MINUTE N° 389/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 1er septembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 1er SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03433 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H5KZ

Décision déférée à la cour : 26 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.À.R.L. AGENCE IMMOBILIÈRE [N]

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.

INTIMÉE :

Madame [D] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion POLIDORI, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me Céline DESHAYES, conseillère

M. Christophe LAETHIER, Vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Jérôme BIERMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 26 août 2020, Mme [D] [O] a consenti à la Sarl Agence immobilière [N] un mandat exclusif de vente portant sur sa maison d’habitation située [Adresse 3] (67).

Par courrier du 1er décembre 2020, Mme [O] a mis un terme au mandat, à effet au 15 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2021, la Sarl Agence immobilière [N] a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 12 600 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2020,

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] aux dépens.

La Sarl Agence immobilière [N] a fait valoir que la convention signée prévoyait le versement d’une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération qu’aurait perçue l’agence en cas de non-respect de ses obligations par le mandant et que Mme [O] avait mis sa maison directement en vente sur le site « le bon coin » pour la vendre sans frais d’agence en profitant des efforts réalisés par l’agence.

La demanderesse a soutenu, en réponse aux conclusions adverses, que le mandat stipulait que le mandant reconnaissait avoir pris connaissance des conditions du contrat et en avoir reçu un exemplaire. Elle a indiqué qu’elle n’était pas concernée par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui vise les opérations portant sur les listes ou les fichiers relatifs à l’achat, le vente ou la location d’immeuble.

Mme [O] a conclu à la nullité du mandat de vente, au rejet des prétentions de la Sarl Agence immobilière [N] et à sa condamnation au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] a fait valoir que le mandat était nul sur le fondement de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans la mesure où aucun exemplaire du contrat ne lui avait été immédiatement remis et que ce mandat ne contenait aucune indication quant aux conditions de remboursement de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n’était pas conforme à la nature promise dans la convention. Elle a ajouté que l’information visée par l’article L 215-1 du code de la consommation, quant à la possibilité de ne pas reconduire le contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, n’avait pas été respectée, de sorte qu’elle était en droit de mettre un terme au contrat à tout moment.

Par jugement contradictoire du 26 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté Mme [O] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat exclusif de vente du 26 août 2020,

— débouté la société immobilière [N] de ses prétentions,

— condamné la société immobilière [N] aux dépens de la procédure,

— condamné la société immobilière [N] à payer à Mme [O] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision de plein droit.

Sur la demande de nullité du contrat, le tribunal a retenu que les dispositions de l’article 6 II de la loi du 2 janvier 1970 n’étaient pas applicables au litige dans la mesure où il n’était pas démontré que l’agence immobilière [N] avait une activité de vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location d’immeubles bâtis ou non bâtis ou à la vente de fonds de commerce.

En revanche, le tribunal a considéré que le contrat avait été conclu pour une période de trois mois se terminant le 26 novembre 2020, qu’il contenait une clause de reconduction tacite et que l’agence immobilière [N] ne justifiait pas avoir respecté les formalités de l’article L 215-1 du code de la consommation, prévoyant l’information du consommateur sur la possibilité de ne pas reconduire le contrat, de sorte que Mme [O] a pu y mettre un terme gratuitement selon courrier du 1er décembre 2020.

La Sarl Agence Immobilière [N] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 9 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 2 mai 2023, la Sarl Agence Immobilière [N] demande à la cour de :

— dire l’appel bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la Sarl Immobilière [N] de ses prétentions,

— condamné la Sarl Immobilière [N] aux dépens et à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— dire la Sarl Agence Immobilière [N] bien fondée en ses prétentions,

— condamner Mme [O] à payer à l’agence Immobilière [N] la somme de 12 600 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2020,

— condamner Mme [O] à payer à l’agence Immobilière [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 2 000 euros au titre de l’appel,

— débouter Mme [O] de toutes conclusions contraires ainsi que de l’ensemble de ses fins, moyens, demandes et conclusions.

L’appelante fait valoir que Mme [O] a mis directement en vente sa maison sur le site « le bon coin » et l’a vraisemblablement vendue par ce canal pour faire l’économie des frais d’agence après avoir bénéficié de ses conseils et prestations. L’agence immobilière [N] soutient que dès le 13 octobre 2020, elle avait des clients intéressés par la maison mais que Mme [O] ne répondait pas aux appels. Elle ajoute que si l’intimée déclare avoir vendu sa maison le 21 mai 2021, il s’agit en réalité de l’acte notarié et qu’elle ne précise pas à quelle date elle a signé le compromis de vente.

L’appelante affirme que la question de la reconduction du contrat est étrangère au litige dans la mesure où les faits reprochés à Mme [O] se sont produits avant le terme du contrat, l’intimée ayant mis en place une stratégie d’évitement pour échapper à ses obligations contractuelles. Elle ajoute que Mme [O] est de mauvaise foi et qu’il convient de faire application de la clause indemnitaire dans la mesure où l’agence avait trouvé un acheteur qui était décidé à signer et même à augmenter le prix de vente avant le terme du mandat.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 2 octobre 2023, Mme [O] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de la Sarl Agence Immobilière [N] irrecevable, en tout cas mal fondé,

En conséquence,

— le rejeter,

— débouter la Sarl Agence Immobilière [N] de ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté la Sarl immobilière [N] de ses prétentions,

— condamné la Sarl immobilière [N] aux dépens de la procédure,

— condamné la Sarl immobilière [N] à payer à Mme [O] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des fins, moyens et prétentions de la Sarl Agence immobilière [N],

— condamner la Sarl Agence immobilière [N] à payer Mme [O] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

— condamner la Sarl Agence immobilière [N] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

L’intimée fait valoir que les diligences visées par l’article L.215-1 du code de la consommation n’ont pas été respectées par l’agence immobilière, de sorte qu’elle était en droit de mettre un terme au contrat à tout moment.

Mme [O] soutient qu’elle a refusé une offre transmise par l’agence le 30 septembre 2020 au motif que le prix proposé était inférieur au prix affiché et qu’elle a indiqué au mandataire le même jour qu’elle ne pouvait prendre le moindre engagement jusqu’à la signature définitive de l’achat d’un bien immobilier à [Localité 4]. Elle indique que l’agence lui a répondu avoir supprimé l’annonce jusqu’à nouvel ordre et informé les personnes susceptibles d’être intéressées que les visites n’étaient plus d’actualité. L’intimée précise que l’achat du bien immobilier de [Localité 4] a finalement été réalisée le 14 décembre 2020.

Mme [O] affirme que la société appelante n’a jamais retiré l’annonce de son site internet et qu’elle a choisi de mettre un terme au contrat par courrier du 1er décembre 2020, sollicitant également le retrait de l’affichage du bien à l’agence et sur internet.

L’intimée rappelle que les visites de biens occupés en période de crise sanitaire répondaient à des exigences posées par un protocole d’organisation des visites, validé par le conseil scientifique Covid-19, et précise qu’elle ne pouvait prendre aucun risque de nature à mettre en danger la santé de son grand-père de 94 ans qui séjournait en EPHAD et à qui elle rendait régulièrement visite. Elle ajoute que le protocole prévoyait qu’un accord écrit de l’occupant devait être demandé par le professionnel à chaque visite et que le gérant de l’agence n’a jamais sacrifié à cet impératif.

Elle ajoute que les diligences invoquées par l’appelante, en admettant qu’elles aient existé, sont étrangères à la vente de l’immeuble réalisée le 21 mai 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelant, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré.

Par ordonnance du 15 avril 2025, la réouverture des débats a été ordonnée du fait de l’absence prolongée d’un des membres de la composition de la chambre et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie de la chambre autrement composée du 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il est constant que Mme [O] a consenti à la Sarl Agence immobilière [N], le 26 août 2020, un mandat exclusif de vente portant sur sa maison d’habitation située [Adresse 3].

Les dispositions contractuelles prévoient qu’à l’issue d’une période initiale de trois mois, le mandat sera prorogé pour une période maximale de douze mois supplémentaires, chacune des parties pouvant, moyennant un préavis de quinze jours, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation.

Il est établi que Mme [O] a mis un terme au mandat, à effet au 15 décembre 2020, par courrier du 1er décembre 2020.

Il n’est plus contesté à hauteur de cour que le mandat a été valablement résilié à la date du 15 décembre 2020, l’appelante revendiquant le paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire sur la base de manquements imputables à Mme [O] intervenus avant le 15 décembre 2020.

Le contrat de mandat stipule au titre des « obligations du mandant » que ce dernier devra :

« 1° Assurer au mandataire les moyens de visiter pendant le cours du présent mandat.

2° Fournir au mandataire toutes justifications de propriété des biens à vendre ainsi que tous documents nécessaires au dossier.

3° Signaler immédiatement au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant modifier ledit dossier.

4° Clause pénale ' Exclusivité ' De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

S’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.1979) avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

Autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s’interdit de négocier directement ou indirectement s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement.

S’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, il s’engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.

5° Après expiration du mandat, et pour les cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant retrouvera la faculté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur. Pendant la période suivant l’expiration du mandat indiquée au recto, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l’acquéreur et du notaire rédacteur de l’acte authentique. »

Il résulte de ces dispositions contractuelles que le versement de l’indemnité compensatrice forfaitaire de 12 600 euros est prévu en cas de non-respect des obligations du mandant énoncées aux paragraphes a, b ou c.

Or, l’agence immobilière [N] ne démontre pas avoir présenté à Mme [O] un acquéreur ayant formulé une offre d’achat au prix convenu de 280 000 euros, l’offre formulée le 29 septembre 2020 par M. [U] et Mme [H] étant de 275 000 euros.

Il n’est pas non plus démontré que Mme [O] aurait négocié avec un tiers pendant la durée du mandant, ni même qu’elle aurait traité directement avec un acquéreur ayant été présenté par l’agence immobilière [N] ou ayant visité les locaux avec elle.

A cet égard, l’annonce immobilière que Mme [O] a fait publier sur le site Leboncoin est datée du 8 janvier 2021, donc postérieure à la résiliation du mandat.

Par ailleurs, s’il est établi que Mme [O] a finalement vendu sa maison à Mme [J] par acte authentique du 28 mai 2021, précédé d’un avant-contrat signé le 1er mars 2021, il n’est pas démontré ni même soutenu par l’appelante que Mme [J] était une cliente de l’agence, ni qu’elle aurait visité les locaux avec elle.

S’agissant du reproche consistant à ne pas avoir répondu aux appels du mandataire, la cour relève qu’il relève de l’obligation visée au 1° « assurer au mandataire les moyens de visiter pendant le cours du présent mandat », dont le non-respect n’est pas sanctionné par le versement de l’indemnité compensatrice forfaitaire.

En outre, il résulte des échanges intervenus entre les parties au mois de septembre 2020 que l’agence immobilière a consenti à suspendre les visites et à supprimer l’annonce à la suite d’un courriel de l’intimée du 30 septembre 2020 indiquant qu’elle ne pouvait prendre d’engagement avant la concrétisation de son achat immobilier de [Localité 4] qui est intervenue le 14 décembre 2020, soit la veille du terme du mandat de vente.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les conditions d’application de la clause pénale stipulée au contrat de mandat ne sont pas réunies et que la Sarl Agence immobilière [N] ne peut prétendre au paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire.

L’appelante sera déboutée de sa demande à ce titre, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant en appel, la Sarl Agence immobilière [N] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande de Mme [O] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sarl Agence immobilière [N] aux dépens de l’instance d’appel,

DEBOUTE la Sarl Agence immobilière [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sarl Agence immobilière [N] à payer à Mme [D] [O] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente,