COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 003

N° RG 23/05523

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEHN

S.C.I. JFC

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2]

S.A.S. CABINET DEVICTOR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florence ITRAC

M^e Brice COMBE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/07795.

APPELANTE

S.C.I. JFC

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE, et plaidant par M^e Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] sis à [Localité 6]

prise en la personne de son syndic la SAS CABINET DEVICTOR, dont le siège est sis [Adresse 1]

S.A.S. CABINET DEVICTOR

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Laure BARATHON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI JFC est propriétaire du lot n°2 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société CABINET DEVICTOR en est le syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 30 juin 2020, à l’ordre du jour de laquelle était inscrite la désignation du syndic.

La SCI JFC a voté contre la réélection du CABINET DEVICTOR en cette qualité.

Celui-ci a néanmoins été de nouveau désigné.

Arguant d’un décompte des voix erroné et du non-respect de l’attribution des tantièmes de copropriété tel que prévu par le règlement de copropriété, la SCI JFC a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ainsi que le CABINET DEVICTOR devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, par acte du 28 août 2020.

Par jugement rendu le 6 avril 2023, le Tribunal:

DECLARE irrecevable la demande de la SCI JFC visant à prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2020 dans son intégralité;

DEBOUTE la SCI JFC de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JFC à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4] et à, la SAS CABINET DEVICTOR la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JFC aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2020 que plusieurs des résolutions mise au vote ont été adoptées à l’unanimité, ce qui n’est pas contesté par la SCI JFC, de sorte que cette dernière n’a pas la qualité d’opposante à l’ensemble des résolutions et n’est, ainsi, pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité, à défaut de demande subsidiaire portant sur l’annulation des certaines résolutions uniquement.

Par déclaration au greffe en date du 18 avril 2023, la SCI JFC a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite:

REFORMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MARSEILLE le 6 avril 2023 (n° RG 1 20/07795) en ce qu’il a:

— Déclaré irrecevable la demande de la SCI JFC visant à prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2020 dans son intégralité,

— Débouté la SCI JFC, de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné la SCI JFC a payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] et à la SAS CABINET DEVICTOR, la somme de 1.500 € par application de I’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

ET STATUANT DE NOUVEAU, PRONONCER l’annulation de l’intégralité des dispositions votées lors de I’assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 juin 2020,

CONDAMNER la SAS CABINET DEVICTOR à payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à la SCI JFC,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 2] et la SAS CABINET DEVICTOR, au paiement de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

SUBSIDIAIREMENT, PRONONCER l’annulation des résolutions n° 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 juin 2020,

CONDAMNER la SAS CABINET DEVICTOR à payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à la SCI JFC.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 2] et la SAS CABINET DEVICTOR, au paiement de la somme de 5.000 € par application de I’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis a [Localité 5] [Adresse 2] et la SAS CABINET DEVICTOR aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que pour se maintenir en place le syndic a frauduleusement modifié les tantièmes affectés à chacun des copropriétaires, intégrant dans le calcul des tantièmes un bâtiment extérieur à la copropriété (maison au fond de la cour) et diluant ainsi le vote des opposants,

— que le syndic a établi deux feuilles de présence, une correspond à la réalité, émargée, avec une répartition des tantièmes sur une base 100, une deuxième non émargée faisant apparaître des répartitions différentes incluant artificiellement le pourcentage de participation aux charges de l’entrée de l’immeuble pour réduire à 75/100ème le vote des copropriétaires représentant seuls les tantièmes de copropriété,

— que ce sont les tantièmes de cette deuxième feuille de présence passés sur 10 000ème qui figurent sur le procès verbal de l’AG du 30 juin 2020,

— que le propriétaire du lot 1 de la copropriété et du bâtiment du fond qui ne fait pas partie de la copropriété se trouve affecté de 4750/10000ème,

— que les précédentes AG ont toujours retenu une base 100 pour les tantièmes, conformément au règlement de copropriété,

— que par ce stratagème, le syndic a pu se faire réélire,

— que son raisonnement a été retenu dans un jugement intervenu le 6 avril 2023.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires et la SAS CABINET DEVICTOR concluent:

CONFIRMER le jugement du 6 avril 2023 dans toutes ses dispositions

DEBOUTER la SCI JFC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la demanderesse à la somme de 3.600,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la demanderesse aux entiers dépens.

Ils soutiennent:

— que les résolutions 1 à 7 ont été votées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, y compris le quitus donné au syndic,

— que la résolution 8 relative à la nomination du cabinet DEVICTOR en qualité de syndic a été voté à la majorité des copropriétaires présents ou représentés,

— que la résolution 9 proposant la nomination d’un autre syndic est devenue sans objet,

— que l’appelante doit être déboutée de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 30 juin 2020 en son intégralité pour avoir voté pour plusieurs résolutions,

— que le décompte des voix réalisé lors de cette assemblée générale est conforme au règlement de copropriété,

— qu’il a été fait appel du jugement du 6 avril 2023 retenant le raisonnement de l’appelante,

— qu’à titre subsidiaire, l’appelante querelle le vote ayant renouvelé le mandat du cabinet DEVICTOR au détriment du cabinet d’AGOSTINO,

— que pour que le mandat du cabinet DEVICTOR soit voté il était nécessaire de recueillir 50% plus une voix des copropriétaires,

— que la copropriété est décrite dans le règlement de copropriété comme suit:

— un bâtiment à étages et caves

— cour entière du bâtiment

— une maison au fond de la cour,

— que l’article 3 dudit règlement précise que la répartition des charges communes se fera de la façon suivante:

— cour et maison du fond 25%

— les 75% incombant à la maison principale sont répartis comme suit:

— rez de chaussée: 30%

— premier étage:30%

— et le surplus 40%,

— que la SCI JFC dispose de 30 centièmes des 75% de la totalité de la copropriété,

— que les copropriétaires qui ont voté contre le renouvellement du mandat du syndic n’ont pas obtenu la majorité requise,

— qu’il est normale que si la résolution concerne l’ensemble de la copropriété le vote soit réalisé en 10 000ème,

— que si par impossible il devait être fait droit à la demande de nullité de l’assemblée générale, la demande de dommages et intérêts devra être rejetée pour défaut de fondement et de démonstration du préjudice subi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 dans son intégralité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue d le’assemblée générale.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Retenant qu’il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2020, versé aux débats, que plusieurs des résolutions mises au vote ont été adoptées à l’unanimité, ce qui n’est pas contesté par la SCI JFC, qu’en conséquence cette dernière n’a pas la qualité d’opposant à l’ensemble des résolutions, c’est à juste titre que le premier juge dit, qu’elle était irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande de nullité des résolutions 8 et 9 de l’assemblée générale du 30 juin 2020

La résolution 8 porte réélection du CABINET DEVICTOR en qualité de syndic et la résolution 9 écarte la nomination du CABINET D’AGOSTINO en qualité de syndic.

En vertu de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes.

Or, l’interprétation du règlement de copropriété à laquelle se livrent le syndicat des copropriétaires et son syndic, pour passer d’une répartition en centième à une répartition en millième, est inexacte.

En effet, il résulte du règlement de copropriété en date du 13 novembre 1962, que l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] comprend un bâtiment sur rue élevé de 4 étages, ainsi qu’une cour à l’arrière et un bâtiment sur cour élevé de 3 étages.

Or, seul le bâtiment sur rue dépendant de l’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété aux termes de l’acte précité, qui indique au sein de sa partie 'Désignation de l’immeuble en copropriété’ en pages 5 et 6 qu’il s’agit de: 'Un immeuble (…)comprenant:

Bâtiment sur rue élevé sur caves de rez de chaussée et quatre étages (…)

Ledit bâtiment figurant au cadastre rénové (…) Pour une contenance de un are et quarante deux centiares,

Et confrontant: du nord: la cour et le bâtiment sur cour appartenant à la société VITER (…)

Observation étant ici faite que l’immeuble sus-désigné a été détaché d’un immeuble de plus grande importance (…)

Qu’aux termes d’un document d’arpentage n°19 en date du premier février mil neuf cent immeuble soixante deux (…), ledit immeuble a divisé en deux parties, savoir: la première (…) Comprenant la cour et la maison au fond de cette cour, appartenant à la société VITER, et la seconde (…) Comprenant le bâtiment en façade sur la [Adresse 8] faisant l’objet du présent règlement.'

L’article suivant intitulé 'Division de l’immeuble en copropriété’ stipule, quant à lui, que l’immeuble soumis au statut de la copropriété est divisé, s’agissant de ses parties privatives, en cinq lots numérotés de UN à CINQ, qui sont précisément décrits.

L’article 4 du titre II du même acte indique: 'Les parties communes sont réparties entre les éléments de propriété privée de la manière suivante:

Au lot numéro UN: trente/centième,

Au lot numéro DEUX: trente/centième,

Au lot numéro TROIS: dix sept/centièmes,

Au lot numéro QUATRE: dix-sept/centièmes,

Au lot numéro CINQ: six/centièmes,

Total égal à l’entier: cent'.

Cet article, dont la teneur est reprise dans le tableau récapitulatif des lots figurant à la fin du règlement de copropriété, établit de manière claire et non équivoque, la quote part des parties communes attribuée à chaque lot, correspondant au nombre de voix attribué à chacun, lors des assemblée générales des copropriétaires.

Si l’article 3 de la partie 'EXPOSE’ de cet acte fait un rappel des termes de l’acte notarié reçu le 1er avril 1926 en contenant une clause 'Conditions particulières’ qui indique 'la répartition des charges communes se fera de la façon suivante:

Cour et maison du fond: vingt cinq pour cent.

Les soixante quinze pour cent incombant à la maison principale sont répartis comme suit (…)', cela ne permet pas aux intimés de soutenir que la répartition des charges communes par lots ci-dessus précisée ne s’appliquerait que sur les 75% du total des voix, obligeant à passer de centièmes à millièmes, dans la mesure où la cour, comme le bâtiment en fond de cour, sont exclus de la copropriété.

La répartition 25% et 75% vise les charges communes, ce qui apparaît justifié par le fait que le bâtiment en fond de cour utilise notamment l’entrée et le hall du bâtiment sur rue, mais ne peut concerner les tantièmes des parties communes et partant le nombre de voix qui seraient attribués à cette partie de l’ensemble immobilier, dont il convient de rappeler qu’il ne fait pas partie de la copropriété.

Il est ainsi démontré, que les modalités de vote appliquées au cours de l’assemblée générale du 30 juin 2020 pour la résolution 8 sont erronées et ne respectent pas les termes du règlement de copropriété, de sorte que cette résolution et la résolution 9, qui en découle, sont annulées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI JFC indique dans le cadre de ses écritures, que le syndic aurait commis des manoeuvres déloyales pour se maintenir en place, ce qui lui aurait causé un préjudice certain justifiant de l’octroi de 10 000€ de dommages et intérêts.

Pour autant, elle ne justifie nullement de la nature du préjudice, qui lui aurait été causé, ni de son quantum, de sorte qu’elle est déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

La SAS CABINET DEVICTOR est condamnée à 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 6 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

SAUF en ce qu’il:

CONDAMNE la SCI JFC à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4] et à, la SAS CABINET DEVICTOR la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JFC aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

PRONONCE la nullité des résolutions 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale du 30 juin 2020,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le CABINET DEVICTOR et le CABINET DEVICTOR à régler à la SCI JFC la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le CABINET DEVICTOR et le CABINET DEVICTOR aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT