COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2026

N° 2026 / 028

N° RG 24/00869

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMOY4

[H] [V]

C/

SCI HOCHE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Leslie PEROT-LERDA

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-0003.

APPELANTE

Madame [H] [V]

née le 22 Mars 1948 à [Localité 5] (SUISSE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Leslie PEROT-LERDA, membre de la SELARL PEROT LERDA AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

SCI HOCHE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Audrey ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 15 février 2004, la société civile immobilière HOCHE a donné à bail d’habitation à Madame [H] [V] un studio au troisième étage d’un immeuble lui appartenant en totalité situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Les 22 et 29 octobre 2022, la locataire a requis Maître [Y], huissier de justice, à l’effet de dresser constat de désordres affectant tant les parties communes que privatives et troublant sa jouissance des lieux.

Par lettre de son avocat du 15 novembre 2022, elle a mis le bailleur en demeure d’y remédier à bref délai.

Ce dernier a opposé une fin de non-recevoir à ses différentes demandes par courrier en réponse du 9 février 2023 adressé par son propre conseil.

Par exploit délivré le 14 avril 2023, Madame [H] [V] a assigné la société HOCHE à comparaître devant le tribunal de proximité de Cannes pour l’entendre condamner à lui payer :

—  5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

—  1.870 € au titre d’une facture de remplacement de la fenêtre de la cuisine,

—  2.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

En cours d’instance, elle a porté sa demande en dommages-intérêts à 6.000 €.

La société HOCHE a conclu au rejet de l’ensemble des prétentions adverses, considérant avoir parfaitement respecté ses obligations.

Par jugement rendu le 22 décembre 2023, le tribunal a :

— condamné la société HOCHE à rembourser à Madame [V] la somme de 1.870 € au titre du remplacement de la fenêtre de la cuisine, ainsi qu’à lui payer une somme de 1.500 € en réparation de ses préjudices matériels et moraux,

— débouté la demanderesse du surplus de ses prétentions,

— condamné la défenderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux parties ont interjeté appel de cette décision suivant déclarations respectivement enregistrées le 23 janvier 2024 pour Madame [V] et le 31 janvier pour la société HOCHE, la jonction des deux instances ayant été ordonnée par le conseiller de la mise en état.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 juillet 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour le détail de l’argumentation, Madame [H] [V] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement et reproche au premier juge de ne pas avoir pris la mesure de l’importance de ses préjudices.

Elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris quant au montant des dommages-intérêts et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner la société HOCHE à lui payer :

— une somme de 6.000 € en réparation de ses troubles de jouissance, ainsi que de ses préjudices physiques et moraux,

— une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Elle réclame en sus 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre les dépens.

Suivant conclusions notifiées le 22 avril 2024, auxquelles il convient également de se reporter pour le détail de l’argumentation, la société HOCHE soutient que les griefs qui lui sont adressés ne sont pas fondés et qu’elle a au contraire accompli toutes les diligences nécessaires pour satisfaire aux exigences de la locataire.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de débouter Madame [V] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens, outre une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2025.

DISCUSSION

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation,

— de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

— d’entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Il y a lieu d’examiner successivement chacun des griefs invoqués par Madame [V] au regard des dispositions qui précèdent.

Sur le remplacement de la fenêtre de la cuisine :

Il est constant que la société HOCHE a fait procéder au remplacement de cette fenêtre dans le courant de l’année 2022 par l’entreprise GT HABITAT. Le gérant de celle-ci explique avoir fait le choix d’un ouvrant 'oscillo-battant’ à un seul vantail en raison des dimensions réduites de l’ouverture et des contraintes de fabrication de son fournisseur.

Contrairement à l’opinion du premier juge, la cour considère que le constat dressé par Maître [Y] ne fait pas la preuve de l’inadaptation de ces travaux à la configuration des lieux, et il lui apparaît au contraire que le choix de Madame [V] de commander une nouvelle fenêtre à deux vantaux auprès d’une autre entreprise procède de simples convenances personnelles dont il n’incombe pas à la société HOCHE de supporter le coût.

Sur le positionnement du radiateur de la salle de bains :

Il ne ressort pas du constat susvisé que ce radiateur occuperait une position anormale ou dangereuse et la locataire ne peut exiger l’installation d’un modèle mural.

Sur la présence de gaines d’extraction d’air et d’une unité extérieure de climatisation en façade de l’immeuble :

Il résulte de ce même constat que les éléments susdits, installés sur la façade côté cour, sont nécessaires au fonctionnement du restaurant exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble et dont les cuisines se situent au sous-sol.

Madame [V] fait valoir que ces installations sont bruyantes et dégagent de la chaleur, ce qui l’empêche par moments d’ouvrir la fenêtre de sa cuisine. Il s’agit là cependant d’inconvénients normaux de voisinage en raison de la destination mixte de l’immeuble et il n’est pas démontré que le bailleur pourrait réduire les nuisances ainsi occasionnées par de nouveaux aménagements.

Sur les désordres affectant les parties communes :

Il ressort d’un courrier officiel de la Ville de [Localité 4] en date du 23 juillet 2020 que deux inspecteurs de salubrité s’étaient déplacés à l’époque sur les lieux et avaient constaté :

— la présence de divers objets encombrant les couloirs du rez-de-chaussée et du premier étage, en infraction avec l’article 85 du règlement sanitaire départemental,

— de nombreuses traces de matières grasses dans les parties communes entre le sous-sol et le premier étage, en infraction avec l’article 23 dudit règlement, présentant un risque pour la sécurité et la santé des habitants de l’immeuble.

A la suite de cette visite, la société HOCHE avait été invitée à prendre les mesures de correction nécessaires.

Or, le constat dressé plus de deux années plus tard par Maître [Y] a montré que la situation n’avait guère évolué puisque :

— les parties communes demeuraient encombrées,

— elles subissaient des nuisances sonores et olfactives en provenance des cuisines du restaurant en raison de l’absence de fermeture de la porte de communication avec le couloir du rez-de-chaussée,

— la cour intérieure était jonchée de nombreux détritus.

En s’abstenant de prendre les mesures qui s’imposaient pour mettre un terme à ces désordres, alors qu’elle est propriétaire de la totalité de l’immeuble, la société HOCHE a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire. La somme de 1.500 € allouée par le tribunal à titre de dommages-intérêts constitue une juste réparation du préjudice subi par Madame [V].

Sur les frais et dépens :

La société HOCHE, qui succombe partiellement à l’issue du procès, doit être condamnée aux entiers dépens, et l’équité commande également d’allouer à Madame [V] une somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité qui lui a été accordée en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné la société HOCHE à payer à Madame [H] [V] une somme de 1.870 euros au titre du remplacement de la fenêtre de la cuisine,

Statuant à nouveau, déboute Madame [V] de ce chef de demande,

Y ajoutant,

Condamne la société HOCHE aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Madame [H] [V] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT