COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 MAI 2026

N° 2026 / 196

N° RG 22/03246

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7F6

[B] [P]

C/

[F] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Séverine PENE

M^e Clémentine PUJOS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 26 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02047.

APPELANT

Monsieur [B] [P]

né le 14 Décembre 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002483 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par M^e Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [F] [D]

né le 15 Avril 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier HASENFRATZ, membre de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [D] a signé un bail avec M. [P] le 24 juillet 2017 pour une prise d’effet le 1er août 2017, pour un loyer mensuel de 535€, charges comprises.

Dès le mois de décembre 2017, M. [P] n’a plus payé sa participation au loyer et ce, jusqu’à son départ du logement à savoir en octobre 2018.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [P] le 5 juin 2018 aux fins d’obtenir le paiement de la somme des loyers arriérés.

Une procédure en référé a été initiée par le bailleur. le Tribunal a estimé en référé que logement ne répondait pas aux critères de décence fixé par le décret du 30 janvier 2002 notamment par la présence de nuisibles et du système électrique défaillant.

M. [P] a saisi le Juge du Contentieux et de la Protection en date du 23 avril 2021 pour obtenir le paiement de la somme de 7500 € au titre des dommages et intérêts ainsi que la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 26 janvier 2022, le Tribunal:

CONSTATE que l’action n’est pas prescrite et déclare celle-ci recevable ;

CONSTATE que le logement afférent délivré par acte sous-seing privé, signé le 24 juillet 2017 avec prise d’effet le 01 août 2017, que M. [G] [D] a consenti à M.[B] [P] un bail d’habitation comprenant un appartement type T1 au 4ème étage, sis [Adresse 3] à [Localité 1] ne remplit pas certaines conditions de décence telles que dé’nies à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complétée par la loi [Localité 5] du 25 novembre 2018.

CONDAMNE M. [G] [D] à verser à M. [B] [P] la somme de 1500€ au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

REÇOIT M. [G] [D] en sa demande reconventionnelle de paiement des arriérés de loyers ;

CONDAMNE M. [B] [P] à verser à M. [G] [D] la somme de 2376€ au titre des arriérés de loyers impayés avec intérêts de droit à compter de la signi’cation du jugement;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE les parties aux entiers dépens de l’instance qu’elles prendront en charge chacune pour la moitié.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l’action de M.[P] était recevable pour avoir été engagée 6 mois avant la fin du délai de prescription de 3 ans ayant commencé à courir depuis l’avis sanitaire du 5 octobre 2018.

Il juge que des désordres ont affecté le logement à savoir la présence de nuisibles et le risque d’une exposition au plomb sans que le bailleur n’établisse y avoir remédié ce qui a entraîné une privation de jouissance paisible évaluée à la somme de 1500€.

Il retient que les désordres ne rendaient pas le logement inhabitable de sorte que le preneur ne pouvait opposer l’exception d’inexécution et qu’il convient de faire droit à la demande reconventionnelle du bailleur en condamnation au paiement des loyers impayés.

Par déclaration au greffe en date du 3 mars 2022, M.[P] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

JUGER que le local occupé par M. [P] est totalement insalubre,

RECEVOIR M. [P] en son appel,

INFIRMER les termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulon en date du 26 janvier 2022 en ce qu’il a condamné M. [D] à verser une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER M. [D] à payer une somme de 7500 € à titre de dommages et intérêts,

INFIRMER les termes du jugement en ce qu’il a condamné M. [P] à payer une somme de 2376 € au titre des loyers impayés,

JUGER que M. [P] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers impayés,

CONDAMNER M. [D] au paiement de la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que le logement a présenté de très nombreux désordres qu’il a signalé à plusieurs reprises au bailleur en vain, comme des trous dans les murs, l’envahissement de souris, une fissure dans le toit, le débordement des toilettes, les infestations de punaises de lit et de cafards,

— qu’un avis sanitaire a été émis par la mairie le 5 octobre 2018 visant des parties communes non entretenues et des équipements détériorés, outre la présence de rongeurs,

— qu’il n’a jamais obtenu les diagnostics et a quitté le logement fin 2018,

— qu’il sollicite réparation en raison de l’occupation de ce logement dans des conditions inacceptables à hauteur de 500€ par mois sur 15 mois soit 7500€,

— qu’il a dû quitter les lieux en octobre 2018 suite à un dégât des eaux qui a rendu le logement inhabitable,

— que le bail n’a jamais été résilié, et qu’il n’a pu réintégrer le logement en mai 2019 le bailleur ayant changé les serrures et vidé l’appartement de ses affaires,

— que le bailleur a reçu les loyers de la CAF sans qu’il soit établi à partir de quand cela a cessé,

— que le bailleur justifie de sa dette par un décompte qu’il établit lui même.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[D] conclut:

JUGER que les demandes formées par M.[P] sont infondées

REFORMER le jugement en ce qu’il avait condamné M.[D] à verser la somme de 1500 euros pour son préjudice de jouissance,

Pour le surplus

CONFIRMER les termes du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulon en date du 26 janvier 2022 en ce qu’il condamne M. [P] à payer la somme de 2376 euros au titre des rappels de loyer entre août 2017 et le 6 octobre 2018,

CONDAMNER M. [P] aux entiers dépens, ainsi que ceux du commandement du 5 juin 2018

CONDAMNER M.[P] aux entiers dépens de la présente, ainsi qu’a la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Il soutient:

— que compte tenu de ce que le preneur bénéficiait du RSA, il percevait une partie des loyers directement de la CAF,

— que, dès décembre 2017, le preneur a cessé de payer les loyers et ce, jusqu’à son départ en octobre 2018,

— que le preneur a reçu à bail un logement parfaitement habitable comme en atteste l’état des lieux établi le 24 juillet 2017,

— qu’il a quitté le logement sans préavis,

— que c’est par un courrier de la CAF du 24 décembre 2018 qu’il a été informé de la nouvelle adresse du preneur depuis le 26 octobre 2018,

— que c’est à compter de cette date qu’il a cessé de recevoir ses loyers par le biais de la CAF,

— que l’avis sanitaire du 5 octobre 2018 ne vise que les parties communes, il n’y est pas fait référence au logement du preneur,

— que sur 17 mois d’occupation seulement 4 mois ont été réglés,

— que le preneur a tenté de pénétrer dans l’appartement 7 mois après l’avoir quitté,

— qu’il ne conteste pas la présence de rongeurs dans l’immeuble, mais il a fait intervenir diverses sociétés qui n’ont pu mettre fin à leur présence qui a persisté, du fait du comportement de certains locataires dont le preneur,

— que l’immeuble ne lui appartient plus depuis le 11 mars 2020, que lors de cette vente des diagnostics ont été faits et l’électricité est en bon état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026 et mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la décence du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit la notion de décence en ses articles 2 et 3.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé des deux parties le 1er août 2017 fait apparaître un logement en bon état.

Les photographies, non datées ni circonstanciées, versées aux débats par l’appelant, ne sont pas de nature à rapporter la preuve de l’insalubrité de son logement.

Pour autant, les courriers versés aux débats par l’appelant à destination de l’intimé, pour l’un non daté et pour l’autre du 20 août 2018, ainsi que les échanges de SMS, font état de dégradations et d’insalubrité des parties communes de l’immeuble.

En outre, un avis sanitaire de la mairie de [Localité 1] daté du 5 octobre 2018, dont les suites sont inconnues, a constaté des parties communes non entretenues et des équipements détériorés ainsi que la présence de rongeurs.

La présence des rongeurs n’est pas contestée par l’intimé, qui dit avoir tenté une éradication en vain, sans verser aux débats aucune pièce en attestant.

Or la présence de rongeurs est porteuse de risques microbiens significatifs et stigmatise un logement, qui ne remplit pas toutes les conditions de décence.

Sur le trouble de jouissance

Les désordres affectant le logement à savoir des parties communes dégradées et la présence de nuisibles entraînent une privation de jouissance paisible, que le premier juge a parfaitement évaluée à 1500€, eu égard au loyer resté à la charge du locataire après versement de la CAF (environ 266€ mensuels) et à la durée du bail.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

Sur l’exception d’inexécution

L’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux, circonstance qui n’est pas établie en l’espèce.

Sur le montant réclamé

Il résulte des documents versés aux débats et notamment des échanges de SMS du dossier du locataire, que ce dernier ne conteste pas ne pas avoir réglé ses loyers.

Le bailleur produit un décompte qui comporte des éléments comptables permettant de déterminer les périodes visées et le montant des sommes imputées au règlement des loyers, sans que le locataire ne rapporte la preuve contraire.

Il en résulte que la dette locative est de 2376€ au 30 septembre 2019, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il condamne M.[P] au paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON, pôle JCP,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT