COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 105 DU 26 FÉVRIER 2026

N° RG 24/00753 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DWZL

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 4 juillet 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 24/00040.

APPELANT :

M. [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Isabelle BELENUS, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 104)

INTIMÉE :

Mme [H] [J] [T]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pascale EDWIGE, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 77)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 15 décembre 2025. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 février 2026.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

Lors du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties avisées ,signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Procédure

Alléguant sa qualité de propriétaire, selon acte de notoriété du 31 décembre 2015 d’une parcelle cadastrée BM [Cadastre 1], d’une superficie de 58a 30ca, [Adresse 3] commune du [Localité 1] occupée par M. [U] [X], par acte du 28 décembre 2023, Mme [H] [M] l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir son expulsion, la démolition de la construction, sa condamnation au paiement de 150 000 euros de dommages et intérêts, de 70 000 euros à titre d’indemnité d’occupation outre 1000 euros par mois, des dépens et de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 juillet 2024, le tribunal a

— ordonné l’expulsion de M. [U] [X] et de tout occupant de son chef du terrain situé à [Localité 1], [Adresse 3], cadastré BM [Cadastre 1] ;

— ordonné la démolition de la maison construite sur le terrain situe à [Localité 1], [Adresse 3], cadastré BM [Cadastre 1] ;

— rejeté les autres et plus amples demandes ;

— condamné M. [U] [X] à payer à Mme [H] [J] [M] épouse [T] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [X] aux dépens ;

— écarté l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 25 juillet 2024, M. [X] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef du terrain situé à [Localité 1], [Adresse 3], cadastré BM [Cadastre 1] et ordonné la démolition de la maison construite sur le terrain situe à [Localité 1], [Adresse 3], cadastré BM [Cadastre 1]. Les parties ont conclu respectivement le 23 octobre 2024 et le 13 janvier 2025.

Par conclusions communiquées le 23 octobre 2024, M. [X] a demandé, en substance, à la cour notamment d’infirmer le jugement qui a ordonné son expulsion de la parcelle cadastré BM [Cadastre 1] et ordonné la démolition de la maison construite sur le terrain et situe à [Localité 1] et

— ordonner la vente forcée de la parcelle de terrain sis section BM [Cadastre 1] [Adresse 3],

[Adresse 4] [Localité 1] ;

— enjoindre à Mme [T] de se rendre chez Me [D] notaire à [Localité 2] pour réitération de cette vente […]dans les termes et conditions de la promesse de vente sous seing privé du 7 décembre 1993 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire :

— condamner Mme [T] à payer à M. [X] la somme de 30 534 euros avec les intérêts dus à compter du 7 décembre 2013 et capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1302 du code civil ;

— condamner Mme [T] à payer à M. [X] la somme de 140 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son enrichissement sans cause, en application des dispositions de l’article 1303 du code civil,

— condamner Mme [T] à payer à M. [X] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions communiquées le 4 avril 2025, M. [X] a demandé à la cour au visa des articles 1589, 1302, 1303 du code civil, 567 du code de procédure civile, de

— joindre l’incident au fond

— juger M. [X] recevable et bien fondé en son appel

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions

— infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [X] de la parcelle cadastrée BM section de [Adresse 3] [Localité 1]

— infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a ordonné la démolition de la maison édifiée sur la parcelle cadastrée BM section de [Adresse 3] [Localité 1],

— confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a ordonné le rejet des autres demandes de Mme [T],

A titre reconventionnel,

A titre principal,

— ordonner la vente forcée de la parcelle de terrain sis section BM [Cadastre 1] [Adresse 3],

[Adresse 4] [Localité 1] ;

— enjoindre Mme [T] à se rendre chez Me [D], notaire à [Localité 2] pour réitération de cette vente devant notaire, dans les termes et conditions de la promesse de vente sous seing privé du 7 décembre 1993 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire :

— ordonner le sursis à statuer le temps que M. [X] saisisse le tribunal judiciaire d’une action en contestation de possession d’état ;

— condamner Mme [T] à payer à M. [X] la somme de 30 534 euros avec les intérêts dus à compter du 07/12/2013 et capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1302 du code civil ;

— condamner Mme [T] à payer à M. [X] la somme de 140 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son enrichissement sans cause en application des dispositions de l’article 1303 du code civil ;

— condamner Mme [T] à payer à M. [X] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a soutenu la recevabilité de son appel et de ses demandes, que le décès des parties à la promesse de vente ne pouvant remettre en cause la validité de la vente, le rejet de la fin de non-recevoir, que s’il était estimé que sa filiation naturelle nécessitait une constatation judiciaire de sa possession d’état, il conviendrait d’ordonner le sursis à statuer, qu’il détient un titre ce qu’a constaté une ordonnance de référé du 28 juillet 2023, qu’il justifie de la régularité de son occupation de la parcelle litigieuse, en l’état de la promesse de vente du 7 décembre 1993, du paiement de 130 000 Francs et de l’obtention d’un permis de construire, que son père était le seul légitime propriétaire de cette parcelle, que Mme [T] n’a pu donc subir aucun préjudice, que la demande d’indemnité d’occupation n’est pas justifiée, qu’il s’est appauvri au détriment de Mme [T] qui profite d’un enrichissement sans cause.

Suivant conclusions d’incident notifiées le 13 janvier 2025 de Mme [M], par ordonnance qui n’a pas été déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile,

— déclaré irrecevable la demande de M. [U] [X] tendant à solliciter une vente forcée au bénéfice de [Y] [R] ;

— déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir les demandes de M. [U] [X] en absence de preuve de sa qualité d’ayant droit de [Y] [R] ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 6 octobre 2025 pour clôture et fixation à charge pour les parties de se mettre en état ;

— condamné M. [U] [X] au paiement des dépens ;

— débouté Mme [H] [M] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions communiquées le 13 janvier 2025, Mme [H] [M] épouse [T] a demandé, vu les articles 545 et 544 du code civil, de

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il ordonne l’expulsion de M. [X] et la démolition de la construction illégale de ce dernier sur la parcelle de Mme [T] ;

En conséquence,

— condamner le même au paiement d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt afin de faire cesser ce trouble manifestement illicite,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a fait valoir la nullité du document qualifié promesse de vente, étant seulement produites une attestation d’une personne décédée et une autorisation de construire, qu’elle justifie de sa qualité de propriétaire, que sa demande d’expulsion est fondée, que l’appelant tente de tromper la religion de la cour en se constituant des preuves à lui-même, qu’il est de mauvaise foi, que la demande de démolition est fondée et que le jugement doit être confirmé.

La clôture est intervenue le 6 octobre 2025 Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 15 décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

Le 19 janvier 2026, la cour a sollicité les observations des parties sur l’éventuelle application au litige des dispositions de l’article 555 du code civil pour le 9 février 2026.

Mme [T] a fait valoir que l’intéressé n’était pas de bonne foi, qu’il était dépourvu de titre translatif de propriété, que la promesse au mieux désignait son père et qu’elle pouvait réclamer la démolition. M. [X] n’a formulé aucune observation.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré sur les seuls éléments et pièces de Mme [M], qu’elle justifiait de son titre de propriété sur la parcelle litigieuse, que la construction avait été érigée sur sa propriété, lui causant un trouble manifestement illicite tel qu’il justifiait ses demandes de démolition, mais qu’elle ne démontrait pas les démarches amiables auprès du défendeur pour recouvrer son bien et ne justifiait pas de son trouble de jouissance, pas plus que de la valeur vénale du bien.

Comme relevé par le conseiller de la mise en état, M. [X] n’a pas conclu sur l’incident, ses conclusions remises au greffe le 4 avril 2025 étaient adressées à cour et non au conseiller de la mise en état. L’ordonnance a retenu la fin de non-recevoir soulevée par Mme [M] en déclarant irrecevable la demande de M. [U] [X] tendant à solliciter une vente forcée au bénéfice de [Y] [R] et en déclarant irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de M. [U] [X] en absence de preuve de sa qualité d’ayant droit de [Y] [R]. Cette ordonnance n’a pas été déférée à la cour.

En conséquence, M. [X] ne peut plus soutenir devant la cour ses demandes tendant à ordonner la vente forcée de la parcelle de terrain sis section BM [Cadastre 1] [Adresse 3], [Adresse 4] [Localité 1] et à faire injonction à Mme [T] de se rendre chez Me [D], notaire à [Localité 2] pour réitération de cette vente […]dans les termes et conditions de la promesse de vente sous seing privé du 7 décembre 1993 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Si dans ses écritures Mme [M] soutient la nullité du document qualifié promesse de vente elle n’a formulé aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.

Sur le sursis à statuer

Le sursis à statuer n’est pas prévu par la loi dans le cas d’espèce. En outre, M. [X] ne peut prétendre suspendre l’action de Mme [M] à une éventuelle action en «constatation de possession d’état» pour établir sa filiation, d’autant qu’aucun acte de naissance n’est produit.

De plus, [W] [E] [M] est décédée le [Date décès 1] 2002 de sorte qu’aucune action ne peut être dirigée contre elle et M. [X] indique que [Y] [R], est décédé le [Date décès 2] 2023. Pour autant, il ne produit ni acte de décès ni acte de notoriété permettant d’établir qu’il est ayant droit et il ne peut pas poursuivre à sa place l’exécution de la promesse de vente sur laquelle il se fonde. Surabondamment, M. [R] [Y] né le [Date naissance 1] 1941 qui a établi une attestation le 11 mars 2021 produite au débat ne fait pas état d’un lien de filiation, il se dit seulement «proche du bénéficiaire et de sa famille».

M. [X] doit être débouté de sa demande de sursis à statuer.

Sur l’expulsion

Le 19 septembre 2022, Mme [M] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour qu’il constate que M. [U] [X] occupe de manière illégale la parcelle lui appartenant, qu’il ordonne l’expulsion et la démolition. Le juge des référés a, par ordonnance du 28 février 2023, considérant l’allégation par M. [X], d’une promesse de vente et la production d’une promesse de vente manuscrite du 7 décembre 1993 entre M. [Y] [R] «son père» et «feue Mme [M]», estimant l’existence d’un accord de vente constante, considéré qu’il s’agissait d’une contestation sérieuse justifiant de dire n’y avoir lieu à référé.

Cependant, d’une part l’ordonnance de référé n’a pas, en application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile, au principal l’autorité de la chose jugée et d’autre part, il ne s’agit que des motifs de cette décision de justice qui a seulement renvoyé les parties à se pourvoir et dit n’y avoir lieu à référé.

Mme [M] quant à elle justifie par un acte de notoriété qu’elle est fille unique et héritière d'[W] [G] [E] veuve de [K] [F] [M]. L’extrait cadastral établit que la parcelle de terrain BM [Cadastre 1], d’une superficie de 58a 30ca, [Adresse 3] figure toujours au cadastre au nom de '[M] [K] [F] dit [O] épouse [E]'. La promesse de vente manuscrite produite a été établie entre [N] (ou [V]) [M] et [Y] [R], elle mentionne le paiement de 130 000 francs et vise un terrain aux [Adresse 1] de 61 ares. Bien qu’il ne soit fait mention d’aucune [N] ou [V] [M] sur le relevé cadastral, Mme [M] impute dans ses écritures cette promesse

de vente à [W] [E] veuve [M], tandis que M. [X] ne justifie pas par la production d’un acte de notoriété être ayant droit de [Y] [R].

M. [X] n’est ni le bénéficiaire ni le signataire de la promesse de vente et nonobstant ses affirmations contraires, M. [Y] [R], qui n’a pas poursuivi l’exécution de la promesse de vente, n’est pas non plus le propriétaire de la parcelle litigieuse.

En revanche, un courrier adressé le 28 mars 2022 par l’avocat de Mme [H] [M], relate que sa mère [G] [W] [M] avait été contactée par M. [Y] [R] pour acheter un terrain pour son fils [U] [X], ce qui tend à confirmer la version de M. [X]. Elle précise que le prix de vente était de 230 000 Francs, que M. [R] ne s’est pas présenté chez le notaire pour la signature, que Mme [H] [M] a adressé des courriers à M. [X] pour la signature, auxquels il n’a pas donné suite, qu’elle était d’accord pour lui céder le terrain pour éviter la démolition de la construction érigée sans autorisation. Si M. [X] conteste cette version des faits, qui, effectivement, n’est pas démontrée, il ne rapporte pas non plus la preuve contraire.

En l’état, M. [X] n’a pas de titre, il ne justifie d’aucune promesse de vente à son profit, il n’a signé aucun acte de vente et il n’a versé aucune somme en vue de l’acquisition de cette parcelle. Il est occupant sans droit ni titre. Il ne peut donc pas prétendre à la restitution d’un prix qu’il n’a pas payé et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné son expulsion, sans qu’il soit besoin de rechercher l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Sur les conséquences de l’expulsion

M. [X] fait valoir sa bonne foi. Mme [M] a sollicité et obtenu du tribunal qu’il ordonne la démolition de la maison construite sur le terrain, considérant qu’elle était propriétaire de la parcelle et qu’elle subissait un trouble manifestement illicite du fait de l’occupation et de la construction d’une maison par M. [X].

La bonne foi, au sens de l’article 555 du code civil, s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire, soit en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, soit en vertu d’un titre putatif .

Le permis de construire accordé le 14 septembre 1999, sous réserve des droits des tiers n’est pas indice de la bonne ou mauvaise du constructeur. L’attestation de M. [Y] [R] ne fait état d’aucune autorisation de construire et elle ne suffit pas à caractériser la bonne foi du constructeur d’autant qu’il ne résulte pas de la promesse de vente que la somme versée constituait la totalité du prix. L’attestation de M. [C] [B] certifie seulement que M. [R] a acheté le terrain litigieux, elle ne prouve pas la bonne foi de M. [X].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition aux frais de M. [X].

Sur l’astreinte

Mme [M] est fondée à solliciter à une astreinte pour obtenir l’exécution de la décision, la présente procédure démontrant la réticence de M. [X] à reconnaître ses droits sur la parcelle. Pour laisser aux parties, le cas échéant, la possibilité de parvenir à un accord, une astreinte de 250 euros par jour de retard commencera à courir à l’issue d’un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

M. [X] ne justifie pas au soutien de cette demande, avoir procédé à un paiement de 30 534 euros au profit de Mme [M]. A supposer qu’il s’agisse du prix qui aurait été payé par [Y] [R], il n’a pas été acquitté par M. [X] et il n’a pas été reçu par Mme [M] épouse [T]. M. [X] doit être débouté de cette demande.

Aux termes de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. Selon l’article 1303-2 alinéa 1er du code civil, il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

La théorie de l’enrichissement sans cause et les dispositions relatives à l’enrichissement injustifié ne sont pas applicables à la situation de celui qui construit sur le terrain d’autrui. En outre, M. [X], occupant sans droit ni titre, ne peut prétendre que Mme [M] s’est enrichie à son détriment, puisque la construction qu’il a financée a été réalisée dans son seul intérêt et alors qu’il dispose d’une action fondée sur les dispositions de l’article 555 du code civil. Ainsi, s’il s’est appauvri, il l’a fait en connaissance du fait qu’il n’était pas propriétaire du terrain. Surabondamment, il ne justifie pas son allégation selon laquelle, Mme [M] épouse [T] a refusé de réitérer la vente. A l’inverse, cette dernière démontre avoir proposé à M. [X] de régulariser la vente du terrain, le 28 mars 2022.

M. [X] doit être débouté de sa demande de paiement de 140 000 euros au titre de l’enrichissement injustifié.

Sur le surplus

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [X] qui succombe est condamné au paiement des dépens. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il est débouté de sa demande et condamné à payer à Mme [M] une somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

— confirme le jugement en ses dispositions déférées ;

y ajoutant

— condamne M. [U] [X] au paiement d’une astreinte provisoire assortissant l’exécution de la décision de 250 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— déboute M. [U] [X] du surplus de ses demandes contraires et reconventionnelles;

— condamne M. [U] [X] au paiement des dépens ;

— condamne M. [U] [X] à payer à Mme [H] [M] épouse [T] une somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président