COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 04 FEVRIER 2026

N° 2026/ 64

Rôle N° RG 21/15168 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJPT

S.A.S. ARKHEDIA

C/

[P] [L]

[X] [V] épouse [L]

[K] [L]

[U] [L]

S.C.I. THALIYA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Véronique DEMICHELIS

Me [K] GIRARD-GIDEL

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 19 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01434.

APPELANTE

S.A.S. ARKHEDIA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Jessy KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [P] [L]

né le 18 Juin 1949 à [Localité 13] (75), demeurant [Adresse 6]

Madame [X] [V] épouse [L]

née le 18 Mars 1955 à [Localité 11] (60), demeurant [Adresse 6]

Madame [K] [L]

née le 19 Février 1979 à [Localité 15] (92), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [U] [L]

né le 22 Avril 1981 à [Localité 15] (92), demeurant [Adresse 6]

tous quatre représentés par M^e Delphine GIRARD-GIDEL de la SELARL GIRARD ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. THALIYA

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Valérie MONTI, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Basma AZELMAD, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 04 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 avril 2019, M. [P] [L], Mme [X] [V], Mme [K] [L] et M. [U] [L] (les consorts [L]) ont acquis, auprès de la Sci Thaliya, les lots n°33 et n°34 dans un ensemble immobilier situé à Antibes, [Adresse 1] et [Adresse 7], pour un prix de 321 250 euros, sans compter le mobilier.

Le certificat loi [M], réalisé par la Sas Arkhedia, indiquait une superficie de la partie privative de 57,17 m2.

Le 2 octobre 2019, M. [P] [L] a fait établir un nouveau certificat de mesurage portant mention d’une superficie Loi [M] de 43,96 m2 soit 13,21 m2 de moins, puis le 2 mars 2021 par la société EDIAG concluant à une superficie de 44,68 m2.

Par actes des 1er et 3 avril 2021, les consorts [L] ont assigné les sociétés Thaliya et Arkhedia devant le tribunal judiciaire de Grasse en indemnisation et réduction du prix de vente.

Par jugement du 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— Condamné la Sci Thaliya à verser aux consorts [L] la somme de 72 206,72 euros, au titre de la réduction de prix, se répartissant comme suit entre les propriétaires : – [P] [L] et [X] [V] épouse [L], 40%, – [K] [L], 30%, – [U] [L], 30% ;

— Débouté les consorts [L] de ses demandes formées à l’encontre de la Sas Arkhedia;

— Condamné la Sas Arkhedia à verser à la Sci Thaliya une somme de 28 882,69 euros, au titre de la perte de chance ;

— Condamné, in solidum, la Sci Thaliya et la Sas Arkhedia à verser aux consorts [L] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum, la Sci Thaliya et la Sas Arkhedia aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire

Le tribunal a considéré en substance, au visa de l’article 47 de la loi du 10 juillet 1965, que la différence de superficie alléguée par les acquéreurs était démontrée par les trois mesurages loi [M] effectués, justifiant une diminution proportionnelle du prix de vente.

Etablissant une moyenne des deux mesurages effectués par les demandeurs, la juridiction a retenu une superficie inférieure à l’acte de vente de 12,85 m2. Ayant relevé que le prix au mètre carré de la vente avait été de 5 619,20 euros, il a fixé le montant de la réduction du prix à la somme de 72 206,72 euros, somme mise à la charge de la société venderesse.

Sur la responsabilité contractuelle du mesureur, le tribunal a considéré que la venderesse avait subi du fait de cette erreur une perte de chance de vendre son bien au même prix de 40%.

Par déclaration en date du 26 octobre 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, la SAS Arkhedia a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamnée à verser aux consorts [L] la somme de 72 206,72 euros, au titre de la réduction de prix, à verser à la Sci Thaliya une somme de 28 882,69 euros, au titre de la perte de chance ; l’a condamnée, in solidum avec la Sci Thaliya à verser aux consorts [L] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens ;

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 19 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sas Arkhedia demande à la cour de :

A titre principal,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a estimé qu’il était démontré un écart de surface de 12,85 m² et en ce qu’il a condamné la Sci Thaliya à restituer une somme de 72 206,72 euros aux consorts [L], en ce qu’il a retenu sa responsabilité et l’a condamnée à indemniser la Sci Thaliya à hauteur de 40 % de la réduction du prix de vente, et en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la venderesse à verser 1 500 euros aux consorts [L] au titre des frais irrépétibles outre le remboursement des dépens exposés ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— Débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes à défaut de preuve d’un écart de surface supérieur à 1/20ème de la mesure annoncée à l’acte de vente,

— Déclarer sans objet les demande de la Sci Thaliya et l’en débouter,

Subsidiairement,

— Limiter la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure à une somme de 57 904,25 euros et débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes excédant cette somme,

— Débouter la Sci Thaliya de ses demandes formées à son encontre, la réduction de prix subie résultant de la propre faute de la venderesse et correspondant seulement à la restitution du prix des m² manquants,

Plus subsidiairement,

— Faire une juste évaluation du pourcentage de chance perdu par la Sci Thaliya de vendre au même prix avec une surface plus faible et la débouter de toutes ses demandes excédant ce juste pourcentage,

En tout état de cause,

— Débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes formées à son encontre,

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens avec distraction.

Au soutien de son argumentation, l’appelante fait valoir que la preuve d’un écart de surface supérieur à 1/20ème de la mesure annoncée n’est pas rapportée et que rien ne justifie d’accorder davantage de crédit aux métrés établis non contradictoirement à la demande des acquéreurs. Elle ajoute que si un écart de surface existait réellement, il serait vraisemblablement la conséquence des travaux réalisés dans les lieux par la venderesse avant la vente. En effet, lorsque le diagnostiqueur est intervenu pour mesurer les lieux en septembre 2018 des travaux de rénovation étaient en cours comme mentionné sur le commentaire apporté par le mesureur.

Or, il semblerait qu’un escalier ait été ajouté après son passage (pour desservir la mezzanine), de sorte que l’emprise de l’escalier impact désormais la superficie [M] du séjour/cuisine.

Elle ajoute qu’il semble que la hauteur sous plafond de la mezzanine ait été modifiée, de sorte qu’une grande partie de cet espace doit maintenant être déduit de la superficie [M], ce qui n’était pas le cas avant la fin des travaux.

Subsidiairement, elle indique qu’il convient de retenir le métré affichant l’écart le plus faible avec son propre mesurage.

Elle conteste par ailleurs tout lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué par les consorts [L], rappelant que si ceux-ci obtiennent la restitution du prix des mètres carrés manquants ils ne subissent plus aucun préjudice, ajoutant que seul le vendeur est tenu de restituer le prix de vente en cas de déficit de superficie, celui-ci ne constituant pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat de vente.

Enfin, elle indique que les superficies n’entrant pas dans le champ d’application de la loi [M] doivent être déduites du prix global de vente avant calcul de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Elle sollicite donc une ventilation du prix global de vente entre les lots 33, le couloir indivis, et 34, l’appartement, en fonction de leurs tantièmes de parties communes, pour pondérer la valeur des surfaces qui ne sont pas incluses dans la superficie [M] pour en tenir compte dans la ventilation du prix de vente entre [M] et hors [M] et permettre le calcul de la diminution de prix proportionnelle à la moindre surface [M], et en déduit que la diminution du prix ne pourrait excéder la somme de 57 904,25 euros.

Sur les demandes formées par la société Thaliya à son encontre, elle estime que celle-ci a commis une faute en ne faisant pas procéder à un nouveau métrage à la fin des travaux et relève que celle-ci ne justifie pas de la date de réception de ceux-ci.

Elle ajoute qu’il n’est pas démontré qu’une réduction du prix proportionnelle à la surface manquante lui causerait un préjudice, étant normal de le commercialiser moins cher, de sorte qu’en l’absence d’un remboursement d’une partie du prix perçu, le vendeur bénéficierait d’un enrichissement sans cause.

Le seul préjudice indemnisable constituerait ainsi selon elle la perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, et doit être limité au pourcentage de chance perdue.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 21 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [P] [L], Mme [X] [V], Mme [K] [L] et M. [U] [L] demandent à la cour de :

— Avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira si la juridiction s’estime insuffisamment éclairée, avec pour mission de se rendre à [Localité 10], au [Adresse 2] et [Adresse 7], pour établir un certificat de superficie aux frais de l’appelant,

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a : condamné la Sci Thaliya à leur verser la somme de 72 206,72 euros, au titre de la réduction de prix et condamné, in solidum, la Sci Thaliya et la SAS Arkhedia à leur verser la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la Sas Arkhedia ;

— Débouter la Sas Arkhedia de toutes ses demandes ;

— Débouter la Sci Thaliya de toutes ses demandes ;

— Condamner la Sas Arkhedia à leur verser chacun la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral,

— Condamner in solidum la Sci Thaliya et la SAS Arkhedia à leur verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de leur argumentation, les acquéreurs font valoir qu’ils ont fait effectuer deux mesurages différents un avant et un pendant la procédure et que les deux confirment la disproportion avec le mesureur missionné par le vendeur.

Ils estiment que l’affirmation selon laquelle cette différence serait la conséquence des travaux réalisés dans les lieux par la venderesse ou par eux-même n’est corroborée par aucun élément et ajoutent à l’inverse que la venderesse a attesté lors de la vente qu’aucune modification de surface n’avait été faite entre la date de mesurage et la date de la vente et considèrent que la ventilation du prix de vente telle qu’exposée par l’appelante ne peut s’appliquer, ledit prix étant déterminé en fonction du certificat; enfin ils relèvent que l’acte de vente mentionne précisément une partie privative de 57,17 m2 surface Loi [M], sans compter 5,050 m2 de surface hors loi [M]. Ils proposent ainsi d’établir une moyenne des deux certificats de métrage pour obtenir le mesurage de la superficie Loi [M] du bien litigieux, en déduisant qu’ils ont donc été lésés de 12,85 m2, de sorte que l’appartement mesure 23% de moins que la superficie énoncée.

Ils estiment que la société Arkhedia, en établissant de façon erronée la superficie de l’appartement litigieux, a failli à son obligation de résultat, ce qui cause à ce jour un préjudice tant au vendeur qu’aux acquéreurs, engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard, son manquement contractuel à l’égard de la société Thaliya générant un préjudice moral, les ayant contraints à saisir la justice.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 21 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci Thaliya demande à la cour de :

A titre principal

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Arkhedia et condamné celle-ci à la réparation de la perte de chance subie par elle,

— Constater qu’elle s’en rapporte à justice sur la force probante des certificats de métrés produits par les consorts [L],

— Débouter la société Arkhedia de ses demandes plus amples et contraires,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a circonscrit la responsabilité de la société Arkhedia a 40% de la somme à restituer aux consorts [L],

— Infirmer en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec la société Arkhedia au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance,

— Y ajoutant,

— Juger que la société Arkhedia a commis une faute contractuelle à son endroit,

— Juger qu’elle justifie de ce qu’elle aurait pu vendre le bien pour une somme équivalente au prix de vente avec des métrées réelles fixées à 44.68 m2,

— Juger qu’elle a en conséquence perdu la chance de pouvoir vendre le bien considéré pour une somme équivalente au prix de vente avec des métrés réelles fixées à 44.68 M2 En conséquence, constater et au besoin dire et juger qu’elle subit un préjudice direct de la faute contractuelle réalisée par la société Arkhedia,

— Condamner la société Arkhedia au paiement d’une somme de 74 206,61 euros au titre de la perte de chance qu’elle subit de ne pas avoir pu vendre le bien pour la somme souhaitée en raison de la faute de la société Arkhedia,

— Condamner la société Arkhedia au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Statuer ce que de droit sur les dépens, avec distraction.

Au soutien de son argumentation, elle fait valoir que la société Arkhedia, pour rapporter la preuve que le bien était en travaux, produit un croquis établi de sa main qu’aucun élément extérieur ne permet de dater et que l’attestation n’est pas provisoire ou établie sous réserve des travaux en cours ; que la présence d’un escalier était visible lorsqu’elle est intervenue puisque le bien comprend une mezzanine qu’elle a relevée dans son rapport.

Elle considère que la question de la force probante des certificats produits par les consorts [L] reste entière et s’en rapporte à justice sur ce point.

Elle rejoint l’analyse de l’appelante quant à la pondération à appliquer, de 0,8, ramenant la surface à 10,40 m2, la mezzanine étant une chambre et une salle d’eau, ne pouvant être pondérée de la même manière qu’une sous pente ne pouvant avoir pour vocation d’être une chambre.

Rappelant que le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur d’une perte de chance de vendre son bien au même prix, pour une surface moindre, elle considère, par comparaison avec diverses ventes de surfaces identiques à la surface réelle du bien vendu et dans le même quartier du Vieil [Localité 10] dont le prix au mètre carré est fixé entre 6561 euros et 7500 euros, soit un prix total identique au prix auquel elle a vendu son bien. Elle en déduit avoir subi une perte de chance d’un montant de 74 206,61 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise avant dire droit

Le litige porte sur la réalité de la superficie du bien acquis par les époux [L].

Les parties soumettent à la juridiction trois mesurages distincts ayant conduit le tribunal a en retenir une moyenne.

Il apparaît néanmoins qu’un écart de près de 13 mètres carrés a été relevé sur le bien, lequel oscillerait donc entre 57,17 m² pour le mesurage le plus important et 43,96 m² pour le mesurage le plus faible.

Un tel écart, rapporté à la surface, même approximative, du lot 34, nécessite une analyse établie au contradictoire de l’ensemble des parties, par le mesurage de chaque pièce du bien et particulièrement de la mezzanine qui concentre l’essentiel des variations de superficie entre les différents avis techniques.

Il convient par ailleurs d’établir au terme d’échanges avec les parties, quelle a été la réalité, et le cas échéant, l’incidence des travaux évoqués par les parties sur une éventuelle perte de superficie de ce lot.

Il en résulte qu’une mesure d’expertise doit être ordonnée avant dire droit, aux frais avancés des consorts [L] qui en sollicitent le prononcé.

Les dépens seront réservés en l’attente de la décision à intervenir au fond.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Avant dire droit,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire ;

Désigne pour y procéder :

Mme [N] [Y] épouse [B], experte judiciaire près la cour d’appel d’Aix en Provence, Ingénieur diplômé de l’Ecole [14], du Bâtiment et de l’Industrie, spécialisé Bâtiment,

CABINET EXPERTISE JUDICIAIRE [Y]

[Adresse 3]

Port. : 06.13.04.01.90

Courriel : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— Se rendre sur place,

— Recueillir toutes observations des parties,

— Entendre les parties,

— Se faire communiquer tous les documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, prendre connaissance des plans et descriptifs des lots 33 et 34 ainsi que des trois certificats de superficie établis,

— Analyser lesdits certificats et en comprendre les différences de superficie retenues,

— Déterminer la superficie du bien acquis par les consorts [L],

— Dresser un état précis des travaux effectués avant la vente et dire en quoi la superficie a pu en être réduite,

— Faire toutes observations utiles ;

— Procéder selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur déterminé de manière raisonnable et y répondre avec précision.

Dit que l’expert judiciaire pourra se faire assister d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert dressera un rapport écrit de ses opérations, qu’il déposera au greffe de la cour d’appel d’Aix en Provence en deux exemplaires dans le délai de cinq mois à compter du jour où le greffier lui aura notifié l’existence de la consignation, sauf prorogation du délai par le conseiller chargé du contrôle des expertises dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

Fixe la consignation à valoir sur les frais d’expertise à la charge de M. [P] [L], Mme [X] [V], Mme [K] [L] et M. [U] [L] à la somme de 1 500 euros qui sera versée dans le délai de 3 semaines aux services de la régie de la cour d’appel d’Aix en Provence ;

Rappelle qu’à défaut de versement dans le délai indiqué, toute partie qui estime y a voir intérêt pourra y procéder, et qu’à défaut la mesure se ra caduque et l’affaire sera à nouveau fixée à l’audience de plaidoiries ;

Dit que Louise de Béchillon, conseillère de la chambre civile 1-1 sera chargée du suivi des opérations d’expertise ;

Dit que l’expert, en même temps qu’il remettra son rapport au greffe, en communiquera une copie à chacune des parties ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente et présentée au Conseiller chargé du contrôle des expertises auprès de cette Cour ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect du principe du contradictoire à un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et devra répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final dans le cadre d’un pré-rapport ;

Sursoit à statuer sur les demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire et renvoie l’affaire à la mise en état ;

Réserve l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le greffier Le président