COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 152

N° RG 22/04182

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJC2V

,

[K], [J]

C/

Syndicat des copropriétaires

LA VIGIE

S.C.P. POBEDA

S.C.I. KARAMAZOV

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eloïse BRIE

M^e Thimothée JOLY

M^e Pierre VARENNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03965.

APPELANT

Monsieur, [K], [J]

né le 22 Septembre 1958 à, [Localité 1] (75), demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Eloïse BRIE, avocat au barreau de NICE, et plaidant par M^e Ariane GUILLENCHMIDT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires LA VIGIE sis, [Localité 2], [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

S.C.P. POBEDA

prise en la personne de son représentant légal domicilié à cet effet au siège social sis Chez, [Adresse 3]

Dénonce de la DA et conclusions transmis le 14.06.2022 parquet étranger

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. KARAMAZOV

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis demeurant, [Adresse 4]

représentée et plaidant par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble dénommé, [Adresse 5], situé, [Adresse 2] à, [Localité 3] (Alpes-Maritimes), édifié sur trois étages et entouré d’un vaste jardin paysager, a fait l’objet d’une mise en copropriété en 1951 pour les besoins d’une donation-partage.

À la date de l’assemblée générale du 22 juin 2017, sa propriété était répartie entre :

— MM., [Z] et, [K], [J], respectivement usufruitier et nu-propriétaire des lots n° 2, 3 et 4 et de 9/24èmes des parties communes,

— la société POBEDA, propriétaire des lots n° 5 et 6 et de 14/24èmes des parties communes,

— et M., [P], [X], propriétaire du lot n° 1 et de 1/24ème des parties communes.

Lors de ladite assemblée, les copropriétaires majoritaires, à savoir la société POBEDA et M., [P], [X], ont entendu voter la réalisation de divers travaux en dépit de l’opposition des consorts, [J].

Ces derniers ont saisi le 29 août 2017 le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour voir annuler les résolutions correspondantes, ou subsidiairement entendre déclarer celles-ci inopposables à leur endroit en raison du caractère somptuaire des travaux.

Par l’effet du décès de, [Z], [J] survenu le 16 décembre 2017, son fils, [K], [J] a acquis la pleine propriété des lots n° 2, 3 et 4.

Aux termes d’un jugement rendu le 10 février 2022 au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société POBEDA, le tribunal a débouté M., [K], [J] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au profit du syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M., [K], [J] a interjeté appel de cette décision le 21 mars 2022.

Suivant acte notarié du 16 mai 2022, il a vendu ses lots de copropriété, ainsi qu’un terrain

d’agrément de 2.600 m² constituant une dépendance immédiate de l’ensemble immobilier, à la société KARAMAZOV, laquelle est intervenue volontairement à l’instance.

Par un précédent arrêt prononcé le 18 septembre 2024, la cour a déclaré cette intervention recevable, révoqué l’ordonnance de clôture et invité les parties à faire valoir leurs observations sur un moyen de droit relevé d’office.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 30 mai décembre 2025, M., [K], [J] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— d’annuler les résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 votées par l’assemblée générale du 22 juin 2017,

— de déclarer les résolutions n° 20, 21 et 22 inopposables à son endroit,

— subsidiairement, de déclarer pareillement inopposables les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17 et 18,

— et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 novembre 2025, la société KARAMAZOV poursuit pareillement l’infirmation du jugement et demande à la cour :

— d’annuler les résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19,

— et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIGIE, représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions par adoption de ses motifs et de condamner M., [K], [J] et la société KARAMAZOV à lui payer chacun la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Il est ici renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

La société POBEDA n’a pas comparu, bien que régulièrement intimée par exploit d’huissier transmis le 14 juin 2022 au procureur général de la Principauté de, [Localité 4] et remis le 30 juin 2022 entre les mains de la société, MONACO UNITED ADVISORS, habilitée à le recevoir. Il sera statué en conséquence par arrêt réputé contradictoire conformément à l’article 654 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée générale des copropriétaires a entendu voter, à la demande de la société POBEDA, divers travaux portant transformation, addition ou amélioration de l’immeuble au sens de l’article 25 n de la loi du 10 juillet 1965.

En matière d’autorisation de travaux, il n’y a de décision valable que lorsque l’assemblée à voté leur réalisation et fixé leur coût.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée comportait, pour chaque projet de décision inscrit à l’ordre du jour, plusieurs devis listés par la requérante en annexe de son courrier adressé le 19 avril 2017 au syndic. Toutefois, aucune des résolutions en cause ne mentionne le devis qui a été retenu ou le montant des travaux autorisés, de sorte qu’il convient de prononcer leur annulation, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les résolutions n° 20, 21 et 22 :

Suivant l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

L’article 34 prévoit cependant qu’une telle décision n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui, dans les deux mois de la notification de la délibération, a saisi le tribunal en vue de faire reconnaître que l’amélioration envisagée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble.

S’agissant de la résolution n° 20, il n’est pas établi que l’établissement d’une haie végétale artificielle destinée à masquer les citernes à fioul et le groupe extérieur de climatisation présente un caractère somptuaire, au regard de l’inscription de l’immeuble dans le périmètre d’un site classé.

Concernant d’autre part les résolutions n° 21 et 22 relatives à l’augmentation du budget initialement voté pour la réfection de la cage d’escaliers (sols, peintures, boiseries, ferronnerie et luminaires), il ne s’agit pas de travaux d’amélioration au sens des textes susvisés, mais de travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble relevant de l’article 24.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M., [K], [J] de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M., [K], [J] de sa demande tendant à voir déclarer les résolutions n° 20, 21 et 22 votées par l’assemblée générale du 22 juin 2017 inopposables à son endroit,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Annule les résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 votées par l’assemblée générale du 22 juin 2017,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Le condamne en outre à verser à M., [K], [J] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la société KARAMAZOV conservera la charge de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT