ARRET

N°

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

C/

[C]

[V] épouse [C]

AB/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU ONZE FEVRIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03955 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I35T

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

ET

Monsieur [Y] [C]

né le 01 Janvier 1948 à [Localité 8] – MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie DUPONCHELLE, avocat au barreau de COMPIEGNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/002770 du 14/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 7])

Madame [W] [V] épouse [C]

née le 31 Décembre 1960 à [Localité 8] – MAROC

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie DUPONCHELLE, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2024, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 11 février 2025 par sa mise à disposition au greffe.

Le 11 février 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, Greffière.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2004, l’Office public d’aménagement et de construction de l’Oise a donné à bail à M. [Y] [C] et Mme [W] [V] épouse [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Adresse 9] (60).

Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2022, l’Office public de l’habitat – OPAC de l’Oise (l’OPAC de l’Oise ou l’OPAC) a fait assigner M. et Mme [C]- [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne afin de voir, essentiellement, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des locataires pour manquement à leur obligation de jouissance paisible du logement en raison de la condamnation de leur fils, M. [Z] [C], pour des faits de trafic de stupéfiants.

Par jugement contradictoire rendu le 31 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne a :

rejeté la demande de M. et Mme [C] aux fins de voir exclure des débats des pièces issues de la procédure pénale ;

rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ;

En conséquence,

rejeté la demande d’expulsion de l’OPAC de l’Oise ;

rejeté la demande reconventionnelle de M. et Mme [C] en exécution des travaux et suspension du paiement du loyer ;

condamné l’OPAC de l’Oise à payer à M. et Mme [C] une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné l’OPAC de l’Oise aux dépens.

Le jugement a été signifié le 4 septembre 2023 à l’OPAC de l’Oise qui en a interjeté appel par déclaration au greffe du 5 septembre 2023 en ce qu’il :

— a rejeté sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

— a rejeté sa demande d’expulsion de M. et Mme [C] ;

— l’a condamné à payer à M. et Mme [C] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamné aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2024, l’OPAC de l’Oise demande à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail,

— rejeté la demande d’expulsion des époux [C],

— condamné l’OPAC de l’Oise à payer à M. et Mme [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’OPAC de l’Oise aux dépens.

Débouter M. et Mme [C] de leur appel incident, et en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. et Mme [C] en exclusion des débats des pièces issues de la procédure pénale,

— rejeté la demande reconventionnelle de à M. et Mme [C] en exécution de travaux et suspension du paiement du loyer,

Statuant à nouveau,

Vu l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 12 juillet 2004 à M. et Mme [C], portant sur le logement situé à [Adresse 11] ;

ordonner à M. et Mme [C] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, et à défaut ordonner leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

condamner solidairement à M. et Mme [C] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de ladite résiliation, et ce jusqu’à entière libération des lieux et remise des clés ;

condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés devant le premier juge ;

condamner solidairement à M. et Mme [C] aux entiers dépens de première instance ;

débouter à M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes et allégations ;

Ajoutant au jugement,

condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 29 décembre 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

In limine litis

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande en exclusion des débats des pièces issues de la procédure pénale ;

Ce faisant,

— écarter des débats les pièces suivantes de l’OPAC :

— la requête aux fins de perquisition du procureur de la République de [Localité 10] du 8 juin 2021 : pièce adverse n° 3,

— le jugement correctionnel avant dire droit du 14 juin 2021 relatif au placement de M. [Z] [C] sous contrôle judiciaire : pièce adverse n° 4,

— l’extrait de procès-verbal d’enquête préliminaire du 9 juin 2021 : pièce adverse n° 6,

— le jugement du 15 juillet 2021 : pièce adverse n° 12,

— le procès-verbal d’audition de M. [S] : pièce adverse n° 20,

— le procès-verbal d’audition de M. [G] : pièce adverse n° 21,

— le procès-verbal d’audition de Mme [T] : pièce adverse n° 22,

— le procès-verbal de tapissage photographique : pièce adverse n° 23 ;

A titre principal,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Compiègne du 31 juillet 2023 en ce qu’il a débouté l’OPAC de l’Oise de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

débouter l’OPAC de l’Oise de sa demande d’expulsion, en raison du caractère indécent du logement ;

A titre infiniment subsidiaire,

suspendre la mesure d’expulsion ordonnée jusqu’à l’exécution par la Mme la Préfète de l’Oise de la décision DALO en date du 17 janvier 2023 ;

En tout état de cause

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Compiègne du 31 juillet 2023 en ce qu’il a rejeté leur demande reconventionnelle en exécution des travaux et suspension du paiement du loyer ;

Ce faisant,

« prononcer le caractère indécent » du logement de l’OPAC sis [Adresse 2] ;

condamner l’OPAC de l’Oise à procéder aux travaux de remise en état du hall d’entrée, de l’électricité des parties communes, de la porte d’entrée et des escaliers de l’immeuble, dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

assortir cette condamnation d’une suspension de l’obligation de paiement du loyer et des charges mensuels dont ils sont redevables, jusqu’à l’exécution de ces travaux dans leur intégralité ;

débouter l’OPAC de l’Oise de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner l’OPAC de l’Oise à leur payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner l’OPAC de l’Oise aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction est requise au profit de M^e Marie Duponchelle par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 avril 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande aux fins de voir écarter des débats les pièces n° 3, 4, 6, 12, 20, 21, 22 et 23 relatives à la procédure pénale diligentée à l’encontre de M. [Z] [C]

M. et Mme [O] soulignent que les pièces de la procédure pénale obtenues par l’OPAC au motif avancé qu’il souhaitait agir à l’encontre de M. [Z] [C] ont été utilisées pour agir à leur encontre.

Ils estiment que ces pièces ne pouvaient pourtant être utilisées que dans le cadre strictement limité d’une action civile à l’encontre de M. [Z] [C].

En réponse aux motifs du premier juge, ils soulignent que l’OPAC n’était pas nécessairement limitée au plan civil à une action locative à l’encontre de ses locataires, M. [Z] [C], occupant des lieux de leur chef, étant à titre d’exemple susceptible de se voir imputer une dégradation de biens lui appartenant au lu de la procédure pénale.

L’OPAC de l’Oise fait sienne la réponse du tribunal sur ce point selon laquelle, « le fait que cette autorisation ait été obtenue au motif d’intenter une procédure civile à l’encontre de M. [C] ne peut être considéré comme rendant irrégulière cette obtention dans la mesure où aucune action locative ne pouvait réellement être diligentée contre l’intéressé lui-même puisqu’il n’est pas locataire en propre des lieux. »

Elle ajoute que dans sa demande de communication du dossier pénal adressée au tribunal correctionnel, l’OPAC se présentait comme propriétaire-bailleur du logement occupé par M. [Z] [C] et que ce motif légitimait la demande et l’obtention des pièces du dossier pénal de l’intéressé.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article R.170 du code de procédure pénale :

« Les copies des décisions non définitives, des décisions rendues par les juridictions d’instruction ou de l’application des peines et des décisions rendues par les juridictions pour mineurs ou après des débats tenus à huis clos, ainsi que les copies des autres actes ou pièces d’une procédure pénale, ne sont délivrées aux tiers qu’avec l’autorisation préalable du procureur de la République ou du procureur général et sous réserve que le demandeur justifie d’un motif légitime.

L’autorisation peut n’être accordée que sous réserve de l’occultation des éléments ou des motifs de la décision qui n’ont pas à être divulgués.

L’autorisation est refusée par décision motivée si la demande n’est pas justifiée par un motif légitime, si la délivrance de la copie est susceptible de porter atteinte à l’efficacité de l’enquête ou à la présomption d’innocence, ou pour l’un des motifs mentionnés à l’article R. 168. »

En l’espèce, l’OPAC de l’Oise justifie que son conseil a adressé au greffe du tribunal correctionnel de Compiègne un courrier daté du 9 novembre 2021, par lequel il se présentait sans équivoque comme étant le conseil de l’OPH – OPAC de l’Oise, précisant que son client était le « bailleur du logement qu’occupait M. [Z] [C] à [Adresse 12] » et que n’ayant pas été informé de la procédure à l’encontre de ce dernier en matière de stupéfiants, il n’avait pu en conséquence se constituer partie civile et souhaitait introduire une procédure à l’encontre de M. [C] sur le plan civil. Il sollicitait en conséquence une copie du dossier et le cas échéant, du jugement rendu au fond lors de l’audience du 15 juillet 2021.

Il ressort de ce courrier que l’OPAC n’a pas dissimulé au procureur de la République qu’il souhaitait agir dans le cadre d’une procédure civile en qualité de bailleur du logement occupé par M. [Z] [C].

Le procureur de la République de [Localité 10] avait de son côté en main tous les éléments du dossier pénal et ceux relatés dans le courrier, pour porter une appréciation éclairée sur les mérites de cette demande de communication de pièces ainsi présentée, à laquelle il a apporté une réponse favorable.

Dans ce cadre, si l’OPAC a finalement agi à l’encontre de M. et Mme [O] et non à l’encontre de M. [Z] [C], il ne peut être déduit de ce choix procédural une man’uvre initiale déloyale dans l’obtention des pièces, d’autant que l’OPAC a bien agi au plan civil afin de mettre un terme aux comportements de M. [Z] [C] dans le cadre de son occupation du logement donné à bail à ses parents.

Par ailleurs, si M. et Mme [O] considèrent que l’OPAC n’était pas nécessairement limitée au plan civil à une action locative à l’encontre de ses locataires – M. [Z] [C] étant susceptible selon eux de voir sa responsabilité civile engagée au titre de dégradations de biens appartenant au bailleur – ils ne font état d’aucun agissement de leur fils révélé par les pièces litigieuses, de nature à fonder une telle autre action.

Au final, en agissant, en sa qualité de bailleur, à l’encontre de M. et Mme [O], l’OPAC a pour objectif de voir expulser l’occupant de leur chef, M. [Z] [C], et leur courrier au procureur de la République de [Localité 10] ne peut être compris autrement.

Par conséquent, les pièces litigieuses ont été utilisées conformément à leur destination énoncée auprès de l’autorité compétente pour autoriser leur communication.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme [O] aux fins de voir exclure des débats des pièces issues de la procédure pénale, précisant que la portée de cette confirmation s’étend aux pièces n'° 20, 21, 22 et 23 produites en cause d’appel.

2. Sur la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des occupants, et le paiement d’une indemnité d’occupation

L’OPAC de l’Oise expose que M. [Z] [C], fils majeur des locataires, occupant des lieux, a été condamné le 15 juillet 2021 à une lourde peine d’emprisonnement pour des faits, notamment, de trafic de drogue.

Factuellement, il relève :

— l’interpellation de M. [Z] [C] au sein de l’appartement donné à bail ;

— la saisie dans les lieux de produits stupéfiants et d’une somme importante d’argent ;

— le jet par la fenêtre, par l’intéressé, au moment de son arrestation, d’une balance de précision et d’une savonnette de résine de cannabis ;

— différents témoignages selon lesquels le trafic était organisé par M. [Z] [C] dans l’immeuble et à ses abords ;

— le pilotage à partir des locaux loués de deux entreprises non déclarées de location de véhicules ;

— un fait, survenu le 21 avril 2021, de jet à partir de la fenêtre de l’appartement loué d’une canette en direction de policiers ;

— l’existence d’un « point de deal institutionnel » situé au bas de l’immeuble loué selon le procès-verbal relatif à ce dernier fait ;

— la condamnation de M. [Z] [C] pour des faits de blanchiment de sommes provenant de la vente de produits stupéfiants retrouvées dans les lieux loués.

L’OPAC souligne que ces faits imputables au fils des locataires constituent, selon une jurisprudence constante, une violation majeure de l’obligation de jouissance paisible des autres locataires, et un trouble particulièrement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail sans qu’il soit besoin de démontrer qu’ils s’étaient poursuivis à la date du jugement prononçant la résiliation.

Il ajoute qu’un autre fils du couple des locataires avait été impliqué dans des faits de trafic de stupéfiants, et conclut que ces derniers ne pouvaient, au regard de leur ampleur, ignorer les agissements perpétrés depuis leur appartement, lesquels ont alimenté les trafics locaux et l’insécurité subie par l’ensemble des autres locataires.

En réponse aux intimés, l’appelant précise que la simple détention de produits stupéfiants dans le logement suffit à constituer une atteinte à la jouissance paisible des lieux loués, contribuant à alimenter un trafic de drogue générant une insécurité permanente au [Adresse 13] à [Localité 10].

M. et Mme [O] répondent qu’aucun élément ne permet de relier le trafic de stupéfiants imputé à leur fils à leur appartement.

A cet égard ils précisent notamment que l’ADN de M. [Z] [C] a été retrouvé sur des produits découverts dans un véhicule automobile, que le jugement du tribunal correctionnel mentionne uniquement des actes de livraison aux consommateurs – ce que confirme selon eux les nouvelles pièces de la procédure pénale communiquées par l’OPAC en cause d’appel – et enfin qu’aucun produit stupéfiant n’a été retrouvé à leur domicile lors de la perquisition.

Ils en déduisent l’absence de tout trafic depuis leur appartement.

Ils ajoutent que rien n’établit que le fait isolé de violence sur personne dépositaire de l’autorité publique par un jet de cannette ait eu lieu depuis leur domicile.

Sur ce,

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

De plus, l’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.

Il en découle que le locataire est tenu d’user du bien loué raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement, à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat et à la jouissance paisible des voisins. Cette abstention s’applique aux occupants du chef des locataires signataires du bail et notamment leurs enfants, y compris majeurs.

S’agissant des troubles causés par le preneur aux tiers à la relation contractuelle et prenant la forme d’infractions, ces actes doivent être liés à l’obligation de jouissance paisible et donc intervenir dans l’immeuble loué ou dans son environnement immédiat comme les parties communes.

En l’espèce, conformément aux textes précités, le contrat de bail conclu entre l’OPAC de l’Oise et les époux [C] mentionne en son article 10, 2° que le locataire est tenu d’user paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler, lui et les personnes vivant à son foyer la tranquillité, la sécurité ou la bonne tenue de l’immeuble.

M. [Z] [C], fils des locataires et occupant de l’appartement donné à bail, a été condamné le 15 juillet 2021 par le tribunal correctionnel de Compiègne à une peine de quatre ans d’emprisonnement dont 18 mois assortis du sursis probatoire pour avoir commis de multiples infractions :

— des violences habituelles et faits de harcèlement à l’encontre d’une ex-compagne,

— l’envoi réitéré de messages malveillants à l’encontre de deux autres femmes,

— de fausses déclarations pour obtenir de la direction générale des finances publiques une allocation (aide gouvernementale dite « Covid »),

— l’exécution d’un travail dissimulé du 1er juin 2020 au 9 juin 2021 à [Localité 10],

— des violences sur personne dépositaire de l’autorité publique sans incapacité commises le 21 avril 2021 à [Localité 10],

— des faits de détention, transport, acquisition, offre ou cession non autorisés de stupéfiants, du 1er juin 2020 au 9 juin 2021, à [Localité 10] ;

— le blanchiment du produit d’un trafic de stupéfiants, du 1er juin 2020 au 9 juin 2021, à [Localité 10].

Seuls font l’objet d’un débat dans le cadre de la présente instance les faits de trafic de stupéfiants et blanchiment du produit d’un trafic de stupéfiants, d’exécution d’un travail dissimulé et de violences sur personne dépositaire de l’autorité publique, agissements que l’OPAC met en lien avec l’occupation de l’appartement donné à bail aux intimés.

Il ressort des motifs du jugement du 15 juillet 2021 que dans le cadre du trafic de produits stupéfiants, ont été exclusivement retenus, factuellement, la détention de 47 grammes de cannabis « découverts dans un véhicule » et des livraisons de produit stupéfiant à différents consommateurs.

Des pièces de la procédure fondant cette décision, il ressort qu’au domicile de M. et Mme [O], M. [Z] [C] détenait dans sa chambre des pochons contenant « ce qui semble être de la résine de cannabis », ainsi qu’une « plaquette de substance brunâtre » et une balance de précision, objets d’un jet par la fenêtre.

La nature des produits découvert dans la chambre ou depuis la chambre de M. [Z] [C] au domicile de ses parents, n’est établie ni par les éléments de la procédure produits aux débats, ni par les termes du jugement, la seule découverte de pochons, d’une balance de précision et de substance non pesées ni identifiées ne suffisant pas à conclure que l’intéressé détenait des produits stupéfiants et se livrait au conditionnement de sa marchandise illégale au domicile même de ses parents.

Il en est de même des espèces saisies dans sa chambre.

La détention de produits stupéfiants au sein du logement donné à bail par l’OPAC n’est donc pas établie.

Par ailleurs, les témoignages des clients de M. [Z] [C], consommateurs de produits stupéfiants, démontrent pour l’essentiel que ce dernier exerçait son activité de vendeur de produits au moyen d’un service de livraison, ce qu’a retenu le tribunal correctionnel dans ses motifs, à l’exclusion de toute notion d’installation d’un point de vente statique dans les parties communes, aux abords ou au pied de l’immeuble objet du contrat de bail liant M. et Mme [O] à l’OPAC, susceptible de troubler la jouissance paisible des lieux par les autres locataires de l’immeuble.

Il ressort de ces éléments que les faits de trafic de stupéfiants pour lesquels M. [Z] [C] a été condamné ne caractérisent pas une atteinte à la jouissance paisible des lieux loués.

S’agissant des faits de travail dissimulé, constitués d’une activité non déclarée de location ou sous-location de véhicules, l’OPAC ne caractérise pas l’atteinte éventuelle causée par cette activité à la jouissance paisible des lieux donnés à bail ou des parties communes ou abords de l’immeuble.

Enfin, les faits de violence sur des personnes dépositaires de l’autorité publique le 21 avril 2021, par le jet d’une cannette depuis une fenêtre du domicile de M. et Mme [O] en direction de policiers, présentent une gravité certaine, à l’égard des policiers visés, mais un fait unique dont la portée sur la jouissance des autres locataires est indéterminable en l’état des seuls éléments produits aux débats.

Aucun de ces faits imputables à M. [Z] [C], occupant de l’immeuble donné à bail par l’OPAC du chef de ses parents, qu’ils soient considérés ensemble ou isolément, ne justifient la résiliation du bail pour un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux ayant troublé la tranquillité et la sécurité des autres locataires de l’immeuble, au surplus, dans le cadre d’un contrat de bail conclu depuis 2004 et respecté à tous autres égards selon les pièces produites aux débats et explications des parties.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’OPAC de l’Oise de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des époux [C].

3. Sur la demande reconventionnelle de travaux et de suspension de l’obligation de paiement des loyers

M. [Y] [C] et Mme [W] [V], épouse [C], faisant valoir le caractère indécent de leur logement, sollicitent la remise en état du hall d’entrée, de la porte d’entrée et des escaliers de leur immeuble.

En réponse, l’OPAC de l’Oise affirme qu’il n’a de cesse de procéder à l’entretien régulier et aux réparations des parties communes de l’immeuble, régulièrement vandalisées par l’effet du trafic de drogue auquel les fils des locataires participaient.

Sur ce,

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Ainsi le bailleur est-il obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

De plus, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. »

Plus généralement, l’article 9 du code de procédure civil dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. et Mme [O] font état, au soutien de leur demande, exclusivement de l’absence d’entretien et de la dégradation des parties communes de leur immeuble. Il en résulte notamment que les photographies prises dans une salle-de-bain qu’ils produisent aux débats sont dépourvues de lien avec les motifs qu’ils soutiennent, et par voie de conséquence, inexploitables.

S’agissant des quelques photographies des parties communes de leur immeuble versées aux débats, elles font apparaître pour l’essentiel, en lien avec leurs motifs, des câbles apparents et une tâche de moisissure.

Ces seules photographies n’établissent pas à elles seules un défaut d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble, propres à caractériser l’indécence de leur logement.

Quant au courrier d’une assistante sociale du département daté du 10 mars 2022, il ne fait qu’affirmer que « plus aucun entretien n’est effectué dans les communs qui sont dégradés (plus de lumières, fils électriques qui pendent) » sans que soit mentionné un déplacement sur site de la déclarante ; il n’est donc pas établi que ce commentaire procède de ses constatations, plutôt que de déclarations rapportées.

L’ensemble de ces éléments, qu’ils soient considérés ensemble ou séparément, ne permettent pas d’établir l’état d’indécence, imputable au bailleur, du logement occupé par M. et Mme [O].

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle en exécution des travaux et suspension du paiement des loyers.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’OPAC aux dépens de première instance, y ajoutant, sa condamnation aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Marie Duponchelle par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, demande formulée pour la première fois dans le cadre de l’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’OPAC est par ailleurs condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [Y] [C] et Mme [W] [V], épouse [C] aux fins de voir exclure des débats les pièces issues de la procédure pénale n° 20, 21, 22 et 23 produites par l’Office public de l’habitat – OPAC de l’Oise en cause d’appel ;

Condamne l’Office public de l’habitat – OPAC de l’Oise aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Marie Duponchelle par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne l’Office public de l’habitat – OPAC de l’Oise à payer à M. [Y] [C] et Mme [W] [V], épouse [C] la somme de 1 000 euros en application des disposions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles et des dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE