RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01116 – N°Portalis DBVH-V-B7I-JER5

AB

TJ DE [Localité 32]

28 décembre 2023

RG :21/05324

[R]

C/

[R]

[V]

[R]

[R]

[R]

[P]

Copie exécutoire délivrée

le 10 juillet 2025

à :

M^e Jacques Tartanson

M^e Nadia El Bouroumi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 28 décembre 2023, N°21/05324

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [K] [R]

né le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 35] (84)

[Adresse 9]

[Localité 16]

Représenté par M^e Jacques Tartanson, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [G] [R]

né le [Date naissance 10] 1946 à [Localité 30] (84)

[Adresse 29]

[Localité 17]

Mme [Z] [P] veuve [R]

née le [Date naissance 11] 1949 à [Localité 27] (30)

[Adresse 33]

[Localité 18]

M. [O] [R]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 25]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Mme [E] [V] veuve [R]

née le [Date naissance 12] 1949 à [Localité 34] (30)

[Adresse 19]

[Localité 17]

M. [A] [R]

né le [Date naissance 7] 1961 à [Localité 24] (84)

[Adresse 19]

[Localité 17]

M. [B] [R]

né le [Date naissance 13] 1976 à [Localité 24] (84)

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représentés par M^e Nadia El Bouroumi de la Selas Praeteom Avocats, plaidante/postulante, avocate au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[S] [H] épouse [R] est décédée le [Date décès 15] 2013 et son époux [W] [R] le [Date décès 14] 2013, laissant pour leur succéder leurs trois fils [G], [I] et [K], ainsi que les ayants-droit de leur fils [X] prédécédé le [Date décès 8] 2013, Mme [Z] [P] veuve [R], conjoint survivant bénéficiant d’une donation entre époux et [O] [R], issu de leur union.

Le 18 décembre 2014, un avant-contrat de vente a été conclu entre MM. [G] et [I] [R] et Mme [Z] [P] veuve [R] au profit de M. [K] [R] et de [N] le fils de celui-ci portant sur l’immeuble dépendant de la succession de [S] [H] et [W] [R], situé [Adresse 3], cadastré section AO n°[Cadastre 22], au prix de 300 000 euros.

[I] [R] est décédé le [Date décès 23] 2018, laissant pour lui succéder son épouse [E] et leurs deux fils [A] et [B].

Par acte du 1er décembre 2021, Mmes [E] [V] et [Z] [P] veuves [R], MM. [G], [O], [B] et [A] [R] ont assigné M. [K] [R] aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage (de la succession de leur mère et grand-mère) devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 28 décembre 2023

— a débouté M. [K] [R] de sa demande tendant à dire et juger que les co-indivis sont engagés au terme d’un avant-contrat en date du 18 décembre 2014,

— a ordonné la liquidation et le partage de la succession de [S] [H] décédée le [Date décès 15] 2013, et commis pour y procéder Me [C] [F], (…)

— a ordonné la licitation en l’étude du bien indivis situé [Adresse 2] à [Localité 31] figurant au plan cadastral rénové de ladite commune section A0 numéro [Cadastre 22] à l’adresse cadastrale '[Adresse 2]' d’une contenance cadastrale au sol de 8 ares soixante centiares, cadastré avant remaniement section [Cadastre 26] numéro [Cadastre 5],

— a fixé la mise à prix à la somme de 300 000 euros avec faculté de baisses de mise à prix successives de 10 % dans la limite maximale de cinq baisses successives, à défaut d’enchères, (…)

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a fait masse des dépens et ordonné leur emploi en frais privilégiés de partage,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [K] [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 mars 2024.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, la procédure a été clôturée le 7 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 22 mai 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 septembre 2024, l’appelant demande à la cour

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande tendant à dire et juger que les co-indivis sont engagés au terme d’un avant-contrat en date du 18 décembre 2014,

— a ordonné la licitation en l’étude du bien indivis situé [Adresse 2] à [Localité 31] figurant au plan cadastral rénové de ladite commune section A0 numéro [Cadastre 22] à l’adresse cadastrale '[Adresse 2]' d’une contenance cadastrale au sol de 8 ares soixante centiares, cadastré avant remaniement section [Cadastre 26] numéro [Cadastre 5],

— a fixé la mise à prix à la somme de 300 000 euros avec faculté de baisses de mise à prix successives de 10 % mais dans la limite maximale de cinq baisses successives, à défaut d’enchères,

— a dit que les frais de licitation viendront en sus du prix d’adjudication,

— a que la publicité sera diligentée comme en matière de saisie immobilière conformément aux articles R 322-31 à R 332-36du code des procédures civiles d’exécution,

— de le confirmer pour le surplus,

— de constater qu’il n’est pas opposé au principe de l’action en partage engagée, ainsi que la désignation d’un notaire, à l’exception de Me [T] déjà intervenu.

Statuant à nouveau

— de juger que les co-indivis sont engagés au terme d’un avant contrat en date du 18 décembre 2014 passé à son profit ou toute personne physique ou morale qui pourrait se substituer à lui,

— de juger que la maison située [Adresse 2] à [Localité 30], cadastrée section AO n° [Cadastre 22], et le terrain agricole situé sur la commune de [Localité 30], lieudit [Localité 28], cadastré section AC n°[Cadastre 20] et [Cadastre 21], en exécution de l’avant-contrat du 18 décembre 2014, lui seront cédés au prix global de 300 000 euros, à charge pour lui de régler à la succession les trois quarts, étant déjà propriétaire d’un quart, à savoir 225 000 euros,

— de condamner les intimés à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 1er juillet 2024, les intimés demandent à la cour

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En tout état de cause

— de débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes,

— de le condamner à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*validité du compromis de vente du 18 décembre 2014

Pour dire ce compromis caduc, le tribunal a jugé que M. [K] [R] n’avait pas justifié, avant le 29 mai 2015, de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ou de sa renonciation à cette condition suspensive ou justifié de l’acceptation expresse d’un report de délai par les vendeurs.

L’appelant soutient que le compromis est toujours valable, que la caducité n’était pas encourue en l’absence de réalisation des conditions suspensives, auxquelles il était toujours possible qu’il renonce s’il souhaitait poursuivre l’opération après la date de leur réalisation.

Les intimés répliquent que le compromis est devenu caduc, et que l’appelant ne démontre pas avoir renoncé aux conditions suspensives.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil ici applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1176 ancien du code civil ici applicable, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Les parties produisent de part et d’autre l’avant- contrat de vente du 18 décembre 2014 au terme duquel:

— 'l’accord est soumis aux conditions suspensives suivantes:

* la purge de tout droit de préemption pouvant exister,

* obtention d’une lettre de renseignement, pour mutation du bien vendu dans son état, ne révélant pas de servitude publique grevant le bien vendu ou le rendant impropre à sa destination, ou seulement l’inscription dans un périmètre de protection de monument historique,

* l’acquéreur subordonne son consentement à l’obtention du ou des prêts suivants : auprès de tout établissement bancaire ou financier, un prêt d’un montant maximal de 300 000 euros, remboursable sur une durée de 20 ans au taux d’intérêts annuel, hors assurance, maximale de 2,50 %

(…) L’acquéreur s’oblige à déposer sa demande de prêt au plus tard dans les deux mois des présentes et à en justifier aussitôt audit notaire rédacteur de l’acte authentique en lui adressant le double. En outre, l’offre de prêt ou proposition de prêt devra être délivrée au plus tard le 30 avril 2015 (…), si l’acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il dera notifier audit notaire, dans les formes et délais indiqués, qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt (…),

— les conditions suspensives devront se réaliser au plus tard le 29 mai 2015"

L’appelant ne démontre pas avoir déposé une demande de prêt dans le délai de deux mois imparti, ni s’être vu opposer un refus de la part d’un établissement financier.

Le contrat prévoit également : 'si l’acquéreur veut renoncer à la conditions suspensive, il devra notifier audit notaire, dans les formes et délais sus-indiqués, qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt'.

L’appelant, au profit duquel la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été stipulée, ne prouve pas avoir renoncé à son bénéfice, alors que son délai d’accomplissement est très largement dépassé sans qu’il soit besoin d’examiner tout autre projet de promesse de vente de 2023 dont il se prévaut, non signé, non renseigné sur sa date et les délais de son accomplissement ou même d’examiner l’authenticité des signatures du document intitulé 'annulation d’avant contrat', contestée par lui et sur lequel figurent des signatures similaires à celles figurant sur l’avant-contrat litigieux le concernant ainsi que son fils..

La promesse de vente est caduque et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

*dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, l’appelant est condamné à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer aux intimés la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 28 décembre 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [R] aux dépens d’appel,

Condamne M. [K] [R] à payer à Mme [E] [V] veuve [R], Mme [Z] [P] veuve [R], MM. [G], [O], [B] et [A] [R] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,