que le bail rural liant les parties s’est renouvelé le 29 septembre 2023 pour une durée de neuf années ;

Déboute M. [G] [B] de toutes ses prétentions ;

Condamne M. [G] [B] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [P] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY