Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 52 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07170 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJIYY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/14551

APPELANTS

Monsieur [K] [S] né le 20 février 1967 à [Localité 28],

[Adresse 30]

[Localité 18]

Madame [R] [A] épouse [S] née le 15 mai 1972 à [Localité 25],

[Adresse 30]

[Localité 18]

Tous deux représentés par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substitué par M^e Alexandre BONNIER de la SELARL SEATTTLE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉS

Maître [U] [Z]

[Adresse 26]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assisté de M^e Philippe KLEIN Avocat associé de la S.C.P RIBON KLEINM substitué par M^e Elodie CAZENAVE de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Me [D] [E] notaire à titre professionnel à la SCP à laquelle il appartient

[Adresse 17]

[Localité 4]

Représenté et assisté de M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : R066

Me [X] [L] Mandataire Judiciaire, ès qualités de liquidateur de la S.A.S APOLLONIA prise en la personne de Me [W] de la SCP BR Associés, en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [X] [L]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Ni constitué, ni comparant,

Assignation devant la cour d’appel en date 30 mai 2024 à domicile,

Maître [V] [M]

[Adresse 26]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assisté de M^e Philippe KLEIN Avocat associé de la S.C.P RIBON KLEINM substitué par M^e Elodie CAZENAVE de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

S.A. GENERALI IARD immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 552 062 663 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 7]

[Localité 16]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

S.N.C. [Localité 34] représentée par la S.A.R.L. O PARTICIPATION ,

[Adresse 3]

[Localité 10]

Assignation devant la cour d’appel en date du 18 juin 2024 à personne habilitée pour personne morale conformément à l’article 658 du code procédure civile

SA. MMA IARD immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 537 052 368, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

S.A. MY MONEY BANK nouvelle dénomination de la société GE MONEY BANK immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 784 393 340, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 19]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 assistée de M^e François VERRIELE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0421

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 19]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

S.A.S. APOLLONIA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 29][Adresse 21]

[Localité 5]

Ni constituée, ni représentée

Assignation devant la cour d’appel par procés verbal d recherches infructueuses en date du 18 juillet 2024 conformément à l’article 659 du code procédure civile

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 9]

[Localité 20]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

CAISSE GENERALE DE FINANCEMENT – CAGEFI immatriculée au RCS de Laval sous le numéro 347 960 700, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée par M^e Clément DEAN de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocat au barreau de PARIS assistée de M^e Nicolas FOUASSIER , avocat au barreau de LAVAL,

S.C.P. [H] [T] – [D] [E] ' [G] [J] représentée pour les présentes par ses deux cogérants en exercice, Maître [D]

[E] et Maître [G] [J], domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 17]

[Localité 4]

Représenté et assisté de M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : R066

PARTIE INTERVENANTE :

SCP BR ASSOCIES Prise en la personne de Maître [Y] [W] Mandataire Judiciaire société civil professionnelle, dont le siège social est [Adresse 14], ès qualités de liquidateur de la S.A.S APOLLONIA, nommée à ces fonctions par le TC D’AIX EN PROVENCE, le 1er Mars 2022, en remplacement de Maître [X] [L].

Ni constituée, ni représentée

Assignation en intervention forçée devant la cour d’appel en date du 12 juillet 2024 à personne habilitée pour personne morale conformément à l’article 658 du code procédure civile

S.A.R.L. O PARTICIPATION, immatriculée RCS de Montpellier sous le numero B. 495019.168, venant aux droits de la S.N.C. [Localité 34], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0055 assistée de M^e Eve TRONEL-PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Claude CRETON, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S], mariés sous le régime de la communauté légale, ont acquis dans le courant de l’année 2006 plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire de la société APOLLONIA, société dont l’activité était la commercialisation de biens immobiliers ayant vocation à être loués sous le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP), les acquéreurs contractant un prêt pour financer l’acquisition, prêt qui devait être pour l’essentiel remboursé par les loyers à percevoir via la conclusion d’un bail commercial et par des avantages fiscaux incluant le remboursement par l’Etat de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien, soit à l’époque 19,60 %.

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2006, la société [Adresse 39] et M. et Mme [S] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°16 d’un ensemble à construire à [Localité 22] (34), au prix de 199.000 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 1er trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Le 6 octobre 2006, M. et Mme [S] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [Z], notaire à Aix-en-Provence (13), associé de la SCP RAYBAUDO – DUTREVIS – [Z] – [M]- LETROSNE, à tous clercs de notaire de l’étude de Me [Z], pour acquérir en leur nom le bien précité et conclure un prêt permettant le financement de l’acquisition.

Par acte authentique reçu par Me [Z] le 24 octobre 2006, la vente du lot n°16 constituant désormais les lots n° 46, 108 et 203 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 199.000 euros, la somme de 129.350 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [F], secrétaire notariale, selon procuration reçue par Me [Z], le 6 octobre 2006, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (la société BPI) selon acte authentique du même jour, pour lequel M. et Mme [S] étaient aussi représentés par Mme [F].

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2006, la société LES PORTES DE [Localité 40] et M. et Mme [S] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° 204, 208, 209, 210 et 211 d’un ensemble à construire à [Localité 40] (94), au prix de 173.420 euros TTC chacun, les lots devant être achevés au plus tard au 3ème trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [S] ont consenti à la société SUITES ETUDES un bail commercial portant sur les lots précités, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence [Localité 34], résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel respectivement de 4.589 euros pour les deux premiers lots et de 4.350 euros pour les trois derniers lots.

Le 6 octobre 2006, M. et Mme [S] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [Z], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [Z], pour acquérir en leur nom les lots précités au prix total de 847.100 euros et pour conclure un prêt permettant le financement de ces acquisitions.

Par acte authentique reçu par Me [Z] le 23 décembre 2006, la vente du lot n°211 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée, l’acte précisant que M. et Mme [S] sont représentés par Mme [F], secrétaire notariale, selon procuration du 6 octobre 2006, et cette acquisition est financée par un prêt consenti par la société GE MONEY BANK, d’un montant de 173.420 euros en principal.

Par acte authentique reçu par Me [Z] le 27 décembre 2006, la vente des lots n°204, 208, 209 et 210 de l’immeuble à construire a été réalisée au prix de 693.680 euros, la somme de 208.104 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte, lequel précise que M. et Mme [S] sont représentés par Mme [F] selon procuration du 6 octobre 2006.

Par actes authentiques du même jour reçus par Me [Z], la société HSBC a prêté à M. et Mme [S], représentés par Mme [F], secrétaire notariale, la somme de 173.420 euros pour financer l’acquisition du lot n°210, devenu le lot n°41 et la société CAGEFI a prêté à M. et Mme [S], représentés par Mme [F], la même somme pour financer l’acquisition du lot n°204, devenu le lot n°35.

Par acte authentique du 27 décembre 2006 reçu par Me [Z], la société CIFFRA a prêté à M. et Mme [S], représentés par Mme [F], la somme de 346.840 euros pour financer l’acquisition des lots 208 et 209, devenus les lots 39 et 40 de l’immeuble à construire sis à [Localité 40].

Par actes sous seing privé du 20 septembre 2006, la société [Localité 38] LEON-BOURGEOIS et M. et Mme [S] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° A 311, A 312, A 313 et A 317 d’un ensemble à construire à [Localité 38] (83), au prix de 99.000 euros TTC chacun, les lots devant être achevés au plus tard au 3ème trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par actes sous seing privé du même jour, M. et Mme [S] ont consenti à la société LAMY RESIDENCES un bail commercial portant sur les lots précités, le bail prenant effet au lendemain de la date d’achèvement de la résidence [27], résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel de 2.710 euros par studio.

Le 6 octobre 2006, M. et Mme [S] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [Z], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [M], notaire à Aix-en-Provence, associé de la SCP RAYBAUDO – DUTREVIS – [Z] – [M] LETROSNE, pour acquérir en leur nom les biens immobiliers précités au prix total de 396.000 euros et pour conclure un prêt permettant le financement de ces acquisitions.

Par acte authentique reçu par Me [M] le 14 mars 2007, la vente des lots n° A 312, A 313 et A 317, constituant désormais les lots n°61, 62 et 66 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 297.000 euros, la somme de 59.400 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [I], secrétaire notariale, selon procuration reçue par Me [Z] le 6 octobre 2006, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT (la société UCB) par acte authentique du même jour.

Par acte authentique du 14 mars 2007 reçu par Me [M], la société NORFI a prêté à M. et Mme [S], représentés par Mme [I], la somme de 99.000 euros pour financer l’acquisition du lot A311, devenu le lot n° 60 de l’immeuble à construire sis à [Localité 38].

Par actes sous seing privé du 24 novembre 2006, la société [B] DE MEDICIS et M. et Mme [S] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° H 2.15 et H 0.9 d’un ensemble à construire à [Localité 23] (41), au prix de 112.681 euros TTC, les lots devant être achevés au plus tard au 3ème trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [S] ont consenti à la société SUITES ETUDES un bail commercial portant sur ces lots, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence [32], résidence service avec prestations para hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel 3.131, 24 euros par lot.

Par acte authentique reçu par Me [E], notaire à Marseille (13) associé de la SCP [T] [E] ' [J], le 14 mars 2007, la vente du lot n° H09, constituant désormais le lot n° 72 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 99.224 euros, la somme de 34.728 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par M. [N], clerc de notaire selon procuration reçue par Me [E], notaire à [Localité 35], le 7 décembre 2006, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE (la société CRCAM Nord) par acte authentique du même jour, pour lequel M. et Mme [S] étaient aussi représentés par M. [N].

M. [S] s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés de La Roche-Sur-Yon en qualité de loueur meublé professionnel à compter du 29 janvier 2007.

Le 10 avril 2008, une plainte a été déposée auprès du procureur de la République de [Localité 35] par le conseil d’une trentaine de personnes à l’encontre de la société APOLLONIA, pour escroquerie, faux et usage de faux et pratiques commerciales agressives.

Une instruction a été ouverte et les dirigeants de la société APOLLONIA, plusieurs de ses agents commerciaux ainsi que plusieurs notaires ont été mis en examen.

Plusieurs centaines de personnes ayant acquis des biens immobiliers via la société APOLLONIA se sont constituées parties civiles.

Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné le renvoi devant le tribunal correctionnel des dirigeants de la société APOLLONIA ainsi que de certains officiers ministériels.

Par arrêt du 15 mars 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a partiellement confirmé cette ordonnance de renvoi.

Par actes des 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10 et 12 novembre 2009, soutenant que les opérations immobilières étaient affectées de diverses irrégularités, M. et Mme [S] ont fait assigner devant la présente juridiction et aux fins essentielles d’obtenir la nullité des contrats de réservation ainsi que des actes de vente, de prêt et baux commerciaux subséquents, les sociétés [B] DE MEDICIS, [Localité 38] LEON – BOURGEOIS, [Adresse 39], [Localité 34], BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de la société UCB, GE MONEY BANK, CRCAM NORD, BPI, CIFFRA, HSBC, NORFI, CAGEFI, Me [E], Me [M] et Me [Z].

Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 09/18704.

Par acte du 27 avril 2010, M. et Mme [S] ont fait assigner la société APPOLONIA ainsi que son liquidateur, Me [C] en intervention forcée.

Cette assignation, enrôlée sous le n° de RG 10/6494, a été jointe à la précédente le 1 juin 2010.

Par ordonnance du 15 novembre 2010, le juge de la mise en état, saisi par la société APPOLONIA, redevenue in bonis, d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande et a renvoyé les parties à conclure au fond sur ce sursis.

Par jugement du 12 juillet 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer, relevant que la décision à intervenir sur l’action publique, laquelle est engagée pour des infractions de faux, n’a pas d’incidence sur la présente instance, relative à des nullités d’actes pour violation des règles de droit civil.

Par acte des 5 et 9 décembre 2011, Me [E] a fait assigner en intervention forcée et garantie les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD, en leur qualité d’assureurs des notaires.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 11/17710, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

La société APPOLONIA a été placée en liquidation judiciaire le 13 octobre 2011 par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, Me [L] étant désigné en qualité de liquidateur.

Par acte du 8 décembre 2011, M. et Mme [S] ont fait assigner Me [L] ès qualités en intervention forcée.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 12/1329, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

Par ordonnance du 24 avril 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le juge de la mise en état a notamment :

Déclaré parfait le désistement de M. et Mme [S] à l’encontre des sociétés [Localité 38] LEON BOURGEOIS, [B] DE MEDICIS, [Adresse 39], [Localité 34] (pour les lots n°39 et 40), BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, CRCAM NORD, BPI, CIFFRA et constaté l’extinction de ces instances,

Mis hors de cause Me [C] ès qualités.

Par ordonnance du 9 juin 2015, rectifiée le 11 avril 2016, le juge de la mise en état a notamment déclaré parfait le désistement de M. et Mme [S] à l’encontre de la société HSBC et par voie de conséquence à l’égard de la société LES PORTES DE [Adresse 41] pour le lot n°210 devenu n°41 et a constaté l’extinction de ces instances.

Par conclusions signifiées le 14 septembre 2015, M. et Mme [S] ont maintenu leurs demandes initiales en nullité et sollicité la condamnation solidaire des notaires dans la cause ainsi que de la société APOLLONIA au paiement de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, de nature économique et moral.

Par ordonnance du 11 avril 2016, confirmé par arrêt du 24 février 2017 de la cour d’appel de Paris, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, présentée par les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD et ALLIANZ IARD.

Par ordonnance du 17 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné « le retrait administratif du rôle » de l’affaire RG 09/18704, en l’état de l’appel interjeté contre l’ordonnance du 11 avril 2016.

L’affaire a été rétablie le 23 octobre 2017 à la demande de M. et Mme [S], sous le n° de RG 17/14551.

Par ordonnance du 25 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné à M. et Mme [S] de communiquer à l’ensemble des défendeurs constitués les protocoles transactionnels conclus avec les établissements bancaires à l’encontre desquels ils s’étaient désistés de leur demande, ou de justifier de l’existence d’une clause de confidentialité et du refus opposé par leur cocontractant à sa levée.

Par ordonnance du 28 juin 2019, le juge de la mise en état, saisi par Me [E] d’un incident suite à la non-communication des protocoles, a rejeté la demande de communication des protocoles, relevant l’existence de clauses de confidentialité et de refus de les lever par les établissements bancaires concernés, soit implicitement, soit expressément.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 27 septembre 2021.

Par ordonnance du 18 février 2022, il a rejeté la demande en révocation d’ordonnance de clôture formée par M. et Mme [S], qui indiquaient souhaiter verser aux débats de nouvelles pièces issues de la procédure pénale et obtenir un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure, relevant l’absence de cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction, soulignant notamment que les demandeurs avaient toujours soutenu, pour s’opposer aux demandes de sursis à statuer présentées en défense, que l’instance pénale était sans incidence sur l’instance civile qu’ils avaient introduite.

Le conseil des demandeurs a indiqué justifier, par des documents adressés après la clôture de l’instruction, la publication à la publicité foncière, des demandes en nullité des ventes objets de la présente instance, et précisé qu’aucune demande n’était désormais formée contre la NORFI, avec laquelle un protocole transactionnel avait été signé.

Le tribunal a sollicité une note en délibéré des demandeurs pour qu’ils justifient d’une mise en cause, dans la présente instance, de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, dont ils demandent la condamnation, aux motifs que si dans un autre dossier plaidé le même jour et dont l’objet est similaire, cette caisse a été assignée par un des défendeurs, cela ne semble pas être le cas dans la présente instance.

Par note en délibéré reçue le 12 décembre 2022, le conseil des demandeurs a indiqué maintenir ses demandes et s’en rapporter à justice sur la condamnation de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, en l’état des débats existant entre cette dernière et les compagnies d’assurance quant à la prise en charge des condamnations qui pourraient être prononcées contre les notaires présents dans la cause.

Il a ajouté considérer que les éléments justifiant la publication de sa demande en nullité de vente étaient probants, l’autocollant de la SPF de [Localité 24] 2 avec les références et la date de publication figurant en première page du document produit, et les lots étant désignés en pages 54 à 56.

Par jugement du 15 février 2024 (RG n°17/14551), le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— reçoit la SCP [T]-[E]-ROUVIER en son intervention volontaire,

— déclare parfait le désistement, par M. et Mme [S], de leur instance engagée à l’encontre de la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT (NORFI),

— déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [S] formées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE,

— rejette les demandes de mises hors de cause formées par Me [Z], Me [E], la SCP [T]-[E]-ROUVIER et Me [M],

— rejette la demande de sursis à statuer présentée par la SCP DUBOST JOURDENEAUD-ROUVIER, Me [E], Me [Z], Me [M], la société MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD,

— rejette les demandes de la SCP [T] – JOURDENEAUD ROUVIER, de Me [E], de Me [M] et de Me [Z] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale,

— déclare recevables les demandes de M. et Mme [S] en nullité des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40] et en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [E],

— rejette les demandes de M. et Mme [S] en nullité des contrats de réservation conclus le 20 septembre 2006 pour les lots 204 et 211 d’un ensemble à construire à [Localité 40] (94), du bail commercial conclu sur ces lots le 20 septembre 2006, des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40] portant sur ces lots, en nullité des contrats de prêts finançant ces acquisitions conclus avec les sociétés CAGEFI et GE MONEY BANK, et en déchéance des prêteurs du droit aux intérêts dus en vertu de ces prêts,

— rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [S] à l’encontre de la société APOLLONIA, représentée par son liquidateur judiciaire, de Me [E], de Me [Z] et des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

— rejette les demandes en production de pièces formées par la SCP [T]-[E]-ROUVIER, Me [E], Me [Z] et Me [M],

— rejette les demandes en paiement de la société CAGEFI dirigées contre M. et Mme [S],

— rejette les demandes en paiement de la société MY MONEY BANK dirigées contre M. et Mme [S],

— rejette les demandes de la SCP [T]-JOURDENEAUD ROUVIER, de Me [Z] et de Me [M] en condamnation de M. et Mme [S] en paiement de dommages et intérêts,

— déclare sans objet les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs,

— laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

— rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— rejette toutes autres demandes.

Monsieur [K] [S] et Madame [R] [A] épouse [S] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 avril 2024 (RG n°24/07170) intimant devant la cour :

— la SAS APOLLONIA

— Me [X] [L]

— la SNC LES PORTES DE [Localité 40]

— la société CAISSE GENERALE DE FINANCEMENT (CAGEFI)

— la SA MY MONEY BANK

— Me [U] [Z]

— Me [V] [M]

— la SCP [T]-[E]-ROUVIER

— Me [D] [E]

— la SA ALLIANZ IARD

— la SA AXA FRANCE IARD

— la SA GENERALI IARD

— la SA MMA IARD.

Les époux [S] ont assigné en intervention forcée la SCP BR Associés prise en la personne de Me [W], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SASApollonia, en remplacement de Me [X] [L] et la SARL O’Participation venant aux droits de la SNC Les Portes de Villejuif.

La SAS APOLLONIA et la SCP BR Associés prise en la personne de Me [W], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [X] [L] n’ont pas constitué avocat.

A l’audience du 15 mai 2025, la jonction a été prononcée avec :

— le dossier RG n°24/04958 dans lequel la SA MY MONEY BANK, appelante, a relevé appel de ce même jugement par déclaration du 5 mars 2024 intimant devant la Cour Monsieur [K] [S] et Madame [R] [A] épouse [S],

— le dossier RG n°24/06985 dans lequel la CAGEFI, appelante, a relevé appel de ce même jugement par déclaration du 8 avril 2024 intimant devant la Cour Monsieur [K] [S] et Madame [R] [A] épouse [S].

La procédure devant la cour a été clôturée à l’audience le 15 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2025, par lesquelles Monsieur [K] [S] et Madame [R] [A] épouse [S], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-15 et L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les articles L. 121-21, L. 121-23 à L. 121-27, L. 121-29, L. 121-31, L. 121-33, L. 311-1, L. 311-2, L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 et R. 121-3 à R. 121-6 du Code de la consommation ;

Vu les articles 1124, 1199, 1224 et suivants, 1352 et suivants, 1240, du Code civil ;

Vu les articles 1369 et 1988 du Code civil Vu le décret n°71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux règles de fonctionnement de la profession de notaire ;

A TITRE LIMINAIRE,

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a déclaré parfait le désistement, par M. et Mme [S], de leur instance engagée à l’encontre de la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT (NORFI),

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la SCP DUBOST JOURDENEAUD-ROUVIER, Me [E], Me [Z], Me [M], la société MMA IARD, la société AXA FRANCE IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD,

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCP [T]-[E]-ROUVIER, de Me [E], de Me [M] et de Me [Z] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale,

DECLARER recevables les consorts [S] en leurs assignations en intervention forcée à l’égard de la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [W], ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SAS APOLLONIA, nommée en remplacement de Maître [X] [L] et à l’égard de la SARL O PARTICIPATION venant aux droits de la SNC LES PORTES DE VILLEJUIF, ensuite d’une transmission universelle de patrimoine, afin d’attraire ces deux nouvelles parties devant la Cour.

DEBOUTER toute partie en la cause intimée sur l’appel des consorts [S] ou bien dans leurs qualités d’appelantes pour la CAGEFI et MY MONEY BANK de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des Consorts [S].

SUR L’IRREGULARITE DES CONTRATS ET ACTES LIES AUX LOTS LITIGIEUX :

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [S] en nullité des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40]

INFIRMER le Jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [S] en nullité des contrats de réservation conclus le 20 septembre 2006 pour les lots 204 (35) et 211 (42) d’un ensemble à construire à [Localité 40] (94), du bail commercial conclu sur ces lots le 20 septembre 2006, des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40] portant sur ces lots, en nullité des contrats de prêts finançant ces acquisitions conclus avec les sociétés CAGEFI et GE MONEY BANK, et en déchéance des prêteurs du droit aux intérêts dus en vertu de ces prêts,

Le réformant sur ce second motif et statuant à nouveau,

PRONONCER la nullité des contrats de réservation suivants conclus avec la société [Localité 34] pour des biens situés dans la résidence éponyme au [Adresse 11] à [Localité 40], en ce qu’ils sont entachés d’un défaut de notification et ont été signés en violation des règles de formalisme propres aux acquisitions en VEFA :

Contrat de réservation du lot 204 (35), en date du 20 septembre 2006 ;

Contrat de réservation du lot 211 (42), en date du 20 septembre 2006 ;

DÉCLARER la décision à intervenir opposable à la société O PARTICIPATION en ce qu’elle vient aux droits de la SNC LES PORTES DE [Localité 40], s’agissant du contrat afférent aux lots 204 (35) et 211 (42) litigieux

JUGER que les procurations notariées reçues par l’étude de Maître [Z] le 6 octobre 2006 concernant les lots litigieux situés au sein de la résidence [Adresse 33] sont dénuées de la forme authentique, ainsi que les actes de vente subséquents, en ce que les notaires et les clercs de notaires les ont instrumentées en dehors de leurs compétences territoriales ;

PRONONCER la nullité des actes authentiques afférents aux lots suivants situés au sein de la résidence [Adresse 33], au regard de (i) l’existence de fausses indications relatives aux prétendues offres de prêt visées au sein des procuration notariées correspondantes et (ii) l’absence corrélative de mandats exprès donné pour la conclusion du prêt notarié avec CAGEFI : -

Lot 204 (35) Contrats de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt conclus le 27 décembre 2006 entre la SNC [Localité 34] et les époux [S], et le contrat de prêt de la banque CAGEFI correspondant

Lot 211 (42) Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 23 décembre 2006 entre la société la SNC [Localité 34] et les époux [S] et le contrat de prêt de la banque GE MONEY BANK correspondant.

DÉCLARER la décision à intervenir opposable à la société O PARTICIPATION en ce qu’elle vient aux droits de la SNC [Localité 34], s’agissant du contrat afférent aux lots 204 (35) et 211 (42) litigieux

PRONONCER la nullité des offres et contrats de prêt conclus avec GE MONEY BANK (devenue MY MONEY BANK) et CAGEFI, pour violation des dispositions du Code de la consommation et en particulier des articles L312-7 et L.312-10 du Code de la Consommation ;

Subsidiairement, si la Cour devait considérer que la violation de ces dispositions n’est pas sanctionnée par la nullité :

PRONONCER la déchéance du droit des banques GE MONEY BANK (devenue MY MONEY BANK) et CAGEFI aux intérêts au titre des prêts consentis par elles aux époux [S] en vue de l’acquisition des deux lots litigieux, pour les mêmes motifs.

PRONONCER la nullité des contrats de vente en l’état futur d’achèvement et des contrats de prêts conclus par les époux [S] et afférents aux lots suivants, situés au sein de la résidence [Adresse 33], au regard de l’interdépendance d’une part entre les contrats de réservation annulés et/ou les contrats de vente en l’état futur d’achèvement annulés avec l’ensemble des prêts (authentique ou seing privé) qui leur sont liés et, d’autre part, entre les contrats de prêts annulés et lesdits contrats de vente et de réservation qui leur sont liés ;

Lot 204 (35) Contrats de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt conclus le 27 décembre 2006 entre la SNC [Localité 34] et les époux [S], et le contrat de prêt de la banque CAGEFI correspondant

Lot 211 (42) Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 23 décembre 2006 entre la société la SNC Les Portes de [Localité 40] et les époux [S] et l’offre de prêt de la banque GE MONEY BANK correspondant.

DÉCLARER la décision à intervenir opposable à la société O PARTICIPATION en ce qu’elle vient aux droits de la SNC [Localité 34], s’agissant du contrat afférent aux lots 204 (35) et 211 (42) litigieux

ORDONNER les restitutions, conséquences des contrats annulés, lesquelles sont directement liées à l’exécution par la société O PARTICIPATION, venant au droit de la société LES PORTES DE [Localité 40], de ses obligations de restitution intégrale aux époux [S] du prix d’acquisition des deux lots litigieux et de ses accessoires ;

AUTORISER en conséquence les époux [S] à ne restituer la propriété des deux lots litigieux qu’au remboursement par la société O PARTICIPATION, venant au droit de la société LES PORTES DE [Localité 40], de leur prix d’acquisition

JUGER que les banques ont commis des fautes de nature à les priver de leur droit à restitution ou, subsidiairement, que les époux [S] ne restitueront aux banques les sommes perçues au titre des deux contrats de prêt litigieux – diminuées des paiements opérés par eux au titre du capital, des intérêts et des frais de dossier ' que dans un délai de quinze jours suivant le remboursement par la société O PARTICIPATION, venant au droit de la société LES PORTES DE [Localité 40], du prix de vente des deux lots en cause ;

SUR LES PREJUDICES SUBIS PAR LES EPOUX [S] DU FAIT DES AGISSEMENTS DES NOTAIRES :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [S] à l’encontre de [D] [E], [U] [Z], [V] [M] et les compagnies d’assurance MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD et GENERALI IARD ;

Et, statuant à nouveau

JUGER que [D] [E], la SCP [E] ' ROUVIER, [U] [Z] et [V] [M] ont manqué à leur devoir de conseil ;

JUGER que les époux [S] ont en conséquence subi un préjudice économique

Et en conséquence,

CONDAMNER solidairement [D] [E], la SCP [E] ' ROUVIER, [U] [Z], [V] [M] et les compagnies d’assurance MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD et GENERALI IARD à leur payer :

à titre principal,

à leur perte de chance de ne pas subir de moins-values sur leurs acquisitions immobilières, chiffrée à la somme de 676.804 euros (90% de 752.005 euros).

à la perte de chance et de ne pas voir les banques GE MONEY BANK et CAGEFI prononcer la déchéance du terme et de ne pas s’endetter à ce titre, chiffrée à la somme de 343.528,89 euros (90% de 381.698,11 euros).

à titre subsidiaire,

à leur perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques, d’un montant de 281.590,57 euros.

JUGER que les époux [S] ont subi un préjudice moral en raison de la gestion des conséquences personnelles et financières désastreuses des investissements Apollonia depuis 2009 au titre desquels les notaires ont manqué à leur devoir de conseil ;

Et en conséquence,

CONDAMNER solidairement [D] [E], la SCP [E] ' ROUVIER, [U] [Z], [V] [M] et les compagnies d’assurance MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD et GENERALI IARD à payer la somme de 50.000 euros au profit des époux [S], à titre de réparation de leur préjudice moral.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DES ETABLISSEMENTS DE CREDIT

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la société MY MONEY BANK dirigées contre les époux [S] ;

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la société CAGEFI dirigées contre les époux [S]

Subsidiairement,

RÉDUIRE la pénalité contractuelle de 7% réclamée par la société MY MONEY BANK à la somme de 1 euros en ce qu’elle constitue une clause pénale manifestement excessive ;

RÉDUIRE l’indemnité contractuelle réclamée par la société CAGEFI à la somme 1 euros en ce qu’elle constitue une clause pénale manifestement excessive ;

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET LES DÉPENS

DEBOUTER les sociétés et notaires appelants et intimés de l’ensemble de leurs demandes;

CONDAMNER solidairement les sociétés et notaires appelants et intimés à payer aux époux [S] la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les sociétés et notaires appelants et intimés aux dépens de l’instance, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Frédérique ETEVENARD ou Maître François RONGET conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

Les appelants justifient avoir fait signifier leurs conclusions du 10 juillet 2024, dont les prétentions à l’encontre de Me [Y] [W] et la SAS APOLLONIA sont identiques aux dernières conclusions susvisées du 13 mai 2025, d’une part, à Me [Y] [W], SCP BR ASSOCIES, en qualité de liquidateur remplaçant de la SAS APOLLONIA selon un procès-verbal d’huissier du 15 juillet 2024 remis à personne morale, et d’autre part, à la SAS APOLLONIA selon un procès-verbal d’huissier du 18 juillet 2024 de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 15 octobre 2024, par lesquelles la SARL O PARTICIPATION, intimée venant aux droits de la SNC LES PORTES DE [Localité 40] et intervenante forcée, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile ;

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Vu les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu le décret n°71-942 du 26 novembre 1971 ;

Vu les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable en l’espèce ;

Vu les dispositions de l’article L.121-21 du Code de la consommation ;

Vu les dispositions des articles L.121-1 et L.123-7 du Code de commerce ;

Vu les dispositions de l’article 1382 ancien du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement dont appel,

A titre principal,

REFORMER le jugement dont appel uniquement en ce qu’il a déclaré les époux [S] recevables ;

DECLARER les prétentions formulées par les époux [S] à l’appui de leur assignation irrecevables pour défaut de publication ;

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER les époux [S] de leur demande ;

Subsidiairement,

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

DECLARÉ conforme le contrat préliminaire de réservation ;

DECLARÉ conforme l’acte de vente final ;

ET EN CONSEQUENCE

DEBOUTÉ les époux [S] de leur demande ;

Plus subsidiairement,

CONDAMNER Maître [U] [Z] à payer à la société O PARTICIPATION la somme de 350.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le coût du portage financier ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement les parties succombantes à payer la somme de 40.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2025, par lesquelles La CAGEFI, intimée, invite la cour à :

Infirmer le jugement entrepris du Tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2024 en ce qu’il a :

Rejeté les demandes en paiement de la société Cagefi dirigées contre M. et Mme [S],

Laissé à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

Rejeté la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la Cagefi,

Le confirmer pour le surplus ;

Et statuant de nouveau des chefs du jugement devant être infirmés,

A titre principal,

Condamner Monsieur et Madame [S] à payer et porter à la Cagefi la somme de 308 703,22 € au titre du prêt n° 00060902801, arrêtée au 30 mai 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 4,9000% l’an sur la somme de 170 911,85 € du 31 mai 2024 jusqu’à parfait règlement, et au taux d’intérêt légal sur la somme de 11 963,83 € du 09 juillet 2010 jusqu’à parfait règlement, ainsi que les cotisations d’assurance au taux de 0,50 % l’an, ceci en application des dispositions des articles 1902 et suivants du Code Civil, 1134 et 1147 du Code Civil ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du contrat de prêt par application des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil ;

Condamner Monsieur et Madame [S] à payer et porter à la Cagefi la somme de 275 192,59 € au titre du prêt n° 00060902801, arrêtée au 13 mai 2025, outre les intérêts au taux contractuel de 4,9000% l’an sur la somme de 263 228,76 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, et au taux d’intérêt légal sur la somme de 11 963,83 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, ainsi que les cotisations d’assurance au taux de 0,50 % l’an du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, ceci en application des dispositions des articles 1902 et suivants du Code Civil, 1134 et 1147 du Code Civil ;

En tout état de cause,

Débouter Monsieur et Madame [S] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Cagefi ;

Condamner Monsieur et Madame [S] à payer et porter à la Caisse Générale de Financement une somme de 7 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la première instance, et encore une somme de 6 000,00 € sur le même fondement en cause d’appel ;

Condamner Monsieur et Madame [S], aux entiers dépens, de première instance (dans leurs rapports avec la Cagefi) et d’appel, dont distraction au profit de Maître Clément Déan de Puget membre de la Selarl Léopold Couturier, avocat aux offres et affirmations de droit ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2025, par lesquelles la société MY MONEY BANK, intimée, invite la cour à :

L’INFIRMATION DU JUGEMENT

Infirmer le Jugement rendu le 15 février 2024 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

1.1. Déclaré recevable la demande de M. et Mme [S] en nullité de la vente intervenue le 23 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40].

1.2. Rejeté les demandes en paiement de la société MY MONEY BANK dirigées contre M. et Mme [S].

1.3. Laissé à la société MY MONEY BANK la charge des dépens qu’elle a exposés.

1.4. Rejeté les demandes de la Sté MY MONEY BANK au titre de l’article 700 du CPC.

EN CONSÉQUENCE

A titre principal

2.1.confirmer le Jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [S] en nullité du contrat de réservation conclu le 20 septembre 2006 pour le lot 211 d’un ensemble à construire à [Localité 40] (94), du bail commercial conclu sur ce lot le 20 septembre 2006, de la vente intervenue le 23 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40] portant ce lot, en nullité du contrat de prêt finançant cette acquisition conclu avec la société GE MONEY BANK, et en déchéance du prêteur du droit aux intérêts dus en vertu de ce prêt

2.2. En conséquence, au titre de l’absence d’annulation du prêt n° 1020 719 147 4, condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] à payer à la Sté MY MONEY BANK la somme de 178.066,10 €, restant due au 9 juillet 2010, augmentée des intérêts au taux conventionnel après cette date.

3. A titre subsidiaire

3.1.Si le Jugement est infirmé en ce qu’il rejeté les demandes de M. et Mme [S] en nullité du contrat de réservation conclu le 20 septembre 2006 pour le lot 211 d’un ensemble à construire à [Localité 40] (94), du bail commercial conclu sur ce lot le 20 septembre 2006, de la vente intervenue le 23 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40] portant ce lot, en nullité du contrat de prêt finançant cette acquisition conclu avec la société GE MONEY BANK, et en déchéance du prêteur du droit aux intérêts dus en vertu de ce prêt

3.2. En conséquence, au titre de l’annulation du prêt n° 1020 719 147 4, condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] à payer à la Sté MY MONEY BANK le montant du capital s’élevant à 173.420,00 €, diminué du total des frais de dossier et des mensualités réglés à la banque.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Débouter M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] à payer à la Sté MY MONEY BANK une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC de première instance ainsi qu’aux dépens de première instance recouvrés par M^e François VERRIÈLE dans les termes de l’article 699 du CPC.

Condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] à payer à la Sté MY MONEY BANK une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC d’appel.

Les condamner solidairement aux dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Nadia BOUZIDI FABRE dans les conditions de l’article 699 du CPC ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 14 mai 2025, par lesquelles la SCP [T]-[E]-ROUVIER et Maître [E], intimés, invitent la cour à :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande de nullité des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société [Localité 34] et en paiement de dommages et intérêts dirigés contre Maître [E].

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande de nullité des contrats de réservation conclus le 20 septembre 2006 pour les lots 204 et 211 du bail commercial conclu sur ces lots le 20 septembre 2006, des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société LES PORTES DE [Localité 40] portant sur ces lots, en nullité des contrats des prêts finançant ces acquisitions et en déchéance des prêteurs du droit aux intérêts dus en vertu de ces prêts.

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reçu la SCP [T] JOURDENEAUD ROUVIER en son intervention volontaire ;

' Réformer le jugement en ce qu’il a déclarée recevables les demandes des époux [S]

En conséquence,

Déclarer irrecevables les demandes des époux [S] en application des dispositions des articles 122 du Code de procédure civile et de l’article 30 5° du décret du 4 Janvier 1955

Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause formée par Maître [E] et la SCP [T] [E] [J]

En conséquence

Prononcer la mise en hors de cause de Maître [E] et la SCP [T] [E] ROUVIER et de Me [D] [E]

Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer

En conséquence,

Prononcer un sursis à statuer dans l’attente de l’issu de la procédure pénale.

' Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en production de pièces formées

' Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la SCP [T] JOURDENEAUD ROUVIER en condamnation de Monsieur et Madame [S] en paiement de dommages et intérêts.

En conséquence,

Condamner les consorts [S] au paiement d’une somme de 5 000 € en raison de l’atteinte portée à l’honneur et à la réputation de la SCP [T] JOURDENEAUD ROUVIER en application de l’article 1240 du Code civil.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

JUGER que les sociétés MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALIE IARD seront condamnées à relever et garantir tout éventuel engagement de la responsabilité civile de Maître [D] [E] et la Société Civile Professionnelle de Notaires [H] [T] – [D] [E] ' [G] [J], et des condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à leur encontre.

' Condamner les consorts [S] au règlement de la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 10 octobre 2024, par lesquelles Maître [Z] et Maître [M], intimés, invitent la cour à :

Statuant préalablement sur la régularité de la publication de la demande à la publicité foncière ;

Confirmer le jugement ;

Dire et juger irrecevables les demandes de nullité notamment d’actes de vente pour défaut de publication dans chaque conservation des hypothèques concernés de la demande de nullité et ce, par application des dispositions de l’article 28-4 de décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière.

Ordonner aux investisseurs la production des transactions ayant conduit à un désistement partiel de leurs demandes de nullité initiales à l’égard de certaines parties seulement.

Subsidiairement et sur le fond,

Dire et juger que les lois spéciales sur la VEFA dérogent aux lois générales du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation (pour la partie qui ne traite pas de la VEFA).

Juger que les dispositions alléguées ne s’appliquent pas aux professionnels inscrits au registre du commerce et des sociétés.

Ordonner la production par les investisseurs de leur inscription au RCS et de leur comptabilité immobilière et personnelle depuis 2005.

Juger que le sort des avants contrats est indépendant de ceux des actes authentiques qui substituent.

Juger qu’il n’est pas rapporté la preuve juridique d’une incompétence territoriale du notaire instrumentaire.

Juger qu’il résulte expressément de l’acte de procuration une faculté de substitution consentie par le mandant qui ne peut donc arguer des conséquences de cette substitution alors que le mandant ne conteste pas avoir reçu l’acte de prêt depuis l’origine.

Juger que les emprunteurs ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils ont voulu que l’acte soit reçu par un clerc habilité à la place du notaire et qu’ils ont fait de cette situation une condition substantielle de leur engagement.

Juger que la mention « A tous clercs de l’étude » doit s’analyser :

Soit comme une procuration à personne innommée ;

Soit en cas de représentation par une secrétaire de l’étude qui ne serait pas qualifiée de clerc, en une substitution de mandataire engendrant l’application de l’article 1994 du code civil.

Juger que par application de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements souscrits par son mandataire.

Juger qu’en exécutant le prêt, pour lequel l’investisseur était représenté par un mandataire dont il critique la qualité, il a ratifié l’acte au sens et par application de l’article 1998 al. 2 qui l’engage donc et qu’il l’a confirmé au sens de l’article 1338 al. 3 du Code Civil.

Juger que faute pour les mandants de justifier ou de démontrer qu’ils avaient entendu faire de la qualification professionnelle de leur mandataire une condition de validité du mandat, ils sont irrecevables en leurs critiques.

Juger que le contenu de la procuration a été parfaitement respecté en permettant ainsi le respect et l’exécution par les parties des actes authentifiés et que les mandants ne remettent pas en cause l’exécution parfaite du mandat par le mandataire substitué.

Juger qu’il résulte des conditions combinées des articles 8 et 10 du décret 71-942 que les procurations, objet de la présente instance sont parfaitement régulières.

Juger irrecevables les demandes de restitution formulées en l’absence de chiffrage et en l’absence des désistements intervenus.

Juger impossible par application de la loi une restitution (qui n’existe pas s’agissant d’une nullité) sous conditions.

Juger que les investisseurs ne rapportent pas la preuve d’un grief en relation avec le formalisme qu’ils critiquent.

Juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute personnelle des concluants en relation directe avec un préjudice actuel et certain.

Débouter tout concluant de toutes ses demandes, fins et conclusions qui pourraient être dirigées contre les concluants.

Condamner les époux [S] au paiement d’une somme de 2 400 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 8.000 € par application de l’article 700 du CPC.

Condamner les investisseurs, demandeurs, aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de la SCP RONZEAU, avocat sur son affirmation de droit ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 mai 2025, par lesquelles les sociétés ALLIANZ, GENERALI, MMA IARD, AXA, intimés, invitent la cour à :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 15 février 2024 en ce qu’il a rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les époux [S] à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

JUGER que les notaires n’ont commis aucune faute,

JUGER que le préjudice invoqué par les époux [S] n’est pas certain, né et actuel, et qu’il est de toutes façons sans lien de causalité avec les manquements allégués,

REJETER toute demande indemnitaire présentée par les époux [S] ou toute autre partie, à l’encontre des notaires défendeurs et DIRE sans objet les demandes formées à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes formées à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

SUR LA GARANTIE D’ASSURANCE, à supposer que la Cour fasse droit aux demandes des époux [S] :

Vu l’article 378 du Code de Procédure Civile,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 15 février 2024 en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

JUGER qu’en l’état de la procédure pénale pendante devant le Tribunal Correctionnel de MARSEILLE, il n’est pas possible de trancher le débat sur la garantie d’assurance,

ORDONNER le sursis à statuer au titre des demandes de garantie formées à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD, quel qu’en soit leur auteur, et ce jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de la procédure pénale près le Tribunal Correctionnel de MARSEILLE, appels en garantie qui seront en tant que de besoin disjoints des autres demandes

EN TOUTE HYPOTHESE,

REJETER toute demande en garantie formée à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD, quel qu’en soit leur auteur,

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER tous succombant à régler aux sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

Les appelants justifient avoir fait signifier la déclaration d’appel, d’une première part à la SNC [Localité 34], selon un procès-verbal d’huissier du 18 juin 2024 remis à domicile, d’une seconde part, à Me [X] [L] en qualité d’ancien liquidateur de la SAS APOLLONIA, selon un procès-verbal d’huissier du 30 mai 2024 remis à domicile, et d’une troisième part à la SAS APOLLONIA, selon un procès-verbal d’huissier du 7 juin 2024 de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a statué ainsi :

— reçoit la SCP Dubost-[E]-Rouvier en son intervention volontaire,

— déclare parfait le désistement, par M. et Mme [S], de leur instance engagée à l’encontre de la Caisse Régionale Normandie de Financement (Norfi),

— déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [S] formées à l’encontre de la Caisse Régionale de Garantie de la Responsabilité des Notaires de la Cour d’Appel d’Aix en Provence,

— rejette les demandes de mises hors de cause formées par Me [Z] et Me [M],

— rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [S] à l’encontre de la société Apollonia, représentée par son liquidateur judiciaire ;

Les époux [S] précisent que suite à des protocoles transactionnels, seuls les deux lots suivants « demeurent concernés par la procédure » :

— le lot 204/35, sis dans la résidence [Adresse 33] à [Localité 40], objet d’un contrat de réservation du 20 septembre 2006, d’un acte d’acquisition du 27 décembre 2006 auprès de la société Les Portes de [Localité 40], le notaire instrumentaire étant Me [Z] (représentation par Mme [P] [F] secrétaire notariale), suite à une procuration reçue le 6 octobre 2006 par Me [Z], financé par un prêt contracté le 27 décembre 2006 auprès de la Cagefi,

— le lot 211/42, sis dans la résidence [Adresse 33] à [Localité 40], objet d’un contrat de réservation du 20 septembre 2006, d’un acte d’acquisition du 23 décembre 2006 auprès de la société Les Portes de [Localité 40], le notaire instrumentaire étant Me [Z] (représentation par Mme [P] [F] secrétaire notariale), suite à une procuration reçue le 6 octobre 2006 par Me [Z], financé par un prêt contracté le 13 novembre 2006 auprès de GE Money Bank ;

SUR LA RECEVABILITE DES ASSIGNATIONS EN INTERVENTION FORCEE EN APPEL

En l’espèce, il y a lieu de déclarer recevables les consorts [S] en leurs assignations en intervention forcée en appel à l’égard de la SCP BR Associés prise en la personne de Me [W], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [X] [L], et à l’égard de la SARL O’Participation venant aux droits de la SNC [Localité 34] ;

SUR LA RECEVABILITE DES PRETENTIONS NOUVELLES EN APPEL

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

Aux termes de l’article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

En l’espèce, les époux [S] ont sollicité en première instance et maintiennent en appel les demandes :

— à titre principal d’une somme (725.005 €) au titre de la dépréciation des actifs immobiliers,

— subsidiairement d’une somme (281.590,57 €) au titre de la perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques ;

En appel, ils forment en sus la demande d’une somme de 343.528,89 € au titre de la perte de chance de ne pas voir les banque GE Money Bank et Cagefi prononcer la déchéance du terme et de ne pas s’endetter à ce titre ;

Il y a lieu de relever que l’irrecevabilité de la prétentions nouvelles en appel est dans le débat puisque Me [E] et la SCP Dubost-[E]-Rouvier relèvent son caractère nouveau ;

Il convient de considérer que cette demande est une prétention nouvelle en appel irrecevable en ce qu’elle n’a pas pour objet d’opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, en ce qu’elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et en ce qu’elle n’est pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises aux premiers juges ;

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande en appel des époux [S] de condamner solidairement [D] [E], la SCP [E]-Rouvier, [O] [Z], [V] [M], et les compagnies d’assurance MMA Iard, Allianz Iard, AXA France Iard et Generali Iard à payer aux époux [S], à la perte de chance et de ne pas voir les banques GE Money Bank et Cagefi prononcer la déchéance du terme et de ne pas s’endetter à ce titre, chiffrée à la somme de 343.528,89 € ;

SUR LE REJET DES DEMANDES DE MISE HORS DE CAUSE FORMEES PAR ME [E] ET LA SCP [T]-[E]-ROUVIER

Me [E] et la SCP [E]-Dubost-Rouvier sollicitent leur mise hors de cause au motif que les immeubles revendus ne peuvent pas faire l’objet d’une demande en nullité ; or les seuls immeubles non revendus, dont la nullité des actes est sollicitée par les époux [S], sont ceux de [Localité 40], afférents aux lots 204 et 211, pour lesquels Me [E] n’est pas intervenu, ni pour les contrats de réservation, ni pour les prêts ; aucune demande n’est formée concernant le lot « Le Vinci » pour lequel Me [E] leur aurait fait signer une procuration ;

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

En l’espèce, les premiers juges ont à bon escient retenu que « M. et Mme [S] demandent, outre la nullité des ventes des 23 et 27 décembre 2006 et de leurs actes préliminaires et subséquents, la condamnation solidaire de divers intervenants, en ce inclus Me [E] qui a instrumenté d’autres ventes, dont la nullité n’est plus demandée, pour manquement à son devoir de conseil lors de ces actes. La responsabilité de ce dernier est donc recherchée non seulement en tant que notaire instrumentaire mais en tant que notaire ayant reçu des actes à l’occasion desquelles il a commis des fautes, et la réunion des conditions permettant de retenir cette responsabilité doit être appréciée au fond » ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de mises hors de cause formées par Me [E] et la SCP Dubost-[E]-Rouvier ;

SUR LE REJET DE LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER DANS L’ATTENTE DU PROCES PENAL

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine » ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement estimé que « les textes applicables en matière civile quant au droit de la vente immobilière et au devoir de conseil du notaire sont distincts des textes réprimant les infractions pénales qui sont le fondement des mises en examens opérées par le juge d’instruction » ;

Dès lors, même si les agissements reprochés à la société Apollonia et aux notaires dans le cadre de l’instance pénale sont pour partie semblables à ceux invoqués dans la présente instance, il n’apparaît pas nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue du procès pénal puisque les textes applicables en matière civile permettent à la juridiction civile de trancher au fond le litige dont elle est saisie ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la SCP Dubost-[E]-Rouvier, Me [E], Me [Z], Me [M], la société MMA Iard, la société AXA France Iard, la société Allianz Iard et la société Generali Iard ;

SUR LE REJET DE LA DEMANDE D’ECARTER LES PIECES DE LA PROCEDURE PENALE PRODUITES PAR M. ET MME [S]

En appel, les sociétés d’assurance des notaires sollicitent que les pièces pénales soient écartées, en alléguant l’absence d’égalité des armes au motif que seules quelques pièces sont produites ;

En l’espèce, les premiers juges ont justement relevé que « M. et Mme [S] produisent in extenso les pièces de la procédure pénale dont ils se prévalent, et les défendeurs ne listant ni ne précisant les argumentations qui devraient être écartées, ils n’établissent aucune violation du principe de la contradiction ou de la loyauté des débats, étant au surplus rappelé qu’ils ont la possibilité de verser aux débats les éléments de la procédure pénale qu’ils estiment utiles » ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCP Dubost-[E]-Rouvier, de Me [E], de Me [M] et de Me [Z] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale ;

SUR LES FINS DE NON-RECEVOIR

Sur la fin de non-recevoir des demandes de M. et Mme [S] en nullité des ventes afférentes aux lots 204/35 et 211/42 tirée de l’absence de publication

La SARL O’Participation, Me [Z], Me [M] et Me [E] estiment que les demandes en nullité des ventes des lots 35 et 42 sont irrecevables, au motif que l’assignation publiée au service de la publicité foncière vise la demande d’annulation de contrats de vente portant sur des lots 204 et 211 mais non celle portant sur les lots en cause 35 et 42 ;

Les époux [S] opposent que le lot 204 est devenu le lot 35 et que le lot 211 est devenu le lot 42 et qu’ils justifient de la publication au service de la publicité foncière de la demande d’annulation des ventes afférentes à ces deux lots ;

Aux termes de l’article 28-4° c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2013, « Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : '

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort » ;

Aux termes de l’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dans sa version en vigueur du 7 janvier 1955 au 1er janvier 2013, « Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité » ;

En l’espèce, les époux [S] justifient de la publication au service de la publicité foncière de [Localité 24], le 31 août 2021 rectifiée le 22 novembre 2021, de leur assignation du 3 novembre 2009 relative à la présente affaire (pièce 51 [S]) ;

Dans cette assignation (pièce 51 [S]), les époux [S] sollicitent notamment la nullité du contrat de vente conclu le 27 décembre 2006 auprès de la société [Localité 34] afférent au lot 204 et du contrat de vente conclu le 23 décembre 2006 auprès de la société [Localité 34] afférent au lot 211 ;

Les époux [S] produisent les pièces suivantes qui justifient que les contrats précités visent bien le lot 204 devenu 35 et le lot 211 devenu 42 :

— l’acte de vente du 27 décembre 2006 afférent notamment au « lot n°35 (204) » (pièce 5 [Z]),

— l’acte de vente du 23 décembre 2006 afférent au « lot numéro 42 formant le numéro 211 au plan » (pièce 31 [S] intitulée dans le bordereau de communication de pièces « documents afférents au prêt ») ;

Les époux [S] justifient donc de la publication au service de la publicité foncière de la demande d’annulation des ventes afférentes au lot 204 devenu le lot 35 (204/35) et au lot 211 devenu le lot 42 (211/42) ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [S] en nullité des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société Les Portes de [Localité 40] ;

Sur la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action en responsabilité délictuelle des époux [S] à l’encontre de Me [E]

Les époux [S] sollicitent de condamner les notaires, dont Me [E], à leur verser des dommages et intérêts au titre du préjudice qu’ils ont subi en conséquence du manquement au devoir de conseil desdits notaires ;

Me [E] oppose une fin de non-recevoir à cette demande qui a été formée pour la première fois le 14 septembre 2015 et sollicite de juger prescrite l’action indemnitaire dirigée contre lui ; il estime que l’assignation de novembre 2009 était exclusivement fondée sur la nullité des actes conclus en 2006 et 2007 et qu’en 2015, les époux [S] ont changé d’argument et de fondement juridique pour demander des dommages et intérêts sur le fondement du défaut d’information à la date de passation des actes ;

Les époux [S] opposent que le point de départ de la prescription est la date à compter de laquelle ils ont connu le dommage, soit le caractère surévalué du prix d’acquisition, le caractère excessif de l’endettement et la vocation à l’échec des opérations de défiscalisation, sachant que les reventes ne sont intervenues qu’à partir de fin décembre 2010 et la clôture de l’instruction pénale en octobre 2019 ;

Le tribunal a considéré que « Le délai de prescription de l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [S] ne courant pas à compter de la conclusion des actes incriminés, mais à compter de la date à laquelle ils ont connu le dommage qu’ils allèguent, soit l’acquisition de biens vendus à un prix surévalué, le constat d’un endettement excessif et des opérations de défiscalisation vouées à l’échec, il appartient aux demandeurs au constat de la prescription de prouver que M. et Mme [S] ont eu connaissance de ces éléments plus de 5 ans avant leur première demande indemnitaire, et donc qu’ils ont eu connaissance de ces éléments avant le 14 septembre 2010. Or la SCP Dubost-[E]-Rouvier et Me [E] n’apportent aucune offre de preuve sur ces points et n’établissement donc pas que la prescription est acquise » ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

Aux termes de l’article 2270-1 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur du 16 juin 1998 au 19 juin 2008, « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ;

La prescription d’une action en responsabilité (dans le cadre d’une affaire antérieure à la loi de 2008) ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance (1ère chambre civile, 11 mars 2010, pourvoi n°09-12710) ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » ;

Aux termes de l’article 2222 du code civil, modifié par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ;

En l’espèce, les époux [S] sollicitent de condamner les notaires, dont Me [E], à leur verser des dommages et intérêts au titre du préjudice qu’ils ont subi en conséquence du manquement au devoir de conseil desdits notaires ; au titre de ce préjudice, tant en première instance qu’en appel, ils sollicitent, d’une première part à titre principal, des sommes au titre de la perte de chance de ne pas subir de moins-value sur leurs acquisitions immobilières, sachant que pour calculer le montant de cette moins-value, il déduisent du coût initial d’achat, la valeur de revente, et d’une seconde part à titre subsidiaire, des sommes au titre de la perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques ;

Compte tenu de la jurisprudence antérieure à la loi du 17 juin 2008, aux termes de laquelle le point de départ de la prescription d’une action en responsabilité est la date à laquelle le titulaire de l’action a eu connaissance du dommage et compte tenu des dispositions de l’article 2224 du code civil dans sa version en vigueur depuis la loi du 17 juin 2008, aux termes desquelles le point de départ de la prescription d’une action personnelle est la date à laquelle le titulaire de l’action a connu les faits lui permettant d’exercer son action, il convient de considérer que le délai de prescription de l’action en responsabilité délictuelle intentée par les époux [S] à l’encontre de Me [E], notaire, ne court pas à compter de la conclusion des actes instrumentés par Me [E], mais à compter de la date à laquelle les époux [S] ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant de l’exercer c’est-à-dire la date à laquelle ils ont connu le dommage qu’ils allèguent ;

Me [E] ne produit aucune pièce justifiant que les époux [S] ont eu connaissance du caractère surévalué des prix d’acquisition leur permettant de calculer le montant de la moins-value sur les opérations immobilières et des insuffisances des loyers et des avantages fiscaux pour calculer le montant de la perte nette d’investissement, plus de 5 ans avant le 14 septembre 2015, date des conclusions par lesquelles les époux [S] ont sollicité la condamnation des notaires, soit avant le 14 septembre 2010 ;

Me [E] ne démontre donc pas que la prescription était acquise à la date du 14 septembre 2015 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [S] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [E] ;

SUR LES DEMANDES DE NULLITES DES CONTRATS DE RESERVATION, VENTE ET BAUX AFFERENTS AUX LOTS 204/35 ET 211/42

Sur le moyen relatif au défaut de notification du droit de rétractation

M. et Mme [S] soutiennent, sur le fondement de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, que les deux contrats de réservation du 20 septembre 2006 afférents aux lots 204/35 et 211/42 sont nuls car il n’est pas établi qu’ils leur aient été régulièrement notifiés avec le rappel de leur droit de se rétracter ; ils en déduisent que les contrats de vente conclus par suite de ces contrats de réservation nuls sont eux-mêmes nuls ;

Aux termes de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 16 juillet 2006 au 8 août 2015, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premiers et troisièmes alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours » ;

Aux termes de l’article L261-15 du même code, dans sa version en vigueur du 16 juillet 2006 au 1er juillet 2016, « La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L. 312-16 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente » ;

La signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente, sans réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception séparée à chacun d’entre eux, vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (3ème chambre civile, 7 avril 2016, pourvoi n°15-13.064) ;

Le contrat préliminaire de réservation en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente ; la cour d’appel ayant relevé qu’après avoir signé un contrat de réservation, le particulier a signé l’acte authentique de vente, il en résulte que la demande en annulation des actes de vente et de prêt doit être rejetée (3ème chambre civile, 21 mars 2019, pourvoi n°18-11.707) ;

En l’espèce, la signature par M. et Mme [S] de l’acte authentique de vente du 23 décembre 2006, sans réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire de réservation afférent du 20 septembre 2006 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception séparée à chacun d’entre eux, vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

La signature par M. et Mme [S] de l’acte authentique de vente du 27 décembre 2006, sans réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire de réservation afférent du 20 septembre 2006 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception séparée à chacun d’entre eux, vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Il en résulte que ce moyen en faveur de la nullité du contrat de réservation du 20 septembre 2006 afférent au lot 204/35 et du contrat de réservation du 20 septembre 2006 afférent au lot 211/42 pour défaut de notification du droit de rétractation, et en conséquence de la nullité des contrats de vente conclus par suite de ces contrats de réservation, doit être rejeté ;

Sur le moyen relatif à l’irrégularité de la procuration du 6 octobre 2006 afférente aux lots 204/35 et 211/42

M. et Mme [S] estiment, sur le fondement de l’article 10 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971, que les procurations qui ont été recueillies par Me [Z], notaire, sont irrégulières en ce qu’elles ont été recueillies, à leur domicile à Le Bregon (85170), en dehors de son ressort de compétence, puisque son office notarial relève du ressort de la cour d’appel d’Aix en Provence et, sur le fondement de l’article 1318 du code civil, que les procurations qui ont été recueillies par les clercs de notaires sont irrégulières en ce qu’elles ont été recueillies, en dehors de leur ressort de compétence territoriale ; ils en déduisent que les contrats de vente conclus par suite de ces procurations irrégulières sont nuls car dépourvus de caractère authentique ;

Aux termes de l’article 8 alinéa 1 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971, dans sa version en vigueur du 3 avril 2005 au 28 avril 2012, « Les notaires exercent leurs fonctions sur l’ensemble du territoire national, à l’exclusion des territoires d’outre-mer et des collectivités territoriales de Mayotte et de [Localité 37] » ;

Aux termes de l’article 10 alinéa 1 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1998 au 28 avril 2012, « Sous réserve des dispositions des alinéas 2 et 3 ci-après, il est interdit aux notaires de recevoir eux-mêmes ou de faire recevoir par une personne à leur service leurs clients à titre habituel dans un local autre que leur étude. Ils ne peuvent établir, hors du ressort de la cour d’appel dans lequel l’étude est établie ou du ressort des tribunaux de grande instance limitrophes de celui dans le ressort duquel est établi l’office, des actes constituant la première mutation à titre onéreux de biens immobiliers ou la première cession de parts ou actions à titre onéreux d’une société d’attribution après un état descriptif de division ou un arrêté de lotissement. Il leur est interdit d’effectuer toute recherche de clientèle et tout acte de concurrence déloyale dans les conditions définies par le règlement national prévu à l’article 26 ; cette même interdiction s’applique au personnel de l’office » ;

En l’espèce, il ressort de la procuration du 6 octobre 2006 afférente aux lots 204/35 et 211/42 (pièce 7 [S]) qu’elle a été recueillie par Me [Z], notaire, puisqu’elle précise

« Me [U] [Z], notaire associé ' titulaire d’un office notarial dont le siège est à Aix en Provence 'a reçu le présent acte authentique contenant procuration’ », ce qui est conforme aux conclusions des époux [S] dans lesquelles ils précisent expressément que Me [Z] a recueilli cette procuration du 6 octobre 2006 à leur domicile à [Localité 31] ;

Il y a donc lieu d’étudier uniquement le premier moyen invoqué par les époux [S], fondé sur l’article 10 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971 et la compétence territoriale du notaire ;

M. et Mme [S] n’allèguent pas que Me [Z] aurait reçu ses clients à titre habituel dans un local autre que son étude et les actes que le notaire ne peut accomplir hors de son ressort territorial sont limitativement énumérés par l’article 10 du décret du 26 novembre 1971 ;

Or la procuration du 6 octobre 2006 ne fait pas partie de ces actes puisqu’elle n’est pas un acte « constituant la première mutation à titre onéreux de biens immobiliers ou la première cession de parts ou actions à titre onéreux d’une société d’attribution après un état descriptif de division ou un arrêté de lotissement » au sens de l’article 10 précité ;

Il y a lieu d’ajouter que si M. et Mme [S] précisent dans leurs conclusions que « l’information judiciaire a révélé que le modèle-type de procuration notariée avait été conçu par la société Apollonia et les notaires l’ont soumis à la chaîne aux clients, en s’abstenant de procéder à des vérifications élémentaires », ils ne justifient pas que ce soit le cas pour la procuration du 6 octobre 2006 et il est justifié que Me [Z] notaire, qui s’est déplacé à leur domicile, a pris le temps de leur donner la lecture de l’acte avant sa signature, la procuration du 6 octobre 2006 (pièce 7) mentionnant « Et après lecture faite, le mandant a signé avec le notaire’ » ;

Il en résulte que ce moyen en faveur de l’irrégularité de la procuration du 6 octobre 2006 afférente aux lots 204/35 et 211/42, et en conséquence de la nullité des contrats de vente conclus par suite de cette procuration, doit être rejeté ;

Sur le moyen relatif à l’absence de mandat du signataire des actes de vente des 23 et 27 décembre 2006

M. et Mme [S] concluent que les actes de vente des 23 et 27 décembre 2006 ont été signés en leur nom par Mme [F], secrétaire notariale, alors qu’ils avaient donné procuration à un clerc de notaire, et que celle-ci n’ayant pas le pouvoir de le faire, lesdits actes sont nuls ;

Aux termes de l’article 10 alinéa 1 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, dans sa version en vigueur du 1er février 2006 au 26 mai 2016, « Les actes sont signés par les parties, les témoins et le notaire » ;

Aux termes de l’article 1318 du code civil, dans sa version en vigueur du 14 mars 2000 au 1er octobre 2016, « L’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties » ;

Aux termes de l’article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, dans sa version en vigueur depuis le 1er février 2006, « Tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant » ;

Les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de cet acte, lesquelles s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, dans sa rédaction issue de celui n°2005-973 du 10 août 2005 applicable en la cause ; de telles irrégularités, qu’elles tiennent en une nullité de mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998 alinéa 2 du code civil ; cette ratification peut être tacite et résulter de l’exécution volontaire d’un contrat par la partie qui y était irrégulièrement représentée (1ère chambre civile, 2 juillet 2014, pourvoi n°13-19.626) ;

En l’espèce, la procuration du 6 octobre 2006 reçue par Me [Z] (pièce 7), afférente aux lots 204/35 et 2011/42 précise que « Le mandant (M. et Mme [S]) constitue pour son mandat spécial : Tous clercs de notaire de l’étude de Me [Z] [U], notaire à Aix en Provence [Adresse 1] pouvant agir ensemble ou séparément » ;

Il est constant que les actes suivants ont été signés par Mme [P] [F], secrétaire notariale de l’étude de Me [Z], l’acte de vente du 23 décembre 2006 afférent au lot 211/42 (pièce 31 [S]) et l’acte de vente du 27 décembre 2006 afférent au lot 204/35 (pièce 5 [Z]) mentionnant « l’acquéreur non présent mais représenté par Mme [P] [F], secrétaire notariale ' en vertu des pouvoirs qu’il lui a conférés aux termes d’une procuration, reçue par Me [Z] [U], notaire à Aix en Provence, le 6 octobre 2006 » ;

Il en ressort que, sachant que l’ancienne appellation de clerc de notaire, employée dans la procuration du 6 octobre 2006, est réservée aux seuls collaborateurs de l’étude accomplissant les tâches juridiques avec une qualification adaptée, les époux [S] ont été irrégulièrement représentés à l’acte de vente du 23 décembre 2006 afférent au lot 211/42 et à l’acte de vente du 27 décembre 2006 afférent au lot 204/35, par Mme [P] [F], qui était secrétaire notariale de l’étude de Me [Z] et non clerc de notaire, et était donc dépourvue de pouvoir ;

Toutefois les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relevant pas des défauts de forme, que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, elles ne sont sanctionnées que par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée ; l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté ;

Or il ressort des pièces du dossier que les époux [S] ont remboursé les échéances des deux prêts pendant plus de trois ans, pour le prêt Cagefi afférent au lot 204/35 entre le 27 décembre 2006 et le 12 février 2010, et pour le prêt GE Money Bank afférent au lot 204/35 entre le 13 novembre 2006 et le 25 mars 2010, que les fonds ont été affectés au financement de ces lots acquis en l’état futur d’achèvement, que la résidence « [Adresse 33] » a été construite, les appartements livrés et les loyers perçus par les époux [S] et que ceux-ci ont bénéficié des avantages fiscaux de cette opération ;

Aussi il convient de considérer que les époux [S] ont exécuté volontairement les contrats précités auxquels ils étaient irrégulièrement représentés et qu’ils ne peuvent donc pas exercer une action en nullité relative pour défaut de pouvoir du mandataire des actes litigieux dès lors qu’ils les ont ainsi ratifiés tacitement ;

Il en résulte que ce moyen en faveur de l’absence de mandat du signataire des actes de vente des 23 et 27 décembre 2006, et en conséquence de la nullité de ces actes, doit être rejeté ;

En conséquence, sachant que les époux [S] ne maintiennent pas en appel le moyen relatif à la nullité des contrats de réservation des 20 septembre 2006, du bail commercial du même jour et des actes de vente des 23 et 27 décembre 2006 pour violation des règles de démarchage, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [S] en nullité des contrats de réservation conclus le 20 septembre 2006 pour les lots 204 et 211 d’un ensemble à construire à [Localité 40] (94), du bail commercial conclu sur ces lots le 20 septembre 2006, des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société Les Portes de [Localité 40] portant sur ces lots ;

SUR LES DEMANDES DE NULLITE ET DE DECHEANCE DU DROIT AUX INTERETS DES CONTRATS DE PRET AFFERENTS AUX LOTS 204/35 ET 211/42

Sur les moyens de nullité communs aux deux contrats de prêt

M. et Mme [S] estiment que le contrat de prêt auprès de la société Cagefi afférent au lot 204/35 et le contrat de prêt de la société GE Money Bank afférent au lot 211/42 sont soumis aux règles protectrices du code de la consommation ; ils concluent que les actes sont nuls faute de respect du délai de réflexion impératif de 10 jours prévu par l’article L312-10 du code de la consommation ; ils précisent qu’ils n’ont pas reçu ni renvoyé l’offre de prêt par voie postale et que tout transitait par la société Apollonia qui conservait les offres de prêt pendant 11 jours pour éviter les risques de rétractation ;

Le tribunal a rejeté la demande de nullité des prêts aux motifs que « Le fait que M. et Mme [S] aient signé des documents mentionnant clairement le montant du prêt consenti par les sociétés Cagefi et GE Money Bank et leur taux d’intérêt avec tableau d’amortissement et éventuellement eux-mêmes apposés des fausses dates aux côtés de leur signature est insuffisant à caractériser une violation, par les établissements prêteurs, des règles posées par le code de la consommation et les demandeurs ne peuvent se prévaloir de leurs propres manquements pour obtenir la nullité des contrats conclus » ;

Aux termes de l’article L312-5 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 27 juillet 1993 au 1er juillet 2016, « Tout document publicitaire ou tout document d’information remis à l’emprunteur et portant sur l’une des opérations visées à l’article L. 312-2 doit mentionner que l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours, que la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et que si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées » ;

Aux termes de l’article L312-10 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 27 juillet 1993 au 1er juillet 2016, « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur.

L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi » ;

Même dans l’hypothèse où le contrat conclu n’entre pas dans le champ d’application des dispositions du code de la consommation, les parties peuvent convenir de l’y soumettre (1ère chambre civile, 11 décembre 2019, pourvoi n°18-14.191) ;

Si les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection définis par le code de la consommation des contrats qui n’en relèvent pas en vertu des dispositions de ce code, leur manifestation de volonté, dont la réalité est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, doit être dépourvue d’équivoque (1ère chambre civile, 9 mars 2022, pourvoi n°20-20.390) ;

L’emprunteur ne peut accepter l’offre de prêt que dix jours après qu’il l’a reçue ; l’inobservation de ce délai est sanctionnée par la nullité du contrat (1ère chambre civile, 6 janvier 2021, pourvoi n°19-11694) ;

Concernant le prêt de la société GE Money Bank afférent au lot 211/42

En l’espèce, concernant le prêt auprès de la société GE Money afférent au lot 211/42 (pièce 31 [S], pièce 2 Money Bank), les documents transmis par la société GE Money Bank aux époux [S] se référant de façon expresse à plusieurs articles du code de la consommation et rappelant à l’emprunteur l’importance d’en respecter les dispositions, il convient de considérer que les parties ont manifesté leur volonté dépourvue d’équivoque de soumettre volontairement le contrat de prêt aux règles du code de la consommation ;

Les documents adressés par la société GE Money Bank à M. et Mme [S] sont datés du 27 octobre 2006 (pièce 31 [S]) ;

Parmi eux, le document intitulé « Accusé de réception et acceptation de l’offre de prêt immobilier » comporte des dates « 31/10/2006 » et « 13/11/2006 » remplies de façon manuscrite au-dessus des signatures de M. et Mme [S] :

« J’accuse réception de l’offre de prêt émise par GE Money Bank et comportant '

J’ai reçu cette offre le 31/10/2006 1. Indiquez ici la date à laquelle vous avez reçu notre offre de prêt

Très important : l’intervalle entre ces 2 dates doit être de 11 jours au moins

Je l’ai acceptée le 13/11/2006 2. Indiquez ici la date à laquelle vous avez accepté notre offre de prêt

Signatures ' » ;

Il convient de considérer que ce document, que M. et Mme [S] confirment avoir rempli et signé, démontre qu’ils ont reçu l’offre de prêt le 31 octobre 2006 et qu’ils l’ont acceptée le 13 novembre 2006 ;

Ces deux dates de réception de l’offre le 31 octobre 2006 et d’acceptation de l’offre le 13 novembre 2006 sont d’ailleurs confirmées par les autres pièces du dossier en ce que :

— ces deux dates, espacées de plus de 10 jours, sont en cohérence avec la date d’impression mentionnée sur le formulaire « 27 octobre 2006 » et la date de l’acte de vente du 23 décembre 2006 (pièce 31 [S]),

— ces deux dates sont en cohérence avec la date du 30 novembre 2006, du cachet de la Poste figurant sur la photocopie de l’enveloppe adressée à « GE Money Bank [Adresse 36] » (pièce 5 Money Bank), qui contenait selon la société My Money Bank le retour de l’acceptation de l’offre du 13 novembre 2006,

— les époux [S] ont paraphé et signé la totalité des pages de l’offre de prêt mentionnant clairement les conditions du prêt (montant, taux d’intérêt, durée, tableau d’amortissement),

— aucune pièce du dossier ne vient confirmer leur allégation selon laquelle la société Apollonia leur aurait apporté ladite offre de prêt, éditée par la société GE Money Bank et afférente au lot 211/42, et l’aurait remportée de suite après leur avoir intimé de noter les dates litigieuses ;

Aussi M. et Mme [S] ayant eux-mêmes apposé, aux côtés de leurs signatures, les dates de réception de l’offre de prêt et d’acceptation de l’offre de prêt, alors que le formulaire précisait très clairement entre les deux dates « Très important : l’intervalle entre ces 2 dates doit être de 11 jours au moins » et reproduisait des articles du code de la consommation dont les articles L312-5 et L312-10 précisant que l’emprunteur ne peut accepter l’offre que 10 jours après l’avoir reçue, ne peuvent se prévaloir du non-respect du délai de 10 jours au motif qu’ils auraient apposé de fausses dates ;

Il importe peu dans ces conditions que la société My Money Bank anciennement dénommée GE Money Bank ne produise pas de pièce justifiant que l’enveloppe comportant le cachet de la Poste précité est bien celle par laquelle les époux [S] lui ont retourné l’acceptation de l’offre ;

Il convient de considérer au vu de ces éléments que le non-respect par la société GE Money Bank du délai de 10 jours n’est pas caractérisé ;

Il en résulte que ce moyen en faveur de la nullité du contrat de prêt auprès de la société GE Money Bank afférent au lot 211/42 doit être rejeté ;

Concernant le prêt de la société Cagefi afférent au lot 204/35

En l’espèce, concernant le prêt du 27 décembre 2006, auprès de la société Cagefi, afférent au lot 204/35 (pièces 16, 27, 30 [S], pièce 7 Cagefi), les documents transmis par la société Cagefi aux époux [S] se référant de façon expresse à plusieurs articles du code de la consommation et rappelant à l’emprunteur l’importance d’en respecter les dispositions, il convient de considérer que les parties ont manifesté leur volonté dépourvue d’équivoque de soumettre volontairement le contrat de prêt aux règles du code de la consommation ;

Le courrier proposant l’offre de prêt adressé par la société Cagefi à M. et Mme [S] est daté du 27 septembre 2006 (pièce 30 [S], pièce 7 Cagefi) ; il précise notamment « En vue de satisfaire aux obligations instituées par le Code de la Consommation (information et protection des emprunteurs dans le domaine immobilier) ' si cette offre obtient votre assentiment, vous voudrez bien nous retourner par voie postale la présente lettre ' Cet envoi postal ne pourra être effectué au plus tôt que le 11° jour après la réception de l’offre de prêt, afin de respecter l’écoulement du délai de réflexion prévu par la loi ' PS : Nous vous rappelons que le Code de la Consommation impose un retour par voie postale (courrier simple) de votre acceptation de l’offre de prêt, le cachet de la poste faisant foi ' » ;

Le courrier d’acceptation de l’offre de prêt (pièce 30 [S]), adressé à la société Cagefi, comportant les signatures manuscrites de M. et Mme [S] mentionne, les dates étant remplies de façon manuscrite « Nous faisons suite à l’envoi de l’offre de prêt ' Nous vous confirmons avec reçu, par voie postale, le 29/09/2006 votre offre préalable de crédit immobilier ' vous confirmons avoir bénéficié du délai de réflexion de 10 jours entiers prévu à l’article L312-10 du code de la consommation, vous confirmons par le présent courrier accepter les termes de cette offre préalable ' Date de l’acceptation 10/10/06 » ;

Il convient de considérer que ce document, que M. et Mme [S] confirment avoir rempli et signé, démontre qu’ils ont reçu l’offre de prêt le 29 septembre 2006 et qu’ils l’ont acceptée le 10 octobre 2006 ;

Ces deux dates de réception de l’offre le 29 septembre 2006 et d’acceptation de l’offre le 10 octobre 2006 sont d’ailleurs confirmées par les autres pièces du dossier en ce que :

— les dates de réception de l’offre de prêt et d’acceptation du prêt, qui sont espacées de plus de 10 jours, sont en cohérence avec la date d’offre du prêt du 27 septembre 2006 et la date de l’acte de vente du 27 décembre 2006 (pièce 5 [Z]),

— les époux [S] ont paraphé et signé la totalité des pages de l’offre de prêt mentionnant clairement les conditions du prêt (montant, taux d’intérêt, durée, tableau d’amortissement),

— aucune pièce du dossier ne vient confirmer leur allégation selon laquelle la société Apollonia leur aurait apporté ladite offre de prêt, éditée par la société Cagefi et afférente au lot 204/35, et l’aurait remportée de suite après leur avoir intimé de noter les dates litigieuses ;

Aussi M. et Mme [S] ayant eux-mêmes apposé, aux côtés de leurs signatures, les dates de réception de l’offre de prêt et d’acceptation de l’offre de prêt, alors que le formulaire précisait très clairement entre les deux dates un délai de « 10 jours entiers » en se référant explicitement à l’article L312-10 du code de la consommation, précisant que l’emprunteur ne peut accepter l’offre que 10 jours après l’avoir reçue, ne peuvent se prévaloir du non-respect du délai de 10 jours au motif qu’ils auraient apposé de fausses dates ;

Et il importe peu dans ces conditions que la société Cagefi ne produise pas l’enveloppe comportant le cachet de la Poste par laquelle les époux [S] lui ont retourné l’acceptation de l’offre ;

Il convient de considérer au vu de ces éléments que le non-respect par la société Cagefi du délai de 10 jours n’est pas caractérisé ;

Il en résulte que ce moyen en faveur de la nullité du contrat de prêt auprès de la société Cagefi afférent au lot 204/35 doit être rejeté ;

Sur le moyen de nullité spécifique au contrat de prêt avec la société Cagefi afférent au lot 204/35

M. et Mme [S] concluent à la nullité du contrat de prêt pour absence de leur consentement au prêt aux motifs en premier lieu de l’absence de mandat de la signataire de l’acte de prêt notarié, Mme [F], secrétaire notariale, en second lieu de l’irrégularité de la procuration notariée dont la date ne correspond pas concernant l’offre de prêt, et en troisième lieu du caractère trop général de la procuration du 6 octobre 2006 pour être considérée comme un mandat exprès d’emprunter au nom du mandant ;

Sur le moyen relatif à l’absence de mandat du signataire du contrat de prêt Cagefi

En l’espèce, il est constant que l’acte de prêt du 27 décembre 2006 de la société Cagefi afférent au lot 204/35 (pièce 16 [S]) a été signé par Mme [P] [F], secrétaire notariale de l’étude de Me [Z], cet acte mentionnant « l’emprunteur non présent mais représenté par Mme [P] [F], secrétaire notariale ' en vertu des pouvoirs qu’il lui a conférés aux termes d’une procuration, reçue par Me [Z] [U], notaire à Aix en Provence, le 6 octobre 2006 » ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que les époux [S] ont été irrégulièrement représentés à l’acte de prêt du 27 décembre 2006 de la société Cagefi afférent au lot 204/35, par Mme [P] [F], qui était secrétaire notariale de l’étude de Me [Z] et non clerc de notaire, et était donc dépourvue de pouvoir ;

Toutefois tel que précisé ci-avant, il ressort des pièces du dossier que les époux [S] ont remboursé les échéances des deux prêts pendant plus de trois ans, pour le prêt de la société Cagefi afférent au lot 204/35 entre le 27 décembre 2006 et le 12 février 2010, que les fonds ont été affectés au financement de ce lot acquis en l’état futur d’achèvement, que la résidence « [Adresse 33] » a été construite, l’appartement livré et les loyers perçus par les époux [S] et que ceux-ci ont bénéficié des avantages fiscaux de cette opération ;

Aussi il convient de considérer que les époux [S] ont exécuté volontairement le contrat de prêt de la société Cagefi auquel ils étaient irrégulièrement représentés et qu’ils ne peuvent donc pas exercer une action en nullité relative pour défaut de pouvoir du mandataire de cet acte litigieux dès lors qu’ils l’ont ainsi ratifié tacitement ;

Il en résulte que ce moyen en faveur de l’absence de mandat du signataire de l’acte de prêt du 27 décembre 2006 de la société Cagefi afférent au lot 204/35, et en conséquence de la nullité de cet acte, doit être rejeté ;

Sur le moyen relatif à l’irrégularité de la procuration notariée compte tenu de la discordance sur la date de l’offre de prêt

Aux termes de l’article 1318 du code civil, dans sa version en vigueur du 14 mars 2000 au 1er octobre 2016, « L’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties » ;

Aux termes de l’article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, dans sa version en vigueur depuis le 1er février 2006, « Tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant » ;

Les défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de l’acte, s’entendent exclusivement de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, dans sa rédaction initiale, applicable en la cause ; c’est donc par une exacte application de ces textes que la cour d’appel a retenu que la discordance entre la date de signature de l’offre de prêt visée dans la procuration et celle de l’acceptation de cette offre mentionnée dans l’acte notarié, relevant des conditions de la représentation conventionnelle des mandants à l’acte notarié de prêt, n’était pas de nature à priver celui-ci de son caractère authentique (1ère chambre civile, 1er octobre 2014, pourvoi n°13-22.712) ;

En l’espèce, la discordance entre la date de signature de l’offre de prêt visée dans la procuration et celle de l’acceptation de cette offre mentionnée dans l’acte notarié, relevant des conditions de la représentation conventionnelle des mandants à l’acte notarié de prêt, n’est pas de nature à priver l’acte notarié de prêt de son caractère authentique ;

Il en résulte que ce moyen en faveur l’irrégularité de la procuration notariée compte tenu de la discordance sur la date de l’offre de prêt, et en conséquence de la nullité de l’acte de prêt du 27 décembre 2006 de la société Cagefi afférent au lot 204/35, doit être rejeté ;

Sur le moyen relatif au caractère trop général de la procuration du 6 octobre 2006 concernant le prêt

Aux termes de l’article 1987 du code civil, « Il (le mandat) est ou spécial et pour une affaire ou certaines affaires seulement, ou général et pour toutes les affaires du mandant » ;

Aux termes de l’article 1988 code civil, « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration.

S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès » ;

Le mandant peut conférer au mandataire le pouvoir de contracter des emprunts d’une façon générale et sans spécifier de quels emprunts il s’agit (1ère chambre civile, 21 novembre 1995, pourvoi n°93-16.646) ;

En l’espèce, la procuration du 6 octobre 2006 comporte la clause ainsi libellée :

« Emprunter de tout établissement financier choisi par le mandant

Jusqu’à concurrence de la somme de 867.100 €, en une ou plusieurs fois, pour le temps, au taux et sous les conditions que le mandataire jugera convenables, telles que ces conditions résultent de l’offre de prêt signée ce jour par le mandant » ;

Le mandant pouvant conférer au mandataire le pouvoir de contracter des emprunts d’une façon générale et sans spécifier de quels emprunts il s’agit, il en résulte que ce moyen, en faveur de l’irrégularité de la procuration notariée compte tenu de son caractère général concernant le prêt, et en conséquence de la nullité de l’acte de prêt du 27 décembre 2006 de la société Cagefi afférent au lot 204/35, doit être rejeté ;

Sur le moyen commun aux deux prêts relatif à la déchéance du droit aux intérêts du contrat de prêt

M. et Mme [S] sollicitent à titre subsidiaire, dans le dispositif de leurs conclusions, sans le développer dans le corps des conclusions, de « Prononcer la déchéance du droit des banques GE Money Bank (devenue My Money Bank) et Cagefi aux intérêts au titre des prêts consentis par elles aux époux [S] en vue de l’acquisition des deux lots litigieux, pour les mêmes motifs » ;

Les premiers juges ont rejeté la demande au motif que « Les éléments avancés au soutien de leur demande (M. et Mme [S]) en déchéance du droit aux intérêts du prêteur étant identiques à ceux avancés au soutien de leur demande en nullité, leur demande en déchéance sera de même rejetée » ;

En l’espèce, M. et Mme [S] n’avançant pas d’éléments nouveaux en appel sur ce point, il y a lieu de rejeter leur demande à titre subsidiaire de déchéance du droit aux intérêts ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de M. et Mme [S] en nullité du contrat de prêt finançant l’acquisition conclue avec la société Cagefi et en déchéance des prêteurs du droit aux intérêts dus en vertu de ce prêt,

— rejeté les demandes de M. et Mme [S] en nullité du contrat de prêt finançant l’acquisition conclue avec la société GE Money Bank, et en déchéance des prêteurs du droit aux intérêts dus en vertu de ce prêt ;

SUR LES DEMANDES DE M. ET MME [S] EN DOMMAGES ET INTERETS POUR PREJUDICE ECONOMIQUE ET MORAL ET SUR LES DEMANDES DE PRODUCTION DE PIECES

Les époux [S] agissent à l’encontre des notaires sur le fondement de la responsabilité délictuelle, leur reprochant le manquement à leur devoir de conseil :

— en ne vérifiant pas la réalité des procurations, lesquelles comportaient des incohérences, notamment quant à la présence de la mention « offre de prêt reçue ce jour » ce qui n’était pas toujours le cas,

— en ne vérifiant pas la réalité et l’adéquation des offres de prêts, ni alerté les époux sur le caractère exécutoire des actes de prêts notariés quand le montant total des financements dépassait pourtant manifestement les revenus annuels des concluants à l’époque,

— en ne vérifiant pas la régularité des actes et notamment le respect du délai de rétractation, dont la teneur n’a pas été indiqué aux époux [S], et dont la mention ne figure pas dans la procuration,

— en rencontrant les clients en dehors de la signature des procurations, si tant est que les notaires étaient présents lors de cette étape,

— en ne leur délivrant aucune information ni conseil qui aurait dû porter sur l’opportunité des opérations et le statut fiscal LMP,

— en ne les rencontrant pas dans le cadre de la mise en place du système de procurations ce qui a rendu impossible toute prise de conscience et tout questionnement auprès du notaire,

— en faisant signer les procurations en mode industriel avec des déplacements à la chaîne des notaires ou des clercs ce qui impliquait que le temps n’était pas consacré pour exercer le devoir de conseil,

— en ne rencontrant plus les clients une fois les procurations signées alors même que l’acte de vente n’avait pas encore été établi de sorte qu’il est matériellement impossible de prétendre qu’ils ont pu conseiller sur cet acte,

— en ne recevant pas les clients pour leur délivrer des conseils sur le risque d’endettement, tout contact étant interdit entre les acquéreurs et l’Etude ;

Les époux [S] font valoir les préjudices suivants, dont le fondement est identique à ceux allégués en première instance :

— le préjudice financier :

¿à titre principal, la somme de 676.804 € au titre de la perte de chance de ne pas subir de moins-value sur leurs acquisitions immobilières ; pour le calcul de la moins-value, ils présentent pour chacune des 9 opérations en cause, le coût initial d’achat, dont ils déduisent la valeur de revente pour les 9 biens en cause revendu ;

¿subsidiairement, la somme de 281.590,57 € au titre de la perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques ; pour le calcul de la perte nette d’investissement, ils présentent le montant du déficit net pour chacune des 9 opérations en cause, après déduction de la part prise en charge par la banque pour les 7 opérations hormis celle relative au lot 42/Money Bank et au lot 35/Cagefi, et ils déduisent du total obtenu le crédit de TVA remboursée ;

— le préjudice moral en raison de la gestion des conséquences personnelles et financières désastreuses des investissements Apollonia depuis 2009 ;

Les époux [S] concluent relativement au lien de causalité entre les fautes reprochées aux notaires et leurs préjudices que :

— sans la faute des notaires, c’est-à-dire si les époux [S] avaient été dûment conseillés, ils n’auraient pas procédé aux acquisitions litigieuses et ne se seraient donc pas endettés à cette fin ; ils ajoutent qu’ils n’auraient, par conséquent, pas eu à supporter les conséquences financières dont il est fait état ;

— les notaires et leurs assureurs ne peuvent pas faire griefs aux époux [S] d’être parvenus à trouver un accord avec les banques afin de limiter les conséquences de la situation d’endettement excessif intervenus du fait des notaires puisque s’ils avaient dûment été conseillés par ces derniers, ils n’auraient jamais concrétisé les investissements immobiliers qu’ils ont effectués et n’auraient jamais eu à trouver de tels accords ;

Les notaires sollicitent la confirmation du jugement par lequel le tribunal a débouté les époux [S] de leurs demandes, en considérant qu’aucun lien de causalité n’était démontré entre le préjudice réclamé et une faute éventuelle ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Ayant considéré que le lien de causalité entre le dommage prétendu et les fautes alléguées n’était pas établi, la cour d’appel n’était pas tenue de rechercher si ces fautes avaient réellement été commises (1ère chambre civile, 1er décembre 1993, pourvoi n°88-13.142) ;

En l’espèce, le tribunal a, à juste titre, estimé que « Il ressort des conclusions de M. et Mme [S] qu’ils soutiennent qu’ils ont, du fait d’un défaut de conseil des notaires intervenus lors de leurs différentes acquisitions, perdu une chance de ne pas acheter et de ne pas emprunter, puisqu’ils font valoir qu’ils n’ont pas été suffisamment avertis des risques pris lors de leurs investissements.

Or le préjudice réclamé à titre principal est sans lien avec cette chance de ne pas contracter puisqu’ils ne demandent pas à être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas emprunté et acheté les divers biens immobiliers, mais à percevoir les gains qu’ils espéraient faire si les opérations immobilières s’étaient effectivement déroulées comme envisagé, demandant des dommages et intérêts égaux à la différence entre la valeur réelle des biens acquis, le cas échéant après revente, et le prix payé, et arguant d’un préjudice moral consécutif à l’échec financier de l’opération.

Il en est de même du préjudice économique réclamé à titre subsidiaire qui n’est pas calculé sur les sommes qu’ils auraient conservé et pu faire fructifier s’ils n’avaient pas acquis, étant observé qu’ils n’ont pas financé leurs acquisitions sur leurs fonds propres.

Ne prouvant pas de lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices dont ils réclament réparation, les demandes indemnitaires de M. et Mme [S] dirigées contre Me [Z], Me [E] et leurs assureurs seront rejetées, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la réalité des fautes reprochées » ;

Il y a lieu d’ajouter que le préjudice des époux [S] en conséquence du manquement à leur devoir de conseil des notaires, à le supposer démontré, au sujet duquel ils estiment que s’il n’avait pas eu lieu, ils n’auraient pas procédé aux acquisitions litigieuses, s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, qui est sans lien avec le préjudice réclamé à titre principal au titre de la perte de chance de ne pas subir de moins-value sur les acquisitions immobilières, calculée en déduisant la valeur de revente du coût initial d’achat, cette moins-value correspondant à la perte des gains qu’ils espéraient faire lors de la revente des biens si les opérations immobilières s’étaient déroulées comme prévues et non à une demande d’être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas procédé aux acquisitions litigieuses ;

Il en est de même du préjudice réclamé à titre subsidiaire au titre de la perte nette d’investissement, calculée en fonction du déficit d’investissement après le reversement de la TVA et l’abandon partiel de créances bancaires, cette perte nette correspondant à la perte des gains qu’ils espéraient faire compte tenu des loyers, du remboursement par l’Etat de la TVA et des avantages de la défiscalisation si les opérations immobilières s’étaient déroulées comme prévues et non à une demande d’être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas procédé aux acquisitions litigieuses ;

Les époux [S] ne démontrant pas que le lien de causalité entre le dommage qu’ils prétendent et les fautes qu’ils allèguent est établi, il convient, sans qu’il n’y ait lieu de rechercher si ces fautes ont réellement été commises, de rejeter leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Me [Z], Me [E] et leurs assureurs ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [S] à l’encontre de Me [E], de Me [Z] et des sociétés MMA Iard, Allianz Iard, AXA France Iard et Generali Iard,

— rejeté les demandes en production de pièces (en lien avec lesdites demandes en paiement de dommages et intérêts) formées par la SCP Dubost-[E]-Rouvier, Me [E], Me [Z] et Me [M],

— déclaré sans objet les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur la demande de My Money Bank anciennement dénommée GE Money Bank en paiement du solde du prêt afférent au lot 211/42

Sur la clause « Exigibilité immédiate »

M. et Mme [S] soulèvent en appel le caractère abusif de la « clause de déchéance du terme » contenue dans le contrat de prêt, au motif qu’elle ne prévoit pas d’obligation de mise en demeure avant le prononcé de la déchéance du terme ;

Aux termes de l’article L132-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 25 août 2001 au 1er janvier 2009, « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public » ;

Crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable (1ère chambre civile, 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044) ;

En l’espèce, la clause des conditions particulières du contrat de prêt visée par les époux [S] est la suivante :

« Article 7 Exigibilité immédiate

Sans préjudice des autres dispositions du présent contrat ou de la loi, il y aura déchéance du terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et aucune nouvelle utilisation du crédit ne pourra être effectuée, si bon semble au Prêteur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, mais sur simple avis par lettre recommandée adressée à l’Emprunteur dans l’un quelconque des cas suivants :

1° A défaut de paiement à la date prévue d’une seule échéance’ » (pièce 2 Money Bank) ;

Tel qu’il ressort de l’analyse ci-après, si une disposition expresse et non équivoque dans le contrat de prêt est nécessaire pour dispenser la banque de la satisfaction de l’exigence d’une mise en demeure préalable à la déchéance du terme, la précision d’une telle mise en demeure et de son délai n’est pas exigée par les textes ;

La clause ci-avant du contrat de prêt immobilier de la société GE Money Bank ne stipule pas « une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable » et le fait qu’elle ne prévoit pas de mise en demeure ni son délai n’est pas contraire aux textes du code de la consommation et ne l’empêche pas de devoir respecter l’obligation d’adresser une telle mise en demeure, tel que cela ressort de l’analyse ci-après ;

Il y a lieu de rejeter ce moyen relatif au caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat de prêt ;

Sur la demande en paiement

Le tribunal a rejeté les demandes en paiement de la société My Money Bank dirigées contre M. et Mme [S], au titre du solde du prêt, faute de justifier d’une déchéance du terme régulière ;

La société My Money Bank anciennement dénommée GE Money Bank sollicite de réformer cette décision de première instance et de dire que ses demandes en paiement du solde du prêt dirigées contre M. et Mme [S] étaient fondées ; elle précise que la clause contractuelle de déchéance du terme automatique sans mise en demeure n’a pas été mise en 'uvre et elle conteste l’interprétation par le tribunal de ses lettres du 7 mai 2010 en estimant qu’elles constituent des mises en demeure conformes aux exigences de la Cour de cassation ; elle sollicite de condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de la somme de 178.066,10 €, restant due au 9 juillet 2010, augmentée des intérêts au taux conventionnel après cette date ;

M. et Mme [S] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement fondée sur une prétendue déchéance du terme ;

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable à la date du contrat de prêt du 25 avril 2007, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part » ;

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ;

Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère chambre civile, 22 juin 2017, pourvoi n°16-18.418) ;

La déchéance du terme ne pouvait être déclarée acquise au créancier, par lettres de la banque prononçant la déchéance du terme sans avoir, préalablement, mis en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées ni leur avoir indiqué le délai dont ils disposaient pour ce faire, alors qu’aucune disposition expresse et non équivoque du contrat ne dispensait la banque de la satisfaction de cette exigence (1ère chambre civile, 13 mars 2019, pourvoi n°17-27.102) ;

En l’espèce, l’acte sous seing privé du 13 novembre 2006 (pièces 31 [S] et 2 Money Bank), par lequel la société GE Money Bank a consenti à M. et Mme [S] un prêt de 173.420 € pour financer l’acquisition du lot 211/42, d’un immeuble à construire à [Localité 40], comprend en page 9 des conditions particulières la clause suivante :

« Article 7 Exigibilité immédiate

Sans préjudice des autres dispositions du présent contrat ou de la loi, il y aura déchéance du terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et aucune nouvelle utilisation du crédit ne pourra être effectuée, si bon semble au Prêteur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, mais sur simple avis par lettre recommandée adressée à l’Emprunteur dans l’un quelconque des cas suivants :

1° A défaut de paiement à la date prévue d’une seule échéance’ » ;

Il y a lieu de considérer que si cette clause prévoit que pour se prévaloir de l’exigibilité de la totalité des sommes dues au titre du prêt, en principal et intérêts, en conséquence de la déchéance du terme déjà acquise, la société GE Money Bank doit adresser un simple avis par lettre recommandée, en tout état de cause, ladite clause ne dispense pas la société GE Money Bank d’adresser aux époux [S] une mise en demeure de régler les échéances impayées leur précisant le délai dont ils disposent pour régler lesdites échéances impayées et faire obstacle à la déchéance du terme ;

Aucune autre stipulation de l’acte de prêt du 13 novembre 2006 ne dispense de manière expresse et non équivoque la banque de délivrer une mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme ;

Il n’est pas contesté qu’après avoir réglé plusieurs échéances du prêt, M. et Mme [S] ont cessé de régler une quelconque somme à compter du 25 mars 2010 ;

Par courriers du 7 mai 2010 (pièces 7 et 8 Money Bank), la société GE Money Bank a écrit aux époux [S] :

« Votre dossier présente un arriéré de 2.231,57 €. En conséquence, nous vous mettons en demeure d’assurer le règlement immédiat de cette somme.

A défaut de réception sous huitaine, ou en cas de nouvel incident, nous engagerons immédiatement la procédure en vue d’aboutir à la vente aux enchères du ou des biens immobiliers affectés à notre garantie, afin d’obtenir le remboursement des sommes dues » ;

Par courriers du 9 juillet 2010 (pièces 9 et 10 Money Bank), la société GE Money Bank a écrit aux époux [S] :

« Notification de la déchéance du terme

Malgré nos multiples rappels, l’arriéré constaté n’a pas été régularisé. Conformément au contrat de prêt, nous vous avisons de notre décision de nous prévaloir de l’exigibilité anticipée des sommes prêtées.

En conséquence :

— votre contrat est résilié,

— les échéance de votre prêt ne seront plus présentées sur votre compte,

— les intérêts de retard à échoir sur la créance totale seront calculés au taux fixe de 2,430 %

— si vous avez adhéré au contrat d’assurance groupe '

— nous demandons à notre avocat d’engager la procédure en vue de la vente aux enchères publiques des biens immobiliers affectés à notre garantie, afin d’obtenir le remboursement de l’arriéré, du capital restant dû devenu exigible, des intérêts et accessoires contractuels.

Désormais toute somme encaissée sera considérée comme étant à valoir sur la totalité de la créance et conformément à l’article 1251 du code civil » ;

Il y a lieu d’estimer que la société GE Money Bank a entendu par les courriers du 7 mai 2010, mettre en demeure les époux [S] de régler les échéances impayées, leur précisant le délai dont ils disposent pour régler lesdites échéances impayées et faire obstacle à la procédure en vue d’aboutir à la vente aux enchères du bien immobilier affecté à la garantie puis a par le courrier du 9 juillet 2010 notifié la déchéance du terme ;

Toutefois les courriers du 7 mai 2010 ne sont pas une mise en demeure de régler les échéances impayées, précisant aux époux [S] le délai dont ils disposent pour faire obstacle à la déchéance du terme, en réglant lesdites échéances impayées ;

Ces courriers du 7 mai 2010 ne peuvent donc pas constituer une mise en demeure préalable à la déchéance du terme et ne sont pas une mise en demeure de nature à faire produire effet à la clause résolutoire ;

La société My Money Bank anciennement GE Money Bank ne produit aucun autre courrier valant mise en demeure préalable à la déchéance du terme ;

Ainsi en l’absence d’une telle mise en demeure, la déchéance du terme ne peut être déclarée acquise à la société My Money Bank anciennement GE Money Bank ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la société My Money Bank dirigées contre M. et Mme [S] ;

Sur la demande en paiement de la société Cagefi dirigée contre M.et Mme [S] relative au prêt afférent au lot 204/35

Sur la clause « Exigibilité immédiate »

M. et Mme [S] soulèvent en appel le caractère abusif de la « clause de déchéance du terme » contenue dans le contrat de prêt, au motif qu’elle ne prévoit pas d’obligation de mise en demeure avant le prononcé de la déchéance du terme ;

Aux termes de l’article L132-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 25 août 2001 au 1er janvier 2009, « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public » ;

Crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable (1ère chambre civile, 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044) ;

En l’espèce, la clause des conditions particulières du contrat de prêt visée par les époux [S] est la suivante :

« 18 Exigibilité immédiate

18-1 Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles, si bon semble au Prêteur, sans formalité ni mise en demeure, nonobstant les termes et délais ci-dessus dans l’un quelconque des cas suivants :

— En cas de non-paiement à bonne date de la totalité ou d’une partie seulement d’une échéance ' » (pièce 1 Cagefi) ;

Tel qu’il ressort de l’analyse ci-avant, si une disposition expresse et non équivoque dans le contrat de prêt est nécessaire pour dispenser la banque de la satisfaction de l’exigence d’une mise en demeure préalable à la déchéance du terme, la précision d’une telle mise en demeure et de son délai n’est pas exigée par les textes ;

La clause ci-avant du contrat de prêt immobilier de la société Cagefi ne stipule pas « une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable » et le fait qu’elle ne prévoit pas de mise en demeure ni son délai n’est pas contraire aux textes du code de la consommation et ne l’empêche pas de devoir respecter l’obligation d’adresser une telle mise en demeure, tel que cela ressort de l’analyse ci-après ;

Il y a lieu de rejeter ce moyen relatif au caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat de prêt ;

Sur la demande en paiement au titre de la déchéance du terme

Le tribunal a rejeté les demandes en paiement de la Cagefi dirigées contre M. et Mme [S], au titre du solde du prêt, faute de justifier d’une déchéance du terme régulière ;

La Cagefi sollicite de réformer cette décision de première instance et de dire que ses demandes en paiement du solde du prêt dirigées contre M. et Mme [S] étaient fondées ; elle indique justifier en appel de la déchéance du terme par la production d’une lettre du 9 juin 2010 et d’une lettre du 9 juillet 2010 ;

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable à la date du contrat de prêt du 22 juin 2005, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part » ;

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ;

Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère chambre civile, 22 juin 2017, pourvoi n°16-18.418) ;

La déchéance du terme ne pouvait être déclarée acquise au créancier, par lettres de la banque prononçant la déchéance du terme sans avoir, préalablement, mis en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées ni leur avoir indiqué le délai dont ils disposaient pour ce faire, alors qu’aucune disposition expresse et non équivoque du contrat ne dispensait la banque de la satisfaction de cette exigence (1ère chambre civile, 13 mars 2019, pourvoi n°17-27.102) ;

En l’espèce, l’acte authentique du 27 décembre 2006 (pièce 1 Cagefi), par lequel la société Cagefi a consenti à M. et Mme [S] un prêt de 173.420 € pour financer l’acquisition du lot 205/35, d’un immeuble à construire à [Localité 40], comprend en page 11 des conditions particulières la clause suivante :

« Exigibilité immédiate :

18-1 Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles, si bon semble au prêteur, sans formalité ni mise en demeure, nonobstant les termes et délais ci-dessus fixés dans l’un quelconque des cas suivants :

— En cas de non-paiement à bonne date de la totalité ou d’une partie seulement d’une échéance’ » ;

Il y a lieu de considérer que si cette clause prévoit que pour se prévaloir de l’exigibilité de la totalité des sommes dues au titre du prêt, en principal et intérêts, en conséquence de la déchéance du terme déjà acquise, la Cagefi n’a pas besoin d’adresser une mise en demeure préalable de régler lesdites sommes, en tout état de cause, ladite clause ne dispense pas la Cagefi d’adresser aux époux [S] une mise en demeure de régler les échéances impayées leur précisant le délai dont ils disposent pour régler lesdites échéances impayées et faire obstacle à la déchéance du terme ;

Aucune autre stipulation de l’acte de prêt du 27 décembre 2006 ne dispense de manière expresse et non équivoque la banque de délivrer une mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme ;

Il n’est pas contesté qu’après avoir réglé plusieurs échéances du prêt, M. et Mme [S] ont cessé de régler une quelconque somme à compter du 12 février 2010 ;

Par un courrier du 9 juin 2010 adressé à « M. et Mme [S] » (pièce 3 Cagefi), la Cagefi a écrit aux époux [S] :

« Nous constatons que vous n’avez pas régularisé votre situation.

Nous vous indiquons que votre dossier nous a été transmis aux fins de recouvrement.

En conséquence, par la présente lettre recommandée avec accusé de réception, nous vous mettons en demeure :

— de procéder au paiement des mensualités impayées à ce jour au titre du Prêt Ordinaire Immobilier d’un montant initial de 173.420 € pour un montant de 4.581,81 € selon décompte joint et sauf articles portés pour mémoire.

A défaut de régularisation pour le 16/06/2010 au plus tard, nous prononcerons la déchéance du terme de vos prêts qui deviendront intégralement et immédiatement exigibles, et engagerons à votre encontre une procédure judiciaire dont les frais resteront à votre charge » ;

Par un courrier du 9 juillet 2010 adressé à « M. et Mme [S] » (pièce 4 Cagefi), la Cagefi a écrit aux époux [S] :

« Malgré les différents entretiens et/ou courriers qui vous ont été adressés, vous n’avez pas régularisé votre situation.

Nous prononçons ainsi la déchéance du terme de vos prêts qui deviennent de ce fait intégralement et immédiatement exigibles/

En conséquence, par la présente lettre recommandée avec accusé de réception, nous vous mettons en demeure de nous rembourser pour le 16/07/2010 au plus tard, la somme totale de 182.875,68 € suivant décompte joint et sauf articles portés pour mémoire ' » ;

L’avis de réception du recommandé daté du 12 juin 2010 et celui du 21 octobre 2010 comportent chacun une seule signature, les deux signatures n’étant manifestement pas du même auteur ;

Il en ressort que la Cagefi ne justifie pas avoir adressé, d’une part, à chacun des époux, par lettres séparées, une mise en demeure préalable à la déchéance du terme de régler les échéances impayées, précisant le délai dont dispose chacun des époux pour y faire obstacle, alors qu’aucune disposition expresse et non équivoque du contrat ne dispense la banque de la satisfaction de cette exigence, et d’autre part, à chacun des époux, par lettres séparées une lettre notifiant le prononcé de la déchéance du terme ;

Il convient donc de considérer que la lettre du 9 juin 2010 n’est pas une mise en demeure de nature à faire produire effet à la clause résolutoire ;

La Cagefi ne produit aucun autre courrier valant mise en demeure préalable à la déchéance du terme ;

Ainsi en l’absence d’une telle mise en demeure, la déchéance du terme ne peut être déclarée acquise à la Cagefi ;

Les demandes en paiement de la Cagefi dirigées contre M. et Mme [S] au titre de la déchéance du terme doivent être rejetées ;

Sur la demande en paiement en appel à titre subsidiaire au titre de la résolution du contrat

La société Cagefi sollicite en appel, dans ses dernières conclusions du 13 mai 2025, à titre subsidiaire, si la cour considère que la déchéance du terme est irrégulière, de prononcer la résiliation du contrat de prêt, au vu de l’absence de règlement des échéances, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil et sollicite à ce titre la somme de 275.192,59 €, arrêtée au 13 mai 2025 (dont 45.622,28 € pour le capital restant dû, 217.606,48 € pour les échéances en retard et 11.963,83 € pour l’indemnité conventionnelle), outre les intérêts au taux contractuel de 4,90 % l’an sur la somme de 263.228,76 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, et au taux d’intérêt légal sur la somme de 11.963,83 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, ainsi que les cotisations d’assurance au taux de 0,50 % l’an du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement ;

Les époux [S] sollicitent de réduire « l’indemnité conventionnelle » à hauteur de 7% pour un montant de 11.649 ,18 € réclamée par la société Cagefi à la somme de 1 € en ce qu’elle constitue une clause pénale manifestement excessive ;

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ;

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ;

En l’espèce, il y a lieu de considérer qu’en sollicitant le paiement du solde après déchéance du terme, la société Cagefi a manifesté sa volonté de ne pas poursuivre le contrat alors qu’il n’est pas arrivé à son terme juridique puisqu’il a été conclu pour 20 ans à compter du 27 décembre 2006 ;

Compte tenu de l’absence de paiement depuis le 12 février 2010, il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation du contrat de prêt et de retenir les sommes sollicitées non contestées par les époux [S] ;

Concernant l’indemnité conventionnelle, l’article 18-3 du contrat de prêt stipule « En outre, si le prêteur se trouve dans la nécessité de recouvrer sa créance par les voies judiciaires ou autres, l’emprunteur aura à payer une indemnité de 7% des montants dus ainsi que les frais de production, de représentation et de déplacement, y compris tous les frais d’honoraires même non taxables » (pièce 30 [S]) ;

Il convient de considérer que cette clause s’analyse en une clause pénale et qu’elle apparaît manifestement excessive au regard du risque pris par l’établissement bancaire d’un prêt financé par des loyers et du fait que les époux [S] ont bénéficié d’une courte période de remboursement du prêt au taux contractuel de 4,90% l’an ; il y a donc lieu de la réduire à 3.000 €

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la société Cagefi dirigées contre M. et Mme [S] ;

Il y a lieu de prononcer la résiliation du prêt du 27 décembre 2006 et de condamner les époux [S] à payer à la société Cagefi la somme de 266.228,76 € arrêtée au 13 mai 2025 (dont 45.622,28 € pour le capital restant dû, 217.606,48 € pour les échéances en retard et 3.000 € pour l’indemnité conventionnelle), outre les intérêts au taux contractuel de 4,90 % l’an sur la somme de 263.228,76 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, et au taux d’intérêt légal sur la somme de 3.000 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, ainsi que les cotisations d’assurance au taux de 0,50 % l’an du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement ;

Sur les demandes subsidiaires en indemnisation et appels en garantie

En l’espèce, les intimés n’étant pas condamnés, le jugement est confirmé en ce qu’il a considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCP Dubost-[E]-Rouvier à l’encontre de M. et Mme [S]

La SCP Dubost-[E]-Rouvier sollicite de condamner M. et Mme [S] à des dommages et intérêts, au motif qu’ils ont porté atteinte à travers leurs écritures à son honneur et à sa réputation, en citant des décisions disciplinaires ou des extraits issus de l’information pénale, rendus à l’encontre de Me [E], identifié à travers l’étude notariale au sein de laquelle il exerce, alors qu’aucune faute n’a été démontrée ni établie ;

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

En l’espèce, l’étude notariale n’établit pas l’atteinte à la réputation dont elle se prévaut du fait de M. et Mme [S] ; elle ne produit aucun élément de nature à établir la réalité de cette atteinte ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCP Dubost-[E]-Rouvier en condamnation de M. et Mme [S] en paiement de dommages et intérêts ;

Sur la demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive

Me [Z] et Me [M] sollicitent en appel de condamner les époux [S] au paiement d’une somme de 2.400 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, Me [Z] et Me [M] ne rapportant pas la preuve de ce que l’action des époux [S] aurait dégénéré en abus, doivent être déboutés de leur demande en appel de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [S], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ;

Il n’apparaît pas inéquitable de rejeter toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Déclare recevables M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] en leurs assignations en intervention forcée en appel à l’égard de la SCP BR Associés prise en la personne de Me [W], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [X] [L], et à l’égard de la SARL O’Participation venant aux droits de la SNC [Localité 34] ;

Déclare irrecevable la demande en appel des époux [S] de condamner solidairement [D] [E], la SCP [E]-Rouvier, [O] [Z], [V] [M], et les compagnies d’assurance MMA Iard, Allianz Iard, AXA France Iard et Generali Iard à payer aux époux [S], à la perte de chance et de ne pas voir les banques GE Money Bank et Cagefi prononcer la déchéance du terme et de ne pas s’endetter à ce titre, chiffrée à la somme de 343.528,89 € ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la société Cagefi dirigées contre M. et Mme [S] ;

Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du prêt contracté le 27 décembre 2006 par M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] auprès de la société Cagefi ;

Condamne M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] à payer à la société Cagefi la somme de 266.228,76 € arrêtée au 13 mai 2025, outre les intérêts au taux contractuel de 4,90 % l’an sur la somme de 263.228,76 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, et au taux d’intérêt légal sur la somme de 3.000 € du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement, ainsi que les cotisations d’assurance au taux de 0,50 % l’an du 13 mai 2025 jusqu’à parfait règlement ;

Déboute Me [U] [Z] et Me [V] [M] de leur demande en appel de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum M. [K] [S] et Mme [R] [A] épouse [S] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,