COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 JUIN 2026

N° 2026/ 250

Rôle N° RG 25/11033 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPFZD

S.C.C.V. LES VOILES DU CAP

C/

S.A. HABITAT 06

S.A. EXPERTISES & GEOTECHNIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Marc

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Lucien LACROIX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NICE en date du 16 septembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02724.

APPELANTE

S.C.C.V. LES VOILES DU CAP

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.A. HABITAT 06

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Narriman KATTINEH-BORGNAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. EXPERTISES & GEOTECHNIQUE

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lucien LACROIX, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Catherine OUVREL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Fabienne ALLARD, conseillère, rapporteur

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026,

Signé par Madame Catherine OUVREL, conseillère faisant fonction de présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 20 décembre 2019, faisant suite à une promesse de vente reçue le 13 décembre précédent, la société anonyme d’économie mixte Habitat 06 (ci-après la SA Habitat 06), a vendu à la société civile de construction vente Les voiles du Cap (ci-après la SCCV Les voiles du Cap) diverses parcelles situées [Adresse 4] à [Localité 1], en lui transférant les différents permis de construire obtenus pour la réalisation d’un ensemble immobilier de 156 logements dont 70 logements sociaux, avec aménagements urbains, création d’un parking public de 40 places et places privatives, pour une surface de 11 200 m2, ainsi que le bénéfice de protocoles d’accord transactionnels conclus les 23 et 25 novembre 2016 avec plusieurs riverains pour la création d’une voie d’accès désenclavant leur propriété.

Après plusieurs procédures judiciaires initiées par les riverains, auxquelles la société Habitat 06 n’était pas partie et qui ont conduit à la condamnation sous astreinte de la SCCV Les voiles du Cap par ordonnance de référé du 28 juin 2022 à réaliser la voie d’accès, un nouveau protocole d’accord transactionnel a été conclu avec les riverains le 31 mai 2023.

Par actes des 4 et 7 août 2023, la SCCV Les voiles du Cap a assigné la SA Habitat 06 et la société monégasque Expertise et géotechnique devant le tribunal judiciaire de Nice en paiement de la somme de de 3 195 758,63 euros à titre de restitution d’une partie du prix de vente et en dommages-intérêts au titre d’un retard dans la réalisation de l’opération.

Par conclusions du 17 décembre 2024, adressées au juge de la mise en état, la SA Habitat 06 a soulevé la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 16 septembre 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’action en garantie des vices cachés prescrite et condamné la SCCV Les voiles du Cap à payer à la SA Habitat 06 une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour faire droit à la fin de non-recevoir, il a considéré que la SCCV Les voiles du Cap, acheteur professionnel, était présumée connaître les vices cachés sauf à démontrer que ceux-ci étaient indécelables ; que la connaissance des vices ne se confondait pas avec celle du coût des travaux propres à y remédier et qu’ayant eu connaissance, lors de la signature de l’acte de vente du 20 décembre 2019, de l’enclave des parcelles riveraines et des protocoles d’accord conclus par la venderesse pour désenclaver celles-ci, elle ne pouvait utilement soutenir qu’elle n’avait eu connaissance du vice dans toute son ampleur qu’à une date ultérieure, peu important que les travaux initialement prévus se soient révélés impossibles ou plus coûteux.

Par acte du 19 septembre 2025, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCCV Les voiles du Cap a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 7 avril 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 7 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCCV Les voiles du Cap demande à la cour de :

' infirmer l’ordonnance du 16 septembre 2025 en ce qu’elle a déclaré l’action en garantie des vices cachés prescrite et l’a condamnée à payer à la société Habitat 06 la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

' débouter la société Habitat 06 de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intimée régulièrement notifiées le 3 avril 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SA Habitat 06 demande à la cour de :

' confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 16 septembre 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice ;

' débouter la SCCV Les voiles du Cap de ses demandes ;

' condamner la SCCV Les voiles du Cap à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Expertise et géotechnique, qui a régulièrement constitué avocat par acte du 12 mai 2025, n’a pas conclu.

Motifs de la décision

1/ Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

1.1 Moyens des parties

La SCCV Les voiles du Cap fait valoir que selon l’article 1648 du code civil, le délai biennal de prescription de l’action en garantie des vices cachés commence à courir à compter de la découverte du vice ; que la charge de la preuve de la connaissance du vice incombe à celui qui se prévaut de la fin de non-recevoir, qui ne peut exiger de la victime la preuve de son ignorance; qu’elle n’est pas un professionnel de la construction puisqu’une société civile de construction vente est un promoteur non constructeur qui n’intervient pas dans les opérations techniques de construction et fait appel à des intervenants qualifiés pour les prendre en charge ; que lors de la vente, la société Habitat 06 lui a remis un bilan prévisionnel des travaux de désenclavement chiffrés à 550 100 euros, corroboré par une estimation du coût prévisionnel établie par son architecte au mois d’août 2018 et une autre évaluation établie par le BET E & G du 3 décembre 2019 pour un montant compris entre 430 000 et 609 000 euros ; que les travaux tels qu’initialement envisagés se sont révélés irréalisables sans l’implantation de tirants dans les tréfonds des propriétés, de sorte qu’un nouveau protocole d’accord a dû être régularisé, qui a porté le coût de réalisation de la voie d’accès à 3 825 758,63 euros hors taxes ; qu’au jour de la vente, aucun élément ne laissait supposer que les travaux tels que prévus seraient techniquement impossibles à réaliser, ni que le coût des travaux serait sept à huit fois plus important et que la nécessité d’obtenir l’autorisation des riverains lui ayant été révélée le 22 juin 2022, date à laquelle elle a été condamnée sous astreinte à réaliser les travaux, c’est à cette date qu’elle a pris connaissance, dans toute son ampleur et ses conséquences, de l’existence et de l’importance du vice.

Selon elle, le juge de la mise en état a renversé la charge de la preuve en mettant à sa charge la preuve du point de départ de la prescription alors qu’elle incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir.

La SA Habitat 06 réplique que la SCCV les voiles du Cap avait connaissance du vice, à savoir l’enclave et la nécessité de réaliser des travaux de désenclavement, au jour de la vente et qu’elle disposait déjà à cette date de toutes les études techniques nécessaires pour en apprécier l’ampleur puisque que dans l’acte du 20 décembre 2019 elle s’est engagée sans aucune réserve à respecter les protocoles passés avec les riverains, sans qu’il soit fait référence au montant des travaux et sans qu’aucune estimation de ceux-ci ne soit annexée ; que la SCCV les voiles du Cap doit être considérée comme une professionnelle quand bien même il s’agit d’une société civile, puisqu’elle exerce une activité de promoteur immobilier et que jusqu’en octobre 2024, son gérant était la société BB Promotions, spécialisée en ingénierie et études techniques ; qu’en conséquence, elle avait les moyens d’apprécier la pertinence des devis chiffrant les travaux et il lui appartenait de faire établir toute étude préalable qu’elle estimait nécessaire à partir du permis de construire modificatif ; que le rapport du bureau d’études sollicité le 7 décembre 2020, pour la réalisation de la voie de désenclavement, lui a été adressé au plus tard au mois de mai 2021, de sorte qu’à supposer que la date de l’acte de vente ne soit pas retenue comme point de départ du délai, c’est au plus tard à cette date qu’elle était en mesure, en faisant diligence, de chiffrer les travaux ; qu’en réalité, la SCCV Les voiles du Cap a unilatéralement décidé de ne pas exécuter les protocoles conclus avec les riverains, qu’elle s’est employée à convaincre d’accepter une modification du tracé, de sorte que le coût des travaux, dont elle se plaint et qui fonde l’action en garantie des vices cachés, procède des nouveaux protocole d’accords conclus avec les riverains le 31 mai 2023.

Selon elle, la connaissance du vice, qui fait partir le délai de prescription de l’action, n’est pas conditionnée par celle du coût des travaux nécessaires pour y remédier et la nécessité d’implanter des tirants ne saurait constituer une découverte pour un promoteur immobilier alors que le projet d’ensemble prévoyait lui-même des tirants au regard de la topographie des lieux.

Elle en déduit que le point de départ de l’action doit être fixé à la date de l’acte de vente, soit le 20 décembre 2019, ou, au plus tard, en mai 2021 et que le délai pour agir a expiré le 20 décembre 2021 ou au plus tard en mai 2023, de sorte qu’en l’assignant le 7 août 2023 sur le fondement de la garantie des vices cachés, la SCCV a agi tardivement.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il appartient au vendeur dont la garantie est recherchée au titre d’un vice caché de démontrer que l’acheteur a agi tardivement et par conséquent d’établir la date à laquelle ce dernier a découvert le vice.

La connaissance du vice n’est pas conditionnée par celle du coût des travaux nécessaires pour y remédier.

En l’espèce, l’acte de vente du 20 décembre 2019 fait état, page 39, de la signature avec les riverains des parcelles vendues de quatre protocoles d’accord, conclus les 23 novembre 2016 avec M. [S], propriétaire de la parcelle AV [Cadastre 1], et la SCI Bella Vista, propriétaire des parcelles AV [Cadastre 2] et [Cadastre 3], le 25 novembre 2016 avec M. [W] [G], propriétaire de la parcelle AV [Cadastre 4] et le 6 décembre 2016 avec les consorts [O].

Il renvoie expressément à des avenants à ces protocoles contenant un accord de subrogation dans le bénéfice de ceux-ci au profit de la SCCV.

L’acquéreur déclare avoir reçu préalablement à la signature de l’acte une copie des protocoles et s’est engagé à en respecter les dispositions.

Les protocoles produits au débats font état de recours gracieux formés par les riverains contre la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] du 1er août 2016 ayant déclaré le projet d’ensemble résidentiel et d’aménagement urbain d’intérêt général, approuvé la mise en compatibilité du plan d’occupation des sols en vue de sa réalisation et adopté la déclaration de projet.

Ils précisent que les parties souhaitent parvenir à un accord sur le plan des futurs aménagements permettant l’accès aux propriétés riveraines.

Aux termes de ces protocoles, la société Habitat 06 s’est engagée à déposer un permis modificatif pour réaliser les aménagements figurant dans des plans annexés afin de permettre aux véhicules légers d’accéder aux parcelles, contre l’engagement des riverains de renoncer à leur recours contre le permis de construire initial, les permis modificatifs et la délibération précitée du conseil municipal.

Selon l’article 6, le coût des travaux de maitrise d''uvre et de construction des aménagements a été mis à la charge du constructeur, sous réserve d’une participation forfaitaire des riverains à hauteur de 50 000 euros, la société Habitat 06 acceptant de supporter le manque à gagner résultant des modifications apportées à son projet initial.

Le coût des travaux n’est pas précisé dans les protocoles.

La promesse de vente, conclue le 13 décembre 2019 faisait déjà état, page 18 d’une subrogation de la société BB promotions, qui n’était autre que la gérante de la SCCV, dans le bénéfice des protocoles d’accord conclus avec les riverains et, page 20, déclarait avoir reçu préalablement à la signature de l’acte la copie des protocoles en s’engageant d’ores et déjà à en respecter les dispositions.

Le permis de construire modificatif déposé par la société Habitat 06 pour la réalisation des voies d’accès a été annexé à l’acte de vente.

L’enclave des propriétés riveraines et la nécessité de réaliser des travaux de désenclavement étaient donc connues de l’acquéreur le jour de la vente.

Par ailleurs, la SCCV les voiles du Cap Habitat avait elle-même fait procéder avant l’acquisition à une estimation du coût des travaux.

Or, l’état des connaissances de l’acquéreur au jour de la vente joue un rôle déterminant dans l’appréciation de la date à laquelle les vices sont susceptibles d’être découverts.

Spécialisée dans la construction vente d’ensembles immobiliers, la SCCV Les voiles du Cap ne saurait être considérée comme profane au seul motif qu’elle appartient à la catégorie des sociétés civiles. Elle exerce une activité commerciale dans le domaine de la construction vente et comme telle est tenue au respect des obligations pensant sur les professionnels de l’immobilier. Il s’agit donc d’un acquéreur professionnel, comme tel tenu de procéder à un examen complet de la chose vendue et présumé aux termes de l’article 1642 du code civil, être en mesure de déceler les vices cachés, sauf à démontrer qu’ils étaient indécelables.

Elle ne produit aucune pièce démontrant que le vice dont elle se plaint désormais et qui fonde son action en garantie des vices cachés était indécelable dans toute son ampleur, alors que l’augmentation du coût des travaux pour y remédier est indifférente à l’existence du vice lui-même.

Il en va de même de l’impossibilité de réaliser les travaux tels qu’initialement prévus, dont il lui appartenait de vérifier la faisabilité, étant observé que la nécessité d’implanter des tirants n’était pas indécelable pour une société de promotion immobilière investissant dans un projet qui, au regard de la topographie des lieux, en prévoyait déjà sur la zone.

Quant aux servitudes rendues nécessaires par les modifications, elle ne démontre par aucune pièce que les riverains s’y opposent et il résulte du protocole d’accord signé avec eux le 31 mai 2023 qu’ils lui ont consenti « toute servitude d’emprise et d’ancrage sur leurs propriétés permettant la réalisation de la voie de désenclavement ».

En tout état de cause, si le coût des travaux d’aménagement des voies d’accès afin de désenclaver les riverains conditionnait son consentement à l’achat, il lui appartenait de porter un 'il critique sur les évaluations dont elle disposait, et, si nécessaire, de faire réaliser des études techniques plus poussées afin de s’assurer que le coût annoncé dans les études mises à sa disposition correspondait au coût réel de ceux-ci et de le mentionner par une clause spécifique dans la promesse de vente conclue préalablement à la signature de l’acte définitif.

En l’état de ces éléments, il doit être considéré que le vice caché allégué était connu de l’acquéreur dès la signature de l’acte de vente, y compris dans son ampleur.

En conséquence, le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés a commencé à courir le 30 décembre 2019 et, n’ayant connu aucune suspension ni interruption puisque la société Habitat 06 n’a pas été appelée en cause dans l’instance en référé, l’action était prescrite lorsque la SCCV Les voiles du Cap l’a assignée devant le tribunal judiciaire par actes des 4 et 7 août 2023.

L’ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu’elle a déclaré l’action irrecevable.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.

La SCCV Les voiles du Cap supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la SA Habitat 06 une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue entre les parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse le 16 septembre 2025 ;

Y ajoutant,

Condamne la société de construction vente Les voiles du Cap aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à la SA Habitat 06 une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière, La présidente,