COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 26 mars 2026

N° 2026/161

Rôle N° RG 26/00056 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPRAG

S.C.I. LES SUITES DE, MOREAU

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU, [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christel SCHWING

M^e Cécile ANDJERAKIAN-NOTARI

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 26 janvier 2026.

DEMANDERESSE

S.C.I. LES SUITES DE, MOREAU, demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Christel SCHWING de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU, [Adresse 1], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile ANDJERAKIAN-NOTARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 12 février 2026 en audience publique devant

Frédéric DUMAS, Conseiller,

délégué par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 avant prorogation au 26 mars 2026

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

Signée par Frédéric DUMAS, Conseiller, et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Suivant ordonnance du 4 novembre 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a notamment :

— condamné la SCI Les Suites, [D] à rétablir le droit de passage du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] sur la parcelle 051 sous astreinte de 5 000 euros par semaine de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance,

— condamné La SCI Les Suites, [D] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens de l’instance en référé.

Le 1er décembre 2025 la société civile immobilière, ci-après SCI, Les Suites, [D] a interjeté appel de l’ordonnance du 4 novembre 2025 et, par exploit du 26 janvier 2026, fait assigner le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à Aix-en-Provence, ci-après le syndicat des copropriétaires, devant le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant en référé pour voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de ladite ordonnance.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées à l’audience la société Les Suites, [D] demande à la juridiction de céans de :

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 4 novembre 2025,

— débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de radiation,

— le condamner à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon des écritures remises à l’audience, et auxquelles il se réfère, le syndicat des copropriétaires conclut à ce que le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence :

— déboute la société Les Suites, [D] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonne la radiation de l’affaire du rôle,

— la condamne à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Il convient en outre de rappeler que le donné acte, qui ne formule qu’une constatation, n’est pas susceptible de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu et cette juridiction n’a dès lors pas à donner acte à la société Les Suites, [D], à la demande du syndicat des copropriétaires, de ses propositions concernant une servitude ou un droit de passage.

Sur l’arrêt de l’exécution provisoire

L’assignation devant le premier juge est intervenue le 15 octobre 2025, soit postérieurement au 1er janvier 2020, de sorte que les dispositions en vigueur de l’article 514-3 du code de procédure civile sont applicables à la demande.

Selon l’alinéa 1er de ce texte, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. Aux termes de l’alinéa 2 la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé, dont le juge ne peut écarter l’exécution provisoire en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, n’est pas soumise à la condition de recevabilité de l’article 514-3 alinéa 2 susvisé.

Par conséquent la demande formée par la société Les Suites, [D] est recevable.

Le succès de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la société Les Suites, [D] est subordonné à la réunion de deux conditions de fond :

— un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance de référé,

— des conséquences manifestement excessives.

Il est constant que les conséquences manifestement excessives sont celles qui conduisent à une situation irréversible et d’une exceptionnelle gravité, à un péril financier irrémédiable. Celles-ci sont le cas échéant appréciées au regard de la situation du débiteur de l’obligation, compte tenu de ses facultés, et au regard des facultés de remboursement de la partie adverse. Ces deux critères d’application ne sont pas cumulatifs mais alternatifs.

De plus la décision de première instance ne saurait constituer en elle-même une conséquence manifestement excessive au sens de l’article 514-3 du code précité, aussi préjudiciable puisse-t-elle être à la partie succombante.

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’agissant des conséquences manifestement excessives, la société Les Suites, [D] expose qu’afin de réaliser les sous-sols de l’ensemble immobilier et élever suffisamment les étages pour ensuite restituer en toute sécurité le passage litigieux celui-ci a été rendu temporairement impossible et que l’exécution provisoire de sa condamnation imposant de le restituer immédiatement est incompatible avec la poursuite de l’opération, aboutissant à mettre un terme à son projet avec des conséquences financières qui mettraient en cause sa viabilité. De plus tant que la dalle du plancher 'R+2' n’est pas réalisée les conditions de sécurité permettant de réutiliser le passage ne sont pas remplies de sorte qu’elle estime être dans l’impossibilité de mettre en oeuvre l’ordonnance attaquée. Elle précise qu’il convient également de tenir compte de la présence du coffrage du plancher, du délai de séchage des ouvrages en béton pendant vingt huit jours s’opposant au retrait du coffrage avant le 16 mars 2026 à la suite duquel seront réalisés des travaux d’aménagement de la voie et mise en place de protections du 16 au 27 mars 2026 et enfin du fait que le prévisionnel a dû être décalé en raison des fortes intempéries depuis la fin 2025.

En réplique le syndicat des copropriétaires souligne que les travaux de réalisation des sous-sols ont été réalisés puisque l’immeuble est aujourd’hui édifié sur plusieurs étages de sorte que l’argument adverse selon lequel la demanderesse serait dans l’impossibilité de poursuivre son opération de construction si le passage était de nouveau restitué est sans objet. Sur les coûts de cette construction évalués à plus de 800 000 euros d’après l’expert comptable, à supposer qu’ils soient établis, le défendeur indique y être étranger et que c’est davantage la légèreté avec laquelle la partie adverse a agi dans la gestion de son opération que la liquidation de l’astreinte de 64 000 euros au 28 février 2026 qui la mettrait en péril. Il ajoute que le projet de construction de la société Les Suites, [D] n’a tenu strictement aucun compte de ses droits et ne peut donc se prévaloir du fait que le respect du passage auquel elle serait contrainte générerait des conséquences manifestement excessives si elle était empêchée de poursuivre son opération au préjudice du syndicat des copropriétaires.

Selon un écrit du 28 novembre 2025 le président de la société SCG2C, déclarant agir en qualité de maître d’oeuvre de l’opération 'Les Suites, [D]', atteste que

'- Conformément aux autorisations de construire… la création du sous-sol impose des excavations sur l’ensemble du terrain et que de ce fait, aucun passage n’est possible avant Ie 28 Février 2026.

— La réalisation des travaux et les mesures de sécurité en vigueur sur le chantier ne permettent pas de rétablir le passage sur la parcelle, [Cadastre 1] tel que demandé par la SCCV LES SUITES, MOREAU ;

Certifie que tout passage de personnes ou véhicules représenterait un grave danger durant la réalisation des travaux et interventions avant l’achèvement de la dalle du plancher bas du R+2.

S’oppose catégoriquement à permettre l’ouverture du chantier à des tiers extérieurs ;

Et refuse expressément de prendre la responsabilité de laisser passer des personnes et ou véhicules sur le chantier eu égard à la dangerosité et aux risques pour la sécurité des personnes et des biens.'

Par ailleurs le 8 décembre 2025 Mme, [Q], expert-comptable de la SCCV Les Suites de, [D], société chargée d’exécuter le programme immobilier éponyme, atteste que cette opération immobilière a déjà rencontré un retard considérable en raison de retards dans l’intervention d’Enedis et de la réalisation de fouilles archéologiques, la livraison du programme étant initialement prévue au dernier trimestre 2023. Les frais de ce programme commercialisé depuis 2021, déjà constitués des intérêts sur les années 2023, 2024 et les trois premiers trimestres de 2025 ainsi que de commissions d’engagement sur les mêmes périodes, sont estimés en outre à 130 000 euros pour aller jusqu’à son terme en fin d’année 2026. Ces surcoût seront de plus augmentés de celui des fouilles archéologiques à hauteur de 370 171,62 euros hors taxes dont 198 055,26 euros ont déjà été réglés, et de l’accroissement du prix des matériaux répercutés par les sous-traitants.

Reprenant en outre les indications du maître d’oeuvre selon lesquelles, 'en raison de contraintes techniques tel que précisé par la société SCG2C,… dans son attestation du 28/11/2025, il est matériellement impossible de rétablir le passage susvisé à ce stade des travaux sans compromettre la sécurité des biens et des personnes et le bon déroulement de la construction dans son ensemble', la comptable certifie que 'le rétablissement du passage dans un délai plus restreint impliquerait un arrêt des travaux et par conséquent un abandon pur et simple de l’opération dont le coût engagé au 31/10/25 représente plus de 8 millions d’euros, auquel viendront se grever des résolutions de ventes avec des acquéreurs à rembourser à hauteur de 2 682 295€, hors indemnisation des préjudices subis par les clients de la SCCV et par les entreprises mandatées pour la réalisation de l’ouvrage.' Elle ajoute enfin que 'en contrepartie du non-rétablissement immédiat du droit de passage, le coût de l’astreinte serait de 65 000 € sur la période du 01/12/25 au 28/02/26' et que 'compte-tenu de ce qui précède, la SCCV ne peut supporter une telle somme sans mettre en péril sa trésorerie actuelle et le bilan financier de cette opération’ et hypothéquer de futurs financements pour des opérations à venir en cas de non-remboursement du crédit promoteur et de l’avance effectuée par la société Sam Immobilier, laquelle développe une activité de promotion immobilière consistant à réaliser des études préalables à ce type d’opération.

Par une nouvelle note en date du 9 février 2026 le maître d’oeuvre 'atteste, qu’à ce jour, il est impossible de rétablir le passage au niveau de l’impasse aux véhicules des propriétés voisines pour les raisons ci après :

1. Toutes les conditions de sécurité doivent être réunies avant de pouvoir envisager le passage de véhicules et des personnes à l’intérieur du chantier…

2. Le coffrage du plancher haut est encore en place à la date de ce courrier. Le coulage étant programmé entre le 10 et le 13 Février . Le délai de séchage des ouvrages en béton étant de 28 jours, il n’est pas envisageable de décoffrer le plancher avant le 16 Mars 2026.

A la suite du décoffrage, nous devrons réaliser des travaux d’aménagement de la voie et mise en place de protections du 16 mars au 27 mars.

Dans ces conditions, nous pourrions envisager une réouverture du passage à partir du 30 Mars 2026…'

Il résulte ainsi de l’examen des pièces versées au dossier et tout particulièrement des documents susvisés que les conséquences manifestement excessives alléguées reposent sur l’impossibilité matérielle d’arrêter les travaux litigieux notamment pour des raisons de sécurité du chantier et les effets du coût financier d’un retard supplémentaire quant à la viabilité du projet immobilier.

En ce qui concerne les obstacles techniques opposés à la remise en état du passage litigieux le maître d’oeuvre a indiqué le 28 novembre 2025, soit plus de trois semaines après la décision ayant condamné la société immobilière à le rétablir, que du fait des travaux entrepris aucun passage ne serait possible avant le 28 février 2026. Pour autant la demanderesse n’apporte aucune précision sur les travaux accomplis depuis le prononcé de l’ordonnance et la possibilité de remédier aux obstacles à l’usage dudit passage. Le 9 février 2026 son rétablissement était reporté d’un mois selon le constructeur qui justifiait la nouvelle date du 30 mars par les délais de séchage des ouvrages en béton et de décoffrage du plancher puis l’aménagement de la voie et la mise en place de protections. Force est ainsi de constater que loin d’envisager la réouverture du passage litigieux la société Les Suites, [D] n’a eu de cesse depuis la décision attaquée de poursuivre ses travaux, repoussant progressivement le rétablissement de la sortie des véhicules sur la parcelle, [Cadastre 1] jusqu’à se placer, selon les écrits versés au dossier, dans une situation où toute réouverture du passage est devenue impossible avant d’arriver au terme de l’ouvrage pour des raisons de sécurité.

Ce faisant la demanderesse ne saurait se prévaloir de l’inexécution fautive de l’ordonnance dont appel conduisant à générer ou accroître le caractère excessif des conséquences attachées à l’exécution provisoire de la décision du 4 novembre 2025.

Sur le plan financier la remise en cause de la viabilité du projet immobilier et par conséquent de la pérennité de la SCCV Les Suites de, [D] selon l’attestation comptable n’établit nullement l’existence d’un péril financier irrémédiable, au demeurant aucunement allégué, de la SCI Les Suites, [D].

Dès lors, à défaut de satisfaire à l’une de ses conditions de fond, sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire ne pourra qu’être rejetée.

Sur la radiation du rôle de l’appel interjeté par la société Les Suites, [D]

L’article 524 du code de procédure civile dispose que lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

Il n’entre néanmoins pas dans les pouvoirs du premier président de la cour d’appel, saisi en application de l’article 514-3 du code de procédure civile, de statuer en référé sur une demande de radiation.

Par conséquent la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en radiation du rôle de l’appel interjeté par la société Les Suites, [D] sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Succombant à sa demande la société Les Suites, [D] sera tenue aux entiers dépens et il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie adverse les frais exposés pour faire valoir ses prétentions.

La demanderesse sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé et par décision contradictoire non susceptible de recours,

Déclarons recevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la SCI Les Suites, [D] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la SCI Les Suites, [D] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

Déboutons le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] de sa demande de radiation du rôle de l’appel interjeté par la SCI Les Suites, [D],

Condamnons la SCI Les Suites, [D] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] une indemnité de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Les Suites, [D] aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président