COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/345

Rôle N° RG 25/09555 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPCR7

S.C.I. [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. MDV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michel LABI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 04 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00092

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 1],

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 498.105.964 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social sis

[Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.R.L. MDV MEDITERRANEENNE DE DISTRIBUTION DE VIANDES

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2023, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Méditerranéenne de Distribution de Viandes ' MDV des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Marseille (13 001) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 10 000 euros hors taxes et charges.

Le bail a prévu une franchise de loyer de 2 500 euros HT pour la période du 1er avril 2023 au 30 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société [Adresse 1] a fait délivrer à la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes un commandement d’avoir à payer la somme de 36 788,65 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la société [Adresse 1] a fait assigner la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative et une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— rejeté toutes les demandes présentées par la société [Adresse 1] ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de la société [Adresse 1] ;

— rappelé que l’ordonnance était, de plein droit, exécutoire par provision.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes présentées par la société [Adresse 1] en l’état des contestations sérieuses en lien avec la validité des signatures présentes sur les attestations produites aux débats, le mode de règlement du loyer et l’existence d’un règlement partiel ;

— il n’était pas démontré un abus du droit d’ester en justice.

Par déclaration transmise le 1er août 2025, la société [Adresse 1] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes.

Par dernières conclusions transmises le 24 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Adresse 1] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— rejeté toutes les demandes présentées par la société [Adresse 1] ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de la société [Adresse 1] ;

Et statuant à nouveau,

— constater la résiliation du bail commercial liant les parties, faute de paiement des sommes dues dans le mois du commandement en date du 18 septembre 2024 ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes et de tous occupants de son chef, du local commercial ;

— condamner la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes, locataire, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 87 025,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 octobre 2025 ;

— condamner la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes, locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer mensuel échu, soit la somme mensuelle de 12 000 euros, et ce à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— écarter les attestations produites par la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes pour défaut de respect des mentions obligatoires et irrégularités des signatures des témoins ;

— débouter la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes de ses demandes ;

— condamner la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 1] expose, notamment, que :

— la société preneuse ne paie pas régulièrement le loyer et les charges et n’a pas régularisé sa dette dans le mois suivant la délivrance d’un commandement de payer ;

— elle a accepté que le loyer soit réduit jusqu’au 30 septembre 2025 à la somme de 9 000 euros TTC ;

— la société preneuse indique avoir réglé la somme mensuelle de 5 000 euros par virement et celle de 2 500 euros en espèces ;

— elle conteste avoir reçu des paiements en espèces ;

— même s’il existe un différend entre les parties sur l’existence d’un règlement partiel en espèces, la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes reconnaît ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers ;

— elle a fait délivrer une assignation dès le 5 février 2025 ;

— elle a précédemment engagé une procédure aux fins de résiliation du contrat de bail en raison d’une sous-location ;

— les attestations produites par la société preneuse ne sont pas datées, ne mentionnent pas la date de naissance et l’adresse des auteurs ni la mention relative à la connaissance qu’une fausse attestation expose à des sanctions pénales ;

— les signatures figurant sur les attestations divergent de celles des documents d’identité ;

— le juge des référés peut apprécier si les signatures figurant sur les attestations sont différentes de celles des documents d’identité ;

— solliciter le paiement des loyers impayés ne constitue pas un abus de droit.

Par conclusions transmises le 9 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— rejeté toutes les demandes présentées par la société bailleresse ;

— laissé les dépens à la charge de la société bailleresse ;

Y ajoutant,

— condamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Noémie Zerbib conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, si la Cour devait estimer qu’il n’existe pas de contestations sérieuses, ordonner la consignation de l’intégralité des loyers et sommes réclamées sur un compte séquestre dans l’attente d’une décision au fond.

A l’appui de ses demandes, la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes fait, notamment, valoir que :

— il existe des contestations sérieuses afférentes :

— au montant du loyer en raison d’une incohérence entre le montant inscrit dans le contrat de bail à savoir 10 000 euros HT, la franchise de 2 500 euros accordée pendant 30 mois, le montant inscrit dans le commandement de payer et les différents décomptes produits ;

— au mode de paiement du loyer, la société bailleresse venant récupérer des enveloppes contenant des espèces pour régler le loyer ;

— les attestations produites sont toutes cohérentes et comportent des différences minimes s’expliquant par l’évolution de la signature au fil du temps et l’aide d’un tiers pour la rédaction ;

— elle a utilisé les espèces générées par son activité de boucherie pour régler le loyer ;

— l’assignation est ancienne par rapport au commandement de payer qui a été délivrée cinq mois plus tard ;

— cet acte n’a été précédé d’aucune mise en demeure, courrier de relance ou échange de correspondance ;

— elle règle ses loyers ;

— la société bailleresse multiplie les procédures à son encontre alors que les parties ont un lien familial ;

— elle propose de consigner l’intégralité des loyers sur un compte séquestre dans l’attente d’une décision au fond.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail :

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de l’article 1356 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Suivant l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, le contrat de bail liant les sociétés [Adresse 4] et Méditerranéenne de Distribution de Viandes comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle 'à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et charges un mois après un commandement de payer resté infructueux ou, en cas d’inexécution d’une des conditions du bail et un mois après un commandement d’exécuter fait dans les mêmes conditions et resté infructueux, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera de plein droit résilié, sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au bailleur'.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la société [Adresse 4] a fait délivrer à la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes un commandement d’avoir à payer la somme de 36 788,65 euros au titre des loyers et charges de juillet, août et septembre 2024, la taxe foncière et la consommation d’eau, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, la société preneuse a effectué deux paiements pour un montant total de 20 000 euros (15 000 euros le 2 octobre 2024 et 5 000 euros le 14 octobre 2024). Cependant, ils n’ont pas permis de régler les causes du commandement. La société preneuse ne conteste, d’ailleurs, pas cette absence de régularisation de la dette mentionnée dans le commandement dans le délai.

En revanche, elle conteste le montant des loyers mis à sa charge et l’absence de prise en considération des paiements en espèces. Elle soulève subséquemment des contestations pour faire obstacle au constat de la résiliation du contrat.

Suivant le contrat de bail, paragraphe 2.7.1 en page 3, le loyer mensuel hors taxes, hors charges, hors fiscalité est fixé à 10 000 euros HT/HC. Cependant, il est prévu qu’ 'à titre exceptionnel, et pour lui permettre d’adapter son activité aux exigences techniques actuelles et de les financer, il est accordé au preneur une franchise de loyer de 2 500 euros HT par mois pour une période de 30 mois soit du 1er avril 2023 au 30 septembre 2025 inclus'.

Cette clause qui ne souffre d’aucune ambiguïté fixe donc le loyer mensuel à la somme de 10 000 euros hors taxes, soit 12 000 euros taxes comprises mais prévoit une franchise réduisant à 7 500 euros hors taxes soit 9 000 euros taxes comprises, le loyer dû entre les 1er avril 2023 et 30 septembre 2025.

Ainsi, les factures annexées au commandement de payer mentionnant un loyer de 9 000 euros pour les mois de juillet à septembre 2024 sont cohérentes. Les décomptes produits par la société bailleresse mentionnant des loyers de 9 000 euros mensuels ou 27 000 euros par trimestre jusqu’en septembre 2025 puis 12 000 euros en octobre 2025 le sont tout autant.

Le montant des loyers fixé contractuellement ne nécessite aucune interprétation et ne peut caractériser une contestation sérieuse.

La société Méditerranéenne de Distribution de Viandes invoque aussi des paiements en espèces. Elle produit aux débats des attestations aux noms de MM. [X] [D], [F] [G], [W] [O], [B] [S], [N] [J], [K] [R] et Mme [A] [G] pour établir l’existence de tels paiements.

Force est de relever que les attestations de MM. [X] [D], [F] [P], [W] [O], [B] [S], [K] [R] et Mme [A] [G] comportent des signatures présentant, manifestement, de nombreuses divergences avec celles figurant sur les pièces d’identité annexées. Les divergences constatées apparaissent évidentes et ne peuvent s’expliquer par l’écoulement du temps puisque les pièces d’identité ont été établies entre 2 et 3 ans avant l’attestation, à l’exception de celle de Mme [A] [G]. Pour cette dernière, les signatures sont totalement différentes en ce que sur l’attestation, la signature est composée des lettres A et F avec un point tandis que sur le passeport, elle a écrit intégralement son nom et son prénom. En outre, les formes des lettres A et F entre les deux documents sont divergentes sur les arrondis.

Le juge des référés dispose du pouvoir d’apprécier de la régularité d’une pièce dès lors qu’elle relève de l’évidence. Tel est le cas en l’espèce compte tenu des divergences flagrantes constatées.

Aussi, les attestations de MM. [X] [D], [F] [P], [W] [O], [B] [S], [K] [R] et Mme [A] [G] doivent être écartées des débats.

Quant à l’attestation de M. [N] [J], elle ne comporte pas la reproduction de la mention afférente à son établissement en vue de sa production en justice et la connaissance par son auteur qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales mais l’attestant a écrit 'lu et approuvé'. Cette omission formelle n’impose pas de facto que la pièce soit écartée des débats. Il appartient au juge d’apprécier si malgré la non-conformité, l’attestation présente des garanties suffisantes pour emporter sa convocation et ainsi, sa valeur probante.

M. [N] [J] atteste uniquement avoir été 'témoin de transactions en espèces entre le propriétaire et le gérant'. Il ne mentionne nullement une quelconque date ni même le montant de la transaction et surtout son objet. Il ne peut être déduit de cette attestation ( surabondamment, des autres attestations rédigées dans des termes similaires ) que la société preneuse a réglé une partie de ses loyers en espèces.

Aucune contestation en lien avec la réalisation de paiements en espèces ne peut être retenue.

Ainsi, en l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, la clause résolutoire est acquise et le contrat de bail commercial liant les sociétés [Adresse 5] [Adresse 6] et Méditerranéenne de Distribution de Viandes est résilié à compter du 19 octobre 2024.

La société Méditerranéenne de Distribution de Viandes étant ocupante sans droit ni titre depuis cette date, son expulsion doit être ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique.

L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et rejeté ces chefs de demandes présentées par la société [Adresse 4].

— Sur les demandes de provisions:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués à la bailleresse malgré la résiliation du contrat de bail.

La société [Adresse 4] verse aux débats un décompte actualisé mentionnant une dette de 87 025,82 euros arrêtée au 12 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, intégrant, à juste titre, une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel contractuellement prévu soit 9 000 euros jusqu’en septembre 2025 puis 12 000 euros à compter d’octobre 2025.

Cependant, ce décompte intègre les taxes foncières des années 2023 et 2025 qui ne sont nullement justifiées, contrairement à celle de l’année 2024 justifiée par l’avis d’imposition de la société bailleresse. Il en est de même de la facturation d’eau en juin 2026, non justifiée par la production de la facture, contrairement à celle mentionnée dans le commandement de payer.

La société société Méditerranéenne de Distribution de Viandes ne justifie nullement de paiements complémentaires non mentionnés dans le décompte, les paiements en espèces n’étant nullement établis.

Ainsi, la société [Adresse 4] justifie avec l’évidence requise en référé disposer d’une créance à l’égard de la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes à hauteur de 74 788,65 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 octobre 2025.

Dès lors, la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes doit être condamnée à payer à la société [Adresse 4] une provision de 74 788,65 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 12 octobre 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et rejeté les demandes de provisions présentées par la société [Adresse 4].

— Sur la demande reconventionnelle de consignation des loyers et sommes réclamées sur un compte séquestre dans l’attente d’une décision au fond :

La société Méditerranéenne de Distribution de Viandes sollicite la consignation des loyers et des sommes réclamées sur un compte séquestre dans l’attente d’une décision au fond, sans présenter un quelconque fondement juridique.

En l’état des explications présentées précédemment, aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite ne peut justifier une telle demande.

La cour rappelle qu’elle a écarté toute contestation en lien avec le montant du loyer et des paiements en espèces et qu’elle a fixé la provision au montant des sommes manifestement dues.

La demande présentée par la société intimée n’apparaît donc nullement justifiée.

Dès lors, la société Méditerranéenne de Distribution de Viandes doit être déboutée de sa demande de consignation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de la société [Adresse 1].

La société Méditerranéenne de Distribution de Viandes, succombant à l’instance, doit être déboutée de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Adresse 4] les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés. Il lui sera donc alloué une somme de 1 800 euros à ce titre.

La société Méditerranéenne de Distribution de Viandes devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d’appel en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ecarte des débats les attestations de MM. [X] [D], [F] [P], [W] [O], [B] [S], [K] [R] et Mme [A] [G] ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail liant la société civile immobilière [Adresse 4] et la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes au 19 octobre 2024 ;

Ordonne, en conséquence, l’expulsion de la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 2] par toutes voies de droit ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes à payer à la société civile immobilière [Adresse 4] :

— la somme provisionnelle de 74 788,65 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 12 octobre 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 12 000 euros à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Déboute la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes de sa demande de consignation ;

Condamne la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes à payer à la société civile immobilière [Adresse 4] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes de sa demande présentée sur ce même fondement :

Condamne la société à responsabilité limitée Méditerranéenne de Distribution de Viandes aux dépens de première instance et d’appel, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2024.

La greffière Le président